江苏某建设集团有限公司、某某等民事一审民事判决书

内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民事判决书 （2024）内0502民初11870号 原告：江苏某建设集团有限公司，住所地：江苏省海安市城东镇。 法定代表人：孙某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘某某，男，1986年8月3日出生，汉族，江苏某建设集团有限公司员工，现住江苏省海安市。 被告：***，男，1979年8月10日出生，汉族，个体经营者，现住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。 被告：通辽市某房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市经济技术开发区。 法定代表人：李某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，1981年2月6日出生，汉族，通辽市某房地产开发有限公司员工，现住内蒙古自治区通辽市经济技术开发区。 原告江苏某建设集团有限公司（以下简称新某公司）与被告***、通辽市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2024年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新某公司的委托诉讼代理人刘某某、被告某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新某公司向本院提出诉讼请求：1.解除（2024）内0502执3202号一案中对坐落于通辽经济技术开发区某悦府的7-2-1102室、16-/-102室、16-/-103室共三套商品房的查封及执行措施；2.本案受理费由被告***承担。事实和理由：原告不服贵院作出的（2024）内0502执异200号执行裁定书，故提起本案执行异议之诉。原告于2018年10月总包承建由被告某公司开发建设的通辽市某悦府项目，包括1#-20#楼、地下车库等工程，建筑规模19.97万平米，该工程于2022年8月验收，2023年5月完成竣工结算。项目建设期间及结算后，因某公司缺少资金支付工程进度款，经原告与某公司协商，多次以所建设项目的商品房抵付对原告的工程进度款，累计抵顶商品房105套、车位及储藏室若干，其中105套商品房包括了（2024）内0502执3202号执行案件中查封的4套商品房（分别为通辽市经济技术开发区某悦府7-1-1002室、16-/-102室、16-/-103室、7-2-1102室）。上述事实在（2024）内0502民初10507号建设工程合同纠纷一案中均已经查实确认。2021年11月，某悦府7-1-1002室由某公司用于抵付原告工程款后由原告用于抵付通辽市顺达门业有限公司的分包工程款，最终被转售给自然人***，***支付购房款后于2023年1月接收并占有、装修使用了7-1-1002室房屋，故***为该房屋的所有权人。经沟通，该商品房由其自行主张权利。2023年5月18日，原告与某公司签署了编号“某悦府-2023-5-18”的《抵房协议》，约定了以房抵工程款事宜，其中附表第1行列明16号楼102室，面积136.59平米，总价1611762元；第2行列明16号楼103室，面积179.99平米，总价2357869元；抵顶专业（单位）均为原告。2023年6月25日，原告与某公司签署了编号“某悦府-2023-06-25”的《抵房协议》，约定了以房抵工程款事宜，抵工程款房号为7#楼2单元1102室，面积183.61平米，房屋总价1221007元，等额抵付工程款。后原告指定***代持16-/-102室、***代持16-/-103室、张某代持7-2-1102室，并由三位代持人与某公司签署了《某悦府住宅认购协议》并接收了案涉房屋。原告为本案所涉三套商品房的实际所有权人，在查封前已经占有并使用了案涉房屋。2024年8月原告向贵院提起了建设工程施工合同诉讼，贵院已于10月17日作出（2024）内0502民初10507号民事判决书，现已生效。该判决支持原告对某悦府项目工程享有建设工程价款优先受偿权，且本案所查封房屋均已经被列入原告已收工程款的范围。案涉房屋由某公司折价用于抵付原告的工程款，属于原告实现建设工程价款优先受偿权的法定形式之一，案涉房屋已成为原告取得工程款的物化载体，案涉房屋权属早已转移。（2024）内0502民初10507号民事判决书已明确原告享有优先受偿权以及优先受偿权的范围；而原告提交的三份《房屋代持协议》，则能够充分证明原告系案涉三套房屋的实际所有权人。故贵院在（2024）内0502执异200号执行裁定书中对本案的事实认定不清，原告对案涉房屋享有所有权以及优先受偿权，故有充足的权利排除贵院的强制执行。退一步讲，如法院最终认为仍不能排除强制执行，则原告必然以未能收到抵工程款的房屋为由再次提起工程款诉讼、同时对案涉房屋提出查封并主张享有优先受偿权。在原告的优先受偿权已经被确认且足够覆盖案涉房屋的情况下，即便贵院强行拍卖案涉房屋，本案被告***作为某公司的一般债权人也无权获得分配，最终只会徒劳浪费司法资源而已。综上，原告特向贵院提出执行异议之诉，请求贵院终止对异议财产的执行行为，解除查封，以维护原告的合法权益。 被告***未作答辩。 被告某公司辩称，同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：***与某公司、通辽市和鑫建筑装饰工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年6月13日作出（2024）内0502民初3455号民事判决：“一、被告通辽市某房地产开发有限公司给付原告***工程款3881571.13元、利息95486.65元，合计3977057.78元。此款于本判决生效后立即执行。二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计24926.00元，由原告***负担5618.00元，被告通辽市某房地产开发有限公司负担19308.00元。”该判决生效后，某公司未履行付款义务。经***申请，本院立案执行。2024年7月15日，本院作出（2024）内0502执3202号执行裁定书，查封了某公司名下的坐落于通辽市经济技术开发区某悦府7-1-1002、7-2-1102、16-/-102、16-/-103室房屋。原告新某公司于2024年10月21日提起执行异议，主张就上述四套房屋排除执行。本院于2024年10月30日作出（2024）内0502执异200号执行裁定书，驳回其异议请求。原告不服，于法定期限内就通辽市经济技术开发区叫来和悦府7-2-1102、16-/-102、16-/-103室三套房屋提起执行异议之诉。 另查明，2018年10月20日，原告新某公司与被告某公司订立《通辽市某悦府项目总承包施工合同》，约定某公司将通辽市某悦府项目工程发包给新某公司。2022年8月12日该工程通过竣工验收。2023年5月18日，双方就上述工程完成竣工结算，结算总价为522147760元。同日，某公司与新某公司订立抵房协议，约定将包括通辽市经济技术开发区某悦府16-/-102、16-/-103室房屋在内共28套房屋/车位抵顶工程款15137345元。2023年6月25日，双方订立抵房协议，约定将通辽市经济技术开发区某悦府7-2-1102房屋抵顶工程款1221007元。新某公司与某公司在施工过程中、结算前后，多次签署抵房协议，累计以商品房105套、车位52个、储藏室26个抵顶工程款共计515561528元。抵顶后，某公司尚欠新某工程款6586262元。2024年9月24日某公司就尚欠工程款诉至本院。本院于2024年10月17日作出（2024）内0502民初10507号民事判决书：“一、被告通辽市某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告江苏某建设集团有限公司工程款6586232元，且原告在被告欠付工程款范围内对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权；二、被告通辽市某房地产开发有限公司自2024年9月24日起以工程款6586232元本金为基数，按月利率1.5%向原告江苏某建设集团有限公司支付利息至工程款付清之日止；三、被告通辽市某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告江苏某建设集团有限公司保全保险费9000元；四、驳回原告江苏某建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57968元，减半收取28984元，保全费5000元，由被告通辽市某房地产开发有限公司负担。” 再查明，新某公司与***、***、***订立房屋代持协议，由三人分别代持案涉通辽市经济技术开发区某悦府7-2-1102、16-/-102、16-/-103室三套房屋。协议约定：“1.代持房屋系开发商因欠付甲方（新某公司）工程款，以折抵债务方式抵付给甲方，故甲方已支付了代持房屋的购房款。为便于转让及相关手续办理，《认购书》《房屋买卖合同》等以乙方名义与开发商签订，房屋产权登记在乙方名下，但房屋的实际所有权人为甲方。2.甲方行使房屋的占有、出租、使用、收益、处分等权利。”张某、***、***分别就案涉三套房屋与某公司订立《某悦府住宅认购协议书》。2023年新某公司为某公司出具申请，申请将三套房屋办理至张某、***、***名下。根据《通辽市新建商品房预售资金监管实施细则》要求，案涉工程设立了商品房预售款专用账户，办理房屋预售合同备案登记时须提供购房款转入监管账户的凭证，即行政监管。因新某公司与某公司系以房抵债行为，不能就案涉三套房屋提供购房款转入凭证，无法办理网签备案手续。 上述事实有原告出示的（2024）内0502民初10507号民事判决书复印件、抵房协议2份、房屋代持协议3份、申请书、认购协议、物业费收据3组及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告新某公司与被告某公司工程欠款纠纷，经双方协商一致，以该工程房屋抵顶工程欠款，并订立《抵房协议》。新某公司与案外人***、***、***订立《房屋代持协议》，以三人名义与被告某公司签订《叫来和悦府住宅认购协议》，实际权利人仍为新某公司。新某公司与某公司将部分建设工程法律关系转化为房屋买卖的法律关系，《某悦府住宅认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，同时也应当认定案涉房屋的购房款已全部支付。上述以房抵债所涉基础债权债务关系真实合法有效。从抵债价格上看，冲抵价值大致相当，不存在恶意串通损害第三人合法权益的情形，且案涉房屋在本院执行局查封之前完成了交付。房屋不能办理所有权转移登记手续的原因不可归责于原告自身。故原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，其要求排除执行异议的请求符合法律规定，本院予以支持。 被告***经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证和抗辩的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果，本院根据查明事实依法缺席判决。 综上所述，原告新某公司的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 不得执行被告通辽市某房地产开发有限公司开发的坐落于通辽市经济技术开发区某悦府7-2-1102室、16-/-102室、16-/-103室房屋。 案件受理费48134元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年十二月三十日 书记员***