江苏旭天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司与苏州顺风港大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市相城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0507民初1869号

原告(反诉被告)：***天建设工程有限公司，住所地江苏省常州市金坛区指前港园区兴旺路88号。

法定代表人：金叶青，总经理。

委托诉讼代理人：高俊、张**，江苏钟鸣律师事务所律师。

原告（反诉被告）：南京大地建设集团有限责任公司上海分公司，住所地上海市杨浦区平凉路1055号E8-1。

负责人：汤俊峰，总经理。

委托诉讼代理人：高俊、张**，江苏钟鸣律师事务所律师。

被告（反诉原告）：苏州顺风港大酒店有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道园中路777号。

法定代表人：王一嶙，董事长。

委托诉讼代理人：徐逊，江苏卓岳律师事务所律师。

原告***天建设工程有限公司（以下简称旭天公司）、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司（以下简称大地上海分公司）与被告苏州顺风港大酒店有限公司（以下简称顺风港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案。审理中，被告顺风港公司提出反诉，本院决定将本诉和反诉合并审理。本案于2020年7月17日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。其后，因案情复杂，本案适用普通程序独任制于2020年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告大地上海分公司的法定代表人汤俊峰（第一次到庭）和两原告的共同委托诉讼代理人高俊、张**，被告顺风港公司的法定代表人王一嶙及其委托诉讼代理人徐逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告旭天公司、大地上海分公司共同向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告之间《承包协议》因欺诈且违法而无效；2、被告退还承包租赁费共39.15万元(自2019年6月11日-2020年1月15日，约6个月，6.525万/月)；3、被告退还保证金27万元和全部设施设备(附清单，损坏赔偿)；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告***天建设工程有限公司与被告签订《承包协议》，内容为被告将位于相城区生态园园中路777号内高尔夫俱乐部经营权等“承包”给原告***天建设工程有限公司，费用9万元/月，被告承诺对承包标的物有完整的所有权，无任何法律障碍。被告在2017年11月14日以借条形式收到承包费156.6万元，该费用对应的期限至2020年1月15日(折合6.525万/月)，即在此之前的全部承包费已收。签订协议后，原告方另行成立苏州鹰皇体育发展有限公司(简称“鹰皇公司”，法人代表汤俊峰)，使用该场地自主经营高尔夫球，并未使用被告的任何名义和资质。因工商部门要求鹰皇公司的注册地和实际住所地必须一致，原告方要求被告配合办理工商变更手续，而被告的《承包协议》无法办理该手续(因为承包经营的概念是以原公司名义经营，不产生新公司)，必须要租赁协议才能办理，且被告也一直无法提供该区域的土地证房产证等，给原告方的经营发展产生严重法律障碍。被告违背签约时“拥有完整所有权、无任何法律障碍”的承诺。另外，原告方为经营，投资重新装修并购置大量设施设备。2019年期间，原告方多次发函给被告，要求提供产证、维修房屋等，被告始终不予配合。5月，因各种原因，原告方与被告协商退场事宜，双方达成一致意见；原告方应被告要求，分别以两原告和鹰皇公司名义发函表明退场等要求。被告收函后却不予回复，出尔反尔、毫无诚信。后经原告了解，被告的这些房屋土地，系承租于苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司。该地块非国有土地，没有土地证，被告房屋系无证违建。原告方独立自主经营，未使用被告名义，不存在承包被告的经营权的情况；且高尔夫球经营也无需资质，被告也没有所谓的高尔夫球场经营权供对外承包。而承包的概念是承包人使用发包人的资质和名义对外经营，不产生新的主体。因此，原告完全没有承包过被告的任何经营权，被告也没有经营权可供人承包。双方行为的本质是被告将场地房屋供原告使用，按照使用时间收费，典型为租赁关系。被告明知土地无证房屋违建，借承包之名，行转租之实，欺骗原告，意图规避无证出租等违法行为，故该《承包协议》应为无效。原告5月27日委托律师发律师函，明确表明上述态度，并告知原告即刻退场、被告应赔偿损失等。6月10日，原告方全部退场，退还全部会员6月10日之后的会员费。在搬离原告方设施设备时，遇被告阻扰后报警。之后，被告接手该场地并自行经营。根据上述事实，原告方使用该场地至2019年6月10日，被告应退还此之后的承包费，约6个月，39.15万元，同时应退还保证金27万和全部设施设备。另外，原告方与被告此前在贵院已有诉讼，根据相城区法院（2019）苏0507民初6104号和8614号判决书的认定和被告的观点，两原告和鹰皇公司的控制人均为汤俊峰，两原告和鹰皇公司在本案中的意思表示一致，行为效果等同。

被告顺风港公司辩称，请求驳回原告所有诉讼请求。原告在《承包协议》第一条中明确已经充分了解、自愿承包经营，所以不存在欺诈事实。原告以被告没有相应的土地证和房产证为由要求终止合同并请求赔偿损失，是恶意借口，没有两证不是终止合同以及合同无效的理由，也没有法定的无效理由，原告的该无效主张没有事实和法律依据。而且，原告所提到的其在被告处的东西，我方没有签收，照片不能证明就在我方，也不能证明收过这些东西，更不能证明我方对此有保管责任。另外，根据合同第八条第四项的规定，承包期间乙方如果需要提前终止，必须90天前通知甲方，双方协商一致后解除合同的乙方应该给甲方违约金以九个月承包金计算。

反诉原告顺风港公司同时提出反诉，请求判令两反诉被告连带支付反诉原告违约金891000元，诉讼费用判由两反诉被告承担。

两反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告之间签订的承包协议名为承包、实为租赁，因反诉被告至今无法提供关于租赁的土地证，房产证或建设规划许可证等合法手续，属违章建筑，故根据司法解释的规定，该承包协议当属无效，故反诉原告无权依据承包协议要求反诉被告承担违约责任。因此，请求驳回反诉原告的全部诉请。

经审理查明：原告旭天公司，设立于2014年3月26日，经营范围为房屋建筑工程、土石方工程、园林绿化工程、装饰装潢工程、道路建设工程、钢结构工程、化工石油设备管道安装工程、消防工程、市政工程等。原告大地上海分公司，成立于2007年4月2日，经营范围为接受隶属企业委托办理相关业务（土木工程建筑安装、机电设备安装、建筑装饰、市政工程、消防工程等）。

被告顺风港公司，原企业名称为苏州美景健身俱乐部有限公司（以下简称美景公司），于2008年1月23日经核准变更为现名称。2005年10月18日，美景公司与苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司签订《土地租赁协议》，约定由美景公司租赁生态农业示范园区的土地，发展生态健身休闲事宜，项目名称为苏州美景健身俱乐部，租赁期限20年，从2005年11月1日至2025年10月31日等内容。据调取相对应的《土地登记审批表》显示，包含出租土地在内的该宗地为国有土地，系秦埂村经济合作社通过划拨取得该宗地国有土地使用权。2006年，相城区环保局出具《关于对苏州美景健身俱乐部有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》，同意其在落实环评表各项环保措施的前提下，同意建设总建筑面积4584平方米的餐饮、高尔夫练球场项目等内容。当年，相城区公安消防大队向秦埂村经济合作社出具《建筑工程消防验收意见书》，认为其新建的配套用房4572平方米进行了消防验收，具备使用条件，同意投入使用。其后，相城区公安消防大队又向美景公司出具《关于美景建设俱乐部室内装修工程消防验收合格的意见》，认为其装修的一、二层面积3200平方米，在消防方面具备使用条件。2007年，美景公司所在地的村委会即元和街道秦埂村村委会、元和街道村镇建设管理所及招商办等共同向苏州市相城工商局出具《证明》一份，载明：“兹有苏州美景健身俱乐部有限公司在苏州市相城区元和街道秦埂村（区农业生态示范园）建造房屋30间，面积4300平方米，房屋产权归苏州美景建设俱乐部所有，产权正在办理中”。

2017年8月22日，顺风港公司的法定代表人王一嶙出具收条和收据，载明：收到旭天公司汤俊峰支付的“关于美景高尔夫场承租”的意向金六万元。其后不久，8月29日，旭天公司（承包方、乙方）与顺风港公司（发包方、甲方）签订《承包协议》一份，载明：“经甲乙双方充分协商，就乙方承包经营甲方的苏州顺风港高尔夫俱乐部事宜达成一致，并签订本协议，以兹双方共同遵守。一、协议标的，甲方将坐落在苏州市相城区生态园园中路777号内的相关高尔夫俱乐部经营权及相关场地内广告位经营权承包给乙方经营，乙方对甲方所有的俱乐部有充分的了解，自愿承包经营甲方的高尔夫培训及高尔夫相关行业经营，并保证合法经营。甲方确认对标的物拥有完整的所有权，无任何法律障碍。二、配套场地房屋，甲方同意将高尔夫练习区域及沙坑、真草果岭、高尔夫模拟室、洗球房、存包室、男女冲凉室、二楼自211号以西侧房屋提供给乙方经营使用，详见附件平面图规定范围。三、经营方式，乙方在承包经营期间内，在与甲方约定好的场地范围内经营，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工、自我承担相关责任。四、承包期限，承包期限为4年，自2017年10月16日起至2021年10月15日止，合同签订之日起至9月15日止，为甲乙双方交接期，此期间球场经营收益仍归甲方所得，自9月16日起，全部经营权归乙方所有。五、各项费用及支付，承包金按季支付，在本协议签署之日起一周内，乙方应支付三个月的承包金27万元，此后因在每三个月到期前15日付清下一季度费用，承包金每二年递增10%，递增基数为2017年的承包金108万元；9月16日至10月15日为免租金期；在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付相当于三个月承包费的保证金，作为乙方如约履行本合同各项条款的保证金，金额为27万元；如乙方违反本合同，甲方有权使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失以及应支付给甲方的违约金，保证金不足以抵偿的部分，由乙方补足；乙方自行承担承包期间的水电费、电话费、网络使用、员工宿舍租赁等费用；本承包款为不含税价，如需开票，乙方需另行支付开票税费。六、物业及房屋修缮，承包期间，非因乙方造成的自然损坏或屋面漏水、隐蔽线路故障、影响乙方正常办公使用事宜，甲方予以修缮；承包期间，由甲方提供、乙方使用的一些设施设备发生损坏，需要维修、更换等费用，费用由乙方承担”等内容。协议落款的甲方处加盖有被告公司公章及其法定代表人王一嶙签字，乙方处加盖了旭天公司公章，并由汤俊峰签字。协议后还附有平面图。

2017年9月27日，原告旭天公司的法定代表人汤俊峰偕同他人共同设立了苏州鹰皇体育发展有限公司（以下简称鹰皇公司），经营范围为体育赛事组织与策划、文化艺术交流活动的组织及策划；会展服务；设计、制作各类广告；企业形象策划；体育场馆（地）的设计、维护等，最初登记住所地为苏州市相城区相城大道××室。

2018年10月26日，鹰皇公司与顺风港公司共同出具情况说明一份，载明：“顺风港公司在2017年8月29日将苏州市相城区生态园园中路777号内的相关高尔夫俱乐部业务承租给旭天公司，但实际承租人及经营者都为鹰皇公司，由于当时鹰皇公司营业执照还在申报之中，故用董事长汤俊峰的公司旭天公司代为签了承包协议。现变更为鹰皇公司，原条款不变（顺风港公司与旭天公司2017年10月16日至2021年10月15日止签订的承包协议不变）”。据此，鹰皇公司又与顺风港公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同内容与顺风港公司和旭天公司在2017年8月29日签订的承包协议内容完全一致。合同落款处仅有两公司盖章，并无落款日期。

2018年11月23日，旭天公司和鹰皇公司共同出具情况说明一份，载明：“顺风港公司在2017年8月29日将苏州市相城区生态园园中路777号内的相关高尔夫俱乐部业务承包给旭天公司，经营人为鹰皇公司，由于鹰皇公司办理营业执照场地与实际经营地不符，根据工商部门要求，要求变更到现在苏州市相城区生态园园中路777号，所以要求以鹰皇公司名义与贵公司签份场地租赁协议，去报备工商登记之用。旭天公司、鹰皇公司承诺在高尔夫俱乐部内所有业务及合同规范以2017年8月29日顺风港公司与旭天公司签订的承包协议为准”。

2018年12月10日，鹰皇公司登记住所地经××为××相城区生态××中路××号。

2018年12月26日，旭天公司和大地上海分公司共同向顺风港公司出具承诺书一份，载明：“因经营需要，现旭天公司把与顺风港公司2017年8月29日签订的承包经营顺风港高尔夫俱乐部的权益转让给大地上海分公司。原所有合同条款、内容不变，原旭天公司已同顺风港公司产生其他合同、协议、承诺不变，由于更换承包公司可能产生的问题，旭天公司愿承担连带责任”。

2019年3月28日，鹰皇公司向顺风港公司发出《关于门厅装修无故损坏的函》，载明：“2019年3月26日下午，我司租用贵司的房屋突然一声巨响，然后门厅南侧大梁下吊顶数处顿时出现断裂、塌陷情况，我司立即联系王一嶙总经理，贵司查看后表示会委托专业人士来详细检查，但迄今仍未有人来。请贵司迅速委托权威专业检测机构对房屋进行安全检测，消除事故隐患并修复破损装修，在权威机构未出具安全报告之前，我司为对公司员工及客户的安全负责，将暂停局部营业，只留少数员工值守，并请贵司修复大厅南侧吊顶多处断裂及塌陷”。

2019年3月29日，鹰皇公司向顺风港公司发出《关于请房东提供土地证、建设规划许可证、房屋产权证的函》，其中载明：现在全国、全苏州都在大力整治各类违章建筑，贵司在承包协议第一条协议标的中也明确承诺，甲方确认对标的物拥有完整的所有权，无任何法律障碍。现请贵司将我司承包经营之房屋的土地证、建设规划许可证、房屋产权证的复印件提供给我司，以便我司顺利经营。

2019年4月24日，原告大地上海分公司向顺风港公司发出《终止承包协议申请书》，载明：“本经营公司与贵司在2017年8月29日签订的承包协议，由于多种原因，承包经营顺风港高尔夫至今亏损严重，经公司一致决定，将停止承包顺风港高尔夫练习场。现提出终止本承包协议，希望贵司体谅本经营公司实际情况并尽快回复。本经营公司就现有问题提出以下解决方案。1、撤场准备期，本经营公司提出终止承包协议申请之日起三个月（2019年4月15日至7月14日）；2、本经营公司同意将已缴纳的保证金27万元转为以上三个月撤场期租金，不必返还；3、贵司不收取本经营公司任何违约金及其他费用”等内容。

2019年5月18日，旭天公司和鹰皇公司共同向顺风港公司发出《关于被迫停止支付承包租金的函》，其中载明：我司分别于2019年3月28日、3月29日向贵司发函，第一，报告我司承包经营范围内的房屋出现险情，请贵司迅速予以处理解决安全隐患；第二，请贵司提供我司承包经营范围内的房屋权属相关证明，以方便我司合法顺利经营。至今已过去一个多月，贵司未有任何答复。按照协议规定,2019年4月1日我司应该支付下一个季度的承包金27万元。但是由于贵司房屋险情一直未能排除，致使我司已经被迫暂停核心区域的经营一个多月，双方承包协议第6.2规定，承包期间非因乙方造成的自然损坏或屋面漏水隐蔽线路故障，影响乙方正常办公使用事宜，甲方予以修缮。由于贵司拒绝履行合同规定的义务，并一直拒绝提供房产证复印件等，造成了我司无法正常经营，因此我司被迫停止支付承包金，并将于近日内采取法律手段维护我司合法权益。贵司一直拒绝提供相关房屋权属证明。我司现在高度怀疑贵司租赁给我司承包经营范围内的房屋为无证违章建筑。现在再次请贵司于收到本函后3日内履行合同及相关法律法规及政府规定的义务。如贵司到期未能履行上述义务，则视为该房屋为违章建筑。贵司恶意隐瞒真相，欺骗我司签约，该承包协议无效，贵司应赔偿由此给我司带来的全部经济损失。

2019年5月21日，鹰皇公司再次向顺风港公司发出《关于至今为止所发申请函作废的声明》，其中载明：2016年4月24日，我司与你在贵司三楼会议室进行商谈，在此次商谈中，你明确同意终止承包协议，并且安排三个月过渡期，我司原来交的三个月保证金转为过渡期的租金，不收我司任何违约金，等终止协议签订后，你个人所欠汤总的钱也会退还给汤总，并且要求我司按照此次商谈的内容写书面申请给你，你会安排拟定终止协议，双方签署。之后我司按照你的要求分别以鹰皇公司、旭天公司、大地上海分公司三家公司盖公章给你发申请函，但是你三次收到我司的申请，还没有给我司任何书面回复。现在我司正式提出要求，贵司必须在2019年5月23日中午12:00之前，给予我司明确的书面回复，接受我司申请函中的内容，否则我司将撤回申请。另我司之前发给贵司的任何盖过公章的公函及协议，没有得到贵司回函及达成协议的只有我司单方面盖章的，即日起均为无效。如贵司有任何异议同样请于2019年5月23日中午12:00之前，给予我司书面回复。

2019年5月22日，顺风港公司向大地上海分公司、旭天公司、鹰皇公司以及汤俊峰发出《关于对5月21日声明的复函》，其中载明：你司2019年5月21日的来函无效，我方不予认可；有关合同履行事宜，一切按双方的正式合同和相关法律规定办理，勿需赘言；以后你方再来此类函件我方均视为无效，并不再回复和理睬。

2019年5月24日，顺风港公司向鹰皇公司发出《关于加强安全管理通知》，载明：经检查发现，你方在经营过程中有打球客人擅自进入草坪涉水区域，从而带来安全隐患；为加强安全管理，自今日起严禁非工作人员进入球场草坪及涉水区域，如果因此产生安全问题，一切责任后果由你方自行负责并承担相应责任，本公司概不承担。

2019年5月24日，顺风港公司再次向鹰皇公司发出函件一份，载明：你方公司堆放在球场西北角的杂物堵住了消防通道，现限你方在2019年5月26日15点前清场，否则当作无主遗弃物处置。次日，鹰皇公司书面回复称，我司已按照你方公司发函要求，将球场西北角消防通道堆放的材料移出。

2019年5月27日，江苏钟鸣律师事务所接受旭天公司、鹰皇公司的委托，向顺风港公司发出《律师函》，其中载明：委托人认为，1、贵司恶意隐瞒场地系他人所有房屋系违法建设的情况，欺诈我委托人签约,该承包协议无效；2、双方租赁承包关系至此自动解除，我委托人停止支付租金并清理退场；3、贵司应赔偿由此给我委托人造成的全部损失，包括但不限于装饰装修投入、经营损失清理费用等内容。

2019年5月30日，鹰皇公司向顺风港公司发出《关于鹰皇公司终止经营撤场的函》，其中载明：由于我司屡次发函，你司一直未对我司要求你司提供房产证原件作任何回应。因此我司认为你司承包租赁给我司经营的房屋为违章建筑，已违反承包协议第一条，因此我司现在正式提出自今日起终止合约，并于两周内逐步搬出所有我司物品退场。为保障现有会员学员及客人的权益，请你司于接函后3日内与我司接洽，商谈善后事宜等内容。

其后，鹰皇公司陆续与其“鹰皇高尔夫学院”会员签订退费协议，将截至2019年6月10日公告停业时的尚未到期费用退还给学员。

2019年7月6日，鹰皇公司向顺风港公司发出《关于若干重大问题的再次强调函》，其中载明，6月9日，我司在计划搬出我司沙发、打击垫等所有物品的同时，受到你司的无理阻挠，在报警后派出所调解下暂时先作不搬迁处理。为保障我司财产不受损失，特函告如下，我司自2019年5月30日发函给你司起已经终止球场经营，并在大厅醒目位置张贴通知，告诉所有客人，彼时起鹰皇公司已经不再有任何一个员工在顺风港工作，也已经主动不再收取合作客户的房租等任何费用，也不出售任何会员卡、球券，不再占用顺风港任何房间设施等内容。

再查明，鹰皇公司曾向本院起诉顺风港公司，请求判令确认双方的租赁合同无效、退还原告保证金27万元和全部物品等请求。本院在追加了旭天公司和大地上海分公司作为第三人参加诉讼后，于2020年2月28日作出（2019）苏0507民初6104号民事判决，以鹰皇公司与顺风港公司签订的《房屋租赁合同》系专为办理工商登记需要而签订，并非真实的租赁意思表示，《承包协议》并非鹰皇公司签订其无权主张合同权利为由判决确认《房屋租赁合同》无效并驳回其他诉讼请求。该案双方均未上诉而生效。现两原告据此提起本案诉讼。

另查明，原告鹰皇公司法定代表人汤俊峰曾以其个人名义，于2019年6月份在常州市金坛区人民法院起诉顺风港公司及其法定代表人王一嶙民间借贷纠纷，要求两被告连带归还尚欠借款81万元及利息等。其后，因顺风港公司等提出管辖权异议，该案被裁定移送本院审理，案号为（2019）苏0507民初8614号，本院经审理后作出判决，其中查明：“2017年11月14日，汤俊峰（甲方）与王一嶙（乙方）签订《借款协议》一份，载明：兹有甲方汤俊峰借款216万元人民币给乙方王一嶙。具体细则双方约定如下。1、甲方是旭天公司的实际控制人，乙方是顺风港公司的法定代表人。乙方的顺风港高尔夫俱乐部现在承包给甲方经营，并且已经收取了2017年10月16日至2018年1月15日之前的承包租金共计27万元。现在乙方（顺风港公司）承诺，以未来两年（2018年1月16日至2020年1月15日为止）不再收取租金的方式逐步返还甲方的本金（2年共计216万元租金），并且乙方会以每月按照收到9万元租金的数额开具发票给甲方实际控制的公司；原先关于高尔夫俱乐部承包协议中规定的关于开具发票的税金的双方责任义务不变。2、乙方一次性支付给甲方第一年借款数额108万元的25%即27万元作为利息，及第二年借款数额108万元的30%即32.4万元，共计59.4万元，该利息直接在甲方借给乙方的钱中扣除，即甲方只需要一次性汇款156.6万元至乙方账户。3、若由于某些不可知因素导致顺风港公司不能完整履行与旭天公司的承包协议，从而影响了乙方履行对甲方的还款义务，则乙方则以其他方式继续按时还款给甲方。协议落款的甲方处有汤俊峰签字，乙方处有王一嶙签字，另在乙方担保人顺风港公司处加盖有该公司公章。当日，汤俊峰通过大地上海分公司的账户向顺风港公司账户转账交付156.6万元，转账记录上载明用途为借款。2018年1月15日，顺风港公司出具委托书一份，载明：经我公司委托鹰皇公司支付27万元还款给大地上海分公司。当天顺风港公司出具27万元收据一份，交款单位为鹰皇公司，收款事由为2018年1月16日至2018年4月15日承包金。至2018年2月10日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付27万元，摘要显示还款。2018年5月2日，顺风港公司向鹰皇公司出具委托书一份，载明：经我公司委托鹰皇公司支付18万元，还款给大地上海分公司。当日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付18万元，摘要显示房租。2018年6月20日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付27万元，摘要显示房租。2018年9月3日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付27万元，摘要显示房租。2018年12月26日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付9万元，摘要显示往来。2019年3月17日，鹰皇公司向大地上海分公司转账支付27万元，摘要显示往来。2018年12月28日，顺风港公司向大地上海分公司开具江苏增值税专用发票12张，合计金额113.4万元，票上载明的名称均为不动产租赁费。大地上海分公司也据此入账。2019年6月3日，大地上海分公司出具情况说明，载明：大地上海分公司经营负责人为汤俊峰，2017年11月14日，汤俊峰与王一嶙签订借款协议，汤俊峰暂借公司156.6万元，并要求公司将该款汇入王一嶙控制的顺风港公司，视为公司已将款项出借给汤俊峰。当日，公司汇款156.6万元给顺风港公司，备注借款，与借款协议相符。基于借款协议，汤俊峰指示他人定期汇款给公司，即视为汤俊峰对公司的还款，因此汤俊峰与王一嶙之间的借款还款事宜，权利义务均由汤俊峰行使和承担，公司不向王一嶙或顺风港公司索要上述借款。2019年7月22日，顺风港公司再次向大地上海分公司开具江苏增值税专用发票一组，也均载明不动产租赁费。由于此时双方已经产生诉讼，故该组发票未获接受”。该案以双方并无真实借贷关系，所谓借款实际系提前一次性支付顺风港公司的承包金为由判决驳回汤俊峰的诉讼请求，现已生效。

以上事实有当事人举证的《土地租赁协议》、收条和收据、《承包协议》、情况说明、《房屋租赁合同》、承诺书、《关于门厅装修无故损坏的函》、《关于请房东提供土地证、建设规划许可证、房屋产权证的函》、《关于被迫停止支付承包租金的函》、《关于至今为止所发申请函作废的声明》、《关于对5月21日声明的复函》、《关于加强安全管理通知》、《律师函》、《关于鹰皇公司终止经营撤场的函》、退费协议、《关于若干重大问题的再次强调函》、民事裁定书、《借款协议》、银行转账流水、委托书、情况说明、增值税发票、民事判决书及当事人陈述等附卷佐证。

本案争议焦点

一、《承包协议》的效力

本院认为，两原告与被告签订的《承包协议》虽然名为承包，其协议里也多次载明承包字样，但由于两原告在履行协议过程中并未使用过被告的字号或者高尔夫俱乐部的名义对外经营，而是另外设立了鹰皇公司并以“鹰皇高尔夫学院”名义招收会员、提供服务，因此应认定该协议系对高尔夫球场的场地、房屋及部分设施的租赁，实质上应系租赁合同关系。该协议为双方真实意思表示，此点并无争议，应予确认。对于两原告主张的被告出租的场地和房屋并无相关建设规划等批复手续，应属无效的主张，本院认为，被告从苏州市相城区生态农业示范园区开发有限公司处租赁了涉案的划拨土地发展生态健身休闲项目，在没有办理项目立项审批、建设规划和施工审批手续的情况下，建造了相应的服务用房和运动设施，并至今未能取得批复手续。被告将房屋及设施等一并出租给两原告进行经营使用，双方租赁关系根据相应司法解释的规定应属无效。相城区元和街道村镇建设管理所等单位共同出具的《证明》仅系为被告办理工商登记需要之用，不能据此认定被告建造房屋时已经取得相应的建设批复手续。

二、《承包协议》无效后的处理。

两原告为证明其仍有部分物品遗留在被告处未予返还，另外举证：1、附件物品清单一份，该清单系2019年7月6日鹰皇公司致函被告已在5月30日终止经营，在6月9日清场时遭受被告无故阻挠而现场遗留物品清单。2、上述物品清单的物资采购凭证一组36页，证明清单中物品均系原告所购买。

被告质证后认为，1、对物品清单真实性不予认可，没有我方签字或盖章。2、对于采购凭证的关联性不予认可，与本案无关，至于真实性也无法确认。

被告方为反驳原告的诉请，另外举证证据：2楼包厢及办公区物品移交清单、球具移交清单、王静手写资料一页，证明承包经营时把这些物品交付了王静，王静是鹰皇公司的经理，当时其代表的是两个原告。

原告方质证认为，真实性、合法性没有异议，但并无关联性，王静系鹰皇公司的股东，并非是反诉被告两公司的工作人员或股东，而且以上财物目前均仍在场地，受被告的管理和控制。

审理中，本院鉴于双方对物品争议较大，组织双方于2020年9月27日在现场对照原告提供的上述物品清单进行核实和清点，其中对于该清单中编号为37、38、39的物品，顺风港公司确认系原告物品并已将其收拢归置在屋外货架上保管，愿意交还，其后双方在本院要求下自行对上述物品交接完毕；对于编号为7、10、24-27、29-35、40-47的物品，原告方最终表示自愿放弃；对于其余物品，原告方坚持认为系其物品要求返还，被告不予认可。

本院认为，涉案《承包协议》已经上述认定无效，对于后续的处理对照双方本诉和反诉的请求，存在以下三个问题。其一，租赁期间物品的返还问题，两原告举证了相应的清单和购买凭证，被告方也相应举证了移交清单等证据，本院也组织双方进行了现场清点和查勘，除了双方已经交接完毕的物品和放弃的物品外，对于两原告主张的其他物品返还，虽然其也举证了当初购买的凭证，但该组凭证与实物无法一一对应，不能确定现场的物品就是凭证上对应的物件，另外原告方的物品清单和被告方的交接清单也存在一定的重合，表明当初被告方也向原告方移交了部分物品，因此根据现有证据本院无法认定两原告主张返还的清单上的物品即是其在承租期间添置和所有，也不能证明与现存的物件相符，故对两原告的该项请求本院不予支持。其二，关于搬离后剩余租金的处理问题，虽然双方对于原告方何时搬离有一定异议，包括顺风港公司认为系鹰皇公司搬离并不代表两原告作为承租人离场，本院认为，根据原告方举证的2019年5月27日旭天公司和鹰皇公司共同委托律师事务所向顺风港公司的发函来看，其当时就已经表明了因合同无效而停止经营、解除承包关系、清理退场等内容，其后鹰皇公司作为实际使用人也于2019年6月15日前大部撤场完毕，除了因双方对部分物品有争议而未能搬离外。故本院酌情认定两原告于2019年6月15日即已离场。而根据2017年11月14日汤俊峰与王一嶙签订的《借款协议》及履行情况可以证明，原告方除了已支付27万元保证金外，还通过以汤俊峰一次性支付王一嶙借款156.6万元的方式代表两原告预先支付的2018年1月16日至2020年1月15日为止的租金216万元，经同比例核算，顺风港公司应当退还已收的租金，原告方现主张39.15万元并未超出合理范围，予以认定；另外顺风港公司还应退还两原告保证金27万元。第三，关于顺风港公司主张的损失赔偿891000元，虽然其主张系对方违约造成的损失赔偿，而本案合同已被认定为无效，为避免双方讼累，对于该损失赔偿在本案中一并予以处理，本院认为，对于合同的无效，顺风港公司当然难辞其咎，毕竟是因为其未办理或补办出建设审批手续；同时，两原告租赁涉案场地之时应当充分了解出租人是否有相关合规手续，而且从现在查明的事实来看，虽然缺乏上述手续，但顺风港公司也协助原告方在涉案场地上办理了鹰皇公司的工商登记变更手续，现在无法确认因缺乏上述合规手续造成两原告或者鹰皇公司无法继续履行或者其他损失，故综合双方对合同无效的过错比例，本院认定由旭天公司和大地上海分公司共同向顺风港公司承担撤场以后3个月正常租金的损失，计27万元。综上，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司与被告苏州顺风港大酒店有限公司于2017年8月29日签订的《承包协议》无效。

二、被告苏州顺风港大酒店有限公司应返还原告***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司已付租金39.15万元和保证金27万元，合计66.15万元。

三、反诉被告***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司应共同赔偿反诉原告苏州顺风港大酒店有限公司损失27万元。

以上第二、三项的履行，实际由苏州顺风港大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司39.15万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026668）。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司的其他本诉请求。

本案案件受理费收取为人民币10415元，由被告苏州顺风港大酒店有限公司负担；反诉费收取为人民币6355元，由反诉原告苏州顺风港大酒店有限公司负担4448元，由反诉被告***天建设工程有限公司、南京大地建设集团有限责任公司上海分公司共同负担1907元（此款原告和反诉原告均已垫付，本院不再退还，被告和反诉被告负担之款，由其于本判决生效之日起十日内分别支付原告和反诉原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　乔宁宁

二〇二一年三月三十一日

书记员　　杨　剑