北京市拓昊商贸有限责任公司与北京宝丰钢结构工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事案件判决书

（2021）京02民终8185号

上诉人北京市拓昊商贸有限责任公司（下称拓昊商贸公司）因与被上诉人北京宝丰钢结构工程有限公司（下称北京宝丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人拓昊商贸公司之委托诉讼代理人董子野，被上诉人北京宝丰公司之委托诉讼代理人高娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

拓昊商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京宝丰公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为我公司对北京宝丰公司在北京市大兴区采育镇原凤河营棉站院内的房屋及土地（占地15亩，下称涉案场地）扩建建筑物所产生的费用存在过错并承担30%的责任是完全错误的。1.我公司从未书面或口头同意过北京宝丰公司在涉案场地上大规模扩建地上建筑物。扩建行为是北京宝丰公司违反合同约定，未经我公司同意，未办理正式的规划审批手续的私自行为。北京宝丰公司仅凭镇政府的审批手续就在租赁土地上进行大规模扩建，一切责任和后果应由其自行承担。2.根据合同约定及法庭调查，北京宝丰公司既是违法建筑物的实际建设方，也是建设审批手续的责任方，还是受益方，一审法院认定我公司是受益方存在错误。北京宝丰公司违法大规模扩建并擅自拆除了我公司原有部分建筑，已受到了有关部门的没收处理，我公司也受到了巨大的损失。3.2015年10月30日双方签订《补充协议》是因为北京宝丰公司未经我公司同意擅自拆除了我公司原有的450平方米房屋，为了避免国有资产损失而作出的补充约定。此时，北京宝丰公司的违法扩建行为已经完成，该协议的签订并不能说明我公司同意其违法扩建行为。

北京宝丰公司辩称：同意一审判决,不同意拓昊商贸公司的上诉请求和理由。我公司一直按照合同约定履行，在合同期满后，北京宝丰公司有权收回涉案场地，并按照市场价折旧给予我公司赔偿。现在房屋已经进行了评估，双方也就此签订了《补充协议》，我公司与拓昊商贸公司对于改建扩建地上物已经达成了一致的意见，并不存在拓昊商贸公司现在所述未书面告知的事情。

北京宝丰公司向一审法院起诉请求：判令拓昊商贸公司赔偿我公司因履行合同自建建筑物产生的损失8483872元。

一审法院认定事实：拓昊商贸公司（甲方）与北京宝丰公司（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定拓昊商贸公司将位于北京市大兴区采育镇原凤河营棉站院内的房屋及土地（占地15亩）以15000元每亩的价格出租给北京宝丰公司。租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日；合同签订之日起10日内一次性交清5年租金，期满后如续订租金递增6%；甲方有权监督出租房屋及场地使用情况，乙方如进行内部装修改建（包括内部装饰及设备安装等），设计方案须征得甲方书面同意并报政府有关部门批准，涉及政府审批的各类手续及费用由乙方自行申报及承担，并将政府批准文件的复印件交甲方备案，合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰装修应完好无损的交付甲方，甲方对此不支付任何费用；合同期满后，甲方有权收回租赁场地，但甲方须按折旧后市场价给予乙方地上物赔偿，乙方应如期归还。 乙方自建建筑物拆迁归属及补偿：（1）乙方在租赁期内，自建房屋及简易建筑如遇政府或开发商拆迁，土地补偿归甲方所有，由乙方建设的归甲方所有的800平方米建筑面积，补偿归甲方所有，除去甲方所应有的面积其余的15年以内自建地上物及经营性补偿甲方享有30%，乙方享有70%，15年以上乙方自建地上物及经营性补偿，甲方享有40%，乙方享有60%补偿金。（2）如乙方退租时，甲方双方在商讨无果的情况下，自建地上物自行拆除，恢复原貌，但应保留甲方原有面积房屋；（3）乙方自建到期以后保留甲方原有建筑面积800平方米，归甲方所有；甲乙双方不得无故解除本合同，如甲方单方解除合同，应补偿乙方地上物损失（扣除折旧后的评估价），如乙方单方面解除合同，甲方赔偿乙方地上物损失的50%（也指的是扣除折旧以后的评估价）。 2015年10月30日，拓昊商贸公司与北京宝丰公司签订《补充协议》，载明内容如下：根据甲乙双方2015年4月30日签订的租赁合同，甲方原有建筑面积800平方米，乙方在施工过程中拆除甲方所有的地上物450平方米。现乙方建设完成，将地上建筑物南楼（厂房大门南侧）约500平方米地上物的所有权及补偿权归甲方所有（如有超出部分，所有权也归甲方所有）。 涉案租赁场地的土地性质为商业，属于政府划拨用地，所有权人为北京市大兴区供销合作社，面积为15.846亩，有国有土地使用证。租赁合同签订时土地上原有房屋896.44平方米，房屋所有权人为北京市大兴区供销合作社，有房屋所有权证。 2019年10月23日，北京市规划和自然资源委员会向北京宝丰钢结构工程有限公司送达了国土资源行政处罚告知书，告知书载明：你公司未经批准于2015年6月至11月期间，擅自在大兴区采育镇凤河营村，采廊路东侧、供销社南侧占建设用地进行房屋和其他设施建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款和第七十六条第一款的规定，并拟作出如下行政处罚：没收你公司在非法占用的9666.91平方米土地上新建的建筑物和其他设施；并拟作出如下行政处罚： 1.没收你公司在非法占用的9666.91平方米土地上新建的建筑物和其他设施。 2.对你公司非法占用的9666.91平方米土地，按非法占用土地每平方米30元以下的标准处以罚款。 根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条和《国土资源行政处罚办法》第二十七条的规定，如你公司对本机关上述认定的违法事实、处罚依据及处罚内容持有异议，可在接到本告知书之日起三个工作日内向本机关提出书面陈述或者申辩意见。如你公司无进一步陈述、申辩的意见，本机关将调查终结并依法作出行政处罚的决定。 拓昊商贸公司向法院提交了采育镇施工项目审批表复印件，审批表载明申报单位为北京宝丰国际建设工程有限公司，填报日期为2015年7月24日，项目名称为宝丰凤河营公司办公楼、仓库，项目类型为土建及钢结构主体工程，项目地点为大兴区采育镇凤河营村原供销社，总建筑面积9363平方米，审批表上有主管部门、安全生产监管部门领导和负责人签名，北京宝丰公司对该证据的真实性和证明目的表示认可。 经北京宝丰公司申请，法院委托，北京吉翔房地产评估有限公司对北京市大兴区采育镇凤河营棉站院内新建房屋重置成新价及装饰装修附属物价格进行了评估，经评估房屋重置成新价为13846334元，装修及附属物价格为3121410元，合计金额为16967744元。北京宝丰公司支出鉴定费用88400元。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中的法律事实系民法典施行以前的法律事实引起的纠纷，故应当适用民法典施行前的法律和司法解释。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据双方签订的租赁合同，双方之间名为拓昊商贸公司将拥有相关产权手续的土地及厂房（800平方米）出租给北京宝丰公司，但根据合同的实际履行来看，2015年4月30日签订租赁合同，2015年7月24日即向政府相关部门申请审批建房，同时在合同及补充协议中多次约定了对原有厂房的拆除及新建厂房的权属争议解决方式，说明本案中拓昊商贸公司实际向北京宝丰公司出租的标的为土地而非房屋，而根据诉争土地的土地性质，双方关于土地用途的约定并不违反法律规定，且合同系双方真实意思表示，故双方之间租赁合同合法有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，出租人经承租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，首先对于北京宝丰公司在承租场地内建设办公楼和厂房是经过了北京宝丰公司同意的，此点通过双方在租赁合同中的约定及《补充协议》即可得知；其次，双方关于未办理合法建造手续产生的扩建费用并未约定，双方在合同中约定的情形为双方解除合同时对于办理了合法建设手续的标的物的处理方式，双方更未约定未办理合法建设手续的标的物被国家没收时的处理方式；第三，根据合同约定，办理合法建设审批手续的责任方为北京宝丰公司。综上所述，北京宝丰公司作为违法建筑物的实际建设方和建设审批手续责任方，对扩建费用的产生负有主要过错；拓昊商贸公司作为出租方和合同约定的违法建筑物的受益方，且通过双方约定可知签订合同时双方即达成了由拓昊商贸公司出地北京宝丰公司负责建设的合意，故对于扩建费用的产生亦具有一定的过错，综合上述过错程度，法院酌定北京宝丰公司对扩建费用的产生负70%的责任，拓昊商贸公司负30%的责任。因此拓昊商贸公司应赔偿北京宝丰公司扩建费用5090323.20元。据此，一审法院于2021年3月23日判决：一、北京市拓昊商贸有限责任公司赔偿北京宝丰钢结构工程有限公司自建地上物产生的损失5090323.20元（于判决书生效后十日内履行）；二、驳回北京宝丰钢结构工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方方当事人均未提交新证据。

本院认为：拓昊商贸公司与北京宝丰公司签订的《租赁合同书》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。 关于拓昊商贸公司是否明知且同意北京宝丰公司新建扩建房屋的问题。本案中，虽拓昊商贸公司主张北京宝丰公司扩建行为未经其许可，但首先，在双方签订的《租赁合同书》中对于“乙方自建建筑拆迁归属及补偿”有明确约定，即拓昊商贸公司对于北京宝丰公司“自建”“新建”行为并非予以禁止；其次，在双方签订的《补充协议》中对于北京宝丰公司拆除原有450平方米房屋后，已经建成的新建房屋的所有权归属、补偿等问题进行了明确约定，故一审法院认定拓昊商贸公司对于北京宝丰公司新建扩建房屋系明知且同意，事实依据充分，拓昊商贸公司的该项上诉理由，与查明事实明显不符，本院不予支持。 关于拓昊商贸公司是否应承担新建扩建房屋的赔偿问题。虽拓昊商贸公司主张其公司对新建扩建房屋行为没有过错，不应承担相应赔偿责任，但首先，北京宝丰公司作为承租方，未经建设工程规划许可即新建房屋，应对房屋的新建扩建费用损失承担主要过错责任；其次，拓昊商贸公司作为出租方，对北京宝丰公司的新建扩建房屋行为系明知且同意，其应对房屋的新建扩建费用损失承担次要过错责任，故综合上述原因，一审法院认定北京宝丰公司承担70%的责任，拓昊商贸公司承担30%的责任，并无不当。拓昊商贸公司不同意承担赔偿责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，拓昊商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47432元，由北京市拓昊商贸有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审 判 长　刘苑薇 审 判 员　刁久豹 审 判 员　孟　龙

法官助理　袁　芳 书 记 员　陈　雪