湖北三江航天物业有限公司、某某等物业服务合同纠纷、物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市东西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂0112民初1346号

原告：湖北三江航天物业有限公司，住所地湖北省孝感市文化东路，统一社会信用代码91420900180823759K。

法定代表人：胡胜平，董事长。

委托诉讼代理人：李俊，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢磊，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。

被告：***，男，1965年1月13日生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区，现住湖北省武汉市东西湖区。

原告湖北三江航天物业有限公司（以下简称三江航天物业公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审理，于2022年3月8日公开开庭进行了审理。原告三江航天物业公司委托诉讼代理人李俊、谢磊，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三江航天物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6,692.7元（自2018年11月1日至2021年9月30日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2009年9月28日与武汉市东西湖区银湖湾小区开发商签定了《银湖湾小区前期物业服务合同》，银湖湾小区业主大会业主委员会成立后，由业委会与原告签定了《航天银湖湾物业服务合同》，约定银湖湾小区高层住宅按1.2元/平方米/月的标准收取物业服务费。银湖湾小区从2009年9月28日至今一直由原告方提供物业服务，而被告仅缴纳物业服务费用至2018年10月31日，从2018年11月1日至今物业费均未缴纳，且原告多次向被告催讨无果。

被告***辩称，《银湖湾小区前期物业服务合同》从未在小区内公示过，收费标准也从未执行，且合同已终止，不能作为2018年11月1日以来的收费依据；《航天银湖湾物业服务合同》没有召开业主大会表决，没有在小区内公示，且由业委会一般委员宋志良签订程序不合法，损害全体业主的权益，该合同恐为换页伪造且并未在相关行政部门备案，被告此前也并未出示过；在原告自己放弃续签合同的情况下，2018年6月召开的第二次业主大会表决形成决议不对原告续聘，但至2018年11月1日起原告拒绝与新的物业公司武汉嘉信物业管理有限公司进行交接，导致新的物业公司无法入住小区；原告的物业服务质量差，造成了小区内财产的损失，甚至长期隐匿和侵占业主权益；原告自2018年1月起在无依据的情况下制定车辆管理办法，按50元/月/位收取车位服务费，阻止被告的车辆进入长租车位。小区地下停车位属全体业主共有，纳入公摊面积，其服务费应在物业费中支出，原告不能重复收取费用；2021年4月3日，原告采取非法手段在小区3号门拦截被告车辆，民警出警协调无果的情况下被告将车辆停放在租赁车位，4月6日被告车辆的右后轮胎侧壁被人损坏，导致报废轮胎一条（价值600元），此系原告对被告的打击报复行为。

经审理查明，被告***系武汉市东西湖区马池路航天银湖湾小区X室的业主，该房屋建筑面积159.35平方米。2009年9月28日，原告三江航天物业公司与某某有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司签订《银湖湾小区前期物业服务合同》，由原告三江航天物业公司为该小区提供物业服务。前期物业服务期限为3年，自2009年10月1日至2012年9月30日。物业服务费标准为：高层住宅（楼高11-12层）1.9元/平方米/月，高层住宅（楼高16-18层）2.1元/平方米/每月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按季度交纳。2014年9月25日，原告三江航天物业公司与武汉市航天银湖湾小区业主大会业主委员会签订《航天银湖湾物业服务合同》，服务期限自2014年10月1日至2016年9月30日止。物业服务费标准为：高层住宅（楼高5-18层）1.2元/平方米/月，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年6月30日及12月31日前。

2018年9月25日，武汉市三江航天银湖湾小区第二届业主委员会致函原告，通知其撤场。2018年10月8日，案外人宋某某作为原告将武汉市三江航天银湖湾小区第二届业主委员会作为被告诉至本院，本院于2019年5月27日作出（2018）鄂0112民初4296号民事判决书，判决：“一、撤销武汉市东西湖区三江航天银湖湾小区第二次业主大会表决结论中前二项决议【即1、不续聘现物业（湖北三江航天物业有限公司）；2、授权本届业主委员会在任期内按业主大会表决通过的合同主要内容、国家相关法规及本小区《管理规约》公开招标选聘物业服务企业，并与中标企业签订物业服务合同】；二、驳回原告宋志良的其他诉讼请求。”武汉市东西湖区三江航天银湖湾小区第二次业主大会上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年9月24日作出（2019）鄂01民终9178号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”

2019年2月12日，原、被告因租赁合同纠纷诉讼至本院，本院于2019年8月8日作出（2019）鄂0112民初784号民事判决书，认为：“原告***依约向被告三江物业公司履行了支付租金5万元的义务，被告三江物业公司负有向原告***交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。被告三江物业公司虽已向原告***交付了租赁物，但其自行加装车库道闸系统，导致原告***无法使用其车位。被告三江物业公司的行为，显属违约，应承担违约责任。至于被告三江物业公司辩称其收取停车服务费系依据物业服务合同的意见，因本案所涉为租赁合同与物业服务合同不属同一法律关系，如被告三江物业公司认为原告***拖欠物业费可另案主张其权利，但不得自行设置车库道闸系统，致使原告***无法使用租赁物。故对原告***要求被告三江物业公司停止使用车库道闸系统，使其可自由将车辆停放至租赁的车位上的诉讼请求，本院予以支持。但原告***主张的违约金9999元过高，本院依法调整为被告三江物业公司支付原告***违约金3000元，超出部分，本院不予支持。”判令：“一、被告湖北三江航天物业有限公司于本判决生效后三日内将鄂Ａ1××**和鄂ＡＲ××**录入车库道闸系统；二、被告湖北三江航天物业有限公司于本判决生效后三日内支付原告***违约金3000元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。”湖北三江航天物业有限公司不服该判决上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）鄂01民终10752号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”

此后，双方就上述判决履行发生多次纠纷，被告***车辆在小区车库停放期间曾遭到破坏，且原告在小区内存在管理不到位、设施维护不力等服务瑕疵。

另查明，被告***自2018年11月1日起未交纳物业费，至2021年9月30日共欠付物业费6,692.7元，原告多次催收无果。

还查明，2021年6月17日，***作为原告将武汉市航天银湖湾小区业主大会第二届业主委员会（原名武汉市三江航天银湖湾小区第二届业主委员会）作为被告诉至本院，本院于2022年2月25日作出（2021）鄂0112民初4078号民事判决书，判决：“一、撤销被告武汉市航天银湖湾小区业主大会第二届业主委员会于2021年3月1日作出的《航天银湖湾小区车位租赁、停泊服务费及车辆管理办法》中关于车辆停泊服务费、车辆管理办法的决定；二、撤销被告武汉市航天银湖湾小区业主大会第二届业主委员会于2021年3月1日作出的《航天银湖湾小区公共收益分配办法》；三、驳回原告***其他诉讼请求。”

以上事实有原、被告提交的证据、本院调取的相关民事判决书及本案的审理笔录在卷佐证。

本院认为，被告***虽否认《航天银湖湾物业服务合同》的效力，但其仅为口头否认，并未提交任何反证，本院对此意见不予采纳。故本案的争议焦点实为原告三江航天物业公司是否仍为该小区的物业服务公司以及是否提供了符合合同约定的物业服务。虽然业主委员会向原告三江航天物业公司发送了撤场通知，但该通知所依据的业主大会决议已被撤销，该通知无效，原告三江航天物业公司仍为该小区物业服务方，其与业主委员会签订的《航天银湖湾物业服务合同》继续有效。原告三江航天物业公司的物业服务存在明显瑕疵，本院酌情减免被告***10%的物业服务费用，合同约定的给付期限早已届满，被告须立即向原告支付物业服务费6,023.43元（6,692.7元×90%）。

被告***的其他辩称意见，与本案并非同一法律关系，且已通过另案处理，本院在本案中不再赘述。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告湖北三江航天物业有限公司支付（2018年11月1日至2021年9月30日）物业服务费6,023.43元；

二、驳回原告湖北三江航天物业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元（已减半收取），由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　贾继祠

二〇二二年四月七日

书记员　　夏　洁