江苏丰泽建设集团有限公司、苏州某某房地产开发有限公司等房地产开发经营合同纠纷执行异议执行裁定书

文书内容

江苏省太仓市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0585执异78号

异议人：江苏丰泽建设集团有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区幸福东大街19号长乐小区综合楼四层，统一社会信用代码91320982729298155H。

法定代表人：王锦才。

申请保全人：苏州**房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山路两侧，统一社会信用代码913205856082689292。

法定代表人：林聪宝，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕文彦，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。

被保全人：江苏东方创意文化产业有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区东方湿地公园内，统一社会信用代码91320982582340223A。

法定代表人：李永波。

本院在审理（2020）苏0585民初6493号苏州**房地产开发有限公司（以下简称**公司）与江苏东方创意文化产业有限公司（以下简称东方创意公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，江苏丰泽建设集团有限公司（以下简称丰泽公司）向本院提出书面异议。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

经审查查明：本院于2020年10月16日立案受理了**公司与东方创意公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，**公司向本院提出诉讼请求：1.判令东方创意公司立即归还**公司的投资本金共计人民币6000万元；2.判令东方创意公司向**公司支付投资收益；3.判令东方创意公司向**公司支付违约金1000万元；4.判令东方创意公司向**公司支付利息。根据**公司的保全申请，本院作出（2020）苏0585民初6493号民事裁定：查封、扣押、冻结被申请人江苏东方创意文化产业有限公司名下价值6000万元的财产。依据该裁定，本院预查封了东方创意公司名下xxx室房屋。

丰泽公司提出异议称：请求解除对东方创意公司xxx号房地产的保全措施。事实与理由：一、根据异议人与被告的合同约定，被告以部分房屋(9-3#楼七层和八层)抵冲部分工程款。异议人对销售的房款享有优先受偿权，必须进入被告的监管账户，而贵院对xxx号房地产进行了查封，使得异议人无法享受优先权。据此，贵院的查封侵害了异议人的合法权益。客观上，被申请人的保全是没有必要，也损害了自身利益，使得被告资金无法正常回收，这也损害了被告的利益。二、根据东方创意公司的情况，法院完全可以查封东方创意公司提供的不动产，且同样达到查封的目的。另，东方创意公司自有的不动产价值超过2亿元，远远超过**公司的诉讼请求。经与东方创意公司协商，东方创意公司同意将经过评估的房屋进行抵押登记给**公司，以确保**公司权利的实现。

申请保全人**公司、被保全人东方创意公司未作答辩。

另查明，2012年8月9日，东方创意公司与盐城市大丰区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定东方公司作为受让人取得盐城市xxx宗地使用权，用途为住宅用地；约定东方公司作为受让人取得盐城市xxx宗地使用权，用途为商业、商务用地（创意产业）。东方创意公司办理了土地使用权证，权证号为苏（2020）xxx号。

2014年4月15日，有关行政部门发放工程施工许可证，载明建设单位为东方创意公司，工程名称为位于大丰市×××＃地下车库，施工单位为江苏万象建工集团有限公司。2019年5月10日，施工单位由江苏万象建工集团有限公司变更为丰泽公司。

2019年3月16日，东方创意公司（甲方、发包人）与丰泽公司（乙方、承包人）签订施工总承包合同，承包范围为大丰东方1号xxx楼的土建及安装工程，合同暂定价为6556万元，承包方项目经理为季自泉。

2019年11月22日，东方创意公司xxx幢项目取得预（销）售许可证。该工程竣工后，已通过竣工验收。

2020年9月9日，东方创意公司（甲方）与丰泽公司（乙方）签订工程款抵房协议一份，协议约定“甲乙双方于2019年3月16日签订了东方1号创意园三期工程《建设工程施工合同》，合同约定竣工验收及工程结算后有30%的工程抵款事项。后双方又签订了备忘录明确和完善房产位置及价格事宜。现就乙方首批工程款抵房双方协商如下：1、首批工程款抵房位置为9-3#楼7层整层；2、双方确认工程抵款房的销售单价为7300元/m³，7层整层的预测绘面积为2029.89m³，工程款抵房总价为14818197元，最终总价以实测面积为准；3、协议签订后，乙方可以对9-3#楼7层房产出售或办理手续自留……”

2020年12月25日，东方创意公司（甲方）与盐城海春幕墙装潢工程有限公司（乙方）签订工程款抵房协议一份，协议约定“甲乙双方于2019年11月25日签订了东方1号二期工程幕墙、铝合金窗制作、安装施工合同【幕墙】，合同约定竣工验收及工程结算后有30%的工程抵款事项。现就乙方工程款抵房双方协商如下：1、工程款抵房具体房号为xxx室；2、双方确认工程抵房款的销售单价为7300元/m2，xxx室预测绘面积为539.77m2，工程款抵房总价为3940321元，最终总价以实测面积为准；3、协议签订后，乙方可以对xxx室房产出售或办理手续自留……”

（2020）苏0585民初6493号案件审理过程中，东方创意公司向本院递交解除财产保全担保书，要求用位于大丰区xxx室作为担保，申请解除已查封的银行账户和财产；并提供财产保全标的置换申请书，申请解除已查封的银行账户和财产，对**公司的财产保全措施已保全的资产，提供位于大丰区xxx室（不动产的价值为6072.4万元）进行替换。

2021年5月11日，本院组织**公司、东方创意公司、丰泽公司（第三人）对东方创意公司的解除保全申请及财产保全标的置换申请进行听证，原告在听证中表示不同意东方创意公司的财产保全标的置换申请。

上述事实，有异议人丰泽公司提供的工程款抵房协议，本院调取的国有建设用地使用权出让合同、建设工程施工许可证、施工总承包合同、预（销）售许可证、竣工验收证明书、（2020）苏0585民初6493号听证笔录以及相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。

本院认为，第一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地登记使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据土地登记使用权登记簿、建设工程施工许可均表明案涉xxx房屋权利人为东方创意公司，故从权利外观上看，异议人丰泽公司并非案涉房屋的所有权人。第二、异议人丰泽公司主张基于建设工程价款与东方创意公司订立以物抵债协议，并不包含案涉东方创意公司xxx号房地产。第三、丰泽公司主张东方创意公司提供了其他不动产作为担保，应当查封东方创意公司提供的其他不动产，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。但东方创意公司提供的担保财产同样为房产，并无证据证明该担保财产更有利于执行。第四、异议人丰泽公司主张对案涉房产销售所得款项享有优先受偿权，即认为执行行为本身违反程序性规定，侵害了其合法权益，本院认为，建设工程优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。异议人丰泽公司不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议要求停止执行，而只能在优先受偿权得到确认的情况下在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。因此，故对丰泽公司异议主张，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定，裁定如下：

驳回异议人江苏丰泽建设集团有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。

审　判　长　　张红烈

审　判　员　　焦　婷

人民陪审员　　陈蓉锦

二〇二一年八月六日

书记员方佳英