山东滨州**装饰工程有限公司、阳信华泰房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

中华人民共和国

山东省阳信县人民法院

执 行 裁 定 书

山东省阳信县人民法院

执行裁定书

（2022）鲁1622执异34号

案外人：李金强，男，1980年2月27日出生，住山东省阳信县。

委托诉讼代理人：崔秀春，阳信鲁信法律服务所法律工作者。

申请执行人：山东滨州**装饰工程有限公司，住所地：滨州市市西办事处黄河五路498号一号楼，统一社会信用代码913716005936425181。

法定代表人：张胜强，该公司总经理。

诉讼委托代理人：张尽美，女，1971年10月20日出生，汉族，住滨州市。该公司员工。

诉讼委托代理人：李秀超，男，1998年1月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。该公司员工。

被执行人：阳信华泰房地产开发有限公司，住所地：阳信县温店镇中心花园小区。统一社会信用代码：9137162257892325M。

法定代表人：刘学斌，该公司总经理。

在本院执行山东滨州**装饰工程有限公司（以下简称**公司）与阳信华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李金强于2022年7月5日对执行（以物抵债）被执行人名下所有的位于阳信县××镇××花园小区××号楼××单元××室提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李金强称，请求法院依法中止对位于阳信县××镇××花园小区××室（购房合同房号为2-1-2151）楼房的执行，并解除对该房的查封。事实和理由:2019年4月份，阳信县人民法院作出的（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定书，将案外人李金强所购买的位于阳信县温店镇中心花园小区的2-1-501号（购房合同房号2-1-2151）楼房抵偿给申请执行人**装饰公司，用以偿还被执行人华泰公司所欠**公司的债务。现案外人李金强认为，该房产不属于华泰公司所有。该房合同总价款285731元。2013年11月23日，李金强与阳信华泰房地产开发有限公司签订商品房认购单。李金强2014年11月23日交房款100731元，几天后又交房款35300元，2015年1月2日交房款50000元，2015年6月22日交房款80000元，2016年1月27日交房款15000元，2016年5月2日交房款5000元，总共交房款286031元。2019年4月4日执行法院作出（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定，将案外人李金强所购买的位于阳信县温店镇中心花园小区的2-1-501（购房合同房号2-1-2151）号楼房抵偿给申请执行人**公司,用以偿还被申请执行人华泰公司所欠**公司的债务，侵犯了案外人李金强的合法权益。请求法院依法中止将位于阳信县温店镇中心花园小区由案外人李金强购买的2-1-501（购房合同房号2-1-2151）号楼房抵偿给申请执行人**公司的执行程序，并解除对该房的查封，以保护案外人李金强的合法权益。

申请执行人**公司称，一、没有证据表明李金强所称的2-1-2151号楼房与申请执行人执行的2-1-501楼房系同一房产。李金强提供的《商品房买卖合同》中载明，其向被执行人华泰公司购买的房屋为2幢1单元2151号房，合同中没有涉案房屋的层数及方位，由于李金强签订的合同没有在阳信房地产管理局作预售备案，没有证据表明上述房屋与申请执行人执行的2-1-501为同一套房屋。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二项规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。2019年4月4日，阳信县人民法院作出(2018)鲁1622执恢197号之一执行裁定书，已裁定涉案2-1-501号房屋归申请执行人所有，所有权自裁定书送达之日起转移。故李金强异议指向的房屋的执行程序已终结，李金强未在执行终结前提出执行异议，已无权再提出异议，其异议申请应予驳回。最高人民法院(2019)最高法民再219号的裁判要旨指出，在执行法院已作出以房抵债的裁定并送达之后，执行程序已终结，案外人此后才提出执行异议，不符合执行异议的受理条件，应不予受理；已经受理的，应驳回异议申请。故李金强提出的异议应予驳回。三、李金强不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定了享有足以排除强制执行的民事权益的三个条件，而李金强显然不符合上述规定中应予支持的条件。首先，李金强系温店镇李泗池村人，家庭住址为李泗池村069号，表明其在村中有宅基地且有合法的住宅，没有证据表明其名下无其他用于居住的房屋。其次，没有证据证实其已向被执行人支付了超过约定总价50%的款项。李金强提供的《商品房买卖合同》第六条约定，李金强应于签订合同之日交首付款230731元，剩余房款55000元在交房前交清。但是李金强提供的收款收据却载明，李金强于2014年11月23日支付了100731元，2015年1月2号支付5万元，2015年6月22号支付8万元。其在异议申请中自称2014年11月23日后几天又交了35300元。虽然李金强提供了上述款项的收据，但是其没有提供支付上述款项的银行支付凭证，款项是否已实际支付无法证实。且上述款项的支付时间与合同约定的支付时间完全不一致，其是否实际支付过上述款项，难以认定。还需指出的，李金强异议申请书称2016年1月27日交15000元，而其提供的收条中却载明“2151房款剩于（余）壹万伍千元正（整）”，“剩于（余）”款项与交付款项应是两个意思，两者之间完全矛盾。合同约定价款285731元，其称实际支付286031元，对于为何多支付300元却不做任何说明。由于李金强没有提供银行支付凭证、收据款项累计的款项及合同约定款项不符、支付时间及合同约定不符，支付数额与收据矛盾，这些均表明了李金强为了拼凑合同价款而提供的收据完全不真实。其没有证据表明支付的价款超过约定总价款的50%。综上所述，李金强所提的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，请法院依法驳回其异议申请。

被执行人华泰公司未提交书面意见。

本院查明，原告（申请执行人）**公司诉被告（被执行人）华泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理，案号为（2015）阳民一民初字第52号。诉讼中，本院于2015年5月22日作出（2015）阳民一民初字第52-1号民事裁定，裁定：对华泰公司所有的位于阳信县温店镇中心花园包括2-1-501室在内四套住宅予以查封，期限三年，自2015年5月22日起至2018年5月21日止。本院并于当日向原阳信县房管局送达了协助执行通知书。案经本院审理，于2015年9月10日作出了（2015）阳民一民初字第52号民事判决，判决：一、被告华泰公司于本判决生效之日起10日内支付原告**公司工程款837504元，并支付相应利息；二、驳回原告**公司其他诉讼请求。案件受理费12800元，保全费5000元，共计17800元，由被告华泰公司承担16564元，由原告**公司承担1236元。

上述民事判决生效后，华泰公司未履行判决确定的义务，**公司向本院申请强制执行，本院于2016年2月26日立案受理，案号为（2016）鲁1622执186号，该案于2016年7月15日终结本次执行程序。2018年5月14日，本院作出（2016）鲁1622执186号之一执行裁定，裁定：对被执行人华泰公司所有的位于阳信县温店镇中心花园包括2-1-501室在内住宅三套续行查封，查封期限三年，自2018年5月22日起至2021年5月21日止。本院并于当日向阳信县不动产登记中心送达了协助执行通知书。后**公司申请恢复执行，本院于2018年10月18日立案受理，案号为（2018）鲁1622执恢197号。在该案执行过程中，由于对包括涉案的2-1-501室在内的数套房产拍卖流拍后，于2019年4月4日作出（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定，裁定：对被执行人华泰公司所有的位于阳信县××镇××花园小区××室在内的四套房产作价842887元交付申请执行人**公司抵偿被执行人华泰公司所欠**公司部分债务。温店镇中心花园小区2-1-501室等四套房产的所有权自本裁定送达申请执行人**公司时起转移。案外人对该裁定涉案2-1-501房屋主张实体权利，提出执行异议。

另查明，根据案外人李金强提交的证据显示：2013年11月23日案外人李金强与华泰公司签订《中心花园商品房认购单》，其约定由案外人李金强自愿以286299元的价格购买中心花园小区2151号房；同时约定：乙方（李金强）可接到甲方（华泰公司）的通知后15日内签订《商品房买卖合同》。2015年6月22日，案外人李金强与华泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李金强购买华泰公司位于阳信县××镇××花园小区××幢××单元××号，房屋价格285731元。案外人提供收据四张、收条二张证明已交房款286031元，且已入住该房。

本院认为，首先关于对案外人李金强的执行异议是否应当受理的问题。李金强对本院（2018）鲁1622执恢197号之一执行裁定的执行标的提出执行异议，该裁定的执行方式是将执行标的以物抵债形式，属于执行标的由当事人受让的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定（对应新的民事诉讼法第二百三十四条规定）提出执行异议，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”，由于本院的（2015）阳民一民初字第52号民事判决的执行程序尚未终结，本案执行异议的受理应按照上述规定的后种情形即执行程序终结前处理。因此对案外人李金强提出的执行异议，本院予以受理并审查并无不当。

其次，关于案外人李金强是否对执行标的享有足以排除强制执行权益的问题。《规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除权利。”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。根据以上规定，买受人即案外人对在被执行人名下的不动产提出异议得到支持的前提首先必须是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案诉讼过程中，本院于2015年5月22日就作出了（2015）阳民一民初字第52-1号民事裁定，对涉案2-1-501房产进行了查封，并在不动产登记部门办理了查封登记。案外人李金强与被执行人华泰公司在2013年11月23日签订了《中心花园商品房认购单》，在本院查封前未就涉案房产签订买卖合同，也未在不动产登记部门进行备案登记，而是在本院查封涉案房屋后的2015年6月22日签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：“……，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。案外人李金强与华泰公司签订的买卖合同违反了上述法律强制性规定，属无效合同。因此，案外人对执行标的即涉案房屋不具有足以排除强制执行的权益，其执行异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：

驳回李金强的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　张花枝

审 判 员　高　军

审 判 员　张荣新

二〇二二年八月二十二日

法官助理　董　菲

书 记 员　车丽倩