广西贺州市桂东建筑材料有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）桂1102民初1143号 原告：广西贺州市桂东建筑材料有限公司。住所地：贺州市八达中路32号。 法定代表人：全远锋，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西灵丰律师事务所实习律师。 被告：***，男，1977年3月15日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：刘旖昀，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司（以下简称桂东公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告桂东公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人刘旖昀到庭参加诉讼。审理过程中，本院发现本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2023年5月8日依法转为简易程序审理。本案现已审理终结。 原告桂东公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2021年10月签订的《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》；2.判令被告在合同解除后十日内将承租的商铺退还给桂东公司；3.判令被告向原告支付拖欠的租金和违约金（租金自2022年1月18日开始，按每月1800元计算到被告交回商铺之日止，暂计到起诉时为18000元，违约金自2022年2月18日开始，以欠付租金为基数按每日千分之五计至被告清偿之日止，暂计至起诉之日为11088元）；4.判令被告向原告返还原告垫付的水电费621.99元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2021年10月，原、被告签订了《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》（以下简称为租赁合同），合同约定原告将位于贺州市八步区××路××号××市场××＃××铺面出租给被告，租赁期限为2021年10月19日至2024年10月18日，租金每月1800元。合同签订后，原告将铺面交付给被告使用，并给予被告优惠政策，免去被告前两月的租金。租赁期间，被告仅在2021年12月付过一次租金，此后从未支付租金、水电费。基于被告长期拖欠租金，原告多次找被告进行协商，但是被告多次拒绝沟通协商并将原告工作人员拒之门外。经原告计算，被告至今欠原告租金18000元。另外，原告为被告垫付的水电费621.99元（其中水费65.24元，电费556.75元），被告也没有支付给原告。因此，被告迟延支付租金的行为已经构成根本违约。原告可以基于《民法典》五百六十三条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定解除合同，并要求被告清偿欠付的租金及承担违约责任。综上，被告迟延支付租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条等相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告***辩称：1.原、被告之间签署的《租赁合同》无效。根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告至今未取得涉案铺面所在建筑物的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效，其中约定的条款（滞纳金条款、违约条款）也应自始无效。原告不但要归还已缴纳的保证金，还要赔偿因租赁合同无效造成的全部损失，包括但不限于工程款投入、装修损失、货物损失等。2.根据《民事诉讼法》第一百二十二条的规定，原告主体不适格，应当依法驳回起诉。***收到由贺州市恒通物业服务有限公司（以下简称恒通公司）发出的《续约告知书》，该告知书向***明示恒通公司于2022年6月6日与原告签署了《租赁合同》，自2022年6月7日起恒通公司依法享有涉案市场的转租、收租、管理之权利，并接手本市场原有全部商户租赁合同。3.***已于2022年6月搬离涉案铺面，后续没有继续占用该场地，原告诉请的水电费没有证据证实是因***使用而产生。根据原、被告提交的证据显示，***已于2022年6月因雨水渗漏问题向原告提出了搬离场地的申请，得到原告默示同意后，***便自行搬离场地，后续没有继续经营使用。原告在得知***搬离后，便没有再向***收取2022年6月之后发生的水电费及租金，此后也没有再产生水电费。且无论是电费明细表还是水费明细表，均没有***本人签字，不能证明其内容的真实性，更不能达到其证明目的。4.场地占用费应计至***搬离场地之日为止，不应再继续计算，且双方租赁合同无效，违约金条款也应自始无效，原告关于违约金的诉讼主张应不予支持。即使违约金条款有效，合同约定的违约金标准也严重高于法定标准，应不予支持。且***搬离场地也是因原告没有按照合同约定提供符合合同标准的商业场地且拒不履行合同约定的维修义务造成的，原告严重违约应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合本案事实综合予以认定。原告桂东公司提供的租赁合同原件，真实性本院予以认可，关于该租赁合同效力，本院将结合全案的事实予以综合认定。原告桂东公司提供的缴费通知单、台账、水费收取通知、水费明细表、电费明细表、水电费缴纳发票，虽然除发票之外均系原告自制，但2022年6月6日的缴费通知单有***的妻子签名，***也认可自2021年11月之后没有交过水电费，本院对***欠付2021年11月至2022年6月6日的水电费共586.82元的事实予以确认。原告桂东公司自制的违约金计算明细表不属于证据，本院不作认定。 本院经审理查明：桂东公司是贺州市八达中路32号国有土地使用权人，使用权面积7747.58㎡，土地性质为划拨地。桂东公司在该地块建设了贺州桂东综合市场，市场为钢架结构、上盖铁皮棚的临时建筑，内有联排铺面57间。该市场的建设未到相关部门办理相关规划手续，也无相关批文。 2021年10月19日，桂东公司（甲方）与***（乙方）签订《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》，约定：该地块属于甲方所有。甲方保证该房产合法、产权明晰，没有权属纠纷。甲方将2#6铺面建筑面积约36平方米出租给乙方使用；乙方承租上述房屋用于经营食品调味品、干货、杂货。双方约定租赁期限为3年，自2021年10月19日至2024年10月18日止。乙方应于本合同签订后5日内向甲方支付首期一个月的租金共计1800元。乙方应于交纳首期租金的同时另向甲方缴付相当于3个月租金的履约保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证，履约保证金总额为5400元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用、扣留全部或部分履约保证金抵偿因乙方之违约行为造成的甲方损失。履约保证金不足补偿的部分，由乙方补足。甲方扣除履约保证金后，乙方须在接到通知后10个工作日内将履约保证金补足到上述2.1款约定的数额。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还所租商铺，甲方应当在20个工作日内将乙方已交付履约保证金（不计利息）退还给乙方。乙方在合同签订后按约定向甲方缴纳完毕首期租金和履约保证金后，甲方将租赁物交付乙方。乙方享有60天的装修免租期，自2021年10月19日至2021年12月18日止，甲方在此期间内免收乙方租金。租赁期间，乙方所有的费用（包括：水电费、通讯费、宽带网接入和使用费、闭路电视管理费等）由乙方承担。乙方延迟支付租金和水电费的，按乙方实欠租金的5‰/天向甲方支付违约金。延迟支付租金超过15天，经甲方书面催告拒不改正的，甲方有权解除本合同收回出租的商铺。因此造成合同解除的，甲方不退还乙方履约保证金。 合同签订后，原告在案涉商铺开始经营活动。***于2021年10月21日向桂东公司转账支付了首期租金1800元和履约保证金5400元，共7200元。2022年4月左右，租赁铺面因下雨漏水，导致***存放在铺面内的货物浸水。2022年6月19日，***向桂东公司提出申请，申请书载明：1.请求派出维护人员对商铺设施进行修缮；2.请求补偿其受到的经济损失18959.2元。事实和理由：2022年4月，商铺所在地区持续降雨，贺州桂东综合市场的铺面内普遍出现了雨水渗漏的现象，申请人多次与贺州桂东综合市场的管理人员反映情况，但均未得到合理的解决。在2022年2月至2022年6月期间，申请人存放在商铺内的货物因雨水渗漏出现了较为严重的损失，同时申请人为避免损失的进一步扩大，不得已将货物转移，存放一定的货物应是商铺的基本功能，而此项功能无法实施，势必会对申请人的正常经营造成较大影响。综上，为了使申请人能够继续正常经营，特此提出申请，希望贵司认真考虑申请人的请求，或就申请人的请求提出合理的解决方案，以便后续的协商能够顺利进行。***在2022年6月中旬将案涉店铺除空调外的物品搬离后上锁，自此不再在该店铺内经营，但并未与桂东公司交接，铺面钥匙也一直未交还桂东公司。2023年1月22日春节之后，原告将空调搬离案涉铺面。 2022年6月25日，桂东公司派人对案涉铺面顶棚进行了相应的修缮，但并未与***一同查看过是否继续漏水。 2022年7月29日，案外人恒通公司将续租告知书张贴在案涉铺面的门上，告知书载明：恒通公司于2022年6月6日与桂东公司签署了租赁合同，合同约定自2022年6月7日起依法享有市场的转租、收租、管理之权利并接手本市场原有合同，享有和履行自2022年6月7日起市场原商户与桂东建材的合同权利及义务。请尽快与桂东公司结清2022年6月6日之前的债权债务关系（该关系与我公司无关）。请尽快与我公司对接并重新签订2022年6月7日之后的商铺租赁合同。 2022年9月28日，案外人恒通公司再次将续租告知书张贴在案涉铺面的门上，告知书载明：我公司已于2022年7月29日第一次通知贵方与我们尽快办理交接手续，但一直未得到贵方的明确答复。请于2022年9月29日12：00前与我公司重新签订商铺租赁合同。如逾期办理的，我们将视为贵方默认不再承租该商铺。请与我公司结清6月7日至今的房租及水电费并搬离该商铺，自2022年6月7日至2022年9月28日应缴房租为6720元，应缴水电费为184元，合计应缴6904元。逾期未办理及缴费的，将视为贵方主动放弃继续承租该房屋的权利并主动扔弃商埔内所有物品，我们将自9月29日下午，强制打开该商铺并清空商铺内的所有物品，贵方造成的损失我公司不负任何责任，并保留继续追讨6月7日至今之房租水电费及清理费的权利。 同日，桂东公司将缴费通知书张贴在案涉铺面的门上，载明：截止今日，我司多次当面或通过电话、发催款函形式通知您交租，均未收您的重视，请您2个工作日内缴清2022年1月19日至2022年9月28日的租金16680元。若逾期我司仍未收到以上租金，我司将按照合同约定条款进行处置，由此违约造成的法律后果及损失由您自行承担。并赔偿我司为追究其违约责任而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、律师费用、保全费、差旅费用等。 ***自搬离案涉铺面后一直没有主动与桂东公司联系，对恒通公司和桂东公司张贴在铺面门上的上述通知书、告知书也未予理会。***认为其货物损失及装修损失没有得到赔偿，诉至本院，本院以（2023）桂1102民初1127号立案受理，各方由此涉诉。之后，桂东公司亦以***迟延支付租金，构成根本违约，据此解除合同，并以要求***清偿欠付的租金及承担相应违约责任为由，向本院提起本案诉讼，本院立案受理后与（2023）桂1102民初1127号案合并审理。 庭审中，***与桂东公司确认发生漏水后，双方并未对涉案店铺内受损的货物进行清点、确认价值。*****合同约定前两个月为免租期，因桂东公司一直没有赔偿损失，***仅交了一个月的租金、水电费之后便一直未交过租金、水电费。桂东公司认可租金交付情况，**2021年11月之后，***没有交过水电费。桂东公司多次向***催缴租金及水电费，***的妻子2022年6月6日签收了缴费通知单，通知******1月19日至6月6日租金8245.16元，11、12、1、2、3、4、5月水电费合计586.82元，应缴合计8831.98元。 本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，桂东公司所建的贺州桂东综合市场为钢架结构、上盖铁皮棚的临时建筑，该市场的建设未到相关部门办理相关规划手续，也无相关批文。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告桂东公司签订的《贺州桂东综合市场铺面租赁合同》应属无效。***在另案诉讼中明确提出确认案涉租赁合同无效的诉讼请求，本院亦已支持该项诉讼请求，故原告在本案中请求解除案涉租赁合同，本院不予支持。 关于原告要求被告退还铺面的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任…”的规定。租赁合同无效后，被告***因该无效的承租行为占有使用的铺面，应当予以返还，故原告请求被告返还涉案铺面，本院予以支持。 关于场地占用费的问题。虽然案涉而租赁合同无效，但***实际占有使用了案涉铺面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，桂东公司请求***按1800元/月的标准支付尚欠租金，实际是***占有使用涉案铺面而产生的占有使用费，本院予以支持。至于铺面占用费的计算。庭审中双方确认，前两个月免租，***仅支付了一个月的租金，原告请求从2022年1月18日开始至2022年6月中旬搬离前按每月1800元计算尚欠的铺面占用费，本院予以支持9000元（1800元/月×5个月）。至于之后的铺面占用费。***于2022年6月中旬已经搬离案涉铺面，但一直未交回铺面钥匙，且在2023年1月22日春节之后才将空调拆走，2022年6月之后也没有主动联系桂东公司解决问题，故***的行为，实际扩大了桂东公司的铺面占用损失，存在过错。而桂东公司虽然声称多次联系***沟通，但只提供了2022年9月28日张贴在案涉铺面的门上的缴费通知书，要求***2个工作日内缴清欠付租金。***搬离案涉铺面的原因，是桂东公司未及时解决铺面漏水造成原告货物损失的问题；***搬离案涉铺面之后，桂东公司也怠于与***进行沟通，扩大了铺面占用损失。双方均对***搬离之后的铺面占用损失扩大存在过错，本院酌情确定双方各承担50%的过错责任，***应向桂东公司支付2022年6月中旬至2022年9月30日止的铺面占用费共6300元（1800元/月×3.5个月），之后的铺面占用费本院不予支持。综上，***需支付桂东公司铺面占用费合计15300元（9000元+6300元）。 关于水电费的问题。桂东公司主张为***垫付的水电费621.99元，***不认可，但承认其2021年11月起没有支付过水电费，其妻子2022年6月6日签收了缴费通知单，*****欠付水电费合计586.82元，***并未提出异议，本院确认***欠付2022年6月6日止的水电费合计586.82元。桂东公司并未提供证据证实之后产生多少水电费，其主张欠水电费金额总计621.99元，本院不予采信。桂东公司请求***支付水电费621.99元，本院支持586.82元。 关于桂东公司主张违约金的问题。本案中，桂东公司将未经批准建设的铺面出租给***，租赁合同因违反法律强制性规定而无效，桂东公司对此存在过错。根据《中华人共和国民法典》第五百七十七条“违约责任是当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，租赁合同无效，自始无效，不具有法律约束力，由此不存在违约情形，桂东公司要求***支付违约金，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***应于本案生效之日起十日内退还贺州市八达中路32号2#6铺面给原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司； 二、被告***应于本案判决生效之日起十日内向原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司支付铺面占有使用费15300元； 三、被告***应于本案判决生效之日起十日内向原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司支付水电费586.82元； 四、驳回原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费542元，减半收取271元（原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司已预交271元），由原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司负担126元，由被告***负担145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员　邓秀娟 二〇二三年六月七日 法官助理　苏　玲 法官助理　*** 书 记 员　蒋　妍