岐山县地方电力工程有限公司与宝鸡龙升商贸有限公司、岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）陕03民终355号

上诉人(原审原告、反诉被告）岐山县地方电力工程有限公司，住所地岐山县环城南路**。

法定代表人张忠义，任公司总经理。

委托代理人张建强，陕西丰瑞律师事务所律师。

委托代理人周坤，陕西丰瑞律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告）***升商贸有限公司，住所地宝鸡市渭滨区公园路**建安大厦**。

法定代表人于波，任公司执行董事。

委托代理人雒加根，陕西扶济律师事务所律师。。

被上诉人（原审被告）岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司，住所，住所地岐山县凤鸣镇朝阳大道**div>

法定代表人李芝霞，任公司经理。

委托代理人白宏科，男，生于1967年8月22日，住岐山县，系该公司员工。

岐山县地方电力工程有限公司与***升商贸有限公司、岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，岐山县人民法院于2016年9月28日作出(2015)岐山民初字第00483号民事判决，岐山县地方电力工程有限公司、***升商贸有限公司均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开进行了审理,上诉人岐山县地方电力工程有限公司委托代理人张建强、周坤，上诉人***升商贸有限公司委托代理人雒加根，被上诉人岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司委托代理人白宏科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

岐山县地方电力工程有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判：1、撤销原审判决第一项中“被告***升商贸公司扩建的建筑物归原告岐山县电力工程公司所有；原告岐山县电力工程公司支付被告***升商贸公司扩建建筑物建造费用1426190元。”部分，改判驳回反诉请求，判令扩建的建筑物归被上诉人所有，并恢复原状、返还场地和物品。2、撤销原审判决第二项，改判被上诉人***升商贸有限公司、被上诉人岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司支付逾期恢复原状房屋至实际恢复原状返还之日占用费405000元。3、撤销原审判决第三项，改判评估费由被上诉人承担。4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实错误，本案所涉扩建建筑物系案外人于波出资所建，并非被上诉人修建，其无权主张赔偿；2、原审判决违背双方合同约定；3、原审占用费计算至2015年4月28日明显错误；4、原审法院判决由上诉人承担扩建费用1426190元，超出当事人诉请，且有失公平，明显不当等。

***升商贸有限公司辩称，上诉人岐山县地方电力工程有限公司的上诉理由均不能成立，请求二审人民法院驳回其上诉。

岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司辩称，上诉人岐山县地方电力工程有限公司的上诉理由均不能成立，请求二审人民法院驳回其上诉。

***升商贸有限公司上诉请求：依法改判支持上诉人一审全部反诉请求。事实与理由：原审认定法律关系错误，被上诉人岐山县地方电力工程有限公司存在欺诈行为造成上诉人损失，应承担相应责任。

岐山县地方电力工程有限公司辩称，原审法院认定法律关系正确，上诉人***升商贸有限公司上诉理由不能成立。

岐山电力大酒店餐饮娱乐有限公司述称，上诉人***升商贸有限公司上诉理由成立，应予支持。

岐山县地方电力工程有限公司向一审法院诉讼请求：①两被告对使用原告的场地恢复原状并交还场地及物品；②两被告缴纳直至交还之日使用原告场地、物品的费用（截止2015年3月31日已发生101250元）；③由被告承担本案诉讼费。

***升商贸有限公司反诉请求：1、依法判令原告承担损害赔偿责任，赔偿被告经济损失160万元；2、判令原告承担违约责任，返还被告缴纳的承包费64万元；3、由原告承担本案诉讼费。

原审法院查明，2007年9月1日，原岐山县电力开发有限责任公司与被告***升商贸公司签订了《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，约定：原岐山县电力开发有限责任公司将原岐山县电力宾馆（不含五间门面房及院内家属楼）承包给被告***升商贸公司经营；承包期限为8年，自2007年1月1日起至2014年12月31日止；年承包费为405000元，每年承包费在上年12月20日前一次交清；承包形式为:承包费实行大包干，企业实行自主经营，自负盈亏；承包期间该企业法定代表人由承包方担任，营业执照、税务登记证、卫生防疫证由承包人出资办理；承包方接收的50000元库存材料，在2008年4月30日之前一次交清；承包期间电力宾馆的固定资产产权隶属岐山县电力开发有限责任公司所有，承包方不得对外担保抵押；承包方损坏发包方资产，按原价扣除折旧费进行赔偿；在保证发包方资产保值的前提下，承包方自行装修改造，其费用自理，装修改造要达到五年内不落后，装饰工程不能改变主体结构，确需改变时必须事先征得发包方同意，给承包方10个月装修时间（2006年3月1日起至2006年12月31日）免收承包费；承包期满后，装修过的不能拆除的资产不能拆除，承包期间承包人添置的所有设施、设备等资产属承包人所有；本承包期到期后，在公平竞争的前提下，可享有下期优先承包权；双方还对违约责任、解除合同等事项作了约定。合同签订后，原告给被告***升商贸公司交付了合同中约定的场地及财产，被告***升商贸公司按约定交纳了50000元库存材料费及合同期内的承包费（其中：经双方协商2011年承包费减少了4万元）。2009年10月31日被告***升商贸公司与李芝霞签订了《对外承包经营合同》，被告***升商贸公司将原岐山县电力宾馆转租给李芝霞，转租期截止2014年12月31日。合同签订后，被告***升商贸公司依约将原岐山县电力宾馆场地及租赁物交付给李芝霞。2009年11月17日于波、赵金生、李芝霞三人设立岐山电力餐饮公司，李芝霞为岐山电力餐饮公司的法定代表人。2014年12月31日，合同履行期限届满，被告***升商贸公司不再续租。因原告与被告***升商贸公司就交付场地及财产发生纠纷，遂引起本案诉讼。本案在审理过程中，被告***升商贸公司增加了反诉请求，要求原告接收扩建的建筑物，按评估价1426190元分担扩建费用，并承担评估费23000元。另查明，1、2010年8月20日，原岐山县电力开发有限责任公司名称变更为岐山县地方电力工程有限公司。2、2007年、2008年10月份，经原告与被告***升商贸公司协商，原岐山县电力开发有限责任公司收回了部分财产（详见卷内清单）。3、2007年1月底之前，被告***升商贸公司在原岐山县电力宾馆扩建的建筑物有：婚宴大厅、锅炉房、操作间、员工食堂、臊子加工车间、洗澡间、车库、厕所、垃圾台、水泥路面、围墙、室外管网。2016年1月19日被告***升商贸公司对以上建筑物的价值申请司法鉴定，经陕西众福信资产评估有限公司评估价值为1426190元。被告***升商贸公司支付鉴定费23000元。4、2015年4月28日被告***升商贸公司通知原告，要求办理场地及财产交接手续，原告无正当理由拒绝接收场地及财产。5、2016年1月27日，被告***升商贸公司向原告移交了原岐山县电力宾馆的场地、扩建的建筑物及财产。上述事实，有原告提供的：《岐山县电力宾馆对外承包合同》、《对外承包经营合同》、岐山电力餐饮公司工商档案、纳税发票、关于岐山县电力宾馆到期后有关事宜的处理计划、致岐山县电力大酒店餐饮娱乐有限公司函、原岐山县电力开发有限责任公司更名工商档案；被告***升商贸公司提交的:2007年、2008年收回岐山县电力宾馆财产清单、2015年4月28日通知、2016年1月27日资产移交表、陕西众福信资产评估有限公司评估意见书、评估费票据；以及原被告陈述在卷佐证，经审查核实，应予认定。

原审法院认为，原岐山县电力开发有限责任公司与被告***升商贸公司签订的《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，双方当事人意思表示真实，未违反法律和社会公共利益，系有效合同。原岐山县电力开发有限责任公司名称变更为岐山县地方电力工程有限公司后，原岐山县电力开发有限责任公司基于该合同的权利义务由原告岐山县地方电力工程有限公司承继。原告与被告***升商贸公司双方签订的《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》的主要内容是：原告作为出租人将租赁物交付给被告***升商贸公司使用、收益，被告***升商贸公司作为承租人支付租金的合同。虽名为“承包经营合同”，但按该合同中约定权利义务内容确定合同的性质应为租赁合同。原告依约将租赁物交付给被告***升商贸公司，在租赁合同履行期限届满后，被告***升商贸公司应按约定返还租赁物。故原告关于被告***升商贸公司返还租赁场地、及物品的诉请，其理由成立，本院应予以支持。被告***升商贸公司与李芝霞签订《对外承包经营合同》，将原岐山县电力宾馆转租给次承租人李芝霞后。原告作为出租人应当知道被告***升商贸公司转租，但在六个月内未提出异议，且转租双方当事人意思表示真实，未违反法律和社会公共利益，应认定转租合同有效。李芝霞作为被告岐山电力餐饮公司的发起人与被告***升商贸公司签订合同，因被告岐山电力餐饮公司成立以后已经实际享有该合同权利，故被告岐山电力餐饮公司应承担该合同的责任。租赁合同履行期限届满后，原告作为出租人可要求负有腾房义务的次承租人被告岐山电力餐饮公司支付逾期腾房占有使用费，占有使用费可参照租赁合同约定的标准（年租金为405000元）计算。因2015年4月28日被告***升商贸公司通知原告，要求办理场地及财产交接手续，原告无正当理由拒绝接收场地及财产。占有使用费计算时间应从合同履行期限届满次日起算至被告***升商贸公司通知原告接收租赁物之日止，即：从2015年1月1日起算至2015年4月28日止。故原告关于被告岐山电力餐饮公司支付逾期腾房占有使用费请求，符合法律规定的部分，本院予以支持；超出法律规定的部分，本院不予支持。被告***升商贸公司在与原告签订合同前已经进行了扩建，虽未取得原告同意的书面意见，但原告作为出租人应当知道被告***升商贸公司扩建，而未提出异议，应视为原告同意扩建。由于双方对扩建费用没有约定，且双方未办理合法扩建的手续，扩建造价费用应按照双方过错分担。考虑到双方均有过错，结合本案实际情况，扩建建筑物归原告所有，原告按评估的价值分担扩建造价费用为宜。被告***升商贸公司关于原告承担23000元评估费的反诉请求，因双方均有过错，双方各承担11500元为宜。故原告关于被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告***升商贸公司关于原告接收扩建的建筑物、按评估价1426190元分担扩建费用、并承担评估费11500元的反诉请求，其理由成立，本院应予以支持。被告***升商贸公司的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告、及被告关于本诉、反诉的辩解意见，本院部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十四条、第十六条、第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决：一、被告***升商贸公司返还租赁原告岐山县电力工程公司的原岐山县电力宾馆的场地、及物品（已返还原告）;被告***升商贸公司扩建的建筑物（已移交原告）归原告岐山县电力工程公司所有；原告岐山县电力工程公司支付被告***升商贸公司扩建建筑物建造费用1426190元。二、被告岐山电力餐饮公司支付原告岐山县电力工程公司逾期腾房占有使用费135000元。三、原告岐山县电力工程公司支付被告***升商贸公司评估费11500元。四、驳回原告岐山县电力工程公司其他诉讼请求。五、驳回被告***升商贸公司的其他反诉请求。以上有给付内容的条款，限判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2330元，由被告***升商贸公司承担；反诉费24720元，由原告岐山县电力工程公司承担17000元，被告***升商贸公司承担7720元。

二审期间，上诉人***升商贸公司提交公司登记表一份及庞宏义、李芝霞、赵金生证人证言各一份，拟证明***升商贸公司实际投资人为于波，岐山县电力工程公司质证称对公司登记表真实性认可，但对该组证据的证明目的均不认可;上诉人岐山县电力工程公司提交***升商贸公司工商注册信息报告一份，拟证明***升商贸公司不是本案适格反诉主体，***升商贸公司质证称，对该证据的真实性认可，但对证明目的有异议。对上述证据，合议庭经分析认为，对双方提供的***升商贸公司公司登记、注册信息真实性予以认可，但双方证据均无法证明其待证事实，故对证明目的均不采信。二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案所涉《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同,双方理应依约全面履行各自义务。

关于本案所涉合同性质的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案上诉人***升商贸公司与岐山县电力工程公司签订的《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，虽然名为承包经营合同，但根据双方签订的合同内容及实际履行情况，岐山县电力工程公司主要义务是将所涉标的物（场所）交付***升商贸公司使用、收益，而***升商贸公司则按每年405000元标准交付费用，双方再无其他义务，其法律关系完全符合租赁合同的形式、实质要件及租赁行业的交易习惯，故原审法院确定本案为租赁合同纠纷符合事实，上诉人***升商贸公司关于双方系承包经营关系的主张不能成立。

关于***升商贸公司所称岐山县电力工程公司存在欺诈、违约的问题，本案双方在2007年9月1日签订合同前，岐山县电力工程公司已于2006年3月申请注销了岐山县电力宾馆的企业法人执照，***升商贸公司作为合同相对方对此应当知道；同时，在合同履行过程中，***升商贸公司始终自行进行经营，其就“岐山县电力宾馆的企业法人执照”问题既未进行过诉讼，也未以其他方式提出异议，足可认定，***升商贸公司对“岐山县电力宾馆的企业法人执照”已经注销的事实是明知并认可的，故其所称岐山县电力工程公司存在欺诈行为的主张明显与事实不符。

关于***升商贸公司反诉是否适格的问题。上诉人岐山县电力工程公司虽称本案所涉扩建标的物，在双方2007年9月1日签订《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》前已经由案外人于波在2006年建设完成，但依查明事实，岐山县电力工程公司与于波2006年2月28日签订《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对承包经营合同》后，又与***升商贸公司签订《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》，而该合同第二条（二）项明确载明：“……给承包方（***升商贸公司）10个月装修时间（2006年3月1日――2006年12月31日）免收承包费，承包期自2007年1月1日起算……。”同时，上述合同第十四条约定：“本合同自签订之日起即可生效。同时，原《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对承包经营合同》与《岐山县电力宾馆浴足苑、桑拿浴租赁合同》即可废止。”据此可见，虽然合同签订的时间系2007年9月1日，但双方均追认合同权利义务从2006年3月1日起已经开始，且双方亦认可由《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》替代《岐山县电力宾馆客房部、餐饮对承包经营合同》，***升商贸公司作为《岐山县电力宾馆对外承包经营合同》相对方，实际亦承继了案外人于波的相关权利，故其有权对本案所涉扩建物主张相关费用，上诉人岐山县电力工程公司该上诉理由明显不能成立。

关于本案所涉扩建建筑物造价费用承担问题，《最高人民法院》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案所涉扩建建筑物在***升商贸公司与岐山县电力工程公司签订合同前已经实际完成，上诉人岐山县电力工程公司作为出租方既未在双方签订的书面合同提及此事，也未在合同履行中提出异议，应当认定岐山县电力工程公司对扩建事宜是明知并认可的，又因双方对扩建费用没有约定，且至今未办理合法扩建的手续，本案应当依法按照双方过错分担扩建造价费用，原审法院参照众福信评咨字[2016]007号资产评估咨询意见书确定的评估价值（原值：2575950.40元），综合考量双方过错程度后，判决岐山县电力工程公司分担扩建造价费用1426190.00元，并无不妥，故上诉人岐山县电力工程公司该上诉理由不能成立。

关于占用费的问题，上诉人岐山县电力工程公司虽主张该费用应计算至2016年1月27日，但依查明事实，本案双方合同期满后，***升商贸公司于2015年4月28日书面通知岐山县电力工程公司，要求办理场地及资产交接事宜，而上诉人岐山县电力工程公司在无正当理由的情况下，拒不不进行交接事宜，据此，应当认定2015年4月28日以后未交接的原因系岐山县电力工程公司单方造成，***升商贸公司对此并无过错，故原审法院确定占用费截止日期为2015年4月28日，符合本案事实，上诉人岐山县电力工程公司该上诉主张于法无据，本院不予支持。

关于评估费承担问题，因该费用系为解决本案纠纷所产生的必要支出，原审法院根据双方当事人的过错程度，判决由岐山县电力工程公司、***升商贸公司各承担11500元符合本案事实，上诉人岐山县电力工程公司称其不应承担该费用的理由，于法无据。

综上，本案双方上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27050元，由岐山县电力工程公司、***升商贸公司各承担13525元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　韩权雁

审　判　员　　邱有前

代理审判员　　黄　婷

二〇一七年四月二十七日

书　记　员　　王文叶