某某与拉萨市城关区哈达（集团）有限公司、某某发商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区拉萨市中级人民法院 民事判决书 （2019）藏01民终439号 上诉人（原审被告、反诉原告）：扎西，男，藏族，1968年4月10日出生，经商，现住拉萨市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：***，西藏子产律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，西藏子产律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：拉萨市城关区哈达（集团）有限公司，住所地拉萨市仙足岛北京高级中学西侧。 负责人：群培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洛桑晋美，西藏宏伟律师事务所律师。 原审被告：***发商贸有限公司，住所地拉***西路。 法定代表人：扎西，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，西藏子产律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，西藏子产律师事务所律师。 上诉人扎西因与被上诉人拉萨市城关区哈达集团有限公司（以下简称哈达集团公司）、原审被告***发商贸有限公司（以下简称宝发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2170号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人扎西的委托诉讼代理人***，被上诉人哈达集团公司的委托诉讼代理人洛桑晋美，原审被告宝发公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人扎西向本院上诉请求：1.依法撤销拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2170号民事判决书；2.依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并依法支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋权属问题及租赁合同的效力问题。1.涉案房屋属于仓木所有，仓木对上诉人曾经使用的房屋享有相应的《房屋所有权证》《土地使用权证》以及红线图，在被上诉人不能出具房屋权属证明的情况下，上诉人有理由相信该房屋系仓木所有，在使用房屋期间，上诉人已经向仓木支付了房屋占有使用费。该房屋现在已由案外人在使用，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同并未实际履行，仓木与该案外人才是涉案房屋有直接利害关系的主体。2.上诉人与被上诉人2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效，因为地块无建设工程规划许可证，虽然上诉人当时缴纳了房屋押金和一个月的租金，但是被上诉人并未交付房屋，双方合同并未实际履行，即被上诉人基于未实际履行的合同要求返还房屋和支付租金无事实与法律依据。二、被上诉人主张房屋占有使用费不成立，被上诉人主张房屋占有使用费提起的诉讼已过诉讼时效。1.根据2013年12月30日双方签订的《房屋租赁合同》，该合同已经与2016年12月30日终止，在双方未再签订任何合同的情况下，即使被上诉人享有涉案房屋的使用权，上诉人的占有也不是基于原租赁合同的占有，应当确认不定期租赁关系无效或者解除，而不是确定《房屋租赁合同》无效或终止。从被上诉人的诉讼请求来看，其并未按照相应的法律关系提起正确的诉讼，因此，一审法院做出的判决超越了所争议的法律关系，违反了民事不告不理原则，从而做出了错误的判决内容。2.即使被上诉人享有涉案房屋的使用、收益权，但按照诉讼时效的规定，其也只能主张起诉之日之前三年的占用使用费，而不是从合同签订之日起的费用。根据《合同法》的规定，双方法律关系的解除应当以判决结果为依据，而相应的费用则应当根据实际的约定，自主***之日起计算，即2018年9月3日开始计算。按照最新诉讼时效的规定，被上诉人主张占有使用费可以支持的期间最长应该为三年，即自2018年9月3日起至2015年9月2日为止，因此，被上诉人可予以支持的占有使用费最多为216000元（按6000元每月计算36个月的占有费用），而非一审法院所认定和支持的354000元。 被上诉人哈达集团公司答辩称，本案案由是租赁合同纠纷，扎西以租赁房屋的权属争议为由提起的诉讼请求无法律依据。扎西向法院提交的案外人仓木的房产证与本案不具关联性，同时根据最高人民法院的相关司法解释和已生效裁判文书中明确认定“不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，且土地使用权的归属、除登记以外可能因为地上建筑物的归属而发生改变。”因此无论从证据关联性、证明效力均不具有支撑上诉人主张的证据效力。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同及向被上诉人支付履约保证金、一个月租金的行为均能证明双方之间的租赁合同已履行，且上诉人提出诉讼时效的同时又认可三年的占有使用费，就是自认合同已履行并占有使用涉案房屋的事实。被上诉人一直向上诉人主张催要涉案租赁房屋的租金，上诉人以涉案租赁房屋权属问题为由拒付租金，涉案房屋权属纠纷于2018年结束并明确权属，被上诉人在明确权属后提起支付占有使用费诉讼，根据相关法律规定，持续诉讼的案件时效未过，本案并未超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告宝发公司答辩称，扎西与哈达集团公司签订本案所涉房屋租赁合同与宝发公司无关，是扎西的个人行为。 哈达集团公司向一审提出诉讼请求：1.确认租赁合同无效并立即返还哈达集团公司因无效合同所占有的房屋；2.请求依法判令扎西向哈达集团公司支付占有使用费354000元；3.本案诉讼费由扎西承担。 扎西向一审法院提出反诉请求：1.判决哈达集团公司向扎西返还租金6000元；2.依法判令哈达集团公司向扎西返还押金10000元；3.反诉费用由哈达集团公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月17日，扎西向哈达集团公司交纳房屋出租保证金10000元及2014年1月房屋租金6000元。2013年12月30日，哈达集团公司租赁部与扎西签订了《房屋租赁合同》，上载明：“出租方：哈达集团租赁部（甲方），承租方：扎西（乙方），第一条：房屋的坐落、面积1、甲方出租给乙方的房屋位于拉萨市××站商品房，商铺一、二楼总面积为178.48平方米，甲方出租给乙方的房屋所有权性质为集体所有。……二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期限叁年，自2014年元月壹日至2016年12月30日止：……第三条房屋租金1、本合同项下的租金实行按月预交的方式支付，商铺一、二楼综合单价租金每平方/元，合计租金为6000元（大写陆仟元整）按月工预交当月的租金，一次类推直至本合同约定的租赁期限届满或本合同解除，甲方收款后应给乙方出具收款票据。2、乙方向甲方支付履约保证及壹万元（大写壹万元整）。……”该合同还约定了其他内容。尾部由哈达集团公司租赁部加盖公章确认，扎西签字捺印确认。合同签订后，哈达集团公司向扎西交付了租赁房屋。合同到期后，双方未续签合同。2014年2月至今，扎西未向哈达集团公司支付房屋使用费用。案涉房屋为临时建筑，至今未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，本案中作为出租方的哈达集团公司租赁部系哈达集团公司的内设机构，不具有法人资格，其对外从事的民事活动应由哈达集团承担责任，而作为承租方的扎西，在向哈达集团公司交纳租金及履约保证金时，虽然在收据上载明的缴费人为宝发公司，但经庭审核实，宝发公司与案涉房屋并无租赁关系，亦未使用案涉房屋，故一审法院确认案涉《房屋租赁合同》中的相对方为哈达集团公司及扎西。哈达集团公司与扎西于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但该案涉房屋至今并未取得建设工程规划许可，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故哈达集团公司与扎西签订的《房屋租赁合同》系无效合同，对此一审法院予以确认。根据合同法的相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。现哈达集团公司主张返还房屋，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。虽然扎西辩解案涉房屋的所有权人是案外人仓木，且案涉房屋是由仓木交付给其使用，但扎西在庭审中又认可案外人仓木持有的房屋产权证并非案涉房屋的产权证，同时，扎西亦认可现在使用的房屋即案涉房屋是哈达集团公司翻建后的房屋。扎西的该两种意见存在前后矛盾的情况，对该辩解意见未提交任何有效证据予以证实，也未能对前后矛盾的地方作出合理解释，故对扎西的该辩解意见一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现哈达集团公司按照双方签订的《房屋租赁合同》中每月租金6000元的标准要求扎西支付2014年2月1日至2018年12月31日共59个月的占有使用费354000元，经一审法院核算，未超过双方合同约定的金额，故一审法院予以支持。扎西要求哈达集团公司返还已付租金6000元的诉讼请求，因缺乏事实依据，故一审法院不予支持。对扎西要求哈达集团公司返还履约保证金10000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然哈达集团公司收取该笔费用时在收据上记载为押金，但结合双方签订的《房屋租赁合同》，该笔费用即为履约保证金。案涉合同为无效合同，哈达集团公司因无效合同收取的履约保证金应当予以返还，现扎西主张返还履约保证金的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，故一审法院予以支持。因宝发公司并非案涉合同的相对一方，故在本案中不承担责任。 综上，一审法院对哈达集团公司要求确认租赁合同无效并返还房屋的诉讼请求及扎西应向哈达集团公司支付占用使用费354000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对扎西要求哈达集团公司返还租金6000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对扎西要求哈达集团公司返还履约保证金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认拉萨市城关区哈达集团有限公司与扎西于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、扎西于本判决生效之日起10日内向拉萨市城关区哈达集团有限公司返还租赁房屋（即位于拉萨市××站商品房商铺一、二楼）；三、扎西于本判决生效之日起10日内向拉萨市城关区哈达集团有限公司支付占有使用费354000元；四、拉萨市城关区哈达集团有限公司于本判决书生效之日起10日内向扎西退还履约保证金10000元；五、驳回拉萨市城关区哈达集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回扎西的其他反诉请求。本诉案件受理费6590元，由扎西负担。反诉案件受理费减半收取100元，由哈达集团负担62.5元，扎西负担37.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 针对上诉人的上诉请求，结合本案的证据，本案二审争议焦点为：1.上诉人扎西与被上诉人哈达集团公司之间所签《房屋租赁合同》的效力问题；2.上诉人扎西是否应当支付涉案房屋占有使用费的问题；3.被上诉人哈达集团公司主张涉案房屋占有使用费是否超过诉讼时效问题。 本院认为，2013年12月30日，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》，该案涉房屋至今并未取得建设工程规划许可，一审法院根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，认定哈达集团公司与扎西签订的《房屋租赁合同》系无效合同，对此双方当事人在庭审中亦认可，故本院予以确认。 上诉人主张，虽然当时向被上诉人缴纳了房屋押金和一个月的租金，但被上诉人并未交付房屋，被上诉人基于未实际履行的合同要求返还房屋和支付租金无事实与法律依据。本院认为，上诉人在上诉状中提出其使用的房屋系仓木的私人房产，上诉人已经向仓木支付了房屋占有使用费，但上诉人并未举出证据证明该事实。根据生效的（2015）**一终字第148号民事判决书，仓木起诉主张要求宝发公司和哈达集团公司连带返还国用字第0003852号国有土地确定的土地并交付现有的地上建筑物，没有事实和法律依据之认定，驳回仓木的全部诉讼请求。仓木主张的房子已不存在，庭审中扎西自认其与哈达集团公司签订《房屋租赁合同》并向哈达集团公司支付履约保证金及一个月的房租，故上诉人的以上主张自相矛盾，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，支持哈达集团公司要求扎西按双方所签房屋租赁合同约定支付涉案房屋占有使用费的请求，并无不妥，本院予以确认。 上诉人主张即使被上述人享有涉案房屋的使用、收益权，但按照诉讼时效的规定，被上诉人只能主张起诉之日之前三年的占用使用费，而不是从合同签订之日起的费用。按照最新诉讼时效的规定，被上诉人主张占有使用费可以支持的期间最长应该为三年。本院认为，根据本案证据生效民事判决书认定的事实及庭审查明的事实，能证实涉案租赁房屋的权属纠纷已终结，扎西自认只向被上诉人支付一个月的租金之事实，哈达集团公司在确定涉案房屋权属的前提下，提起支付涉案房屋占有使用费的诉讼，并未违反民诉法相关诉讼时效之规定，故本案并未超过诉讼时效，上诉人的该项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人扎西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6710元，由上诉人扎西负担。 本判决为终审判决。 审判长 ***吉 审判员 四朗多杰 审判员 尼玛** 二○一九年七月十五日 书记员 次***