某某、大连新空间房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

大连市金州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0213执异334号 案外人：大连市凯恒利电力安装工程有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区先进街道东山路196号-1号1-2层。 法定代表人：***，系该公司负责人。 委托代理人：**，系该公司办公室主任，女，1962年9月8日出生，汉族，住大连市金州区。 申请执行人：李映旻，2004年10月22日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 法定代理人：**，男，1964年2月23日出生，系李映旻之父，汉族，住辽宁省瓦房店市。 被执行人：大连新空间房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州新区光明街道***路286-D37号-1层。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托代理人：***，系辽宁连安律师事务所律师。 委托代理人：**，系辽宁连安律师事务所律师。 在本院执行李映旻与大连新空间房地产开发有限公司（以下简称新空间公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人大连市凯恒利电力安装工程有限公司（以下简称凯恒利公司）于2019年10月20日对本院查封的位于大连市金州区***路286-B7号-1层房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月10日举行了听证。案外人凯恒利公司委托代理人**、申请执行人李映旻法定代理人**、被执行人新空间公司委托代理人**参加了听证，现已审查终结。 案外人凯恒利公司称，金州区人民法院查封登记在被执行人名下的位于大连市××区××路××号××层商铺一处。因该商铺系被执行人用于抵顶工程欠款转让给案外人的，故向法院提出执行异议，要求解除对该商铺的查封。 申请执行人李映旻表示不同意案外人的异议请求，不认可案外人与被执行人之间抵债协议的真实性，认为不动产所有权应以登记为准，未办理所有权变更登记不能对抗法院的查封行为。 被执行人新空间公司对案外人的异议请求表示认可，对案外人提供的证据无异议，并自认未向案外人出具发票的原因是由于案涉商铺已抵押给银行，无法产权登记，因而无法开具发票。 本院查明，原告李映旻与被告新空间公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日作出（2018）辽0213民初6812号民事判决，判令被告新空间公司于判决生效后十日内将原告李映旻支付的购房款人民币1764593元退还给原告李映旻；支付原告李映旻赔偿款人民币52937.79元。该判决生效后，原告李映旻向本院申请执行，本院于2019年5月16日立案执行，在执行该案期间，本院于2019年9月3日做出（2019）辽0213执1635号执行裁定书，依法查封案涉商铺。 另查，2016年8月15日，案外人凯恒利公司与被执行人新空间公司签订《（以物）抵债还款协议书》，协议载明：新空间公司自愿用金州地一商城286-B-007号、285-B-021商铺折价4,323,165.92元转给凯恒利公司，用于抵顶工程欠款4,323,165.92元。2016年8月15日，案外人凯恒利公司与被执行人新空间公司签订《商品房买卖合同》，合同载明凯恒利公司购买金州新区光明街道***路地下商业街-1-286-B7号房屋，该房屋用途为商铺，总金额为2,063,010元。 再查，被执行人新空间公司向案外人凯恒利公司出具证明一份，载明凯恒利公司所有的金州地一商城286-B-007号商铺（《（以物）抵债还款协议书》中商铺号）与被执行人新空间公司名下的位于大连市××新区××路××房产为相同房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，案外人虽与被执行人签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋是案外人以抵顶工程欠款方式获得，案外人并未向被执行人支付具体价款，故案外人不属于案涉房屋的买受人，其异议请求不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条对买受人物权期待权的保护。另，案外人与被执行人签订抵债协议约定将案涉房屋抵债给案外人。如果已经办理不动产登记，则案外人成为不动产所有权人，自应保护。但如果未办理不动产登记，则该抵债协议仅能产生债法上的效力，被执行人仍为案涉房屋的所有权人，本院据此执行案涉房屋，并无不当。综上，案外人的异议请求因无事实与法律依据，本院无据支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人大连市凯恒利电力安装工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　白　韧 二〇一九年十二月十二日 书　记　员　　万　汇