某某和建设集团有限公司、某某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省茂名市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤09民终3428号 上诉人（原审被告）：******建设集团有限公司。住所地：茂名市电白区水东镇迎宾大道中路36号。 法定代表人：****，该公司总裁。 委托诉讼代理人：****，广东法****事务所律师。 被上诉人（原审原告）：****，女，1967年2月18日出生，汉族，住茂名市电白区。 委托诉讼代理人：****，广东泽森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：****，广东泽森律师事务所律师。 上诉人******建设集团有限公司（以下******公司）因与被上诉人****商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2022）粤0904民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判永和公司只承担2022年7月21日至完成涉案商品房不动产权登记之日止的逾期办理不动产权证违约金（以384633元为基数，按日万分之零点五计算）；2.本案一、二审费用由****承担。诉讼中，永和公司变更第一项上诉请求为：撤销一审判决第一项，依法改判永和公司只承担2022年7月21日至2023年9月25日止的逾期办理不动产权证违约金（以384633元为基数，按日万分之零点五计算）。事实和理由：（一）一审将逾期办证的原因归责****公司，属认定事实错误。根据一审查明的事实，未能办理不动产权证初始登记手续是政府职能部门的过错，导致错误颁发用地规划许可证。永和公司拿到该许可证后，于2014年初开始动工建设富华大厦，于2015年6月主体工程已经完工。2015年6月5日，茂名市电白区住房和城乡建设局颁发富华大厦A、B、C三栋《广东省茂名市商品房预售许可证》，开始预售富华大厦商品房。2015年6月26日，茂名市城乡规划局电白分局又颁发茂规（电白）地字第（2015）0168号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，将原来规划许可用地1227.5平方米调整为1203.77平方米。这一政府行为，直接导致富华大厦A、B、C三栋商品房不能办理不动产权初始登记，无法办理初始登记，各商品房就不能办理过户登记。政府部门也未采取措施补办相关证件，因相差23.73平方米用地面积，从而导致整个富华大厦A、B、C三栋共11986平方米商品房不能依法进行不动产权登记，给永和公司造成巨大经济损失。不能办理不动产权登记，不是永和公司原因，而是因政府职能部门测量等因素造成。一审全部归责****公司，显然错误。若没有2020年7月30日的茂名市电白区人民政府电府规[2020]4号《茂名市电白区不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）》的出台，富华大厦的所有住户至今都无法办理不动产权登记。政府职能部门的这一过错行为所造成的后果，对永和公司和****来说，均应当理解或者认定为不可抗力。能否办理不动产权证是政府的权力，而造成不能办证的恰恰是政府职能部门。因此，一审归责****公司是错误的。（二）永和公司可以承担2022年7月21日以来的逾期办证违约金。如前所述，由于政府职能部门的过错，导致整个富华大厦的商品房不能办理不动产权证。这是能否办证的问题，不是逾期办证的问题。若电府规[2020]4号文件不出台，涉案商品房就不能办证；电府规[2020]4号文件出台后，富华大厦商品房才有可能办理不动产权登记。永和公司于2021年12月底获悉电府规[2020]4号文件出台后，积极与政府职能部门沟通，相关政府部门才同意按历史遗留问题并依该文件规定处理，目前正在补办相关手续，估计可以在2023年7月办妥初始登记，然后为各住户办理过户登记。因此，该文件出台之前，政府部门不予办理富华大厦商品房不动产权证是不可抗力，不能归责****公司。永和公司在2020年7月30日前不存在逾期办证的违约行为。电府规[2020]4号文件出台后，扣除720天办证时间，如果尚未能办妥不动产权证，是永和公司逾期办证，可以按照一审判决确定的违约金计算方式计算违约金给****。综上，一审认定事实错误，恳请二审法院改判支持永和公司的上诉请求。 ****辩称，一审判决认为永和公司存在合同违约，应承担违约责任属认定事实清楚，适用法律正确。（一）涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，永和公司应当在2016年3月18日交付商品房给****，并在交付之日起720日内为****取得商品房的房屋所有权证书。但时至一审判决之日，永和公司仍然未能为****办理好涉案商品房的不动产权证书，这是毋庸置疑的事实。（二）2015年6月26日，茂名市城乡规划局电白分局重新核发的《建设用地规划许可证》[茂规（电白）地字第（2015）0168号]记载用地面积为1203.77平方米。永和公司此时已经知道涉案项目出现规划调整，存在超土地证红线问题，****公司仍然于2015年6月26日之后与****签订《商品房买卖合同（预售）》，永和公司对涉案商品房能否办证、何时办证应有相应预估。永和公司没有将相关情况告知****，导致****迟迟不能取得不动产权证，造成****的经济损失。因此，永和公司应承担逾期办证违约责任。（三）永和公司一直强调是政府过错导致其无法按时办理不动产权证。但在茂名市城乡规划局电白分局重新核发《建设用地规划许可证》[茂规（电白）地字第（2015）0168号]给永和公司时，富华大厦只是主体大致完工。这时永和公司就已经知道富华大厦出现规划调整，存在超土地证红线问题，但其仍然与****签订合同，且其在发现问题后，没有想过解决问题，而是选择隐瞒真相，将问题存在的风险转移给****。因此，永和公司将其自身过错归咎于政府，是推卸逾期办证违约责任的借口。（四）富华大厦的建设用地由两宗土地组成，一宗用地面积61.45平方米，另一宗用地面积1203.77平方米，两宗土地的性质、来源不一样，也是造成永和公司没有办理初始登记的根本原因。1.用地面积61.45平方米土地系永和公司向电白区房产管理局购买的，是国有资产的转让，办好土地登记的时间是2020年；另一宗土地系永和公司向国有企业征收，核定面积是1203.77平方米。由****公司向房产局购买的土地没有办理土地使用证，所以永和公司不可能在开发建设时取得包括61.45平方米土地在内的用地规划许可证，这也是永和公司无法为****办理权属证书的根本原因。2.一审判决阐述永和公司承担责任的事实和理由非常清楚，永和公司明知取得的是1203.77平方米土地的规划许可证，在没有办理向房产局购买的61.45平方米土地的规划许可证的情况下，仍然将两宗土地一起进行建设，其主观过错明显。更重要的是，该土地明显是两宗土地合并为一宗土地进行使用，规划管理局答复中认为是2011年使用的测量仪器落后，测量方法不当等因素造成，这是明显偏袒永和公司的陈述。在本系列案中一审考虑永和公司上述过错，最终判决永和公司承担日万分之0.5的法律责任，已经是对永和公司有利的结果。综上，请二审法院维持一审判决。 ****向一审法院起诉请求：1.判令永和公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金以购房总价384633元为基数，按日万分之一计算，从2018年03月08日起计至****取得房地产权属证书之日止，现违约金暂计至起诉之日为55425元）给****；2.判决永和公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月17日，****与永和公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定*********公司购买位于广东省茂名市电白区××镇××街××号××大厦××幢××房，价款为384633元。该合同第七条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币伍万元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款。（二）买受人应当于2015年11月20日前支付首期房价款124633元，余款260000元向金融机构申请贷款支付。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年3月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。”第十四条约定：“规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人未予书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人向买受人支付已付房款的万分之五作为违约金。”第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。” ****依约****公司支付了购房款384633元。2016年3月18日，永和公司将涉案商品房交付****使用。 另查明，2008年4月14日，永和公司通过拍卖竞得电白县××镇××街××号××厂区内的1210.03平方米土地使用权及1705平方米地上建筑物。2011年11月10日，永和公司与原电白县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：合同项下出让宗地总面积1210.03平方米，坐落于电白县××镇××街××号××，永和公司补交土地出让金1865049元。 2011年12月8日，原电白县城市规划管理局****公司颁发《电白县建设工程规划许可证》［编号：电建字（2011）Ｎｏ.0000044］，该证载明：单位名称：永和公司；建设项目：商住（富华大厦）；建设地点：电白县××镇××街××号××；……首层建筑面积：壹仟壹佰贰拾肆点柒柒平方米；总建筑面积（含阳台面积）：壹万壹仟玖佰陆拾捌点伍伍平方米。注：总建筑面积中含架空层面积2113.42平方米。 2014年3月26日，原电白县城市规划管理局****公司颁发《建设用地规划许可证》（编号：地字第0002014062号），该证载明：用地单位：******建设工程有限公司；用地项目名称：商住（富华大厦）；用地位置：电白县××镇××街××号××；用地性质：住宅；用地面积：壹仟贰佰贰拾柒点伍平方米；建设规模：框架结构壹拾贰层壹万壹仟玖佰陆拾捌点伍伍平方米。同日，该局又****公司颁发《建设工程施工许可证》（编号：建字第0002014062号），该证载明：建设单位：******建设工程有限公司（更名为：永和公司）；建设项目名称：商住（富华大厦）；建设地址：电白县××镇××街××号××；建设规模：框架结构壹拾贰层壹万壹仟玖佰陆拾捌点伍伍平方米。 2015年6月26日，原电白县城市规划管理局****公司重新颁发《建设用地规划许可证》[编号：茂规（电白）地字第（2015）0168号]，该证载明：用地单位：******建设工程有限公司；用地项目名称：住宅楼；用地位置：电白区水东镇解放街25号之二；用地性质：二类居住用地（R2）；用地面积：1203.77平方米；建设规模：。 2017年10月23日，涉案商品房办理竣工验收备案登记。 2020年7月30日，茂名市电白区人民政府作出《茂名市电白区不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）》（电府规[2020]4号），其中：三、关于房屋基底超出用地红线的问题……（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的，先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处，电白规划办公室核实是否超容积率。对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。…… 2021年12月8日，茂名市自然资源局电白城乡规划办公室作出《关于核实富华大厦容积率的复函》，内容如下：区不动产登记中心：送来《关于核实富华大厦容积率的函》收悉。经复核，现将有关情况答复如下：一、原电白县城市规划管理局批准富华大厦项目总建筑面积11968.55平方米，其中计容建筑面积9847.73平方米，架空层（不计容）建筑面积2113.42平方米，不纳入计容建筑面积7.4平方米。该项目已于2014年3月14日履行了规划竣工验收手续后，项目开发单位擅自改变架空层使用功能，架空层的建筑面积变为1748.06平方米，经我办通知项目开发单位按原规划管理部门批准的要求自行整改，该项目架空层的建筑面积恢复为2113.42平方米，原批准计容建筑面积没有增加。二、该项目原批准土地红线面积1210.03平方米，原批准的基准容积率是3.0，经整改后，该项目已补交容积率差价的计容建筑面积仍为6216.83平方米。 2022年1月28日，茂名市电白区自然资源局****公司颁发粤（2022）电白区不动产权第0××0号《不动产权证书》，该证记载：权利人：永和公司；坐落：茂名市电白区××街道××街××号；权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：划拨；用途：城镇住宅用地；面积：61.45平方米。同年3月8日，茂名市自然资源局就该土地****公司颁发《建设用地规划许可证》［编号：茂规（电白）地字第（2022）00091号］。 2022年3月28日，永和公司向茂名市自然资源局电白城乡规划办公室提交《关于出具富华大厦相关补交土地出让金所属宗地规划条件的申请报告》，载明：茂名市自然资源局电白城乡规划办公室：我司开发的富华大厦项目目前所使用的位于茂名市电白区××街道××街××号土地［不动产权号：粤（2022）电白区不动产权第0××0号，不动产单元号：440904117201ＧＢ09097Ｗ00000000］，土地面积：61.45平方米，该土地已于2022年3月8日取得建设用地规划许可证［证号：茂规（电白）地字第（2022）00091号］，因该宗地需向区人民政府补交土地出让金。应区自然资源局要求，****办申请该宗土地规划条件的函，恳请贵办批准同意！2022年4月26日，茂名市自然资源局电白城乡规划办公室出具《关于******建设集团有限公司富华大厦地块规划条件的意见》，载明：永和公司：送来《关于出具富华大厦相关补交土地出让金所属宗地规划条件的申请报告》已收悉，经研究，我办意见如下：经核查，你司建设项目“富华大厦”位于电白区水东街道解放街25号，由两宗土地组成：一宗用地面积为61.45平方米，不动产权证（粤［2020］电白区不动产权第0000700号）；另一宗用地面积为1203.77平方米，国有土地使用证（电国用［2015］第00275号），两块用地的总用地面积为1265.22平方米。根据原电白县城市规划管理局于2011年12月8日核发了电白县建设工程规划许可证副本（电建字［2011］ＮＯ.0000044号），“富华大厦”项目建设的总建筑面积为11968.55平方米，折算“富华大厦”项目用地每平方米可建设建筑面积为9.459平方米，推算不动产权证（粤［2020］电白区不动产权第0000700号）61.45平方米土地可建设建筑面积为581.25平方米。由于“富华大厦”已建设完成，并经过原电白县城市规划管理局竣工规划验收。本意见仅作为现状不动产登记参考意见，该用地今后开发建设或用途变更时必须与电白区水东街道解放街25号之二用地共同建设，同时要严格按照最新批准的总体规划、控制性规划、修建性规划的规定执行。 案件审理过程中，一审法院分别发函茂名市自然资源局电白城乡规划办公室及茂名市电白区自然资源局，核实以下情况：茂名市电白区××镇××街××号之二富华大厦商住楼两次颁发《建设用地规划许可证》的原因，涉案楼盘是否存在土地超红线、容积率不达标等影响办理不动产权证的情形，涉案楼盘何时办理初始登记、至今尚未完成不动产权属登记的原因。 茂名市自然资源局电白城乡规划办公室复函如下：广东省茂名市电白区人民法院：经核查，现将涉案项目富华大厦相关规划许可情况说明如下：一、2011年12月8日原电白县城市规划管理局（以下简称原电白县城规局）给予******建设工程有限公司核发《电白县建设用地规划许可证（副本）》（电规字［2011］Ｎｏ0000062），批准建设用地规划红线面积1227.5平方米。二、2011年12月8日原电白县城规局给予******建设工程有限公司核发《电白县建设工程规划许可证（副本）》（电建字［2011］Ｎｏ000044），批准总建筑面积11968.55平方米，其中计容建筑面积9847.73平方米。三、2014年该项目已建设完成，经原电白县城规局进行规划竣工验收，给予核发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第0002014062号）及《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第0002014062号），核准建设用地面积为1227.5平方米和项目总建筑面积11968.55平方米（其中计容建筑面积9847.73平方米）。四、2015年6月26日，***名市城乡规划局电白分局（以下简称原电白规划分局）根据原电白县工商行政管理局核准变更通知书及该项目《国有土地使用证》（电国用2015第0××5号）给予变更了《中华人民共和国建设用地规划许可证》［茂规（电白）地字第（2015）0168号］，核准建设用地红线面积1203.77平方米。五、2017年4月7日，原电白规划分局根据原电白县工商行政管理局核准变更通知书、该项目《国有土地使用证》（电国用2015第0××5号）、《中华人民共和国建设用地规划许可证》［茂规（电白）地字第（2015）0168号］给予《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第0002014062号）变更建设单位名称为永和公司，项目总建筑面积仍是原电白县城规局批准的总建筑面积。六、该项目建设用地由两宗土地组成：一宗用地面积61.45平方米，不动产权证号为粤（2020）电白区不动产权第0××0号，权利性质为划拨；另一宗用地面积1203.77平方米，国有土地使用证号为电国用（2015）第0××5号，使用权类型为出让。二宗土地的总面积合计为1265.22平方米。该项目二宗用地的由来是：一宗用地（面积1203.77平方米）是项目开发建设单位于2008年通过拍卖取得使用权的，2008年原电白县国土局给予项目开发建设单位核发了《国有土地使用权证》（电国用［2008］第00771号），登记土地面积1210.3平方米，但2015年原电白区国土资源局给予该宗土地变更的国有土地证（电国用［2015］第00275号）登记的土地面积为1203.77平方米；另一宗用地（面积为61.45平方米）由项目开发建设单位购买转让取得后，直至2020年才办理了不动产权证（粤［2020］电白区不动产权第0000700号），土地使用类型为划拨（不是出让）。七、由原电白规划分局给予变更后的《中华人民共和国建设用地规划许可证》［茂规（电白）地字第（2015）0168号］的用地规划红线是根据面积为1203.77平方米的土地证（电国用［2015］第00275号）来核准的，不包括该项目另外一宗面积为61.45平方米的土地，为完善该项目规划许可手续变更后的欠缺手续，我办于2022年3月8日根据相关土地手续及资料给予该项目补发了《建设用地规划许可证》（茂规［电白］地字第［2022］00091号），登记用地面积为61.45平方米。八、原电白县城规局批准的《电白县建设用地规划许可证（副本）》（电规字［2011］Ｎｏ0000062）的用地红线包含了前述的二宗土地，与后来原电白规划分局变更的《中华人民共和国建设用地规划许可证》［茂规（电白）地字第（2015）0168号］和我办补发的《建设用地规划许可证》（茂规［电白］地字第［2022］00091号）合并在一起的用地规划红线相符，但用地红线的面积不相等，原电白县城规局批准的用地红线面积1227.5平方米，原电白规划分局变更的和我办补发的用地红线合并在一起的面积为1265.22平方米，二者相差37.72平方米，造成这样的误差的原因应该是2011年使用的测量仪器稍为落后和测量方法不当等因素引起。九、该项目已经完成了规划竣工验收约七年，原电白县城规局核准没有发现超容积率的问题。经我办派员到实地调查，没有发现购房业主超建违建等问题。直至2022年3月8日为止，应由规划管理部门完善的规划许可证手续已经完成。关于该项目不动产权转移登记的问题，请向区自然资源局函询。 茂名市电白区自然资源局复函如下：广东省茂名市电白区人民法院：贵院《函》（2022年9月1日）收悉。经核查，现函复如下：富华大厦位于茂名市电白区××镇××街××号之二，由******集团有限公司建设该商住楼至今没有办理初始登记（不动产首次登记），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，富华大厦商住楼只有办理不动产首次登记后，才能依据相关规定办理不动产转移登记到业主名下。我区于2016年6月29日开始不动产统一登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、***等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。富华大厦在建设过程中，由于规划调整存在超土地证红线问题，导致未能办理不动产首次登记手续。经与规划部门沟通，我局提出了解决方案并报区人民政府审批，现需待区政府审批后，补办超宗地出让手续，即可办理不动产登记手续。 又查明，****、****、****、***、****、****、****、***、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****等人于2021年11月4日向一审法院起诉永和公司主张逾期办证违约金，后于2021年12月15日申请撤诉。 一审法院认为：永和公司是具有房地产开发资质的企业，****与永和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：永和公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算。 关****公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”涉案合同约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。涉案合同签订后，****已付清购房款、办证费用，履行了合同义务。因永和公司建设的“富华大厦”在建设过程中，由于规划调整存在超土地证红线问题，导致未能办理不动产首次登记手续，从而导致逾期办理房产权证给****。根据茂名市自然资源局电白城乡规划办公室的复函可知，导致出现规划调整存在超土地证红线问题的原因是永和公司该项目的实际建设用地由两宗土地组成，其中一宗用地坐落于电白区水东街道解放街25号之二，用地面积1203.77平方米；一宗用地坐落于电白区水东街道解放街25号，用地面积61.45平方米，总用地面积合计1265.22平方米。因2011年使用的测量仪器稍为落后和测量方法不当等因素导致原电白县城规局批准的《电白县建设用地规划许可证（副本）》（电规字[2011]No0000062）的用地红线包含了前述的二宗土地，与后来原电白规划分局变更的《中华人民共和国建设用地规划许可证》[茂规（电白）地字第（2015）0168号]和该办补发的《建设用地规划许可证》（茂规[电白]地字第[2022]00091号）合并在一起的用地规划红线相符，但用地红线的面积不相等（二者相差37.72平方米）。根据本案证据可知，虽然原电白县城规局批准的《电白县建设用地规划许可证（副本）》（电规字[2011]No0000062）的用地红线包含了前述的二宗土地，****公司在申请项目建设时仅就坐落于电白区水东街道解放街25号之二办理相关的规划许可手续，对于坐落于电白区水东街道解放街25号并没有办理相关的规划许可手续，永和公司在其建设过程中使用了两宗土地，其作为一家房地产开发公司应认识到存在规划问题。另外，在2015年6月26日茂名市城乡规划局电白分局重新核发《建设用地规划许可证》[茂规（电白）地字第（2015）0168号]的用地面积为1203.77平方米，永和公司已知道涉案项目出现规划调整存在超土地证红线问题，其于2015年11月17日与****签订《商品房买卖合同（预售）》对于涉案商品房能否办证、何时办证应有相关的预估，且其并没有将相关情况告知****，因此，永和公司应承担逾期办证违约责任。 根据合同约定，从涉案商品房交付之日起开始计算办证期限，为期720天。本案****于2016年3月18日收楼，扣减720天办证期限，永和公司应于2018年3月8日前为****办妥不动产权证。故本案逾期办证的违约责任应从2018年3月9日起计算至永和公司完成涉案商品房不动产权登记之日止。永和公司辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院认为，本案合同约定逾期办证违约金按日计算，且****起诉主张按日计算，因此，逾期办证违约金按日累计计算，应当按每个个别的债权分别计算诉讼时效。逾期办证的违约金应从2018年3月9日起按日分别计算。在2018年3月9日起至****于2022年3月3日起诉前，****没有****公司主张权利，根据民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，则从2022年3月3日往前三年的期间尚未超过诉讼时效，****主张2018年3月9日至2019年3月3日期间的逾期办证违约金的请求权已超出3年的诉讼时效期间，依法不受法律保护，故对****主张该期间内的逾期办证违约金，一审法院不予支持。自2019年3月4日起的逾期办证违约金尚未超出三年诉讼时效期间。永和公司辩称****于本案主张的违约金均已超过诉讼时效缺乏依据，一审法院不予采纳。由于本案逾期办证的原因既有政府规划的原因，也有永和公司自身的原因，因此，酌定本案违约金以涉案总房价款384633元为基数，按日万分之零点五计算，自2019年3月4日起******公司完成涉案商品房不动产权登记之日止。暂计至2022年3月3日（共计1096天）的逾期办证违约金为21077.89元（384633元×0.00005×1096天）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限永和公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向****支付逾期办理不动产权证违约金（自2019年3月4日至2022年3月3日期间的逾期办理不动产权证违约金21077.89元，自2022年3月4日起的逾期办理不动产权证违约金以384633元为基数，按日万分之零点五计算，******公司完成涉案商品房不动产权登记之日止）；二、驳回****的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185.63元，由****负担858.68元，永和公司负担326.95元。 二审期间，永和公司补充提交如下证据：1.本系列案11户的不动产权证，拟证明涉案商品房的不动产权证书已于2023年9月19日办好，相关业主可以办理过户手续。2.办理过户手续通知，拟证****公司已于2023年9月25日通知各业主办理过户手续。3.《商品房买卖合同（预售）》，拟证明合同附件十一《补充协议》约定“如因买受人原因导致产权登记手续超过合同约定期限延期办证的，出卖人不承担违约责任”的事实。4.《收据》一份，拟证明****已经缴交办证费。5.《公告》《富华大厦不动产权证过户登记通知》《电白区住建局办理不动产权过户登记所需材料清单》《电白区不动产登记中心办理不动产权过户登记所需资料清单》，拟证****公司咨询电白区不动产登记中心及电白区住建局，一次性告知了办理过户至业主产权证所需提交材料进行公告，业主除交纳办证费外，还要缴纳维修基金、完税、签署授权委托书、签署申请书等手续才能办证，且本案计算违约金的截止日期应为2023年11月7日（公告日）。经质证，****对第1、2组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为上述证据不能影响一审判决中已经确定的违约金金额，且逾期办证违约金应当计至不动产权证登记在****名下之日止；对第3组证据无异议，但认为本案延期办证属****公司自身原因，并非****的原因；对第4组证据无异议，但认为****所交的办证费已包含专项维修基金、工本费等费用在内；对第5组证据有异议，认为该证据是永和公司单方制作，没有提供给****，****已经将办证所需的材料提供给永和公司，本案的违约金计算的截止日期应至永和公司为****办理不动产权证之日，并非是永和公司所谓的“公告日”。 ****补充提交如下证据：《收据》《税收缴款书》，拟证明****已将办证费（包括维修基金、契税、工本费等费用）交付给永和公司。经质证，永和公司对上述《收据》《税收缴款书》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为该办证费不包括维修基金、契税，不能证明****已经完税，有完税票证也只是可以过户办证的条件之一，交了办证费不一定能办理不动产权证过户登记，还需要****配合提交办证必须提交的材料，并签署申请书、授权委托书等。目前为止，本系列案的大部分业主未交纳房屋维修基金，部分业主为了多一点违约金，故意不缴存维修基金，不签署申请书、授权委托书等，拖延办证。永和公司于2023年11月7日对办证所需提交的材料在小区内进行公告，通知全体业主配合办证，若不配合，将按《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》第13条处理。 二审查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，2011年，永和公司购买位于茂名市电白区××街道××街××号的土地一宗，面积61.45平方米。 2015年10月7日，*********公司支付办证费9616元。2016年11月11日，****缴纳涉案商品房的契税7445.04元。涉案商品房于2023年9月19日办理好初始登记［证号：粤（2023）电白区不动产权第0××9号，权利人：永和公司］。2023年9月25日，永和公司发出《通知》，要求全体业主带上相关办证材料到富华大厦售楼部办公室办理过户手续和缴交维修资金费用。2023年11月7日，永和公司再次发出《富华大厦不动产权证过户登记通知》，内容如下：“富华大厦各业主：富华大厦90套房的不动产权证（初始登记证）已经办好，本公司于2023年9月25日已经向你们发出配合登记过户通知。经向电白区住建局、电白区不动产登记中心咨询办理不动产权登记过户所需资料，该二单位已经一次性告知我公司所需报送的资料及报送主体（详见《电白区住建局办理不动产权过户登记所需资料清单》《电白区不动产登记中心办理不动产权过户登记所需资料清单》），现通知你们，请你们自本通知之日起五日内，将你方（业主方）需要提交的材料交到本公司，由公司代为办理不动产权过户登记工作。逾期按《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第13条处理，即本公司不负责延期办证责任。”在该通知下方附有《电白区住建局办理不动产权过户登记所需资料清单》《电白区不动产登记中心办理不动产权过户登记所需资料清单》。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方对涉案《商品房买卖合同（预售）》的效力以及永和公司存在逾期办证的违约行为不持异议，本院对此予以确认。本案二审的争议焦点是：1.永和公司逾期办证是否具有免责事由；2.涉案商品房逾期办证违约金的计付期间应如何认定。 一、关****公司逾期办证是否有免责事由的问题 永和公司上诉主张其基于对政府先前审批行为的信赖而实施建设涉案项目小区的，逾期办证系政府职能部门过错所致，并非其自身原因所致，其依法应当免责。本院认为，本案中，永和公司从他人处受让两宗土地进行富华大厦项目开发建设，尽管前期按2014年3月26日原电白县城市规划管理局核发《建设用地规划许可证》许可的用地面积1227.5平方米进行建设，但是2015年6月26日茂名市城乡规划局电白分局重新核发《建设用地规划许可证》时已调整许可用地面积为1203.77平方米。永和公司此时应当知道项目小区调整规划后存在超土地红线建设的问题，需要进一步完善用地手续方可继续建设。解决这一问题是永和公司应尽的法定义务，该问题并非永和公司不能改变或寻求其他途径不能解决的。虽然政府有关部门在依法核实相关手续过程中确实存在影响涉案商品房产权办理时间的历史遗留问题因素，但是该因素和影响不属于双方合同约定的不可抗力或政府政策性原因等免责事由，永和公司作为从事房地产开发建设的民事主体，应当能够合理预见调整规划后需要办理完善用地手续等需要相应的期限，其应当承担相应的法律后果。尽管政府相关部门对永和公司超用地这一历史遗留问题以补偿土地出让金的方式进行完善处理，但是这一做法只是一种补救措施，不能解释为土地部门已经批准了占有用地，也不能由此改变永和公司的行为在民事法律关系上的违约性质。且该情形发生在双方2015年11月17日签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前，并非构成不可抗力的免责情形。结合永和公司的履约情况，其所提交的证据无法证明其具有可以减免违约责任的事由。故永和公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。 二、关于涉案商品房逾期办证违约金计付期间如何认定的问题 1.对逾期办证违约金的起始时间。永和公司上诉主张因茂名市电白区人民政府在2020年7月30日作出《茂名市电白区不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）》才可以办证，根据合同约定，扣减720天的办证期限，涉案商品房逾期办证期间应从2022年7月21日起计付。本院认为，如前分析所述，有关历史遗留问题不能成为逾期办证的免责事由。另查，永和公司在2016年3月18日将涉案商品房交付给****使用，根据涉案《商品房销售合同（预售）》约定，办证期限从2016年3月19日起计算720日，至2018年3月8日届满。而茂名市电白区人民政府在2020年7月30日作出《茂名市电白区不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）》，可见，该规定发生在涉案商品房办证期限届满后。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”的规定，即便因遗留问题影响办证部门不能及时办证，也不能免除永和公司的责任。故一审认定涉案商品房逾期办证违约金在扣除超出诉讼时效的期间后，从2019年3月4日起计付并无不当，永和公司该上诉主张依据不足，本院不予支持。 2.对于逾期办证违约金的截止时间。永和公司主张其已于2023年11月7日再次张贴通知要求各业主提交办证所需的资料，涉案逾期办证违约金应计至2023年11月7日止。本院认为，通知业主提交办证资料仅是永和公司履行办理业主名下不动产权证义务的起始时间，并非实际完成房屋所有权登记之日。而涉案《商品房销售合同（预售）》第二十条约定，逾期办证违约金应计至实际完成房屋所有权登记之日止。因此，即使永和公司于2023年11月7日张贴通知要求业主提交办证资料，逾期办证违约金仍按上述合同约定计至房屋所有权登记之日止，故对永和公司的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，永和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费326.95元，由******建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长***有 审判员*** 审判员**** 二〇二三年十二月一日 法官助理*** 书记员**** 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。