广西贺州市桂东建筑材料有限公司、广西贺州市长江贸易有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂11民终1442号 上诉人（原审原告）：广西贺州市桂东建筑材料有限公司，住所地：贺州市八达中路32号。 法定代表人：全远锋。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，广西灵丰（**）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西贺州市长江贸易有限公司，住所地：贺州市建设中路208-1号一楼。 法定代表人：***。 上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司（以下简称桂东公司）与被上诉人广西贺州市长江贸易有限公司（以下简称长江公司）租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2022）桂1102民初2724号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年11月16日立案受理后，依法由审判员***独任审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求判决被上诉人向上诉人支付截止2020年4月30日的尚欠租金69840元以及违约金49353.6元（按2020年的年租金493536元的10%计付）；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不应享受租金减免政策。贺州市人民政府发布的**发[202］02号文件《关于应对疫情保障中小企业稳定健康发展若干政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），该份文件规定承租经营性用房可以享受租金减免的政策。本案上诉人出租给被上诉人的是土地而不是经营用房，被上诉人承租土地不应享受《通知》规定的给予经营房予以减租的政策。另外，被上诉人承租了上诉人的土地后是转租给第三方进行经营的，据了解疫情期间被上诉人并没有减免转承租人的租金。在此种情况下，被上诉人一方面自己的租金获得减免，转租的租金却正常收取，实际使用土地的经营者则并没有享受减免租金的政策，此种做法违背了《通知》出台系为了减轻企业负担的本意，《通知》不应成为被上诉人赚取租金差价的工具，被上诉人不应享受租金减免政策，其应当按合同约定向上诉人足额支付租金。二、一审法院判决中关于违约金的计算不妥。1.上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《土地租赁合同》中关于违约金按年租金10%计付的条款，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，人民法院应当支持，特别是被上诉人没有主动要求下调的情况下，人民法院不宜主动下调。2.退一步而言，即使一审法院认为双方约定的按年租金10%计付的违约金过高，与本案违约情况不符，也不应当在扣除被上诉人以资产抵扣租金后，以尚欠租金8148元为限从2020年5月开始计算租金。被上诉人逾期支付租金的违约行为在2020年5月之前就已经存在，即使人民法院下调违约金计算的标准，违约金也应当以当时欠付租金数额为基数，从被上诉人实际欠付租金之日起算。上诉人之所以没有完全适用《通知》，是因为被上诉人在履约过程中一直都未能按照双方签订的合同按时支付租金，多次违约。 广西贺州市长江贸易有限公司答辩称，一审判决正确，应予维持。 上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2020年4月30日的尚欠租金69840元及违约金49353.6元（按2020年的年租金493536元的10%计付）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：2017年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于八步区××路××号桂东建材公司3880㎡的土地出租给乙方。一、租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，租金前两年不变，从第三年即2019年6月1日开始，租金以每年6%比例递增。二、1.租金按10元／㎡／月计算，每月支付租金38800元。2.押金：以一个月租金作为押金，在第一个月支付，合同终止或租赁期结束时用于结清租金，缴清水电费，场地损坏修复，可抵作应由乙方承担的一切相关费用，不足部分由乙方补足，剩余无息退还给乙方。3.租金按月支付，每月25日前支付下个月租金……六、1.乙方如逾期缴纳租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金10%的违约金……5.乙方有下列情形之一的，甲方没收全部剩余租金和押金，并可以单方终止合同，收回土地：……（4）乙方拖欠租金累计达30天的。 合同签订后，原告交付土地给被告使用。被告于2017年6月2日支付第一个月租金38800元，但未向原告支付押金；自2017年7月起即未按时足额支付租金，截止2020年1月31日，被告尚欠租金95584元。2020年2月1日起，被告未再向原告支付任何租金。 2020年2月21日，被告向原告出具《关于疫情期间减免租金申请书》，提出被告因受新冠疫情影响处于停产停业状态，申请减免1个月场地租金。2020年2月25日，原告作出《广西贺州市桂东建筑材料有限公司经营班子（2020年第3次）会议纪要）》：“根据贺州市人民政府《关于应对疫情保障中小企业稳定健康发展若干政策措施的通知》的文件精神，长江贸易公司符合租金减免要求……会议决定：会议原则同意免除长江贸易公司2月份租金，3月份租金视疫情发展和公司的经营情况再做商议。” 2020年3月30日，被告向原告出具《关于疫情减免租金申请书》，提出被告因受新冠疫情影响导致无法经营，申请减免3月份的场地租金。2020年5月1日，因被告拖欠租金，原告解除与被告签订的租赁合同并要求被告尽快撤场。2020年5月7日，被告向原告出具《关于厂房及设备抵租申请书》，提出被告因受新冠疫情影响导致无法经营，申请用厂房、变压器等抵所欠租金。 2020年7月6日，被告的法定代表人***委托广西光大资产评估事务所有限公司对位于广西贺州市八步区××路××号的200ｋＶＡ变压器及其配电设备的重置价值进行评估，《资产评估报告》评估结论：在评估基准日2020年6月18日重置价值为108000元。2021年1月7日，原告作出《广西贺州市桂东建筑材料有限公司领导班子（2021年第2次）会议纪要》：“长江公司提出的以公司资产变压器抵减租金欠款事宜，以其评估价值10.8万元的一台200Ｋ**变压器及其配电设备用于抵减所欠我司的部分租金欠款……会议议定，原则同意原租户广西贺州市长江贸易有限公司以资产变压器抵减租金欠款事宜……”。2021年2月1日，被告向原告出具《关于变压器抵租金申请书》，提出被告因受新冠疫情影响导致无法经营，申请用被告的一台变压器作为抵扣原告的租金，抵扣金额108000元。 原告现诉至法院，要求被告支付截止2020年4月30日的尚欠租金并要求被告承担违约责任。 一审法院认为，原告与被告签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约交付案涉土地给被告使用，被告自2017年7月起即未按照约定的付款期限、金额支付租金，已构成违约，原告主张自2020年5月1日起解除租赁合同，符合合同约定。租赁合同因被告违约而解除后，被告应向原告支付尚欠租金并承担违约责任。 关于尚欠租金问题，截止2020年1月31日，被告尚欠租金95584元；根据贺州市人民政府《关于应对疫情保障中小企业稳定健康发展若干政策措施的通知》**发【2020】2号文件规定，被告承租2020年2月、3月的2个月租金减免，2020年4月租金减半，即2020年2月1日至4月30日期间，被告尚欠租金应为20564元（38800元×106%÷2）。因此，截止2020年4月30日被告尚欠租金为116148元（95584元+20564元），经租赁双方合意以评估价值108000元的200kVA变压器及其配电设备抵扣租金后，被告实际应向原告支付租金8148元（116148元-108000元）。 租赁合同约定按年租金10%计付的违约金过高，综合本案违约情况和损失程度，该院酌定违约金应以实际尚欠租金8148元为基数，自合同解除之日即2020年5月1日起以同期一年期贷款市场报价利率标准即年利率3.85%为基础，加计50%即年利率5.775%计付。判决如下：被告广西贺州市长江贸易有限公司应向原告广西贺州市桂东建筑材料有限公司支付租金8148元及违约金（违约金计算方式：以8148元为基数，自2020年5月1日起按年利率5.775%计付至租金付清之日止）。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。双方均未提交新证据。 本院认为，2019年年底是新冠疫情爆发的严重时期，贺州市政府为稳定生产以及保护中小微企业健康发展而出台相关政策，对租用国有企业的经营性用房的用户实施减租、免租。被上诉人作为中小微企业，虽租用的是土地，但也应当享受该**政策带来的福利。由于上诉人未能举证证实在当时情况下，被上诉人还能够足额收取他人的租金获利，一审对被上诉人租金的减免处理并无不当。 被上诉人在2017年租用上诉人的土地后，存在多次缴纳不足或者欠交租金的事实，被上诉人构成违约。根据双方的《土地租赁合同》约定，被上诉人应承担的违约责任为年租金的10%。按三年计，每年违约金为年租金的3.33%，并无明显过高。一审对违约金的调整无事实依据，本院予以纠正，被上诉人应支付违约金49353.6元。 综上所述，上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条之规定，判决如下： 一、撤销贺州市八步区人民法院（2022）桂1102民初2724号民事判决； 二、被上诉人广西贺州市长江贸易有限公司应向上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司支付租金8148元； 三、被上诉人广西贺州市长江贸易有限公司应向上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司支付违约金49353.6元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1342元（上诉人已预交）,二审案件受理费2521元（上诉人已预交），合计3863元，由被上诉人广西贺州市长江贸易有限公司负担1932元（迳付上诉人），由上诉人广西贺州市桂东建筑材料有限公司负担1931元。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二二年十一月三十日 法官助理　*** 书 记 员　童　珍