山东滨州**装饰工程有限公司、阳信华泰房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

中华人民共和国

山东省阳信县人民法院

执 行 裁 定 书

山东省阳信县人民法院

执行裁定书

（2022）鲁1622执异35号

案外人：田美林，男，1983年10月3日出生，汉族，住山东省阳信县。

委托诉讼代理人：何涛，山东春光明律师事务所律师。

申请执行人：山东滨州**装饰工程有限公司，住所地：滨州市市西办事处黄河五路498号一号楼，统一社会信用代码913716005936425181。

法定代表人：张胜强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张尽美，女，1971年10月20日出生，汉族，住滨州市。该公司员工。

委托诉讼代理人：李秀超，男，1998年1月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。该公司员工。

被执行人：阳信华泰房地产开发有限公司，住所地：阳信县温店镇中心花园小区。统一社会信用代码：9137162257892325M。

法定代表人：刘学斌，该公司总经理。

在本院执行山东滨州**装饰工程有限公司（以下简称**公司）与阳信华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人田美林于2022年7月5日对执行（以物抵债）被执行人华泰公司名下所有的位于阳信县××镇××花园小区××房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人田美林称，请求阳信县人民法院中止对异议人（案外人）田美林所有的位于阳信县××镇××花园××室房屋的执行。事实与理由:1、涉案被执行房屋阳信县××镇××花园××室房屋系异议人合法购买，系其合法财产。异议人与华泰公司于2015年5月2日签订的商品房买卖合同，约定异议人购买阳信县××镇××花园××室房屋。房屋总价款305096元，首付款125096元，剩余房款18万元申请办理银行按揭贷款。房屋首付款还是在签订合同之前分三次支付的，2014年10月4日交付50000元，2014年10月21日交付10000元，2014年12月31日交付65096元，交付方式为转账加部分现金,由华泰公司出具的收据为证。异议人交付首付款后，因华泰公司混乱原因，无法办理按揭贷款，且很长一段时间联系不到华泰公司的负责人和工作人员，异议人无奈在2018年到信访机构信访。到了山东省信访局信访之后，上级联系温店镇政府出面协调，这样于2018年5月2日异议人与华泰公司达成了协议，因剩余房款18万元无法办理按揭贷款，约定由异议人分期支付给华泰公司，2018年至2022年每年支付4万元，支付四次后，剩余房款2万元，待办理房产证时付清。异议人按照约定也已经分别支付了2018年的4万元，2019年的4万元，2020年的4万元，都是银行转账和微信转账支付，有转账记录和华泰公司出具的收条为证。截止目前，异议人已经支付了245096元房款，尚欠房款6万元。需要说明，该房产在阳信县××房号××镇××花园小区××室，异议人购房合同上为第5幢1单元5152号房，只是一种表述方式，实际就是5号楼1单元502室，系同一套房产。再就是在华泰公司给异议人出具的收款收据上和金羚物业管理有限公司出具的收款收据上以及阳信港华燃气有限公司出具的收款收据上，都标注房产为5号楼1单元402室，是因为该第5幢楼房一楼是储藏室，5楼实际是4楼，因此，就备注了5-1-402，实际与不动产登记的5-1-502室，以及购房合同上的记载第5幢1单元5152号房，均是同一套房产。2、2018年5月份，在异议人信访达成协议后，华泰公司交付的钥匙，房屋于2018年5月份交付异议人。涉案阳信县××镇××花园××室房屋确系异议人的合法财产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案异议人完全符合法律规定的足以排除执行的情形。现在，直到申请执行人**公司相关人员到异议人该房屋住所“主张权利”，异议人才刚刚知道被**公司与华泰公司的案件执行一案，将异议人的房产作为了被执行人华泰公司的财产予以执行，抵偿受让给了**公司。由于涉案房屋尚未办理过户登记手续，执行程序尚未终结，该执行行为已侵害了异议人合法权益，为此异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，向贵院提出执行异议，请求依法中止对阳信县××镇××花园小区××室房产的执行，维护异议人合法权益。

申请执行人**公司称，一、没有证据表明田美林所称的2-1-2152号楼房与申请执行人执行的2-1-502楼房系同一房产。田美林提供的《商品房买卖合同》中载明，其向被执行人华泰公司购买的房屋为5幢1单元5152号房，合同中没有涉案房屋的层数及方位，由于田美林签订的合同没有在阳信房地产管理局作预售备案，其提供的燃气缴费据为5-1-402，亦与申请执行人执行房产不同。故没有证据表明上述房屋与申请执行人执行的5-1-502为同一套房屋。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二项规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。2019年4月4日，阳信县人民法院作出(2018)鲁1622执恢197号之一执行裁定书，已裁定5-1-502号房屋归申请执行人所有，所有权自裁定书送达之日起转移。故田美林异议指向的房屋的执行程序已终结，田美林未在执行终结前提出执行异议，已无权再提出异议，田美林的异议申请应予驳回。最高人民法院(2019)最高法民再219号的裁判要旨指出，在执行法院已作出以房抵债的裁定并送达之后，执行程序已终结，案外人此后才提出执行异议，不符合执行异议的受理条件，应不予受理；已经受理的，应驳回异议申请。故田美林提出的异议应予驳回。三、田美林不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定了享有足以排除强制执行的民事权益的三个条件，而田美林显然不符合上述规定中应予支持的条件。首先，田美林系温店镇菅家村人，家庭住址为菅家村，表明其在村中有宅基地且有合法的住宅，没有证据表明其名下无其他用于居住的房屋。其次，没有证据证实其已向被执行人支付了超过约定总价50%的款项。田美林提供的收款收据载明，田美林于2014年10月4日支付了5万元，2014年10月21号支付1万元，2014年10月31号支付60596元。其没有提供5万元、1万元的付款凭证，但其提供的2014年10月31日付款凭证表明，其没有向商品房的出卖人华泰公司支付款项，却将60596元支付给了本案之外的人李国鹏。其后田美林提供了2021年1月28日的收据4万元，但其转账记录显示仅实际转出3万元，且全部是转给案外之人。其提供的2019年、2020年的转账凭证也显示全部转给案外之人，没有证据表明该款项系用于支付涉案房屋购房款。因田美林提供的支付凭证载明的款项均支付给了案外之人，没有证据表明其支付的价款超过约定总价款的50%。综上所述，田美林所提的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，请法院依法驳回其异议申请。

被执行人华泰公司未提交书面意见。

本院查明，原告（申请执行人）**公司诉被告（被执行人）华泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理，案号为（2015）阳民一民初字第52号。诉讼中，本院于2015年5月29日作出（2015）阳民一民初字第52-4号民事裁定，裁定：对被告华泰公司所有的位于阳信县××镇××花园××室在内住宅两套予以查封，期限三年，自2015年5月29日至2018年5月28日止。本院并于当日向原阳信县房管局送达了协助执行通知书。案经本院审理，于2015年9月10日作出了（2015）阳民一民初字第52号民事判决，判决：一、被告华泰公司于本判决生效之日起10日内支付原告**公司工程款837504元，并支付相应利息；二、驳回原告**公司其他诉讼请求。案件受理费12800元，保全费5000元，共计17800元，由被告华泰公司承担16564元，由原告**公司承担1236元。

上述民事判决生效后，华泰公司未履行判决确定的义务，**公司向本院申请强制执行，本院于2016年2月26日立案受理，案号为（2016）鲁1622执186号，该案于2016年7月15日终结本次执行程序。2018年5月14日，本院作出（2016）鲁1622执186号之二执行裁定，裁定：对被执行人华泰公司所有的位于阳信县××镇××花园××室在内的住宅两套续行查封，查封期限三年，自2018年5月29日起至2021年5月28日止。后**公司申请恢复执行，本院于2018年10月18日立案受理，案号为（2018）鲁1622执恢197号。在执行过程中，由于对包括涉案的5-1-502在内的数套房产拍卖流拍，于2019年4月4日作出（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定，裁定：对被执行人华泰公司所有的位于阳信县××镇××花园小区××室在内的四套房产作价842887元交付申请执行人**公司抵偿被执行人华泰公司所欠**公司部分债务。温店镇中心花园小区5-1-502室等四套房产的所有权自本裁定送达申请执行人**公司时起转移。案外人田美林对该裁定涉案房产（5-1-502室）主张实体权利，提出执行异议。

另查明，根据案外人田美林提交的证据显示：2015年5月2日，案外人田美林与被执行人华泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由田美林购买华泰公司开发的××镇××花园小区××幢××单元××号房屋，建筑层数为地上4＋1层，房屋总价款305096元。合同签订后，根据案外人田美林提供的收款收据、收条载明已付款245096元。2018年5月份，华泰公司将上述涉案房屋交付案外人田美林占有。

再查明，经本院向阳信县不动产登记中心查询关于田美林不动产信息证明：田美林在阳信县××镇××村××住房一套，证号为：（2018）阳信县不动产权第0068830号。

本院认为，首先关于对案外人田美林的执行异议申请本院是否应当受理的问题。田美林对本院（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定的执行提出执行异议，该裁定的执行方式是将执行标的以物抵债形式，属于执行标的由当事人受让的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定（对应新的民事诉讼法第二百三十四条规定）提出执行异议，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”，由于本院的（2015）阳民一民初字第52民事判决的执行程序尚未终结，本案的执行异议的受理应按照上述规定的后种情形即执行程序终结前处理。因此，对案外人田美林提出的执行异议本院予以受理并审查，并无不当。

其次，关于案外人田美林是否对执行标的享有足以排除强制执行权益的问题。《规定》对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议予以支持规定了两种情形。第一种情形，《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，而田美林虽然在本院2015年5月29日查封涉案房屋之前签订了房屋买卖合同，但交房时间为2018年5月份，即实际占有时间为2018年5月份，已远超过查封的时间。其异议不具备根据该条规定支持的条件，因此根据该条第（二）项规定，对田美林的异议请求不应予支持；第二种情形，《规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，而田美林在××镇××村××住房，其异议不符合该规定第（二）项规定的条件，因此根据该条规定，田美林的异议请求亦不应予支持。综上，案外人田美林不享有足以对执行标的的排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人田美林的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　张花枝

审 判 员　高　军

审 判 员　张荣新

二〇二二年八月二十二日

法官助理　董　菲

书 记 员　车丽倩