中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初1316号 原告：中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司，营业场所广西来宾市桂中大道与民生路交叉口西南角，统一社会信用代码9145130070867879XA。 负责人：**，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（南宁）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：彭**凤，北京德恒（南宁）律师事务所律师，执业证号××。 被告：***，男，1961年12月26日出生，汉族，教师，户籍地广西象州县，现住象州县 村民委***17号，公民身份号码452224196112××××。 原告中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司（以下简称移动公司）委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告移动公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《象州分公司石龙小学基站租赁合同》；2、判决被告返还租赁费17,325元；3、判决被告支付违约金100元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月1日，原告与被告签订了租赁合同（合同编号【移集团广西来宾合同［2013］1009号】），约定被告将其有权出租的位于石龙镇裕隆南路房屋租赁给原告用于移动通信机房，租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，租赁费用为每年6,300元，10年租赁费合计为69,300元（含合同总价10%的税款）。原告于2013年10月8日支付了10年的全部租赁费用69,300元。现因被告所租赁的房屋已被法院拍卖，新业主***要求原告重新与其签订新的租赁合同，并支付自房屋转让之日即2021年1月1日起的租赁费。原告认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方应按照约定 履行合同义务。租赁期间，因被告自身的债务问题，房屋被法院拍卖，且房屋所有权已经转移给第三人。被告的违约行为致使原告不能实现租赁合同的目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条之规定，原告可以要求解除双方签订的租赁合同并要求被告赔偿相应的经济损失。原告已支付给被告2013年10月1日至2023年9月30日的全部租赁费用共计69,300元，被告应向原告返还自租赁房屋变更所有权人后即2021年1月1日至2023年9月30日的租赁费共33个月，按照年租金6,300元÷12个月＝525元/月×33个月＝17,325元。另，根据双方签订的租赁合同第十条违约责任约定：甲方未按本合同的约定向乙方交付合乎要求的房屋，负责偿付违约金100元。因被告未按照合同约定向原告交付合乎要求的房屋，应付100元违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告***辩称，1、原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据。本案《租赁合同》第七条第二款约定“有下列情形之一，乙方（原告）有权解除本合同：7.2因拆迁，马路扩建等政府行为致便乙方无法继续行使出租房的使用权或遇不可抗力、火灾等影响，致使乙方所承租的房屋失去使用功能且短期内无法恢复的；7.3因国家法律法规政策发生重大调整，乙方已经无法实现租用 该房屋目的的；7.4除出现本合同以上款规定的情形或经乙方书面同意外，甲方（被告）不得在租赁期间提前终止本合同；7.5任何一方依据本合同以上款之规定主张解除合同，应当书面通知对方”。原告与被告签订租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，受法律保护，对双方具有约束力。原告以被告因债务问题，导致涉案房屋被法院拍卖，无法实现租赁合同目的为由，要求解除租赁合同，不符合双方签订的上述租赁合同第七条第二款关于原告有权解除合同的约定，被告不构成违约，不符合《中华人民共和国民法典》第七百二十五条关于“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，在合同约定的租赁期限内，原告对涉案房屋的租赁权不因所有权人变更而改变。***在购买涉案房屋前，对该房屋的租赁状态知情，其成为该房屋的所有权人后，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，也应当履行作为出租人的义务；2、被告不应返还原告租金17,325元，不应支付违约金。如前所述，在合同约定的租赁期限内，原告对涉案房屋的租赁权不因所有权人变更而改变，被告不构成违约，***应当让原告行使涉案房屋租赁权至租赁合同期限届满。因此，原告要求被告返还租金 17,325元并支付违约金，不符合法律的规定。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，结合查明的事实要素及原告的各项诉讼主张，评判如下：2013年10月1日，原告与被告签订《象州分公司石龙小学基站租赁合同》，约定被告将其位于象州县的自建房屋及楼面租赁给原告用于通信机房放置移动通信设备、天线等使用，被告保证出租房屋没有产权纠纷，如果被告将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，被告如果出卖房屋，须在3个月前通知原告；租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，租赁费每年6300元，10年共计69300元等内容。合同签订后，原告于2013年10月8日通过中国工商银行将全部租金支付给了被告，开始使用该房屋。2020年11月，被告由于债务原因，该租赁房屋被法院依法拍卖他人。之后，原告与新房主另行签订租赁合同，并支付了租赁费。2021年8月18日，原告将被告诉至本院，提出以上诉讼请求。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告移动公司与被告***于2013年10月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中， 被告所涉案的房屋被依法拍卖，由他人竞拍取得，房屋所有权发生了变动。根据民法典关于租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力的规定，原告完全可以依其享有的租赁权对抗购房者，并要求购房者履行租赁协议至合同期满。但原告已另行与购房者协商签订租赁合同并支付了租金，以自己的行为表明不再履行与被告签订剩余期限房屋的租赁合同，此情形符合合同的法定解除条件，双方当事人之间的该部分房屋租赁合同可以依法解除，尚未履行的租赁期终止履行。故此，原告请求解除租赁合同及返还租赁费，符合法律规定，本院予以支持；但因被告在履行合同过程中不存在违约行为，原告主张被告承担违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、解除原告与被告签订的《象州分公司石龙小学基站租赁合同》； 二、被告***应于本判决发生法律效力之日起七日内返还房屋租赁费17,325元给原告中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司； 三、驳回原告中国移动通信集团广西有限公司来宾分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取计118元，由被告***负担（于判决生效后七日内由被告迳付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二一年九月二十日 法官助理　夏　典 书 记 员　覃　洁 附相关法律条文节选： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。