南某某新纪元房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南通经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0691民初2066号 原告（反诉被告）：南***新纪元房地产开发有限公司，住所地南通开发区通盛大道188号A幢311A室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**、**，江苏信阳光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，女，1971年7月16日生，汉族，住如皋市。 被告（反诉原告）：**，男，1997年3月3日生，汉族，住如皋市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：***，江苏绘园律师事务所律师。 第三人：江苏绘天建设集团有限公司，住所地如皋市如城街道***368号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：冒晓建，系该公司员工。 原告南***新纪元房地产开发有限公司（以下简称**公司）与被告***、**，第三人江苏绘天建设集团有限公司（以下简称绘天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，被告***、**向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依原告**公司申请追加绘天公司为第三人参加诉讼。原告**公司的委托诉讼代理人**、被告***、**的共同委托诉讼代理人**、第三人绘天公司的委托诉讼代理人冒晓建到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付所欠购房款4372142元及公共部位维修基金266404元；2、两被告向原告支付违约金1573971.12元（暂算至2018年12月4日，要求计算至被告实际付款之日）及律师费250000元；3、本案一切诉讼费用由两被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉请中公共部位维修基金数额为83369元，第2项诉请中律师费数额为243800元。 事实和理由：2015年12月9日，原告与被告签订商品房买卖合同（含补充协议）12份，约定由被告向原告购买位于南通开发区，总房价为3200万元。合同对于双方的权利义务进行明确的约定。由于被告未能按约履行付款义务，已构成违约。故向法院起诉，请求判如所请。 被告***、**辩称：原、被告之间房屋买卖合同的购房款是以原告已经确认和认可的相关工程抵消款3200万元进行支付，根据房产公司对案涉12份购房合同的最终结算价款为31872143元，被告不仅没有拖欠购房款，原告反而应返还被告127860元。具体理由如下： 1、2015年1月15日，绘天公司及南通六建因在原告公司享有未付工程款，各方签订了两份债权债务抵消协议书，同时因绘天公司欠两被告的借款债务（签订了债权转让协议书，绘天公司及被告均口头通知过原告，之前诉讼被告已经再次通知），被告以原告公司签订的债权债务抵消协议书确认的3200万元作为被告的12份购房合同的购房款，而且债权债务抵消协议附件的购房信息表也明确了被告购房的房号、抵偿购房款金额，已经具备了房屋买卖合同的主要条款（涉案房屋预售许可证为2014年），为了网签2015年12月9日双方签订的12份购房合同，约定了购房款为签订之日一次性支付，实际购房款在抵消协议生效之日就已经给付完毕。2015年12月30日，原、被告就已经办理了交房手续。根据合同约定，原告应在交房后90日内为被告办理产权证，但目前只办理了10套房屋，**两套房屋未办理，显然违约。被告认为案涉房屋的购房款已经依照债权转让协议及债权债务抵消协议履行了相应的给付义务，被告善意取得了案涉房屋的所有权，无任何过错和违约。根据法律规定和相关判例，基于工程款的优先权，建筑行业以房抵算工程款，是受保护的。绘天公司基于欠被告借款，通过债权转让方式作为被告向原告购房的款项，属于合同之债的转让，本质上不是物权交易关系，没有违反法律强制性规定。 2、原告迟迟不为被告办理产权证的理由并认为被告结欠购房款没有事实和法律依据。从2015年1月15日向被告发出购房款抵消手续、12月9日网签购房合同、12月30日交房，原告公司一直没有任何异议，直至2016年9月9日向被告发出催款通知，原告才告知抵消的购房款有450万元因法院要求原告公司协助保全查封不能抵消，也没有告知被告法院要求协助保全在抵消房款之前还是之后，2018年7月原告公司通过律师函再次催款，被告委托律师到原告公司联系，原告才向被告出示了相关法律文书，根据文书上的时间，最早的协助执行在2015年9月，也在抵消房款之后，被告当即要求原告向法院如实提供相关材料，并要求原告提出执行异议。被告之后向法院提出执行异议，但法院认为被告主体不适格，被告后向法院提起诉讼，在原告同意办证后才撤诉。根据上述事实，被告认为：（1）法院查封保全在抵消房款之后，被告明知抵消房款后不能协助法院查封保全，应向法院提出执行异议，因原告公司原因导致抵消的房款被强制执行，相关法律后果及风险转嫁给被告承担是不公平的；（2）签订12份购房合同时，原告公司并未告知被告案涉工程款有保全无法抵消被告所购房屋购房款的情况，如当时告知，被告肯定会做出相应处理后确定是否签订12份购房合同，根据债权债务抵消协议，绘天公司对原告公司享有的工程款债权在抵消购房款时即消灭。现原告仅有301、304室房屋并未为被告办理产权证，而根据2016年9月9日发出的催款通知书，原告公司已经自认301、304房屋的购房款是以580万元的债权债务抵消协议作为购房款并抵消完毕，被告已经不欠原告购房款。 第三人绘天公司述称：原告的诉求及被告的答辩意见由法院审核。 反诉原告***、**提出诉讼请求：1、反诉被告协助为反诉原告办理新纪元商业广场40幢301、304号房屋的不动产权属证书，并承担违约金26435.92元，返还抵消款差额127860元，以上合计154295.92元；2、本案反诉费用由被告承担。 事实和理由：2015年1月15日，反诉被告与绘天公司签订债权债务抵消协议及购房确认表各两份，确认反诉原告以绘天公司抵消的32000002元作为购房款。2015年12月9日双方签订12份商品房买卖合同，2015年12月30日向反诉原告交房。2018年10月为反诉原告办理了10份不动产权证书，**301、304号房屋未办理构成违约，故提起反诉。 反诉被告**公司辩称：反诉原告的反诉依法不能成立，理由如下：1、虽然双方及第三人绘天公司签订过两份债权债务抵消协议，其中一份是附条件的，首先反诉被告与绘天公司之间最终的审计结果要有所结余，同时不能因绘天公司的其他债权债务受到影响，但实际经审计结合绘天自身的对外债务情况，该协议已无法履行，同时对该协议的法律效力问题，由法院依法裁决，另一份抵消协议并非由绘天公司参与，而且该两份协议中所涉及的房源与最终实际签约的房源并不一致；2、即使该两份协议有效，但双方在2015年12月9日已经签订了12份购房合同，在该购房合同及补充协议中，均约定了反诉原告的付款时间是在合同签订之日一次性付款，该一系列合同的签订本身也已经推翻了债权债务抵消协议的内容，所以我们认为反诉原告不能以抵消协议中约定的3200万作为双方确定的金额，而应该以最终绘天公司所能得到的合法有效的工程款作为抵消的金额。所以请求依法驳回反诉请求。 第三人绘天公司述称：原告起诉要求被告支付购房款以及被告反诉案件，我们目前和原告就应该结算的工程款及我们欠案外人**（**是我们的债权人，**实际是以两被告的名义签订购房合同的）和***、建龙混凝土有限公司的款项正在协调如何用已确认的工程款来抵偿所欠款项。至于原、被告之间的诉讼，我方作为第三人无法控制他们的诉求，本身这个官司我方认为没有必要产生。总之第三人应当得到的工程款和所欠款项都会按照正常程序去解决。 原告围绕诉讼请求依法提交了12份商品房买卖合同复印件、专项维修基金表、收取专项维修基金的政策依据、委托代理合同、律师费发票复印件；被告***、**向本院提交了债权转让协议书、债权债务抵消协议书及购房信息确认表、2份抵工程款或押金信息确认表、10份不动产权证、销售不动产发票及维修资金专用收据、原告确认案涉12份购房合同房款付款通知、3份双方往来函件、6份协助查封法律文书、执行异议申请书、（2018）苏0691民初1791号案件诉状、受理通知书、裁定书、被告与绘天公司借款银行转账往来凭证。本院组织当事人对上述证据进行质证。此外，本院还调取了（2020）苏0691民初606号案件中的建设工程承包合同、最终结算确认书及竣工验收文件。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 2014年12月28日，***（债权受让人、甲方）与绘天公司（债权转让人、乙方）签订债权转让协议书一份，载明绘天公司的法定代表人***于2014年12月28日前向甲方借款35413000元用于乙方生产经营，乙方为该借款提供了担保，现甲乙双方经协议达成如下债权转让协议：1、甲乙双方一致同意，乙方将对**公司享有债权中的计32000002元人民币债权转让给甲方，代***偿还对甲方的欠款；2、乙方向甲方转让的债权组成明细，详见绘天公司与**公司签订的金额为32000002元人民币债权债务抵消协议书中附件2《抵消工程款或押金信息确认表》中载明的合同项目及相应的抵偿金额，载明的抵偿金额为乙方与**公司的相应合同已施工完成按合同已到付款周期但尚未结清之工程款。此外，原告方还提供了两份中国银行转账凭证，其中载明***于2013年7月19日向绘天公司转账1500万元，转账原因为借款；于2013年10月28日向绘天公司转账1700万元，用途亦为借款。 **公司与绘天公司签订南***商业A3地块二标段总承包工程合同（总价90221206元，其中指定价格3500万元），约定**公司按月度以进度款方式支付80%工程款，工程竣工验收通过付款至合同价的90%，后该工程于2015年12月28日竣工验收合格；**公司与绘天公司签订南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同（总价51297000元），约定**公司按月度以进度款方式支付80%工程款，工程竣工验收通过付款至合同价的90%，后该工程于2016年4月15日竣工验收合格。 2015年1月，**公司与绘天公司签订债权债务抵消协议书，双方确认绘天公司在上述两份建设工程施工合同中存有尚未结清的工程款，绘天公司指定第三方购买**公司开发之物业，绘天公司以上述两份建设工程施工合同中对**公司享有的债权中相应工程款与欲抵偿房屋的价款进行互抵。绘天公司应在签署抵偿房屋的买卖合同时，向**公司出具相应抵偿金额正式工程款发票，**公司在收到发票后，向绘天公司或其指定的第三方出具相应金额的房款发票。如抵偿金额不足抵偿房屋总价的，绘天公司或其指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。双方应按照办理产证时的国家相关规定各自负担办理房地产权证的税费和交易费用。完成买卖合同的签署后，承包合同中**公司的付款义务、绘天公司或指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中的付款义务所对应的债权债务消灭，视为相关各方已就该等金额向相对方履行了付款义务。如因绘天公司原因，导致绘天公司与**公司之任何纠纷或后续变动，尤其在工程款结算和已按本协议抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对**公司有任何实质性影响的，**公司有权单方解除抵偿之房屋买卖合同或要求绘天公司或其指定的第三方以现金形式返还受影响部分金额。无论是否办理完毕抵消房屋的撤销手续，**公司不承担向绘天公司或其指定的第三方交付房屋的责任。该协议后附购房信息确认表，所载34套房屋抵偿金额26200002元。抵消工程款信息确认表，南***商业项目A3地块二标段总承包工程合同抵偿金额4500001元，南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同抵偿金额21700001元，抵偿金额仅代表本抵偿协议双方同意抵消的额度，不代表双方对工程款的结算。 此外，芜湖**新世纪置业有限公司（甲方，以下简称芜湖**公司）、江苏南通六建建设集团有限公司（乙方，以下简称六建公司）、被告**公司（丙方）亦形成债权债务抵消协议书一份，各方确认六建公司或其指定的第三方购买**公司开发建造和销售的南***新纪元A1项目部分物业之购房款，**公司同意以六建公司承揽的芜湖**公司WU-50-1-B-MC-01（合同编号）之《芜湖**滨江花园5#地块酒店及办公楼总包工程》合同之尚未结清工程款与之互抵，三方同意抵偿房屋之房屋价款由甲方与乙方签署的上述承包合同所涉的相应未付工程款（具体金额见附件清单中的“抵偿金额”）向丙方支付抵偿房屋的全部或部分房价款，抵偿金额5800000元由甲方直接支付给丙方，乙方应在签署抵偿房屋的买卖合同时，向甲方出具相应抵偿金额正式工程款发票，甲方在收到发票后，通知丙方向乙方或其指定的第三方出具相应金额的房款发票。完成买卖合同的签署后，承包合同中芜湖**公司的付款义务、六建公司或指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中的付款义务所对应的债权债务消灭，视为相关各方已就该等金额向相对方履行了付款义务。如因乙方原因，导致乙方与甲方之任何纠纷或后续变动。尤其在工程款结算和已按本协议抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对甲方有任何实质性影响的（包括但不限于已抵偿金额超过甲方应支付乙方至工程款的），甲方有权单方解除抵偿之房屋买卖合同或要求乙方或其指定的第三方以现金形式返还受影响部分金额。无论是否办理完毕抵消房屋的撤销手续，甲方均不承担向乙方或其指定的第三方交付房屋的责任。该协议后附购房信息确认表，所载8套房屋抵偿金额5800000元。抵消工程款信息确认表，芜湖**滨江花园5#地块酒店及办公楼总包工程合同抵偿金额5800000元，抵偿金额仅代表本抵偿协议双方同意抵消的额度，不代表双方对工程款的结算。本案审理过程中，原、被告各方均确认芜湖**项目系绘天公司法定代表人***挂靠六建公司名义承包，芜湖**项目的工程款实际属于***所有。 2015年12月9日，绘天公司及六建公司（***）指定***、**作为购房人与**公司签订了南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室、110室、111室、209室、210室、302室、303室、401室、402室、403室、404室共计12套房屋的商品房买卖合同，根据实测面积计算上述12套房屋总价31872143元（其中301室房款为4708535元、304室房款为4798301元，其余10套房屋房款总额为22365307元），此外合同还约定付款方式为在签订合同当日一次性付款。逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人应当在2015年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起90日内办理该商品房权属证书的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（买受人违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。2015年12月份，**公司向***、**交付上述12套房屋并由***、**占有使用至今。 另查明，原、被告均确认案涉12套房屋应由***、**向**公司缴纳公共维修基金，标准为60元×房屋建筑面积，经计算12套房屋的公共维修基金总额为266404元（110室3320元、111室3253元、209室2924元、210室2847元、301室41291元、302室24850元、303室18811元、304室42078元、401室41291元、402室24850元、403室18811元、404室42078元）。 还查明，2015年9月11日，如皋市人民法院向**公司发出协助执行通知书，要求**公司限制向绘天公司支付1184万元工程款。2015年11月10日，南通开发区法院向**公司发出协助执行通知书，要求**公司扣留绘天公司尚未支取的工程款627万元。 2016年9月9日，**公司向原告发出催款通知书，载明绘天公司已经办理了21700001元工程款与购房款的抵消手续，另580万元的购房款手续也已办理完毕，但剩余4500001元的抵消手续一直未能办理。绘天公司因与第三人的债权债务纠纷，自2015年9月份起在我司的工程款已被法院查封，无法支付，不能再履行之前的协议抵消此部分的房款，原告尚欠301室、304室的商品房房款共计4500001元应于2016年9月15日付清，并承担逾期付款的违约责任。2018年7月18日，**公司委托江苏信阳光律师事务所向原告发出律师函，载明案涉12份购房合同的总房款3200万元（经测算实际为31872143元），合同约定付款方式为合同签订之日即应付清，但在**公司多次催要的情况下，截至律师函发出之日，原告仍欠购房款4372142元及公共部位维修基金266404元未付，原告应于收到律师函之日起三日内支付所有欠款及违约金。 2018年7月23日，***向江苏信阳光律师事务所发出回复函，载明：1、本人与**公司签订12份购房合同的购房款支付方式是基于2015年1月15日**公司确认的债权债务抵消协议书，以**公司应付绘天公司工程款32000002元抵算购房款。根据房款最终结算为31872143元，故本人不欠**公司购房款；2、关于**公司认为确认的债权债务抵消协议书签订生效后，绘天公司因与他人债务纠纷被法院保全查封相关工程款，应由**公司向法院提供相关债权债务抵消协议书等材料，并依法向法院提起保全、执行异议，因为本人购房款抵消协议在先，法院保全在后；3、本人与**公司签订12份购房合同及购房款支付方式约定均合法有效，双方均应诚实信用履行各自义务，虽然交易的12套房屋早已交付本人实际使用，但相关权属证书至今没有办理，本人保留向**公司主张相关权利。 2018年9月5日，**公司（甲方）与江苏信阳光律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，约定甲方委托乙方代理其与***、**商品房买卖合同纠纷一案，应收代理费25万元。后乙方实际收取代理费243800元，并开具了相应的发票。 2018年8月16日，***、**向本院提起诉讼[案号：（2018）苏0691民初1791号]，要求确认与**公司签订的40幢210室商品房买卖合同合法有效，并由**公司协助***、**办理该房屋的不动产权属证书并承担违约金。2018年9月13日，**公司提起本案诉讼。本案审理过程中，**公司协助***、**办理了除南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室房屋以外的10套房屋的不动产权属登记手续。2018年10月25日，***、**向本院提起撤诉申请，本院作出（2018）苏0691民初1791号民事裁定书，裁定准予撤诉。后***、**在本案中提起反诉，要求**公司协助办理40幢301室、304室房屋的不动产权属证书，承担违约金并返还抵消款差额。 本院认为，关于本诉部分的争议焦点为：1、债权债务抵消协议书的效力及抵消时间；2、原告主张被告支付所欠购房款、公共维修基金并承担违约责任能否得到支持。 关于争议焦点1，本院认为，案涉两份债权债务抵消协议书中，涉及芜湖**公司、六建公司、**公司的债权债务抵消协议，**公司认可已经抵消完毕，故对该协议书的效力本院不再叙述。关于**公司与绘天公司签订债权债务抵消协议书，双方确认以两份建设工程施工合同中的尚未结清的工程款抵消案涉房屋的购房款，从**公司发给原告的催款函内容来看，其中南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同项下抵偿金额为21700001元的工程款**公司亦认可抵偿完毕，故对此本院亦不再叙述。关于南***商业项目A3地块二标段总承包工程合同项下抵偿的4500001元工程款，本院认为，首先，抵消协议于2015年1月份签订，当时工程并未竣工验收合格，正处于按月度支付80%进度款时期，而抵偿的4500001元与合同总价5848万元相对比，抵偿的金额在80%的进度款的范围内，故本案所涉的抵消协议不属于在债务履行期届满前达成以房抵债协议的情况；其次，即使抵偿的4500001元不在80%的进度款范围内，相应的以房抵债协议也并不当然无效，因债务履行期未届满，用以抵债的房屋在达成抵债协议时的价值与债务履行期届满时的价值可能存在差异，若该房屋差价过大，则会造成当事人之间利益失衡，违背双方以数额相当的债权债务相互抵消的意思表示初衷，使抵债协议显失公平或损害第三人合法权益。而本案中**公司并未举证证明案涉债务抵消协议存在显失公平或损害第三人合法权益的情况。综上，**公司与绘天公司2015年1月份签订的债权债务抵消协议书应属合法有效。 关于债务的抵消时间，根据相关规定，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。本案中，**公司与绘天公司于2015年1月份即签订债务抵消协议书，故在签订该协议书时双方互负的债务即抵消完成。此后，在2015年9月起，虽然**公司收到了法院要求限制支付或暂停支付绘天公司工程款的协助执行通知书，但这并不影响在此之前即已经抵消的债务。根据两份抵消协议，两被告在**公司处抵消的工程款总额为32000002元，而案涉12份购房合同的购房款总额仅为31872143元，故两被告的付款义务已经完成。综上，关于原告主张被告支付所欠购房款及违约金、律师费的诉请，本院不予支持。至于原告主张两被告支付南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室的公共维修基金83369元，两被告对此无异议，本院予以确认。 关于反诉部分，如前所述，反诉原告的付款义务已经完成，且案涉房屋已经交付给反诉原告使用至今，故反诉被告应当协助反诉原告办理相应的权属登记手续。 至于反诉原告主张的违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，由于出卖人原因导致买受人无法按期办理房屋权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（买受人违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。本案中，案涉房屋至今未能办理产权证，相应的违约金根据合同约定已经达到已付房款的千分之五，经计算两套房屋逾期办证的违约金数额为47534.18元[（4708535元＋4798301元）×5‰]，现反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金26435.92元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。 关于反诉原告主张反诉被告退还抵消款差额127860元，如前所述，双方互相抵消的债务数额为32000002元，而案涉12套房屋购房款总额仅为31872143元，差额127859元反诉被告应予返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告***、**应给付原告南***新纪元房地产开发有限公司公共维修基金83369元； 二、反诉被告南***新纪元房地产开发有限公司应返还反诉原告***、**抵消款差额127859元； 三、反诉被告南***新纪元房地产开发有限公司应给付反诉原告***、**逾期办证违约金26435.92元； 以上三项合计，南***新纪元房地产开发有限公司应给付***、**70925.92元，该款应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付； 四、反诉被告南***新纪元房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助反诉原告***、**办理南通开发区新纪元广场40幢301室、304室房屋的产权登记手续，将上述房屋登记至反诉原告***、**名下； 五、驳回原告南***新纪元房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告***、**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费57038元，由原告南***新纪元房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1693元，由反诉原告***、**负担93元，反诉被告南***新纪元房地产开发有限公司负担1600元（反诉诉讼费已由反诉原告预交，待执行时由反诉被告一并给付反诉原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉本诉案件受理费57038元、反诉案件受理费1693元。 审　判　长　　陈　新 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年十二月四日 书　记　员　　成　慧