万洲电气股份有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）宁01民终1833号 上诉人（原审被告）：万洲电气股份有限公司。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**。 被上诉人（原审原告）：**，1988年12月2日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：**，宁夏北地律师事务所律师。 上诉人万洲电气股份有限公司因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2022）宁0106民初13266号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2023年4月11日立案受理后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2023年5月5日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：一、请求撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2022）宁0106民初13266号民事判决，发回重审或者依法改判为驳回被上诉人一审的所有诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定双方租赁合同有效属于认识错误，应当结合上诉人提交的证据推定该租赁合同无效。双方2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》非双方真实意思表示。由于上诉人公司需入选宁夏经信局电力需求侧，而入选的条件就是在银川本地需有固定办公地点作为办事处，被上诉人的父亲**一直与上诉人公司合作在宁夏地区寻找节能系统合作厂家，提出将坐落于银川市××区、1722房屋免费提供给上诉人作为在宁夏的办公场地，于是双方签订了本案的租房合同，其目的是为成功入选宁夏经信局电力需求侧，所以在所谓的房屋租赁合同期间上诉人只向房屋所在的物业公司支付了物业费、取暖费，并未支付租金，而被上诉人也一直未向上诉人讨要租金，该现象不符合市场规律。直至上诉人与被上诉人父亲**因未能完成智能优化节能系统项目推广电气成套代理合作协议所规定的年任务，无法取得相应报酬，双方合作中断，需退还上诉人支付的预付款30万，被上诉人才第一次提出向上诉人索要房屋租金，该现象也明显与租赁合同约定不符。因此可以证明涉案的房屋租赁合同并不是双方真实意思表示，属于无效合同。二、即使房屋租赁合同有效，被上诉人的诉求也超过了诉讼时效期间。根据双方签订的租房合同约定，房屋年租金6万元／年，承租人于每年11月7日前一次性支付给出租方。因此合同中租金的支付方式为每年支付一次，每年的租金都是独立于其他年份的，每年租金的支付时间及到期时间都不一致，出租方索要租金的时间也不一致，由此可见每年租金计算的诉讼时效期间应当分开计算。根据合同约定的支付时间，被上诉人支付最后一期租金的时间应当为2017年11月7日，被上诉人要求支付的租金的诉求已超出了诉讼时效期间。依法应当驳回被上诉人在一审中的所有诉讼请求。请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人答辩称：1．上诉人应向被上诉人支付房屋租金188547.95元及违约金。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。上诉人自2016年11月1日至2019年12月22日租房期间一直拖欠租金。同时合同也约定违约金，故依据《民法典》的规定，上诉人应当支付租金及违约金。2．上诉人应向被上诉人支付房屋租赁期间被上诉人垫付的物业费、***共计21516.51元，根据合同约定，承租期间产生的物业费和***由上诉人承担，且上诉人也支付了部分期间的费用，对被上诉人垫付的费用上诉人一直拖欠未支付。3．上诉人关于诉讼时效的抗辩依法不能成立。合同约定租赁期限2年，到期后上诉人又实际租赁至2019年12月22日才交回房屋，且2016年11月1日至2019年12月22日的租期是连续租赁，此期间被上诉人多次催要无果，在湖北省襄阳市樊城区人民法院（2022）鄂0606民初1737号案件审理过程中被上诉人也进行了主张，法院释明另案处理才产生的本案，故无论是从合同约定的付款时间还是交回房屋时间均未超过诉讼时效，且诉讼时效的抗辩不必然规避本案的实体审理和责任划分。请求驳回上诉，维持原判。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2016年11月1日至2019年12月22日的房屋租金188547.95元；2．判令被告向原告偿还代其垫付的房屋租赁期间的物业费及***共计21516.51元（前两项合计210064.46元）；3．本案诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼中产生的一切费用均由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告支付违约金5000元，并以210064.46元为基数按一年期LPR利率自2022年7月29日至上述款项实际之日止的利息。 一审法院认定事实：原告系银川市金凤区亲水大街万达中心1号公寓1721、1722室房屋的所有权人。2016年11月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于银川市××区、1722室房屋，建筑面积共144.6平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止；房屋年租金60000元，承租人于每年11月7日前一次性付给出租方；房屋租赁期间的物业费、水电费、***、有线电视网络费、房租税金等均由承租方承担；承租方付出租方押金5000元；承租方逾期交付租金的，应支付违约金5000元。合同同时对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了上述租赁房屋。 2019年12月22日，***、***等三人出具《书面情况说明》，确定：万洲电气***、***等三人于2019年12月22日将公司自万达中心C座1712、1722室房屋物品搬离，交还钥匙1721、1722室钥匙各一把、水电卡4张。***、***等三人在该说明处签字并写明“万洲电气”。被告当庭接受法庭询问时认可***系其公司业务员。 案涉房屋自2016年11月1日至2019年12月22日共计产生租金188547.95元（60000元／年÷365日×1147日）。案涉房屋自2016年11月1日至2019年12月22日共计产生***、物业费31162.47元。其中被告已支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的***、物业费9645.96元，其余期间的物业费、***合计21516.51元，由原告父亲**支付。被告未支付清上述房屋租金及物业费、***等费用。 一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，践行诚信、友善的社会主义核心价值观准则。在原告履行交付房屋等合同义务后，被告应按租赁合同约定支付租用房屋期间的租金及相关物业费用。被告亦未提交证据证明其曾支付了合同约定的押金。在案涉租赁合同期限已届满且被告已返还房屋的情形下，被告应按租赁合同约定向原告支付租赁期限内欠付的租金188547.95元及物业费及***21516.51元。对于原告主张的违约金5000元，符合合同约定，故法院予以支持。原告所提交的证据未证明上述违约金不足以弥补原告损失，故对原告主张利息的诉讼请求，法院不予支持。因案涉房屋已由被告员工于2019年12月22日向原告交还，故应自该时间起算诉讼时效，本案诉讼时效并未届满。被告所提交的证据不足以证明案涉房屋租赁合同并非当事人真实意思表示，亦不足以证明案涉房屋因其与原告父亲合作而不支付租金，被告的辩解理由缺乏事实及法律依据，故法院不予采纳。综上所述，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告万洲电气股份有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告**房屋租金188547.95元、物业费及***21516.51元及违约金5000元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由被告万洲电气股份有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，1．上诉人称双方签订的《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示，是被上诉人父亲为了与上诉人合作，将案涉房屋免费提供给上诉人作为上诉人在宁夏的办公场地。但被上诉人对此不予认可，上诉人也无证据证明被上诉人同意将案涉房屋免费提供给上诉人使用，故上诉人应当支付相应的租金等相关费用。2．关于诉讼时效。因案涉房屋已由上诉人员工于2019年12月22日向被上诉人交还，在此之前上诉人一直在使用案涉房屋，被上诉人也称其多次催要租金未果，一审判决确定从2019年12月22日计算诉讼时效并无不当，故本案未过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4526元，由上诉人万洲电气股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年五月八日 书记员　　王丽娟 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。