中房集团西宁建筑工程设计有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

青海省西宁市城西区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）青0104民初288号

原告：中房集团西宁建筑工程设计有限公司,统一社会信用代码:91630100710436255U（1-1），住所地:西宁市城**黄河路**。

法定代表人：高永峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙朝阳，青海凡圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张惠娟，青海凡圣律师事务所律师。

被告:***，男，汉族，1980年1月25日出生,公民身份号码:×××，户籍地:安徽省安庆市潜山县。

原告中房集团西宁建筑工程设计有限公司（以下简称中房集团西宁建筑公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月13日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告中房集团西宁建筑工程设计有限公司委托诉讼代理人孙朝阳到庭参加了诉讼，被告***经本院公告传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退原告房屋并将其个人所有的设备设施、办公设备及个人财产搬出；二、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费161189元（2019年5月28日至2020年5月28日），并承担物业费18062元、暖气费15171元、违约金4755.07元、滞纳金酌情主张80000元，上述共计279177.07元；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2013年4月18日与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订《购房合同》，购买了位于西宁市××区。2018年3月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的该处写字楼A座9层房屋面积335.81平方米出租给被告使用，租赁期共计36个月，自2018年5月28日至2021年5月27日止。每年租金为第一年38元/平方米，共计153129元；第二年40元/平方米，共计161189元；第三年40元/平方米，共计161189元，并约定如被告拖欠租金累计两个月以上原告有权终止合同并收回房屋，并按合同约定总租金的1%支付违约金，如逾期支付违约金，每逾期一日，则需按日租金的两倍支付滞纳金。后被告分别于2018年4月支付租金76565元、2018年8月支付租金76565元。但自2019年5月28日起至2020年5月27日租金161189元至今未予支付，并拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费18062元，2019年10月15日至2020年4月15日的暖气费15171元，形成上述共计33233元的债务，后多次协商未果，故诉至法院，请求依法判令，致使纠纷产生。

被告未作答辩。

原告向本院提交如下证据：第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格合法；第二组证据：被告身份证复印件，证明被告身份主体资格；第三组证据：2013年原告与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订的《购房合同》，证明原告于2013年4月18日签订合同后，证明被告认可其欠付原告2019年5月28日至2019年8月28日共3个月房租，并承诺在2019年8月30日前不能向原告付清所欠房租腾退房屋；第六组证据：2019年9月19日原告向被告发出《关于拖欠房租情况的通知函》，证明：1、至2019年9月（2019年5月28日至2019年9月28日），被告已经拖欠原告房租53729.6元（合同约定第二年租金为161189元÷12个月=13432.41元×4个月=53729.6元）；2、证明被告至2019年9月，根据合同第十条的约定，已经产生违约金107459.2元且证明被告已经拖欠租金达到2个月以上，至2019年9月19日，已经实际拖欠房租4个月，故原告有权主张违约金及解除合同，合同约定的3年房租的总价为475507元×1%=4755.07元的违约金；3、证明被告拖欠房租产生的滞纳金107459.2元，合同第十条四款约定，承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方需按日租金的2倍支付滞纳金；第七组证据：西宁华港物业管理有限公司财富广场项目部向原告发出的《欠费通知单》，证明被告欠付财富广场A座1098室物业费9885元、暖气费8303元，欠付财富广场A座1097室的物业费8177元、暖气费6868元，共计33233元，及根据双方合同第五条第二款的约定，上述款项应当由被告***负担；第八组证据：2019年12月12日原告向被告发出《付款情况说明》，证明被告已经向原告付清第一年租金，被告第二年租期2019年5月28日至2019年11月27日的租金161189元已经逾期，至今未予给付；第九组证据：原告向被告催款的微信记录，证明原告多次向被告催要房租款未果，被告承认欠付的房租款，但始终未予支付的事实；第十组证据：中国建设银行个人账户交易明细单，证明被告分别在2018年7月20日、2018年8月4日、2018年11月12日向原告交纳了第一年度的租赁费153130元、押金13432元。

被告未提交证据。

对于上述证据中的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《购房合同》、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人账户交易明细单符合证据的客观性、合法性、关联性，作为本案的有效证据予以认定，并在卷佐证。

经审理查明，原被告于2018年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定：一、由被告***租赁原告所有的位于西宁市××区交汇处的财富广场写字楼A座9层第7#、8#房屋，总计租赁面积为335.81平方米、租赁期限共36个月，自2018年5月28日至2021年5月27日止；二、租金为第一年每平方米38元，租赁费153129元。第二年每平方米40元，租赁费161189元。第三年每平方米40元，租赁费161189元。支付方式为每半年提前一个月按现金方式支付，其中第一年中的半年租金76565元，第二年、第三年中的半年租金80595元，租赁期间被告***应按物业公司规定交纳水、电、暖、物业管理费；三、双方约定在租赁期间如被告拖欠房租累计两个月以上，原告有权终止合同，并按照合同总租金的1%收取违约金，且对应费用逾期交纳时每逾期一天，则应按上述费用总额2%支付滞纳金，如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金。后被告于2018年4月、8月向原告支付第一年租赁费153130元，2019年5月28日至2020年5月28日的租赁费至今未付总计161189元，已构成连续违约且未返回房屋，现下落不明，故原告诉至法院，要求解除合同并支付欠付租赁费、相关费用及违约金，导致纠纷产生。另查：1、被告在2019年8月14日曾向原告作出书面承诺：“本人承诺8月30日之前将所欠房租付清，如不能支付无条件付清8月30日之前房租，退回甲方房子（财富中心A座九楼907、908）”；2、被告向原告交纳押金为13432元，现该款仍在原告处；3、目前该租赁房屋所产生的物业管理费、取暖费，尚未向物业公司实际支付；4、违约金部分计算分两部分：一是2019年5月28日至2020年5月28日的房屋租金主要考虑是商业流动资金的利息损失，以不超过年息24%计算，酌定20000元；二是按每月房租13432元（161189元/月÷12个月=13432元），结合第二次租期届满后已经实际占用房屋和判决公告期间的时间酌情计算4个月（2020年5月28日至2020年9月28日），以不超过30%为标准，即13432元×4个月=53728元×30%=16118.4元，两项合计36118.4元；5、上述款项总计161189元＋36118.4元=197307.4元，扣减被告交纳的押金13432元，剩余款项183875.4元。

本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应按约履行，现被告连续拖欠租赁费，已经违反合同约定达到解除合同的条件，故对原告要求解除合同的诉求依法给予支持；对于欠付的房屋租赁费161189元（2019年5月28日至2020年5月28日）予以支持，但对于要求支付的水、电、暖及物业费目前原告尚未实际支付，故不予支持，待实际产生后可主张；对于原告主张的违约金和滞纳金均是违约后的法律责任，根据合同法的规定，由于被告的违约造成的损失应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，需结合原告的实际损失、兼顾合同履行情况以及当事人过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案原告的经济损失主要体现在被告不能按期交付租赁费所产生的流动资金的利息损失及后续占用房屋导致的经营性损失，故对于双方约定的被告违约责任一节，应当结合最高人民法院关于民间借贷利率的相关规定，并以每月房屋租金额及由于被告下落不明造成实际占用情节，以不超过实际损失的30%为限，酌情给予支持，对于原告已经收取的押金13432元，在合同解除后可直接冲抵上述应付款项。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第九十二条、第一百四十九条之规定，判决如下：

一、解除原告中房集团西宁建筑工程设计有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》，被告***腾退原告房屋（位于财富广场写字楼****1097、1098两间房屋），并将其个人所有的设备设施、办公设备及个人财产搬出；

二、被告***给付原告中房集团西宁建筑工程设计有限公司房屋租赁费、违约金共计183875.4元（其中房屋租赁费161189元、违约金36118.4元，两项合计197307.4元，扣减被告已经支付的押金13432元，剩余实际应支付款项为183875.4元）；

三、驳回原告中房集团西宁建筑工程设计有限公司的其他诉讼请求。

上述款项于判决生效后立即履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5488元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。

审　判　长　辛 皎 菱

人民陪审员　廖 玉 华

人民陪审员　赵 小 海

二〇二〇年七月十六日

法官　助理　（马娜娜

书　记　员　赵 晓 玲

附本案相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。

适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。

陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。

第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。

公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。