某某、某某与东港市城市建设综合开发有限公司、东港市名城建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

辽宁省东港市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0681民初1233号 原告：***，男，1970年出生，汉族，无职业，现住东港市。 原告：***，女，1969年出生，汉族，无职业，现住东港市。 二原告共同委托诉讼代理人：***，黑龙江金马律师事务所律师。 被告：东港市城市建设综合开发有限公司，住所地东港市新城区***98号西湖别院17号楼办公楼201－301。 法定代表人：***，经理。 被告：东港市名城建筑工程有限公司。住所地：东港市新城区***98号西湖别院17号楼办公楼401。 法定代表人：***，经理。 二被告共同委托诉讼代理人：***、***，均系辽宁***师事务所律师。 原告***、***与被告东港市城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）、东港市名城建筑工程有限公司（以下简称名城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其与原告***的共同委托诉讼代理人***；被告城建公司、名城公司共同委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告城建公司承担涉案西湖别院住宅小区892图678丘7幢2**9F层904号房屋的室内墙面、墙体、地面不合格部分修复费用（以评估鉴定为准）；二、被告城建公司赔偿二原告房屋迟延使用期间损失（损失数额按照同等区位房屋租金标准×修复期间计算，修复期间含修复后验收合格及养生到达到使用条件的期间，具体数额以评估为准）；三、被告城建公司承担本案诉讼费用；四、被告城建公司返还已收取的2021年至2022年度物业费2866元、取暖费3326元；五、被告名城公司承担连带责任。事实与理由：2020年8月4日，二原告与被告城建公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告城建公司开发建设的位于东港市新城区西湖别院住宅小区892图678丘7幢2**9F层904号房屋。合同第七章第十六条约定：“出卖人承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，双方协商解决。”合同第十八条约定：“出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由东港市名城建筑工程有限公司承担连带责任。”合同第二十七条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，依法向房屋所在地人民法院起诉。”2021年10月28日，二原告办理了涉案房屋入户手续。涉案小区业主陆续进户后发现房屋墙面质量不合格，被告城建公司接到业主反映后，确认小区建筑墙面抹灰层质量不合格。不仅如此，原告发现室内墙体、地面供暖层同样存在质量问题。经小区业主与被告城建公司多次协商，被告城建公司未尽诚信义务，所提修复条件苛刻，双方协商未果。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第三款规定：保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 被告城建公司辩称:被告城建公司系涉案西湖别院小区开发建设单位，原告购买涉案房屋属实。室内墙面抹灰目前尚无明确的质量规范，原告认为涉案房屋墙面抹灰质量不合格，被告城建公司无异议，同意承担维修责任，进行修复，但不同意承担修复费用。被告城建公司在得知西湖别院小区部分业主提出墙面抹灰质量问题后，与大部分业主协商一致，已经采取了维修、补偿等处理措施。对于原告主张的墙体和地面质量问题，被告城建公司不予认可，如鉴定结论印证被告城建公司的观点，鉴定费用应由原告承担。对于原告主张的迟延使用房屋期间损失以及物业费、取暖费等损失，被告城建公司不同意赔偿。 被告名城公司辩称：被告名城公司与原告不存在法律上的权利义务关系，不同意原告诉讼请求。 经审理查明：2020年8月4日，二原告与被告城建公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以761090元的价格购买西湖别院小区7幢2**904号（892图678丘7幢2**9F层904号）。双方约定该商品房交付条件为：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。对商品房质量问题的处理，双方约定：地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同，其他质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；如果有质量问题，出卖人应及时更换、修理；如给买受人造成损失，应当承担相应赔偿责任。《商品房买卖合同（预售）》第十八条载明“出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，东港市名城建筑工程有限公司承担连带责任。”被告名城公司与被告城建公司还签订了《房屋建筑质量工程担保证明》，作为上述合同的组成部分——附件八。2021年10月该小区1号—19号楼经竣工验收，并于2021年10月21日取得《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2021年10月28日，被告城建公司为原告开具了《增值税普通发票》，并将房屋交付原告，原告交纳了2021年－2022年度取暖费3326元及2021年11月1日－2012年12月31日物业费2866元。 被告城建公司陆续交付房屋后，有部分业主提出室内墙面抹灰存在质量问题。2021年12月20日，被告城建公司作出《告知书》，向全体业主告知解决方案：一、即使墙面抹灰层存在问题，可通过维修解决，但不具备退房条件；如果业主坚持退房，应当满足相应条件；二、对于确需维修并且业主同意维修的，由被告城建公司组织维修，并给予业主延期入住补偿，包括退还业主2021年度取暖费、承担2021年11月1日至2022年12月31日期间物业费；对于已装修的业主，先剔除已镶贴的瓷砖或清除大白墙面，抹灰后重新装修施工，相关费用由被告城建公司承担；对于选择自行维修的业主，可与施工单位协商解决，但应签订书面书协议。对于房屋主体结构安全，被告城建公司告知如下：“根据西湖***工验收备案书和主体工程质量等级报告书、结构实体混凝土强度检测报告、预拌混凝土出厂质量合格证、钢筋检测报告及出厂合格证等资料，足以证明房屋主体结构符合设计标准。业主如有疑议，可以采用以下方法释疑：1、业主可通过工程质量监督部门查询主体结构合格的相关资料。2、业主也可自行委托具有专业资质的工程质量检测部门对主体结构安全进行检测，如主体结构安全检测结果不满足设计要求，检测费用由开发商承担，并且向业主承担全部责任。”2021年12月23日，被告城建公司作出第二份《告知书》，对于退房手续办理、维修事宜进行了部分修改及补充：选择自行修复的业主在2022年1月10日前可与被告城建公司签订协议，被告城建公司按140元/平方米支付维修费用；如果于2022年1月10日后与被告城建公司签订协议，城建公司按70元/平方米支付修复费用。被告城建公司发出上述《告知书》后，大部分业主与被告城建公司于2022年1月10日前签订了协议，包括本案原告在内的10余户业主未能与被告城建公司协商一致，并提起诉讼。 诉讼过程中，原告申请对涉案房屋室内墙体、墙面、地面地热层是否符合质量验收标准进行鉴定。因被告城建公司认可墙面抹灰有质量问题，故本院仅准许原告对涉案房屋室内墙体及地面地热层是否符合质量验收标准进行鉴定。经丹东市中级人民法院组织摇号，双方选定本溪市建筑工程质量检测中心有限公司作为鉴定机构。2022年8月20日，鉴定机构作出《通知函》，限定原告在收到《通知函》3个工作日内交纳鉴定费20000元。经本院通知，原告未在规定期限内交费，故鉴定机构于2022年9月6日作出《退鉴函》退回委托。 本院所确认的上述事实，有原被告陈述、商品房买卖合同、增值税发票、退鉴函等证明材料在卷为凭。上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：原告与被告城建公司成立商品房买卖合同关系，且为有效。本案因商品房质量争议而引发，按原告与被告城建公司在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，被告城建公司作为房屋出卖人应当向原告交付符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求的房屋，被告城建公司交付的房屋能否满足上述约定，系判断其在本案中是否具有违约行为的条件。原告主张涉案房屋室内墙面抹灰存在质量问题，被告城建公司予以认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条关于“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，原告对该节事实无需提供证据证明，如果原告坚持鉴定，即使鉴定结论印证了原告的主张，鉴定费用也应由原告承担，如此操作既不符合诉讼证据规则，也会增加原告诉讼成本，故本院未准许原告鉴定申请。被告城建公司既然认可墙面抹灰有质量问题，则应当承担相应的违约责任。对于涉案房屋室内墙体、地面地热层是否符合质量验收标准属于专门性问题，在双方存有争议时，原告作为权利主张方有责任提供鉴定意见予以证明。本案中，原告未在规定期限内交纳鉴定费，应视为其放弃鉴定，同时应承担举证不能的法律后果。虽然如此，但工程质量关乎建筑物使用寿命，也关乎人身及财产安全，尤其是商品住宅小区人员众多、集中，故本院对相关案件的审理秉持谨慎态度，在最大限度内论证建筑物的使用性及安全性，以保证业主利益。涉及西湖别院小区室内墙体和地热层施工质量纠纷，目前有11户业主（包括本案在内）与被告城建公司正在诉讼，其中原告***、**在被告城建公司、名城公司的诉讼中申请了鉴定。根据该案的鉴定意见及西湖别院小区设计单位的核算评定结果显示，原告***、**购买的西湖别院小区8幢1**1102室室内墙体及地热层施工不存在不符合质量验收标准的情形。参考该案实际情况，再结合本案原告未提供涉案房屋室内墙体及地热层施工不符合质量验收标准的证据，本院对原告主张的该项事实不予确认，对其请求被告城建公司承担墙体、地热层修复费用以及赔偿因此发生的房屋迟延使用期间损失，亦不予支持。对涉案房屋墙面抹灰责任承担方式，原告与被告城建公司各执已意见，在此情况下应当按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定进行评判。该条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，西湖别院小区曝出墙面抹灰质量问题后，被告城建公司第一时间出具处理方案，积极承担赔偿或维修责任，不存在拒绝修复或者拖延修复的违约行为，故原告请求被告城建公司承担维修费用缺乏依据，被告城建公司抗辩承担维修义务合理，予以采纳。墙面抹灰修复期间发生的房屋迟延使用损失属于合理损失，被告城建公司应予赔偿；但被告城建公司未怠于履行修复义务，而原告主张涉案房屋室内墙体及地热层施工不符合质量验收标准未得到支持，故墙面抹灰修复期间发生的房屋迟延使用损失仅限于本案判决限定的修复起止期间。对于延期使用房屋损失数额，原告请求按照同等区位房屋租金标准计算合理，予以采纳。西湖别院小区属于新建成的高档住宅小区，再结合原告家房屋面积等综合情况，其租金标准可高于本地区其他位置房屋租金水平，为减少诉讼成本，本院酌定租金按3000元/月计算。房屋租金内已经包括为使用房屋而发生的必要费用，如物业费、取暖费等固定费用，而被告城建公司在《告知书》中承诺退还物业费、取暖费属于其自愿补偿行为，不能作为判决依据，故原告请求被告城建公司赔偿物业费、取暖费损失，无事实与法律依据，本院不予支持。被告名城公司为涉案房屋质量的担保人，故其应按约定的担保方式，与被告城建公司承担连带责任。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。对被告城建公司、名城公司的合理辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下： 一、被告东港市城市建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内，对原告***、***购买的东港市新城区西湖别院小区7幢2**904室的室内墙面抹灰进行修复，并于验收合格后交付原告***、***； 二、被告东港市城市建设综合开发有限公司按租金3000元/月的标准，赔偿原告***、***涉案房屋修复期间延迟使用损失，于验收合格交付使用之日起十日内履行； 三、被告东港市名城建筑工程有限公司对被告东港市城市建设综合开发有限公司于上述第一款、第二款中的义务承担连带责任； 四、驳回原告***、***其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，支付***行金及加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费780元,由原告承担500元，由被告东港市城市建设综合开发有限公司、被告东港市名城建筑工程有限公司承担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年四月十日 书记员　　***