原告南京车顺交通设施有限公司与被告南京芯博企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0113民初3266号

原告:南京车顺交通设施有限公司，统一社会信用代码:91320114771299688H，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道栖霞大道8号高力文化大厦7楼721-722室。

法定代表人:丁平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕旭辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宫炳，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。

被告:南京芯博企业管理有限公司，统一社会信用代码：91320113MA1X2DHK7B，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道栖霞大道8号高力集团大厦7层。

法定代表人:吕虎城，男，汉族，1975年7月14日出生，住江苏省南京市玄武区。

原告南京车顺交通设施有限公司（以下简称车顺公司）与被告南京芯博企业管理有限公司（以下简称芯博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车顺公司的委托诉讼代理人吕旭辉，被告芯博公司的法定代表人吕虎城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告车顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的剩余租金53103.7元（2019年3月29日至2019年9月4日期间，61119.3元÷183天×159天）、剩余物业管理费4925元（2019年4月至2019年9月，5元/月/平方米×197平方米×5个月）及履约保证金10031元;2.判令被告赔偿原告装修费损失85310元、搬迁费5000元、过渡期费用2000元;(诉请1、2合计178369.7元)3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月22日签订房屋租赁合同1份，双方约定原告承租位于南京市栖霞区房屋用于办公使用，租赁期限为2018年9月5日至2022年9月4日，同时双方就房屋租金以及支付期限作出了约定。现原告已经支付2019年3月5日至2019年9月4日的房屋租金61119.3元以及每半年的物业管理费5910元，共计67029.3元。2019年3月29日高力控股集团有限公司（以下简称高力公司）告知原告，其已经与转租方解除了房屋租赁合同，同时要求原告10日内腾空租赁房屋并交还房屋，故原告与被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，因此原告的损失应当由被告承担。为了确定原告损失，原告委托江苏天仁房地产土地资产评估有限公司（以下简称天仁公司）对租赁房屋整体装修现值进行评估，截至评估基准日2019年4月25日，租赁房屋装修现值为85310元。因租赁合同无法继续履行，原告需另行寻找办公场地，故被告还应承担过渡期的费用以及因搬迁发生的搬迁费用。原告与被告多次沟通协商解决赔偿事宜未果，故为维护原告合法权益，原告依法诉至法院，恳请法院判如所请。

被告芯博公司辩称：对原告诉请均不予认可。1、合同中约定原告已实地察看了租赁房屋现状并同意按现状承租，原告如需对租赁房屋进行装修改造，装修方案需事先经被告书面同意。而原告装修时，没有向被告事先说明，更没有征得被告同意，就原告提出的装修赔偿，被告不予认可。2、该房屋原为高力集团总部，高力集团耗资几千万由金螳螂公司装修打造，原告可能只对租赁房屋内部进行了一些出新，却委托江苏天仁房地产土地资产评估有限公司对租赁房屋整体装修现值进行评估，所估值明显跟原告投入不符，请原告提供实际的装修依据。如果不能完全提供，被告将就原告该行为涉嫌欺诈另行上诉。3、合同中约定因被告过错导致原告无法正常使用房屋的，被告将承担违约责任，被告在该房屋租赁过程中，按时支付了房屋租金、物业费和水电费，不存在任何过错，所以不存在任何违约行为。4、合同中约定由于政府征收、征用、拆迁或建筑物产权人需要导致本合同无法继续履行时，本合同则自相关部门发布的相关通知中最后截止期限之日起终止执行。原告应承担自起租日始至合同终止日止的租金及相关费用。被告只需退还剩余部分房租及保证金。原告提供的证据中就有建筑物产权人于2019年3月29日发布的公告。5、合同中约定如发生上述情况，租赁合同终止时被告无需对原告进行补偿。被告只需让原告参与补偿谈判的权利。如果租赁房屋产权人按照有关规定给予了原告的补偿，则该部分补偿归原告所有。实际情况是被告还在与租赁房屋产权人协商阶段，所以不存在被告赔偿一说。6、在合同执行过程中，被告投入了大量的资金和人力，对该房屋公共区域进行装修和改造，无论是第三方的过错还是建筑物产权人的需求，被告自始至终都是受害人，被告也会寻求法律的武器保护自己的利益。

本院经审理认定事实如下：

2018年8月22日，原告车顺公司（承租方、乙方）与被告芯博公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同（以下简称案涉合同），约定：甲方出租给乙方的房屋位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），租赁房屋用途为办公，建筑面积为197平方米，租赁期限自2018年9月5日至2022年9月4日，第一年房屋租金价格为1.7元/平方米/天，年房租总额为122238.5元，租金在上两个年度租金基础上每2年递增6%，租金按6个月预付，乙方应在合同签订后3日内支付2018年9月5日至2019年3月4日首期房租61119.3元，物业费为5910元（2018年9月5日至2019年3月4日），今后每期房租均按一个月提前支付；租赁期间乙方自行承担实际使用租赁房屋产生的水、电、气、电讯费用及物业管理费；本合同签署之日起7日内，乙方应向甲方缴纳1月租金即10031元作为履约保证金；出租房产的物业管理费（含公摊水电费）为5元/平方米/月；第七条租赁房屋维修与使用第5款约定，乙方如需对租赁房屋进行装修改造，装修方案需事先经甲方书面同意。第八条合同的变更、解除与终止第4款约定，租赁期间，如甲方在乙方遵守合同条款、按时打款的前提下，无故让乙方提前退租，需承担乙方自行装修房屋的费用。第九条征用、拆迁及不可抗力第1款约定，由于政府征收、征用、拆迁或建筑物产权人需要导致本合同无法继续履行时，本合同则自相关部门发布的相关通知中规定的最后截止期限之日起终止执行，乙方需承担自起租日始至合同终止日止的租金及相关费用；第2款约定，如发生上述情况，租赁合同终止时甲方无需对乙方进行补偿，但甲方应确保乙方由参与补偿谈判的权利，如政府或租赁房屋产权人按照有关规定给予承租方补偿，则该部分补偿归乙方所有。后原告车顺公司按约向被告芯博公司支付了履约保证金10031元，并缴纳了2019年3月5日至2019年9月4日期间的房租61119.3元及物业服务费5910元。

2019年3月29日，高力控股集团有限公司（下称高力公司）向南京嘉柏置业顾问有限公司（下称嘉柏公司）发布公告，主要内容为：嘉柏公司承租高力公司位于南京市栖霞区栖霞大道8号高力集团大厦一至七层和九层的房屋，由于嘉柏公司出现持续逾期支付租金及违约金的行为，已构成违约，故高力公司根据合同约定已通知嘉柏公司2019年3月28日正式解除双方签订的房屋租赁合同，并要求嘉柏公司在高力公司发出本通知函10个工作日内腾空位于南京市栖霞区栖霞大道8号高力集团大厦一至七层和九层的房屋，且高力公司有权随时作出停水、停电决定。

江苏天仁房地产土地资产评估有限公司接受车顺公司的委托，2019年4月28日出具苏天评报字（2019）第19008号资产评估报告书，评估结论：截至评估基准日2019年4月25日，南京市栖霞区房屋整体装修市场现值的评估值为85310元。

2019年4月22日，车顺公司与案外人郭海滨签订租赁合同，约定车顺公司租赁坐落于南京市栖霞区和燕路408号1幢821-820室房屋，租赁期间自2019年5月1日至2022年4月30日，第一年月租金1万元。

庭审中，被告表示：南京嘉柏置业顾问有限公司与被告就案涉房屋签订房屋租赁合同，且南京嘉柏置业顾问有限公司同意被告转租。

上述事实有房屋租赁合同、增值税专用发票、公告、资产评估报告书等证据以及庭审笔录在卷予以佐证，本院依法予以确认。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原告车顺公司与被告芯博公司签订的案涉合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人均具有法律约束力。

关于案涉合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据原告提交的2019年3月29日高力公司发布的告示，被告已无法履行案涉协议，案涉合同目的已无法实现，且不属于案涉合同第九条约定的情形，故被告构成违约，案涉合同应予以解除。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告未提交证据证明其已通知被告解除合同，故本院以原告本次起诉主张权利的时间为案涉合同解除时间，即案涉合同于2019年5月17日解除。至于被告认为其不存在违约行为，不应承担违约责任的辩称意见。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被告的这一辩称意见，没有法律依据，本院不予采纳。

合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还原告支付的剩余租金53103.7元（2019年3月29日至2019年9月4日期间，61119.3元÷183天×159天）、剩余物业管理费4925元（2019年4月至2019年9月，5元/月/平方米×197平方米×5个月）及履约保证金10031元的请求。因案涉合同于2019年5月17日解除，原告已支付了履约保证金10031元，并缴纳了2019年3月5日至2019年9月4日期间的房租61119.3元及物业服务费5910元。故被告应退还履约保证金10031元、2019年5月17日至2019年9月4日期间的租金37072元（61119.3元÷183天×111天）、物业管理费3644元（5元/月/平方米×197平方米÷30天×111天）。

关于原告主张被告赔偿原告装修费损失85310元的请求。原告虽未提交证据证明其对案涉房屋进行装修已获得被告书面同意，但其租赁案涉房屋系用于办公，势必需要进行装饰装修，且本案中系被告违约，被告也未提交证据证明其向原告交接房屋时的房屋现状，结合评估结论，本院酌定被告应赔偿原告装修费损失50000元。

关于原告主张被告赔偿原告搬迁费5000元、过渡期费用2000元的请求。因原告就搬迁费未提交证据予以证明，且根据原告提交的证据及解除合同时间，本案不存在过渡期费用，故原告主张的上述请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告南京芯博企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京车顺交通设施有限公司返还履约保证金10031元、租金37072元、物业管理费3644元，合计50747元；

二、被告南京芯博企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京车顺交通设施有限公司赔偿损失50000元；

三、驳回原告南京车顺交通设施有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3867元，减半收取1934元，由原告南京车顺交通设施有限公司负担842元，由被告南京芯博企业管理有限公司负担1092元（此款原告已向本院预交，被告南京车顺交通设施有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　　张　璐

二〇一九年八月二日

法官助理　　韩姗姗

书 记 员　　杨　莉