某某会与阳新农工贸建设工程有限公司、湖北正升房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省阳新县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0222民初2768号

原告：**会，男，1976年10月9日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。

委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告：阳新农工贸建设工程有限公司，住所地：阳新县兴国镇红军路30号。

法定代表人：袁新，职务：总经理。

被告：湖北正升房地产开发有限公司，住所地：阳新县兴国镇上段（新华书店旁）兴杨开发楼第二栋。

法定代表人：刘建军，职务：总经理。

委托诉讼代理人：赵相贵，职务：财务总监。

代理权限：特别授权。

原告**云会被告阳新农工贸建设工程有限公司（以下简称阳新农工贸公司）、湖北正升房地产开发有限公司（以下简称湖北正升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柯凌汉，被告阳新农工贸公司的法定代表人袁新、被告湖北正升公司委托诉讼代理人赵相贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即归还原告购房款589,374元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告与二被告签订《正升●快乐城购房人确认书》，明确原告购买正升快乐城B-2301房，总价款为589,374元。同年4月18日，被告阳新农工贸公司向原告出具了收款收据，约定2019年春节前办理正式购房手续。在原告已支付全部购房款的情形下，被告至今未按约定交付房屋，导致原告合法权益受损。为此，原告特诉至法院。

被告阳新农工贸公司辩称，1.正升快乐城项目系袁新个人承建，因该项目要垫资施工需要资金周转，经双方协商，开发商同意用该项目在建的60套商品房给施工方代为销售，所售房款用于支付人工工资和材料款，待工程结算时多退少补。开发商收到购房款后与买房人统一办理相关手续。2.因原告有意在正升快乐城买房，并找袁新帮忙，袁新表示可以优惠尾款，原告要求先确认房号并开具收款收据，以便于筹集购房款。为此，阳新农工贸公司于2018年4月18日向原告开具收款收据一张，载明收到**会正升快乐城B-2301室购房款589,374元，并约定2019年春节前办理正式购房手续。嗣后，原告分文未付，亦未按约定时间办理购房手续。3.阳新农工贸公司虽向原告出具了收款收据，但实际上原告未支付任何购房款，系其违约在先，其要求返还购房款，没有任何事实法律依据，应依法予以驳回。

被告湖北正升公司辩称，1.原告与二被告未签订任何相关购房合同，其要求返还购房款没有事实法律依据；2.阳新农工贸公司与湖北正升公司之间是劳务承包关系，原告与阳新农工贸公司之间没有任何工程关系和劳务关系，其诉讼主张不能成立。

本院经审理认定事实如下：

一、2016年12月16日，二被告（湖北正升公司为发包方、阳新农工贸公司为承包方）签订一份《建设工程施工合同》，约定湖北正升公司将其开发的阳新县“金穗龙城项目”（后更名为正升快乐城）土建、装饰工程发包给阳新农工贸公司承建，工程总价款约为8000万元，由承包方垫资施工，发包方按工程进度付款，付款方式为：1.土方完成验收合格后一周内付清该项工程款；2.混凝土浇捣完成并经验收合格后一周内，支付人民币500万元；3.主体结构施工至16层混凝土浇捣完毕并经验收合格后一周内，支付人民币1000万元及10套该项目的商品房（未售楼房部分），价格以售楼部销售的最低价为准（用于支付材料、人工费）；4.主体结构混凝土浇捣封顶并经验收合格后一周内，支付人民币1000万元及10套该项目的商品房（未售楼房部分），价格以售楼部销售的最低价为准；5.外脚手架拆除完成一周内，支付人民币700万元及5套该项目的商品房（未售楼房部分），价格以售楼部销售的最低价为准；6.内外装饰施工完成并经验收合格后一周内，支付人民币300万元及5套该项目的商品房（未售楼房部分），价格以售楼部销售的最低价为准；7.1号楼工程完工验收合格后一周内，支付合同价款累计至90%；8.工程竣工资料移交档案室、工程结算完成并经审计完成后一周内，支付合同价款的7%，剩余3%作为工程质量保修金，保修期满后无任何质量问题，付清工程余款。

二、2018年1月18日，原告**会与二被告及九江超维地产营销代理有限公司（销售房）签订一份《正升●快乐城购房人确认书》，约定原告定购正升●快乐城B-2301室商品房，总价款589,374元。2018年4月18日，被告阳新农工贸公司向原告开具收款收据一份，载明收到**会人民币589,374元，收款方式为抵付工程款，收款事由：正升快乐城B-2301室购房款，2019年春节前办理正式购房手续。嗣后，因双方未办理正式购房手续，原告即要求被告退还购房款，被告拒付。为此，原告诉至法院，要求二被告立即归还原告购房款589,374元及利息。

三、在庭审中，原告承认实际没有支付任何购房款，而是通过第三人抵偿方式支付，应视为原告付清了全部购房款。并陈述事实是原告在阳新县××新区彭山村的房屋因政府征收获得补偿，补偿款由第三人刘勇负责，而阳新农工贸公司又差欠刘勇相关款项，阳新农工贸公司与湖北正升公司有协议（可以出售正升●快乐城房屋抵扣相应工程款）。经三方协商一致，同意由原告直接在阳新农工贸公司承建的正升●快乐城选购同等价值的房屋，在原告房屋办理正式手续后，三方债权债务即相互抵消。在此情形下，阳新农工贸公司与原告签订了购房确认书并开具了购房款收款收据。

以上事实，有当事人陈述、建设工程施工合同、正升●快乐城购房人确认书、收款收据等证据证实，足以认定。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的《正升●快乐城购房人确认书》虽然具备商品房买卖合同的主要内容，但出卖人湖北正升公司并未收受原告购房款，故该确认书不能认定为商品房买卖合同，实质上是房屋认购协议。在此情形下，原告要求被告返还购房款，必须举证证明其已缴纳了全部购房款，庭审中原告述称购房款是用其房屋征收补偿款，通过刘勇直接抵付给湖北农工贸公司，鉴于湖北农工贸公司在未收到房款的情形下即向原告开具了收款收据，原告的陈述存在理论上的可能性，但湖北农工贸公司对原告陈述的事实不予认可，且经本院释明，原告无法提供房屋征收补偿协议、刘勇的证言等有力证据来证明房款系通过抵偿方式支付的事实，应承担举证不能的后果。退一步讲，即使原告通过抵偿方式支付了购房款，其也不能直接要求被告退还购房款，首先要举证证明双方的商品房买卖合同目的无法实现，再以解除买卖合同为前提来主张退还购房款。故本院对原告要求被告退还购房款的诉讼请求，依法不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告**会的诉讼请求。

案件受理费9,694元，减半收取4,847元，由原告负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费9,694元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。

审判员　石　伟

二〇一九年十一月十三日

书记员　梁玉萍