天津市冠福物业服务有限公司、天津金航投资发展有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津02民终1815号 上诉人（原审原告）：天津市冠福物业服务有限公司，住所地天津市北辰区普东街今日家园社区5号楼增1号107号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，天津七恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：天津金航投资发展有限公司，住所地天津市河东区冠福大厦1301-1303。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：王一方，天津***师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中铁建大桥工程局集团电气化工程有限公司，住所地天津市河北区志成***里41号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 上诉人天津市冠福物业服务有限公司（以下简称冠福物业）、上诉人天津金航投资发展有限公司（以下简称金航公司）因与被上诉人中铁建大桥工程局集团电气化工程有限公司（以下简称电气化公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2021）津0102民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冠福物业上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判金航公司、电气化公司给***物业1303室2019年7月1日至2020年7月11日物业服务费14697.4元，1301、1302室2020年1月1日至2020年7月11日物业服务费24826.9元，1301、1302、1303室2019年7月1日至2019年12月31日电费3384元（异议金额42908.3元）；2.一审、二审诉讼费用由金航公司、电气化公司承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清,冠福物业在冠福大厦提供物业服务自2015年1月1日至2020年7月11日。金航公司、电气化公司分别作为涉案物业的使用人及业主应当给付该期间的物业服务费。二、冠福物业与天津市冠福大厦业主大会就物业合同的解除一直存在争议,在争议尚未解决时,冠福物业一直提供物业服务到2020年7月11日,具有正当性及客观性，有合同依据,符合现实客观情况。三、电气化公司作为业主,金航公司作为使用人,应对涉诉房屋的物业服务费、电费承担给付义务。 金航公司辩称，不同意冠福物业的上诉请求，坚持己方上诉请求。金航公司的使用面积在一审中已经查明。物业服务合同终止后，冠福物业作为原物业公司应在合理期限退出物业服务，冠福物业无权向金航公司主张合同终止后的物业费。 电气化公司辩称，对于金航公司欠缴物业费的事实不知情，冠福物业诉前从未向电气化公司催缴过物业费。电气化公司与金航公司约定电费物业费等费用由承租人金航公司承担。物业服务合同已于2019年8月5日解除，即便是由金航公司承担物业费也仅是截止到2019年8月5日为期限的金额。 金航公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判金航公司承担2019年7月1日至2019年8月5日的物业费4499.07元；2.本案的一审、二审诉讼费用由冠福物业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。涉诉物业服务合同已被提前解除,物业服务合同终止后,冠福物业无权收取物业服务合同终止后的物业费。冠福物业作为原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,并履行交接义务。2019年8月5日案外人入驻冠福大厦提供物业服务,金航公司即将2019年8月5日之后的物业服务费全部交给案外物业公司。一审却判决金航公司将物业费缴纳给拒不退出的原物业服务人,让金航公司承担两份物业费,明显不当。 冠福物业辩称，不同意金航公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。冠福物业就金航公司、电气化公司欠缴物业费一事一直在积极主张权利，本次为第二次诉讼，并不存在没有催缴过的情况。另案判决是在2021年5月23日下达，在没有最终定论之前冠福物业一直在提供服务。 电气化公司辩称，认可金航公司的上诉请求。 冠福物业向一审法院起诉请求：1．依法判令被告给付原告2019年7月1日-2020年7月11日，标准根据原告和冠福大厦业主大会签订的物业服务合同中约定的物业费支付标准，每平米15元每月，面积338.38平方米物业服务费人民币62769.5元、电费3384元；2．判令被告支付原告自2019年7月1日始至实际付清日期间的违约金；（以拖欠物业服务费为基数，按照每日万分之三计算）；3．二被告对上述给付义务承担连带责任；4．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月31日，冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》，合同约定，天津市河东区冠福大厦业主大会代表全体业主将冠福大厦委***物业进行物业管理服务事宜，总建筑面积2.98万平方米，服务期限为2015年1月1日至2019年12月31日，其中写字楼的物业管理服务费用标准为15元/月·平方米，业主于每季度第一月前十五日内一次性缴纳一季度物业费。该合同中还约定，“业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金”，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带责任”。该合同签订后，冠福物业对天津市河东区冠福大厦进行物业管理服务，并作为乙方分别与该大厦的相关业主或使用人（甲方）签订了《物业管理服务费协议书》。 坐落天津市河东区房屋系电气化公司所有的房产，电气化公司与金航公司于2015年3月19日签订《房屋租赁合同书》，将上述房屋出租给金航公司使用，该合同中约定，租赁标的的物业管理费由金航公司承担，该房屋建筑面积为419.24平方米，按写字楼的物业管理服务费用标准15元／月·平方米计算。合同签订后，金航公司将其中的1303、1304号房屋转租他人使用，并由使用人直接***物业交纳1303、1304号房屋的物业管理费。金航公司实际使用1301、1302号房屋，1301、1302号房屋的建筑面积为258.28平方米，每月应交纳物业管理费3874.2元。 原告曾于2019年6月5日诉至一审法院要求二被告给付原告物业管理服务费；支付直至交清全部物业管理服务费之日止的逾期付款滞纳金等。一审法院（2019）津0102民初5320号民事判决书判决：“一、本判决生效之日起十日内，天津金航投资发展有限公司给付天津市冠福物业服务有限公司2017年1月1日至2019年6月30日物业服务费105856元；二、中铁建大桥工程局集团电气化工程有限公司对上述一项判决内容承担连带责任；三、驳回天津市冠福物业服务有限公司的其他诉讼请求。” 一审法院于2019年7月9日立案受理案外人天津市河东区冠福大厦业主大会（反诉被告）与被告天津市冠福物业服务有限公司（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，天津市河东区冠福大厦业主大会向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《天津市非住宅物业服务合同》（以下简称物业服务合同）；2．依法判令被告将利用小区共用区域、设施和场地经营所得的收益531787.69元全部移交给原告并承担相应的违约责任；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院（2019）津0102民初6668号民事判决书判决：“一、被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会418911.86元；二、驳回原告（反诉被告）天津市河东区冠福大厦业主大会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市冠福物业服务有限公司的反诉请求。”天津市冠福物业服务有限公司不服，提出上诉。庭审中天津市河东区冠福大厦业主大会撤销第一项诉讼请求。2021年5月28日，天津市第二中级人民法院（2021）津02民终2263号民事判决书判决：“一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6668号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6668号民事判决第三项；三、确认上诉人天津市冠福物业服务有限公司与被上诉人天津市河东区冠福大厦业主大会于2014年12月31日签订的《天津市非住宅物业服务合同》有效；四、驳回上诉人天津市冠福物业服务有限公司的其他上诉请求；五、驳回天津市冠福物业服务有限公司的其他一审诉讼请求。” 本案当事人争议的焦点为：1．被告应缴纳物业服务费的起止时间；2．按建筑面积多少缴纳物业服务费；3．缴费主体及责任承担。 关于被告应缴纳物业服务费的期间，原告主张被告给付2019年7月1日-2020年7月11日物业服务费。金航公司抗辩天津市第二中级人民法院（2021）津02民终2263号民事判决书确认的是到2019年8月5日解除物业服务合同，金航公司认可欠缴到2019年8月5日的物业费。一审法院于2019年7月9日立案受理案外人天津市河东区冠福大厦业主大会（反诉被告）与被告天津市冠福物业服务有限公司（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，一审法院作出（2019）津0102民初6668号民事判决后，天津市冠福物业服务有限公司不服上诉。在（2021）津02民终2263号民事案件庭审中天津市河东区冠福大厦业主大会撤销第一项诉讼请求。而冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》，合同约定的服务期限为2015年1月1日至2019年12月31日，原告至2019年12月31日仍在冠福大厦进行物业服务。故被告应给付原告1301、1302号房屋建筑面积为258.28平方米的物业费至2019年12月31日。故一审法院认定欠缴物业管理费的数额为6个月（2019年7月至2019年12月）×3874.2元/月=23245.2元。原告主张被告缴纳2020年1月1日至2020年7月11日物业服务费一节，2019年12月31日之后的物业费，已经超过冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》的合同期限，且2019年8月，天津市河东区冠福大厦业主大会与案外人天津市百勤物业管理有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》（未注明签订日期），合同履行期限自2019年8月5日至2024年8月4日。故对原告该主张，不应予支持。 关于面积问题，电气化公司与金航公司于2015年3月19日签订《房屋租赁合同书》，将上述房屋出租给金航公司使用，该合同中约定，租赁标的的物业管理费由金航公司承担，该房屋建筑面积为419.24平方米，按写字楼的物业管理服务费用标准15元/月·平方米计算。合同签订后，金航公司将其中的1303、1304号房屋转租他人使用，并由使用人直接***物业交纳1303、1304号房屋的物业管理费。金航公司实际使用1301、1302号房屋，原告称金航公司在其主张的期限内使用1303号房屋，其提供的证据不能证明自2019年7月至12月由金航公司使用该房屋，故金航公司使用的1301、1302号房屋的建筑面积为258.28平方米，每月应交纳物业管理费3874.2元。2019年7月至2019年12月物业服务费23245.2元。 关于缴费主体及责任承担问题，根据冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》中载明，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带责任。对此，一审法院分析认为，虽电气化公司与金航公司在《房屋租赁合同书》中约定物业管理费由金航公司承担，电气化公司仍应对此负连带责任。 一审法院认为，冠福物业依据其与天津市河东区冠福大厦业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》，对本市河东区冠福大厦提供物业管理服务，金航公司作为1301、1302号房屋的实际使用人业已接受物业管理服务，双方形成了物业管理服务合同关系，金航公司理应***物业交纳相应的物业服务费，电气化公司作为1301、1302号房屋的业主亦应承担连带给付责任。自2019年7月至2019年12月金航公司共欠冠福物业物业服务费23245.2元，现冠福物业依法主张权利，金航公司应当给付，电气化公司应当承担连带给付责任。原告主张被告缴纳1303号房屋的物业服务费一节，其提交证据不足，一审法院不予支持。原告主张被告缴纳2020年1月1日至2020年7月11日物业服务费一节，2019年12月31日之后的物业费，已经超过冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》的合同期限，且2019年8月，天津市河东区冠福大厦业主大会与案外人天津市百勤物业管理有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》（未注明签订日期），合同履行期限自2019年8月5日至2024年8月4日。故对原告该主张，一审法院不予支持。故对于冠福物业要求金航公司及电气化公司给付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对于冠福物业要求二被告给付逾期付款的违约金诉讼请求，因冠福物业自行撤回该项诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。原告主张被告给付电费3384元一节，与本案非同一法律关系，应另行主张权利，因此对原告该主张，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，天津金航投资发展有限公司给付天津市冠福物业服务有限公司2019年7月1日至2019年12月31日物业服务费23245.2元；二、中铁建大桥工程局集团电气化工程有限公司对上述一项判决内容承担连带责任；三、驳回天津市冠福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，由天津市冠福物业服务有限公司负担943.09元，由天津金航投资发展有限公司、中铁建大桥工程局集团电气化工程有限公司连带负担510.91元。” 二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据。本案依法组织了举证质证。本院经审查认为，冠福物业提交的个人所得税申报表，不能实现其证明目的，不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于应缴纳物业服务费期间问题。冠福物业主张其一直在冠福大厦提供物业服务直至2020年7月11日，金航公司应给付其直至2020年7月11日的物业服务费。根据冠福物业与天津市河东区冠福大厦业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》约定，冠福物业的服务期限截止至2019年12月31日，且双方此前已经就物业服务问题产生重大争议，双方未再续签合同。冠福物业就2020年1月1日之后的物业服务费向金航公司主张权利，依据不足，不予支持。金航公司主张其已经就2019年8月5日之后的物业服务费交予案外人，但其并未提供充分证据予以证明，而冠福物业至2019年12月31日仍在冠福大厦进行物业服务，故本院对金航公司该项主张不予采信。一审法院对2020年1月1日之后的物业服务费未予支持并无不当，本院予以维持。关于应缴纳物业服务费问题。根据在案证据及当事人陈述，综合全案来看，一审法院认定金航公司作为涉案房屋使用人应给***物业的物业服务费23245.2元，电气化公司作为涉案房屋的所有权人承担连带责任也无不妥，本院予以维持。关于电费问题，因与本案非同一法律关系，一审法院亦已告知冠福物业另行主张权利，故对其该主张，本院亦不予支持。 综上所述，冠福物业、金航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1254元，由上诉人天津市冠福物业服务有限公司负担873元，上诉人天津金航投资发展有限公司381元。 本判决为终审判决。 审判长　刘　刚 审判员　李　铁 审判员　李　亚 二〇二二年五月二十三日 书记员　冯珊珊 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。