吉林高新技术产业开发区管理委员会与某某等返还原物纠纷一审民事判决书

吉林高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)吉0291民初638号

原告：吉林高新技术产业开发区管理委员会，住所地吉林市高新区深圳街6号。

法定代表人：孙洪彬，主任。

委托诉讼代理人：桑德进，吉林帅正律师事务所律师。

被告：***，男，1955年7月1日出生，住吉林市丰满区。

被告：吉林市大千药业有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区深圳街85号。

法定代表人：邓立娜，董事长。

委托诉讼代理人：沈会林，男，该公司办公室主任。

被告：吉林市盟友科技开发有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区深圳街85号科技实验楼。

法定代表人：郝赤，董事长。

委托诉讼代理人：王晶，女，该公司办公室主任。

被告：吉林市新保康医药连锁有限公司，住所地吉林市高新区深圳街85号楼四楼。

法定代表人：田丽萍，总经理。

委托诉讼代理人：常艳波，女，该公司副经理。

原告吉林高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新管委会）与被告***、吉林市大千药业有限责任公司（以下简称大千药业）、吉林市盟友科技开发有限责任公司（以下简称盟友科技）、吉林市新保康医药连锁有限公司（以下简称保康医药）返还原物纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告高新委员会、被告***、被告大千药业、被告盟友科技、被告保康医药到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高新管委会向本院提出诉讼请求:1.四被告立即返还原告所有的吉林市高新区深圳街85号实验楼一层房间（庭审中明确为进门左侧单独房间），被告***立即从实际占有的房屋中腾迁；2.四被告赔偿原告截止2017年7月31日前经济损失11666.67元；四被告互负连带清偿责任；3.自2017年8月1日起，四被告每月赔偿原告经济损失1666.67元，至将占用房屋返还之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年9月通过人民法院判决取得吉林市高新区深圳街85号楼1一2层1796.50平方米的所有权，并办理了产权过户登记。被告***一直无偿利用原告一层房屋，从事收缴全楼（共6层)电费、水费等工作。因原告另行规划使用被告***占有的房间，遂于2016年12月通知其返还房屋，并已将房屋租赁他人，年租金20000元。被告***收到通知后，不仅不返还房屋还串通被告大千药业、盟友科技、保康医药，以受聘上述被告从事公共事务为由拒不搬迁。被告大千药业等不仅为被告***提供胸牌、合同聘用证明，并伙同***强行占有原告位于该楼一层的房间。至2017年7月已达7个月之久，造成原告不动产无法正常使用，导致国有资产流失上万元。故原告请求人民法院责令四被告立即腾迁并赔偿损失。

***辩称，1.原告乱列诉讼主体，乱用诉讼权利。被告与原告没有关系，被告是受聘于他人履行职务。今年7月，原告第一次诉称“被告***一直无偿利用原告房屋，从事收缴全楼电费、水费等工作”，诉称就是自我否定，前后矛盾。如果被告是个人行为，又怎么收全楼水、电费呢？我是受雇员工，不能成为一方主体，当不了被告。2.我没有资格当被告，可以作为第三人参加诉讼。

大千药业辩称，驳回原告起诉。事实与理由：被告有权合法占有使用收发室，为全楼业主服务。经业主大会推选并表决通过，大千药业为主办物业业主，代表全楼业主继续管理使用收发室，依法自治自管物业是有授权的合法民事法律行为。2016年12月21日原告发出弃管物业通知，2017年1月18日业主大会筹备组向四家业主发送召开业主大会通知和业主大会议事规则草案、自管物业实施方案草案、业主大会议程及表决事项、各业主表决票数等全套文件。1月24日召开了业主大会，四家业主准时到会。总票110票，75票通过，35票弃权。通过表决事项。形成了大会决议。原告弃管物业，业主大会又选出新的主办物业业主。有权继聘管理员及工人具体实施业主大会决定的自管物业方案，保障大楼的水、电供应和费用的收付，保障大楼设施设备安全、经济、卫生环境是全楼业主和房屋使用人必然要求，是从事经营活动的必备条件。被告自身在过去和现在从没有过侵占原告的房产，是主办业主占有全部业主的资产，履行为全部业主物业服务的行为完全有事实根据并且于法有据。收发室和物业库房是大楼公用设施，为全楼业主共同所有产权，原告登记在自已名下是无效登记、是违法登记，其主张此权利损害了全部业主和承租人的公共利益。有三个事实根据支持此主张成立。第一，从大楼规划设计施工图就是收发室和物业库房。目前，主办业主大千公司物业处占用的收发室和物业库房在1996年建楼规划设计的施工原图上，就明确写着收发室和变电所，因变电所与大楼主上下水进出在同一房间不安全，施工时变更为物业库房。第二，从竣工使用到至今21年，一直是一房多用为全楼服务的公共用房使用。不仅作收发室、还是物业核算收缴水、电费、大楼房产档案的办公室、还是大楼变电所、变压器台、自动加压泵房的维护维修值班室、还兼作夜间打更房、看护进出大门防火、防盗、防冻坏暧气必不可少的大楼综合服务室。原告弃管物业可以，还要收回收发室出租他人经商。想把大楼整体供水、供电、收费核算分开来搞能行得通吗？大楼上到屋面防水、下到下水井化粪池维护维修怎么能分开管护，房产档案怎么能拆开分别存用。大楼的防火、防盗、防冻能分得开吗？最突出的是随时发生欠费停电问题。收回公共物业用房收发室，这不是明摆着侵害大楼全体业主和商户的经营利益吗？第三，原告产权登记违法无效。原告把公有收发室等登记在自已名下，违反了2007年10月1日实施的物权法第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的规定相驳无效。吉林市物业管理条例第二十五条，物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分；(一)物业用房。(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。明确规定为共用设施。原告登记违反上述规定无效。所有业主出钱出物共同办物业，不是三家业主串通占有原告房产不还。业主新保康公司原有一间房是公用电话间，后因电信公司改光缆直接入，取销了电话间，经双方协商收回原电话间使用，改为每年向物业处交付收回电话间补偿费2000元，一直执行至今。盟友科技原有一间房作为物业办公室作为公用，后因移动公司建基站租用此房间，物业办搬至收发室，所收房租金交管委会，后来盟友科技买下该房产改交盟友科技收租金，从此该房间属于收回自用。从今年起比照电话间收取补偿费每年1500元。因六楼设高位水箱占用空间减收500元。大千公司没有房产投入，但入住开始就执行无投入电价，每度电加收0.2元钱。充分证明业主共同出钱出物办物业，履行义务才享有权利，公平公正。不存在只享有权利，不履行义务的事实。综上原告诉讼主体错误、大千公司实施行为合法、原告房产登记无效，请本法庭驳回原告起诉。

盟友科技辩称，驳回原告起诉。事实与理由：一、不是***个人、也不是大千公司占有使用收发室，而是为全楼业主服务，有事实根据、有授权的合法行为。经业主大会推选并表决通过，大千药业为主办物业业主，代表全楼业主行使自管物业。继续管理使用收发室，是执行业主大会决议自管物业实施方案的合法民事法律行为。2016年12月21日，原告发出弃管物业通知。2017年1月18日业主大会筹备组确实向四家业主发送召开业主大会通知和业主大会议事规则草案、自管物业实施方案草案、业主大会议程及表决事项、各业主表决票数等全套文件。1月24日召开了业主大会，四家业主准时到会。总票110票，75票通过，35票弃权。通过表决事项，形成了大会决议。原告弃管物业，业主大会又选出了大千公司为新的主办物业业主，有权聘管理员及工人、具体实施业主大会决定的自管物业方案，保障大楼的水、电供应和费用的收付，保障大楼设施设备安全、经济、卫生环境的正常运转。用保障全楼业主和房屋使用人从事经营活动的必备条件，根本就不是几家串通侵占原告的房产。二、有三个事实根据证明不是原告的房屋产权，而是物业公共用房。第一，大楼规划设计原始施工图就是收发室和物业库房。第二，由始至今21年，一直是一房多用为全楼服务的公共用房。不仅作收发室、还是物业的办公室、还是维护维修值班室、兼作夜间打更房。原告弃管物业可以，还要收回收发室出租他人经商。把大楼整体供水、供电、收费核算分开来管理，最突出的是随时发生欠费停电问题。收回公共物业用房收发室，这不是明摆着侵害大楼全体业主和商户的经营利益吗？第三，原告产权登记违法，把物业公用房屋出租违法。引起强抢收发室事件致110出警更不应该。原告把公有房收发室等登记在自已名下，违反了2007年10月1日实施的物权法第七十条规定无效。吉林市物业管理条例第二十五条，物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分；(一)物业用房。(二)门卫房。原告竞公然把公用收发室出租，引租房户纠集民工十余人与业主和员工发生冲突，两次110出警解围。作了老百姓都做不出来的不安定团结的事，不仅违法房产登记，还以此挑起事端制造事件。三、不仅损害他人合法权益，也损害自身经济收入。我们大楼的物业最重要的一项工作，就保证水、电供应，不仅要及时收费上交自来水公司和电业局，更重要是保养、维护变压器台、变电所、水泵房的设备设施正常运转。原告要回收发室等房屋，必然导致物业不能正常工作，在租房户强抢收发室期间，曾发生了电业局下发了停电通知书，电业局科长到现场面谈停电事宜，并找相关领导一同解决问题。如果停了电，原告方三家承租人受了损失还能收房租吗？原告只想收发室可收入2万钱房租的小帐，就不想影响3500多平米房屋收益是多少钱的大帐。综上原告诉讼请求错误、大千公司实施行为合法、原告房产登记无效，请法庭驳回原告起诉。

保康医药辩称，驳回原告起诉。事实与理由：一、***受大千药业聘用，大千药业是业主大会选举表决的主办业主。原告诉称三家串通占有其房产没有事实根据。不是三家串通、而是全体业主大会表决。2016年12月21日原告发出弃管物业通知，我们不得不在2017年1月18日业主大会筹备组向四家业主发送召开业主大会通知和业主大会议事规则草案、自管物业实施方案草案、业主大会议程及表决事项、各业主表决票数等全套文件。1月24日召开了业主大会，四家业主准时到会。总票110票，75票通过，35票弃权。通过表决形成了大会决议。这些都是事实具在，有现场照片为证。原告一直主张聘专业物业公司来管，结果不成，就来了个弃管，并且你们谁也不能管，如果你们非要管，我就抽回物业用房让你们管不成。原告一直有两个误区，一是必须由物业公司来管，否则就是不合法。二是业主大会必须由政府来主持，否则不合法。两个合法行为误认为是两个违法行为为指导思想，所以办出了出租物业公用房收发室，导致租房户雇佣十余名民工与业主员工发冲突，110两次出警才得以平息。直到目前的起诉、撤诉、再起诉一系列措施。收发室和物业库房是大楼公用设施，为全楼业主共同所有产权，大千药业举证也代表了我公司。证据形成链条证明事实具在，于与法有据。原告有房产证，我们主张有物权法，是你的房产证大，还是物权法大，无须多言。三、自管物业实施方案是业主大会讨论通过和投票表决的。大千药业作为主办业主，就是业主大会的执行机构，必须按实施方案具体落实。自管物业行不行问题，从建楼至今就是业主自管物业已有20多年，实践做出了回答。自己的大楼自已管物业，三个小时工只用一个人的工资，每平方米物业费0.3元，聘物业公司每平方米1元。综上，原告主张各业主各自为政，各行其事，别的不说，就是水、电收费、交费本来就是一体分不开，如果停水、停电大楼根本运行不了，相比较业主大会的选择，没有对的，为此请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2002年9月26日，高新管委会通过本院执行的方式取得了吉林高新技术产业开发区深圳街85号楼房1-2层的房屋所有权。一层房屋建筑面积为900平方米，房屋所有权证号为吉高房权证第SY*号。二层房屋建筑面积为869.5平方米，房屋所有权证号为吉高房权证第SY*号。

高新管委会、大千药业、盟友科技、保康医药无争议的事实是：吉林高新技术产业开发区深圳街85号楼房原为吉林市汽车工业集团公司所建，现为高新管委会、大千药业、盟友科技、保康医药分别享有所有权。

另查明：***原为吉林市汽车工业集团公司职工，其在吉林高新技术产业开发区深圳街85号楼房一层进门处左侧的房间（设计图纸为收发室）从事收取全楼电费等工作。现***仍在此房间从事全楼的电费收缴等工作。

2016年12月21日，高新管委会作出通知，内容：“为了规范管理85号楼物业等事宜，办公室行政部多次与各产权户协商，但始终未能达成一致的物业管理方式。鉴于此，管委会办公室正式通知85号楼各业主单位：从2016年12月21日起85号楼的物业等各项管理事宜，均由各位业主自行处理，原管理人员***同志不再是指定的管理人员。其再发生行为属于个人行为，与高新区管委会无关。

2017年1月24日，大千药业、盟友科技、保康医药召开“深圳街85号科技综合楼首届业主大会，并通知高新管委会参加。大千药业、盟友科技、保康医药三家形成决议，推选大千药业为主办物业业主等决议。

2017年1月31日，大千药业与***签订“管理员岗位聘用合同”，合同期限：自2017年1月31日至2020年1月30日止。工作内容：物业管理处管理员。并约定大千药业为***提供物业综合办公室及办公设备等其他权利义务条款。盟友科技、保康医药同意大千药业聘用***。

以上事实，有房屋登记薄、房屋所有权证、民事裁定书、“深圳街85号科技综合楼首届业主大会决议”、“管理员岗位聘用合同、施工图纸及当事人陈述为证。

本院认为：一、对高新管委会请求返还房屋的诉讼请求应予支持。第一，物权人对自己所有的房屋享有直接支配和排他的权利。本案中，高新管委会对坐落于吉林高新技术产业开发区深圳街85号楼房中的一二层房屋享有所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。大千药业、盟友科技、保康医药未经高新管委会同意，无权占有高新管委会的房屋，应将占有的房屋予以返还。虽大千药业、盟友科技、保康医药抗辩讼争房屋为物业用房，但因高新管委会对该房屋已经办理了房屋所有权证，享有物权，故本院对大千药业、盟友科技、保康医药的抗辩主张不予采纳。第二，盟友科技、保康医药、大千药业三方协商由大千药业作为物业主办单位，且盟友科技、保康医药同意大千药业聘用***，***占有使用讼争房屋，故盟友科技、保康医药、大千药业、***均有将该房屋内各自所有的物品搬离的义务，将房屋腾空交还给高新管委会。二、对高新管委会请求各被告连带给付经济损失11666.67元及自2017年8月1日起每月赔偿经济损失1666.67元的诉讼请求，本院不予支持。因高新管委会放弃对房屋租金标准进行鉴定，故本院无法确定房屋租金损失数额，对高新管委会赔偿损失的请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告***、吉林市大千药业有限责任公司、吉林市盟友科技开发有限责任公司、吉林市新保康医药连锁有限公司于本判决生效之日起7日内将坐落于吉林高新技术产业开发区深圳街85号楼房一层进门处左侧的房间（设计图纸为收发室）内的物品腾空，将房屋交付原告吉林高新技术产业开发区管理委员会；

二、驳回原告吉林高新技术产业开发区管理委员会其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告吉林市大千药业有限责任公司、吉林市盟友科技开发有限责任公司、吉林市新保康医药连锁有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审判员　刘　强

二〇一七年十月二十四日

书记员　黄春禹