某某、广西贺州市桂东建筑材料有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）桂1102民初1127号 原告：***，男，1977年3月15日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：刘旖昀，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：广西贺州市桂东建筑材料有限公司。住所地：贺州市八达中路32号。 法定代表人：全远锋，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西灵丰律师事务所实习律师。 被告：贺州市恒通物业服务有限公司。住所地：贺州市**区**南路1号综合楼3-1室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，公司员工。 原告***与被告广西贺州市桂东建筑材料有限公司（以下简称桂东公司）、贺州市恒通物业服务有限公司（以下简称恒通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人刘旖昀，被告桂东公司委托诉讼代理人***、***，被告恒通公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。审理过程中，本院发现本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2023年5月8日依法转为简易程序审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》合同无效，桂东公司向原告退还保证金5400元；2.判令被告桂东公司赔偿原告货物损失18959.2元及利息255.43元（以18959.2元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2022年6月19日起暂计至起诉之日，实际以两被告付清日止）；3.判令被告桂东公司赔偿原告装修款18591元；4.判令被告恒通公司对桂东公司承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：原告与桂东公司于2021年10月19日签订《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》（以下简称租赁合同），约定桂东公司将2#6铺面建筑面积约36平方米出租给原告使用，用于经营食品调味品、干货、杂货，约定租赁期限为3年，自2021年10月19日至2024年10月18日止。2022年2月，案涉铺面开始出现漏水情况，因铺面所在地区持续降雨，铺面漏水的现象非常严重，导致存放在铺面的货物受潮被淹，原告多次与桂东公司的管理人员反映情况，但均未得到合理解决。2022年2月至2022年6月期间，原告存放在铺面的货物因漏水问题造成严重损失，原告为避免损失进一步扩大，不得不转移货物。原告认为，租赁铺面完好是租赁合同的根本目的，因铺面本身存在主体结构缺陷，桂东公司将不适租的铺面租赁给原告，铺面漏水后桂东公司的不作为行为直接导致原告的权利受损，二被告应赔偿原告因此所遭受的全部损失，并赔偿原告在铺面不适租的情况下进行装修的所有装修款项。且根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告未取得该许可证，故双方签订的合同无效。2022年7月29日，原告收到恒通公司发送的《续租告知书》，得知桂东公司已将租赁关系转移至恒通公司，恒通公司作为桂东公司的权利受让人应当对桂东公司的行为承担连带赔偿责任。据此，原告诉至法院。 被告桂东公司辩称：一、桂东公司出租给原告的是合法的建筑，租赁合同是合法有效的，出租的铺面主体结构也不存在质量问题。原告所提及的损失不是桂东公司出租铺面主体结构的质量问题导致。在收到原告反映商铺漏水问题后，桂东公司在**后立即安排人员进行检修排查。根据桂东公司的排查，漏水原因是相邻居民楼的住户乱扔垃圾以及楼顶杂草生长，导致铺面楼顶排水孔堵塞，加之当时连下暴雨，造成楼顶积水，从而导致铺面漏水，并非因为桂东公司出租的铺面主体结构存在缺陷。原告提交的证据材料也不足以证明漏水现象与案涉铺面主体结构缺陷存在因果关系，也无法证明货物受损是因漏水所致。桂东公司不需对原告的诉求承担责任。二、即便是商铺存在漏水的现象，原告的损失也是可以避免的，原告怠于履行义务造成的扩大损失，应当由其自行承担。一方面，原告陈述在2022年2月份就开始漏水不是事实，原告是在2022年4月才向桂东公司反映铺面存在漏水。另一方面，即便是铺面漏水，也不必然导致原告货物损坏，原告在当时就应该对货物做好防护措施，避免因铺面漏水造成货物的损害，原告在铺面漏水之后并没有采取有效措施，导致其在铺面内存放的货物受损，该结果应当由自行承担。综上所述，桂东公司不应对原告的货物损失及利息、装修款承担责任，请求法院依法驳回原告的所有诉请。 被告恒通公司辩称：1、恒通公司从未与原告签署任何形式的租赁合同及管理协议，并无合同关系。2、因原告未与桂东公司达成合同解除协议，该商铺不能正常交付。而该商铺为联体商铺中的一间，导致另外一间也很难正常使用，为减少其他商铺的空置期，恒通公司多次与原告及其爱人沟通，建议原告解除原有合同，再与恒通公司重新签署承租合同，但一直未有明确答复。恒通公司于2022年7月29日第一次书面通知原告与恒通公司重新签署租赁合同，通知中已明确告知原告其与原合同当事人桂东公司在6月6日之前的债权债务纠纷与恒通公司无关。恒通公司于2022年9月28日再次以书面形式通知原告重新签订租赁合同，但原告均未接受恒通公司提出的签约条件，未与恒通公司签署任何形式的合同或协议，原合同当事人并未发生任何改变，即不存在原告所诉的租赁关系转移。3、自恒通公司接手市场整体管理工作后，未向原告收取过任何管理费用、房租费用、水电费用，也未曾向合同双方当事人主张过索赔权，即不产生任何实际利益，所以原告所诉的恒通公司为该商铺权利受让人，并不成立。综上所述，请法院驳回原告对被告恒通公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合本案事实综合予以认定。原告***提供的申请书，被告桂东公司对该证据三性不予认可，并表示对于申请书是否收取会在庭后七个工作日以书面形式回复法院，被告桂东公司未于承诺时间内向本院回复，结合涉案铺面漏水后被告桂东公司确有工作人员前往检查漏水原因、采取维修措施等行为，该申请书的真实性及证明内容，本院予以认可。原告提供的照片、通话记录、铺面漏水受损清单、装修材料清单、电器医生结算单，无其他证据佐证，未形成完整证据链，无法证明其证明目的，且无证据证实涉案当事人对受损清单数额予以认可，无法作为定案依据，本院不予认定。原告提供的续租通知书，真实性本院予以认定。原告提供的涉案铺面漏水情况视频、照片，可以证明涉案铺面漏水的事实，真实性本院予以认定。被告桂东公司提供的照片（6张），结合******多次与被告桂东公司工作人员反应沟通涉案铺面漏水问题，并认可该组照片所摄铺面系涉案铺面，故该组照片真实性，本院予以认定。被告桂东公司提供的缴费通知书、**缴费通知书的照片，真实性本院予以认定。 本院经审理查明：桂东公司是贺州市八达中路32号国有土地使用权人，使用权面积7747.58㎡，土地性质为划拨地。桂东公司在该地块建设了贺州桂东综合市场，市场为钢架结构、上盖铁皮棚的临时建筑，内有联排铺面57间。该市场的建设未到相关部门办理相关规划手续，也无相关批文。 2021年10月19日，桂东公司（甲方）与***（乙方）签订《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》，约定：该地块属于甲方所有。甲方保证该房产合法、产权明晰，没有权属纠纷。甲方将2#6铺面建筑面积约36平方米出租给乙方使用；乙方承租上述房屋用于经营食品调味品、干货、杂货。双方约定租赁期限为3年，自2021年10月19日至2024年10月18日止。乙方应于本合同签订后5日内向甲方支付首期一个月的租金共计1800元。乙方应于交纳首期租金的同时另向甲方缴付相当于3个月租金的履约保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证，履约保证金总额为5400元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用、扣留全部或部分履约保证金抵偿因乙方之违约行为造成的甲方损失。履约保证金不足补偿的部分，由乙方补足。甲方扣除履约保证金后，乙方须在接到通知后10个工作日内将履约保证金补足到上述2.1款约定的数额。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还所租商铺，甲方应当在20个工作日内将乙方已交付履约保证金（不计利息）退还给乙方。乙方在合同签订后按约定向甲方缴纳完毕首期租金和履约保证金后，甲方将租赁物交付乙方。乙方享有60天的装修免租期，自2021年10月19日至2021年12月18日止，甲方在此期间内免收乙方租金。租赁期间，乙方所有的费用（包括：水电费、通讯费、宽带网接入和使用费、闭路电视管理费等）由乙方承担。乙方延迟支付租金和水电费的，按乙方实欠租金的5‰/天向甲方支付违约金。延迟支付租金超过15天，经甲方书面催告拒不改正的，甲方有权解除本合同收回出租的商铺。因此造成合同解除的，甲方不退还乙方履约保证金。 合同签订后，原告在案涉商铺开始经营活动。***于2021年10月21日向桂东公司转账支付了首期租金和履约保证金共7200元。2022年4月左右，租赁铺面因下雨漏水，导致***存放在铺面内的货物浸水。2022年6月19日，***向桂东公司提出申请，申请书载明：1.请求派出维护人员对商铺设施进行修缮；2.请求补偿其受到的经济损失18959.2元。事实和理由：2022年4月，商铺所在地区持续降雨，贺州桂东综合市场的铺面内普遍出现了雨水渗漏的现象，申请人多次与贺州桂东综合市场的管理人员反映情况，但均未得到合理的解决。在2022年2月至2022年6月期间，申请人存放在商铺内的货物因雨水渗漏出现了较为严重的损失，同时申请人为避免损失的进一步扩大，不得已将货物转移，存放一定的货物应是商铺的基本功能，而此项功能无法实施，势必会对申请人的正常经营造成较大影响。综上，为了使申请人能够继续正常经营，特此提出申请，希望贵司认真考虑申请人的请求，或就申请人的请求提出合理的解决方案，以便后续的协商能够顺利进行。***在2022年6月中旬将案涉店铺除空调外的物品搬离后上锁，自此不再在该店铺内经营，但并未与桂东公司交接，铺面钥匙也一直未交还桂东公司。2023年1月22日春节之后，原告将空调搬离案涉铺面。 2022年6月25日，桂东公司派人对案涉铺面顶棚进行了相应的修缮，但并未与***一同查看过是否继续漏水。 2022年7月29日，恒通公司将续租告知书**在案涉铺面的门上，告知书载明：恒通公司于2022年6月6日与桂东公司签署了租赁合同，合同约定自2022年6月7日起依法享有市场的转租、收租、管理之权利并接手本市场原有合同，享有和履行自2022年6月7日起市场原商户与桂东建材的合同权利及义务。请尽快与桂东公司结清2022年6月6日之前的债权债务关系（该关系与我公司无关）。请尽快与我公司对接并重新签订2022年6月7日之后的商铺租赁合同。 2022年9月28日，恒通公司再次将续租告知书**在案涉铺面的门上，告知书载明：我公司已于2022年7月29日第一次通知贵方与我们尽快办理交接手续，但一直未得到贵方的明确答复。请于2022年9月29日12：00前与我公司重新签订商铺租赁合同。如逾期办理的，我们将视为贵方默认不再承租该商铺。请与我公司结清6月7日至今的房租及水电费并搬离该商铺，自2022年6月7日至2022年9月28日应缴房租为6720元，应缴水电费为184元，合计应缴6904元。逾期未办理及缴费的，将视为贵方主动放弃继续承租该房屋的权利并主动扔弃商埔内所有物品,我们将自9月29日下午，强制打开该商铺并清空商铺内的所有物品，贵方造成的损失我公司不负任何责任，并保留继续追讨6月7日至今之房租水电费及清理费的权利。 同日，桂东公司将缴费通知书**在案涉铺面的门上，载明：截止今日，我司多次当面或通过电话、发催款函形式通知您交租，均未收您的重视，请您2个工作日内缴清2022年1月19日至2022年9月28日的租金16680元。若逾期我司仍未收到以上租金，我司将按照合同约定条款进行处置，由此违约造成的法律后果及损失由您自行承担。并赔偿我司为追究其违约责任而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、律师费用、保全费、差旅费用等。 ***自搬离案涉铺面后一直没有主动与桂东公司联系，对恒通公司和桂东公司上述**在铺面门上的通知书、告知书也未予理会。***认为其货物损失及装修损失没有得到赔偿，诉至本院，各方由此涉诉。之后，桂东公司亦以***迟延支付租金，构成根本违约，据此解除合同，并以要求***清偿欠付的租金及承担相应违约责任为由，向本院提起另案诉讼，本院以（2023）桂1102民初1143号立案受理，并与本案合并审理。 庭审中，***与桂东公司确认漏水事故发生后，双方并未对涉案店铺内受损的货物进行清点、确认价值。 庭审中，桂东公司和恒通公司均认可***与恒通公司尚未产生任何法律关系，案涉铺面的权利义务由桂东公司承担。 本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，桂东公司所建的贺州桂东综合市场为钢架结构、上盖铁皮棚的临时建筑，该市场的建设未到相关部门办理相关规划手续，也无相关批文。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告桂东公司签订的《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》应属无效。 关于原告主张的返还保证金问题。本案中，桂东公司作为铺面出租方，收取了***的保证金5400元，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任…”的规定，双方的租赁合同无效，***请求桂东公司退还保证金5400元，理据充分，本院予以支持。 关于原告主张的货物损失及装修损失的问题。本案中，被告桂东公司作为铺面出租方，明知涉案地块未取得规划许可而搭建临时建筑对外出租，存在过错，应对合同无效造成的损失承担主要责任。而***作为承租人，对其所承租的涉案铺面是否有相关许可未尽审慎注意义务，亦应承担相应责任。案涉铺面漏水导致屋内货物有所损毁，漏水并非原告所致，桂东公司应承担涉案铺面的货物损失及装修损失。但漏水后***未与桂东公司共同对涉案货物进行清点封存，也没有共同确认损失，***单方制作的受损货物清单桂东公司不予认可，原告提交的图片及现场视频亦无法证明其具体损失金额，应自行承担举证不能的责任，故***请求桂东公司赔偿其货物损失18959.2元及利息，证据不充分，本院不予支持。关于装修损失，原告提交的电器医生结算单上的日期是2021年3月5日，远远早于***与桂东公司签订租赁合同的时间；装修材料清单上没有时间，也无人签名，也没有其他证据佐证，均无法证明***的装修损失数额，故***请求桂东公司赔偿其装修损失18591元，证据不充分，本院不予支持。 对于被告恒通公司是否承担责任的问题。虽然恒通公司在案涉铺面**过告知书，要求***与其重新签订租赁合同，但***并未与恒通公司重新签订合同，双方并未产生任何法律关系。***主张的保证金、货物损失、装修损失等诉求，均基于与桂东公司的合同关系产生，其要求恒通公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告***与被告广西贺州市桂东建筑材料有限公司于2021年10月19日签订的《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》无效； 二、被告广西贺州市桂东建筑材料有限公司向原告***退还履约保证金5400元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费880元，减半收取440元（原告***已预交373元），由原告***负担385元，由被告广西贺州市桂东建筑材料有限公司负担55元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员　邓秀娟 二〇二三年六月七日 法官助理　苏　玲 法官助理　*** 书 记 员　蒋　妍