深圳南方阳光太阳能技术有限公司与深圳市华进科技有限公司租赁合同纠纷民事判决书1610

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）深中法房终字第1610号

上诉人（原审被告）深圳市华进科技有限公司（以下简称华进公司）

被上诉人（原审原告）深圳南方阳光太阳能技术有限公司（以下简称南方阳光公司）

上诉人华进公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第30号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

南方阳光公司原审诉讼请求：1、华进公司退还租赁保证金10304元；2、华进公司赔偿装修损失5万元；3、华进公司赔偿搬迁费及未及时通知搬迁导致生产经营的损失3万元；4、本案诉讼费用由华进公司承担。

原审法院审理查明，2010年8月20日，南方阳光公司与华进公司签订《厂房租赁合同》约定，华进公司将其向案外人深圳A物业管理有限公司承租的位于深圳市龙岗区南湾街道A社区翠山路XX号三楼C区厂房（以下简称涉案房产）租给南方阳光公司；租赁面积322平方米，租期三年，自2010年9月1日起至2013年5月20日止，每两年每平方米递增1元，厂房租金按建筑面积每平方米每月16元，电梯、卫生费每月300元，月租金为5452元；双方签订合同时，南方阳光公司向华进公司支付两个月保证金10304元，和支付第一个月租金5452元，合约期满南方阳光公司将现装修厂房原封不动交给华进公司，并付清租金及一切费用之后，华进公司应将保证金全额退还南方阳光公司，如合同期未满南方阳光公司搬走，保证金不予退还，南方阳光公司需付清租金及一切费用后方可将厂房设备等资产搬离，如未付清相关费用华进公司有权变卖南方阳光公司的设备抵作所欠费用；南方阳光公司应于每月5日前向华进公司交付租金，逾期10天未付租金，华进公司有权终止合同，并收取每天3%的滞纳金，由此造成经济损失由南方阳光公司自行负责；南方阳光公司在装修时应在不损坏主体建筑和符合国家有关消防安全规定的情况下实行；本合同有效期内，如国家或南方阳光公司、华进公司有新的规划时，双方应配合新的规划执行，该方应提前三个月通知对方，南方阳光公司、华进公司双方协商解决；本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。《厂房租赁合同》签订后，双方依约履行合同，南方阳光公司于2010年8月20日向华进公司支付了2010年9月房租5452元及两个月房租押金10304元；2011年8月8日，南方阳光公司向华进公司支付8月房租及水电费；2011年9月2日，深圳市A股份合作公司及深圳市龙岗区南湾街道A社区居民委员会发出《搬迁通知》，通知称租赁厂房所在的地块系教育用地，该地块将建设学校，需要拆迁，要求各租户务必于2011年9月15日之前完成搬迁，如在此期间内完成搬迁，搬迁费用由深圳市A股份合作公司负责；2011年9月16日起，深圳市A股份合作公司将停止该栋房屋的水电输送。南方阳光公司法定代表人周某群于2011年9月3日在该通知上注明“我司从华进公司转租的场地，该通知我司已收到，同意搬迁，支持政府征地行为。”对上述通知上内容华进公司在原审庭审时已确认。南方阳光公司接到通知后，搬离了涉案房产，并支付搬迁费2400元。南方阳光公司搬离涉案房产时已向华进公司支付了2011年8月房租及7月水电费，华进公司向南方阳光公司开具了收据。原审又查，2011年10月12日，华进公司与案外人深圳市A股份合作公司签订《协议书》，载明华进公司承诺搬离涉案房产，案外人深圳市A股份合作公司承担华进公司的搬迁费用2万元，华进公司自行搬迁；案外人深圳市A股份合作公司一次性补偿华进公司163880元，约定该补偿金包含全部费用，但不限于装修费等。原审再查，南方阳光公司为证明其支付了涉案房产装修费5万元，仅提供了如下收据证明：2010年8月8日支付采购材料款14614元，2010年8月31日支付装修工程款5000元，2010年9月2日支付装修款9300元，2010年9月10日支付材料及施工费19700元，没有提供合同、发票等其他证明予以佐证；南方阳光公司为证明其支付了搬迁费2400元，也仅提供了搬迁费的收据证明，未提供发票等其他证据予以佐证。原审另查，南方阳光公司、华进公司均未在举证期限内申请评估，涉案房产现已拆除。

原审法院审理认为，南方阳光公司与华进公司于2010年8月20日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，2011年9月2日，深圳市A股份合作公司发出《搬迁通知》，称涉案房产需拆迁，要求各租户务必于2011年9月15日之前完成搬迁，如在此期间内完成搬迁，搬迁费用由深圳市A股份合作公司负责；2011年9月16日起，深圳市A股份合作公司将停止该栋房屋的水电输送；对此通知内容华进公司也予以确认，原审庭审中华进公司陈述于2011年9月2日下午接到通知，并立即通知了南方阳光公司。依此，南方阳光公司、华进公司均知道《厂房租赁合同》将事实上无法履行。南方阳光公司提供其签收的《搬迁通知》证明其系于2011年9月3日接到通知后才搬离的。华进公司认为南方阳光公司是在未接到相关拆迁通知前即2011年8月24日就已搬离涉案房产，南方阳光公司行为已构成违约，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。由于华进公司对南方阳光公司搬迁时间未能提供证据证明，对华进公司的关于南方阳光公司于2011年8月24日已搬迁涉案房产的辩解，原审法院不予采信。南方阳光公司搬离涉案房产，南方阳光公司、华进公司双方《厂房租赁合同》终止，合同终止非因南方阳光公司、华进公司的过错，华进公司没收南方阳光公司的租赁保证金没有事实依据和法律依据，因此，南方阳光公司要求华进公司退还租赁保证金10304元，合理合法，原审法院予以支持。关于南方阳光公司主张搬迁费2400元，南方阳光公司仅提供收据证明，未有发票等其他证据予以佐证，南方阳光公司提供的收据不足以证明其搬迁损失，因此，南方阳光公司主张搬迁损失，原审法院不予支持。关于南方阳光公司主张华进公司赔偿装修损失5万元，南方阳光公司仅提供收据证明，未能提供合同、发票等其他证据予以佐证，南方阳光公司提供的收据不足以证明其装修费损失，南方阳光公司也未在举证期限内申请评估，因此，南方阳光公司装修费损失，原审法院不予支持。关于南方阳光公司请求华进公司支付因华进公司未及时通知涉案房产将被拆，造成南方阳光公司的损失3万元，由于南方阳光公司未能举证证明华进公司事前知晓涉案房产将被拆，南方阳光公司亦未能举证证明经营损失，故南方阳光公司该项诉求，原审法院依法不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华进公司应于本判决生效之日起十日内向南方阳光公司返还租赁保证金10304元；二、驳回南方阳光公司其他诉讼请。华进公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1029元，由南方阳光公司承担529元，华进公司承担500元。

上诉人华进公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、由南方阳光公司承担全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，在认定事实与举证责任上犯有逻辑错误，从而导致适用法律错误。南方阳光公司租赁了涉案房产后，除签订合同时按时支付了一个月的房租外，其后租赁期间的房租都是经过华进公司多次催收才交的，有时甚至拖欠近半个月。南方阳光公司至今仍拖欠2011年8月份的水电费。南方阳光公司在租赁期间由于扩大生产，涉案房产无法满足其当时的生产经营需要，一直想转租涉案房产，南方阳光公司在2011年7月至8月15日前后曾多次带人到租赁厂区看房，准备随时转租。在南方阳光公司搬离厂区前，就多次找华进公司商量房产转租事宜及要搬离租赁厂区，华进公司一直没明确答复其是否可以转租，但曾说过要搬可以，但必须得按月交房租，如果不交房租则按合同约定两个月的保证金不予退还。南方阳光公司是在没有接到《搬迁通知》前擅自强行搬离租赁厂区。南方阳光公司代理律师原审当庭第一次陈述时，承认其是在没有看到《搬迁通知》时搬迁的，另南方阳光公司提供的搬迁费收据上记录的搬迁时间也是2011年9月1日。华进公司亦提供录音材料证明南方阳光公司于2011年9月1日搬离租赁厂区。原审法院颠倒了举证责任，犯有逻辑错误。原审法院认为南方阳光公司提供其签收的《搬迁通知》证明其系于2011年9月3日接到通知后才搬离的。首先，南方阳光公司在《搬迁通知》上仅注明其收到该通知，并没有说明其搬离时间，且南方阳光公司提供的搬迁费用收据上显示的是在2011年9月1日。原审法院应结合本案的其他证据认定事实，不能仅凭南方阳光公司口说而断案。其二、法律的基本原则是“谁主张谁举证”，南方阳光公司一审诉求要求华进公司退回租房保证金、搬迁费等费用，南方阳光公司应为其主张提供证据，即提交其是在接收到《搬迁通知》后搬离租赁厂区等证据来支持诉求。但一审中南方阳光公司没有提供任何法律上有效的证据证明其是在签收《搬迁通知》后搬离的，相反其提供的搬迁费收据显示的日期是在2011年9月1日，也就是南方阳光公司实际搬离厂区的日期。且华进公司提交了与南方阳光公司法定代表人2011年9月2日的录音材料，这些都足以证明南方阳光公司的实际搬离时间。原审法院不但颠倒了举证责任，还对上述证据不予认定采信。另，据华进公司的了解得知，南方阳光公司是因为其租赁华进公司的房产无法满足南方阳光公司的生产经营需要，南方阳光公司在2011年7月份开始陆续在网上发布转租信息。华进公司从深圳A物业管理有限公司承租的涉案厂区（包括转租给南方阳光公司的322平方米）从华进公司租用开始一直传言要征收、拆迁，但一直都没有明确的拆迁时间，这一事实南方阳光公司一直很清楚，华进公司对此事从来都没有任何隐瞒。具体搬迁时间华进公司也是直到接到《搬迁通知》才确定。华进公司签收《搬迁通知》后，积极与涉案厂区征收部分协调拆迁补偿事宜，到2011年10月12日才达成相关协议。租赁厂区直到华进公司搬离时，完全可以正常生产经营，并没有出现南方阳光公司所称的断水、断电等影响生产经营的情况。即使在华进公司搬离厂区后，涉案厂区其他租户仍有在正常生产经营。南方阳光公司违反合同约定，华进公司依约扣留保证金有事实与法律依据。双方签订合同约定的租赁期限自2010年9月1日至2013年5月20日止。南方阳光公司在合同履行期限届满前，没有约定的解约事由出现前，2011年9月1日前擅自强行搬离租赁厂区，其行为已违反了合同第二条之约定，构成违约。双方签订的合同因南方阳光公司的违约行为而终止。华进公司依照合同之约定不退保证金于法、于理有据。综上，请求二审法院查明事实，以事实为依据，以法律为准绳，依法改判。

被上诉人南方阳光公司口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查，双方当事人在原审庭审时均确认涉案房产所在厂区几年来一直有传言要拆迁，华进公司在原审庭审时尚承认在2011年8月底时通往厂区的道路路面被损毁，深圳卫视第一现场栏目在2011年9月1日进行了报导。

本院认为，双方当事人在原审庭审时均已确认涉案房产所在厂区几年来一直有传言要拆迁，而根据华进公司的陈述可知，拆迁行为自2011年8月底时已开始实施，故本案不能单凭相关单位发送拆迁通知的具体时间来考究南方阳光公司搬离涉案房产的行为是否恰当。南方阳光公司已付清2011年8月份租金，足可证明南方阳光公司并没有在2011年8月即单方解除合同的意思表示，而在涉案房产所在厂区已确定近期要拆迁，且拆迁行为已开始、相关部门已要求限期搬离的情形下，南方阳光公司是在收到正式通知的2011年9月3日之前搬离或之后搬离，均不能否定涉案《厂房租赁合同》在2011年9月始因涉案房产将被拆迁而无法继续履行的事实，原审判决认定涉案《厂房租赁合同》系因拆迁问题导致事实上无法履行，双方当事人对合同的终止履行均无过错，认定正确，本院予以维持。华进公司以南方阳光公司在收到搬迁通知前的2011年9月1日即搬离为由，主张应认定南方阳光公司单方违约的上诉理由，背离了合同履行当时的真实情况，有违诚实信用原则，本院不予采纳。

综上，上诉人华进公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费515元，由上诉人深圳市华进科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　 判　 长　刘粤芳

审　 判　 员　赵　霞

代理 审 判员　张　睿

二〇一三年二月二十二日

书记员（兼）　刘司元