某某、三亚伟奇投资有限公司等商品房预售合同纠纷民事审判监督民事裁定书

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海南省高级人民法院

民事裁定书

（2021）琼民申348号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，女，1994年9月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：刘忠霞，系***的母亲。

委托诉讼代理人：熊平根，重庆盟昇律师事务所律师。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚伟奇投资有限公司，住所地海南省三亚市海棠区升昌村第一小组14号。

法定代表人：杜勇虎，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨群，北京市大安律师事务所律师。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古荣威建筑有限责任公司，住所地内蒙古乌兰察布市集宁区工农大街52号1栋101号。

法定代表人：赵银威，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨家伟，该公司法务。

再审申请人***因与被申请人三亚伟奇投资有限公司（以下简称伟奇公司）、内蒙古荣威建筑有限责任公司（以下简称荣威公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼0271民初227号民事判决（以下简称一审判决）和海南省三亚市中级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2020）琼02民终1872号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

***申请再审称，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、四项规定，申请再审。事实和理由：（一）由于伟奇公司的违约导致合同目的无法实现，应当判决解除《商品房买卖合同》并追究伟奇公司的责任。案涉《商品房买卖合同》签订于2018年3月18日。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，伟奇公司应当在2018年4月17日前办理商品房预售合同登记备案手续。但伟奇公司并没有办理备案手续。自2018年4月22日起海南省实施全域限制。由于***系重庆户口，伟奇公司逾期网签致使***无法取得案涉房屋产权，合同目的无法实现。因此，***可以要求解除合同并主张追究相应违约责任。（二）***提供的付晓明名片、伟奇公司销售部照片、电话录音、通讯公司的收据、电话清单、微信聊天记录以及伟奇公司在庭审中的自认，足于证明付晓明系伟奇公司的员工。付晓明代表伟奇公司负责房屋销售的行为系职务行为。***向付晓明申请解除《商品房买卖合同》应视为已向伟奇公司发出了书面的解除通知。由于伟奇公司逾期交房，作为普通的购房者需退房，自然是与销售人员对接来完成解除合同事宜。***在伟奇公司销售部与其工作人员就解除《商品房买卖合同》达成了一致。微信聊天记录显示，付晓明称已将退房申请交给公司领导，等相关领导签字即可退房款。这表明***已尽到通知义务。2019年7月***在销售部向伟奇公司员工付晓明书面提出解除《商品房买卖合同》，虽然不是邮寄的方式，但更有利于合同履行，应当认定解除行为发生法律效力。（三）当主合同与附件合同约定的内容（接房方式）不一致的情况下，应当作出有利于非提供格式条款方的解释，即应认定该商品房应在2019年2月25日交付给***。即使根据《委托合同》认定荣威公司经委托可以接房，根据《商品房买卖合同》第二条约定，房屋交付时间也应为2019年2月25日。伟奇公司未按约于2019年2月25日交房，构成违约。《委托合同》第六条约定：“如***与伟奇公司主合同解除，《委托合同》自始无效”。由于伟奇公司违约，***在2019年7月向伟奇公司提出解除《商品房买卖合同》，在2019年11月按照约定的地址再次发函解除合同。主合同《商品房买卖合同》已经解除，故《委托合同》自始无效。综上，伟奇公司没有办理网签导致***无法取得房屋产权，致使合同目的无法实现，并且存在逾期交房，应当退还购房款并承担违约责任。

伟奇公司提交意见称，（一）***关于基本事实陈述错误。付晓明是分销公司工作人员，并非伟奇公司员工。二者不存在职务代理行为。伟奇公司未收到过***的书面解除合同通知书，未表示已同意其退房申请或正为其办理退房。***再审中提交的手机相册截图、录像与其二审提交的证据有重复之处，不属于新证据，不具备真实性、合法性及关联性。首先，该证据分为三段断断续续的小视频，不具备完整性，不能真实反映形成时间、地点。其次，未经过付晓明同意，存在私自录制的违法情形；且***并未提供存载该视听资料的原始载体，证据形式不合法。最后，该证据仅能显示***在付晓明的指导下填写资料，与***欲证明其于2019年7月向伟奇公司提交了书面的退房申请不存在客观联系。伟奇公司未收到***邮寄的《律师函》，在***起诉前对函件具体内容无从知晓。一审法院已查明“该函系以邮件方式寄出进行送达，但未妥投，退回了原处”，且二审法院对此予以了认可。（二）***委托荣威公司接收毛坯房的行为合法有效，荣威公司收房行为视为***的收房，***在接收案涉房屋之后，《商品房买卖合同》已履行完毕。此后***发送的解除通知不发生合同解除的法律效果。其在接受房屋后又诉请解除合同，缺乏事实与法律依据。综上，请求依法驳回***的再审申请。

荣威公司提交意见称，委托合同是双方真实意思表示。***从未向荣威公司主张过解除合同，不享有合同解除权。《委托合同》已经履行完毕，***诉请解除合同，有失公平。请求驳回***的再审申请。

本院经审查认为，本案的审查焦点是：1．案涉《商品房买卖合同》是否因伟奇公司违约导致合同目的不能实现；2．案涉《商品房买卖合同》和《委托合同》应否解除。

关于焦点一。***主张因伟奇公司未按期办理网签且未取得预售许可证，导致***无法取得案涉房屋产权，合同目的无法实现。经本院函询，三亚市住房和城乡建设局就此问题向本院出具了一份《关于商品房办理网签备案手续的复函》，载明：根据海南省自然资源和规划厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合印发的《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《四部门通知》）第二十条规定，结合三亚天骄·海棠湾项目2#511房已办理现房备案的情况，购房人可依据上述通知规定，与开发企业联系，继续办理后续网签备案及不动产权证等手续。上述《四部门通知》第二十条规定：“在限购政策出台前（含省及各市县出台的限购政策），房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。其中，付款凭证包括完税凭证上、税务发票或已付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等。”***于限购政策出台前与伟奇公司签订书面《商品房买卖合同》且已付清全款，根据《四部门通知》的规定和三亚市住房和城乡建设局向本院复函的理解，现没有证据证明因伟奇公司违约行为对***取得案涉房屋产权造成政策上的障碍。***以合同目的不能实现为由主张解除《商品房买卖合同》，缺乏事实根据。

关于焦点二。***与伟奇公司签订的《商品房买卖合同》和***与伟奇公司、荣威公司签订的三方《委托合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按合同约定全面恪守履行。***主张其于2019年7月与伟奇公司员工付晓明提出过退房申请。根据其申请再审提交的手机相册截图、录像显示，视频录像中***填写申请的事由是“因个人原因不能交社保”，而非是因开发商逾期交房。***主张是因逾期交房主张解除合同，与事实不符。虽然***向销售人员付晓明提交了退房申请，但是伟奇公司未予认可，不足以证明伟奇公司已于2019年7月同意退房，***据此主张合同解除，不符合双方合同约定解除条件。经查，案涉房屋系以毛坯房备案。《委托合同》约定，***不可撤销委托荣威公司对毛坯房收房并委托其对房屋进行装修。自2019年11月5日起，荣威公司已对案涉房屋开工装修。此后，***于2019年11月20日向伟奇公司在合同中约定的地址邮寄了解除合同《律师函》。虽然伟奇公司未签收视为其收到，但***未通知荣威公司停止收房，依照《委托合同》约定，荣威公司对毛坯房的收房行为视为***已收房。***在收房且已在委托装修的情况下要求解除合同，但双方未达成一致。伟奇公司和荣威公司已于2019年12月11日通知精装修房交房日期为2020年5月1日起。目前，案涉房屋处于精装修现房状态。现没有证据证明合同目的不能实现，伟奇公司和荣威公司虽有逾期交房的违约行为，但是已完成了合同约定的主要义务，不属于根本违约。***诉求解除与伟奇公司签订的《商品房买卖合同》及三方《委托合同》，不符合法定解除和约定解除事由，也不利于交易稳定性，二审未支持其主张，并无不当。另，在继续履行合同情况下，对于逾期交房的违约行为，***可根据合同中有关违约责任的约定，依法另行主张权利。

综上，***的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、四项规定应当再审的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回***的再审申请。

审判长王铭泽

审判员林秋婷

审判员夏伟伟

二〇二一年十二月二十一日

法官助理刘金蕊

书记员郑冠婷

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。