某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏06民终469号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南***新纪元房地产开发有限公司，住所地南通开发区通盛大道188号A幢311A室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏信阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1971年7月16日生，汉族，住如皋市如城镇宏济苑93号102室。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1997年3月3日生，汉族，住如皋市如城镇宏济苑93号102室。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏绘园律师事务所律师。 原审第三人：江苏绘天建设集团有限公司，住所地如皋市如城街道***368号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：冒晓建，男，该公司员工。 上诉人南***新纪元房地产开发有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人***、**、原审第三人江苏绘天建设集团有限公司（以下简称绘天公司）建设工程分包合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2018）苏0691民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人**公司上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，驳回***、**的一审反诉请求，支持**公司的一审诉讼请求或者将本案发回重审；本案的一、二审诉讼费用均由***、**负担。事实和理由：一、一审法院未查明案件的全部事实。2015年**公司与绘天公司签订《债权债务抵销协议书》时，双方不存在到期债权。该协议约定，绘天公司应当出具相应金额的工程款发票。事实上，绘天公司仅开具部分工程款发票，对抵偿房屋所涉金额未开具任何发票，一审法院未对此作出认定。一审法院未查明工程款项结算问题，仅按照《建设工程施工合同》中的进度款数额简单套用到以房抵款的核算中。绘天公司的工程款不仅用于***、**的购房抵款，还用于他人的购房抵款。法院应当综合考虑工程结算款、所抵款项的全部数额等情况，才能得出以房抵款的协议是否有效的结论。在一审中，**公司已向法院提出，一审法院因其他案件冻结了绘天公司的工程款，所涉金额远超工程可结算的工程款，这些因素都影响了本案中抵债协议的效力及金额。二、一审法院适用程序错误。**公司之所以不能将绘天公司的工程款用于本案抵销，原因在于***以民间借贷为由申请法院对绘天公司的工程款进行了冻结。一审法院应当追加***为本案第三人，以查明事实。 被上诉人***、**辩称，绘天公司出具发票的合同义务不影响房屋买卖合同关系的效力和履行。***、**与绘天公司于2014年12月28日签订《债权转让协议》。2015年绘天公司与**公司签订《债权债务抵销协议书》，确定了3200万元的抵销金额。2015年9月，***、**与**公司签订了12套房屋的买卖合同，并于同年12月30日办理交房手续。房屋买卖合同结算的总价款31872143元，抵销金额3200万元，多出部分**公司应当支付给***、**。绘天公司的债权被保全均在债权转让和债务抵销之后，不影响抵销行为的效力。**公司申请***参加诉讼没有法律依据，因为绘天公司的债权人不止***一人，没有必要单独追加***。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人绘天公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 **公司向一审法院起诉请求：1.***、**向**公司支付所欠购房款4372142元及公共部位维修基金266404元；2.***、**向**公司支付违约金1573971.12元（暂算至2018年12月4日，要求计算至实际付款之日）及律师费250000元；3.本案一切诉讼费用由***、**承担。本案审理过程中，**公司变更第1项诉请中公共部位维修基金数额为83369元，第2项诉请中律师费数额为243800元。 ***、**的反诉请求：1、**公司协助***、**办理新纪元商业广场40幢301、304号房屋的不动产权属证书，并承担违约金26435.92元，返还抵销款差额127860元，以上合计154295.92元；2、本案反诉费用由**公司承担。 一审法院查明事实：2014年12月28日，***（债权受让人、甲方）与绘天公司（债权转让人、乙方）签订《债权转让协议书》一份，载明绘天公司的法定代表人***于2014年12月28日前向甲方借款35413000元用于乙方生产经营，乙方为该借款提供了担保，现甲乙双方经协议达成如下债权转让协议：1、甲乙双方一致同意，乙方将对**公司享有债权中的计32000002元人民币债权转让给甲方，代***偿还对甲方的欠款；2、乙方向甲方转让的债权组成明细，详见绘天公司与**公司签订的金额为32000002元人民币债权债务抵销协议书中附件2《抵销工程款或押金信息确认表》中载明的合同项目及相应的抵偿金额，载明的抵偿金额为乙方与**公司的相应合同已施工完成按合同已到付款周期但尚未结清之工程款。此外，***还提供了两份中国银行转账凭证，其中载明***于2013年7月19日向绘天公司转账1500万元，转账原因为借款；于2013年10月28日向绘天公司转账1700万元，用途亦为借款。 **公司与绘天公司签订南***商业A3地块二标段总承包工程合同（总价90221206元，其中指定价格3500万元），约定**公司按月度以进度款方式支付80%工程款，工程竣工验收通过付款至合同价的90%，后该工程于2015年12月28日竣工验收合格；**公司与绘天公司签订南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同（总价51297000元），约定**公司按月度以进度款方式支付80%工程款，工程竣工验收通过付款至合同价的90%，后该工程于2016年4月15日竣工验收合格。 2015年1月，**公司与绘天公司签订《债权债务抵销协议书》，双方确认绘天公司在上述两份建设工程施工合同中存有尚未结清的工程款，绘天公司指定第三方购买**公司开发之物业，绘天公司以上述两份建设工程施工合同中对**公司享有的债权中相应工程款与欲抵偿房屋的价款进行互抵。绘天公司应在签署抵偿房屋的买卖合同时，向**公司出具相应抵偿金额正式工程款发票，**公司在收到发票后，向绘天公司或其指定的第三方出具相应金额的房款发票。如抵偿金额不足抵偿房屋总价的，绘天公司或其指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。双方应按照办理产证时的国家相关规定各自负担办理房地产权证的税费和交易费用。完成买卖合同的签署后，承包合同中**公司的付款义务、绘天公司或指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中的付款义务所对应的债权债务消灭，视为相关各方已就该等金额向相对方履行了付款义务。如因绘天公司原因，导致绘天公司与**公司之任何纠纷或后续变动，尤其在工程款结算和已按本协议抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对**公司有任何实质性影响的，**公司有权单方解除抵偿之房屋买卖合同或要求绘天公司或其指定的第三方以现金形式返还受影响部分金额。无论是否办理完毕抵销房屋的撤销手续，**公司不承担向绘天公司或其指定的第三方交付房屋的责任。该协议后附购房信息确认表，所载34套房屋抵偿金额26200002元。抵销工程款信息确认表，南***商业项目A3地块二标段总承包工程合同抵偿金额4500001元，南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同抵偿金额21700001元，抵偿金额仅代表本抵偿协议双方同意抵销的额度，不代表双方对工程款的结算。 此外，芜湖**新世纪置业有限公司（甲方，以下简称芜湖**公司）、江苏南通六建建设集团有限公司（乙方，以下简称六建公司）、**公司（丙方）亦形成《债权债务抵销协议书》一份，各方确认六建公司或其指定的第三方购买**公司开发建造和销售的南***新纪元A1项目部分物业之购房款，**公司同意以六建公司承揽的芜湖**公司WU-50-1-B-MC-01（合同编号）之《芜湖**滨江花园5#地块酒店及办公楼总包工程》合同之尚未结清工程款与之互抵，三方同意抵偿房屋之房屋价款由甲方与乙方签署的上述承包合同所涉的相应未付工程款（具体金额见附件清单中的“抵偿金额”）向丙方支付抵偿房屋的全部或部分房价款，抵偿金额5800000元由甲方直接支付给丙方，乙方应在签署抵偿房屋的买卖合同时，向甲方出具相应抵偿金额正式工程款发票，甲方在收到发票后，通知丙方向乙方或其指定的第三方出具相应金额的房款发票。完成买卖合同的签署后，承包合同中芜湖**公司的付款义务、六建公司或指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中的付款义务所对应的债权债务消灭，视为相关各方已就该等金额向相对方履行了付款义务。如因乙方原因，导致乙方与甲方之任何纠纷或后续变动。尤其在工程款结算和已按本协议抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对甲方有任何实质性影响的（包括但不限于已抵偿金额超过甲方应支付乙方至工程款的），甲方有权单方解除抵偿之房屋买卖合同或要求乙方或其指定的第三方以现金形式返还受影响部分金额。无论是否办理完毕抵销房屋的撤销手续，甲方均不承担向乙方或其指定的第三方交付房屋的责任。该协议后附购房信息确认表，所载8套房屋抵偿金额5800000元。抵销工程款信息确认表，芜湖**滨江花园5#地块酒店及办公楼总包工程合同抵偿金额5800000元，抵偿金额仅代表本抵偿协议双方同意抵销的额度，不代表双方对工程款的结算。本案审理过程中，各方均确认芜湖**项目系绘天公司法定代表人***挂靠六建公司名义承包，芜湖**项目的工程款实际属于***所有。 2015年12月9日，绘天公司及六建公司（***）指定***、**作为购房人与**公司签订了南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室、110室、111室、209室、210室、302室、303室、401室、402室、403室、404室共计12套房屋的商品房买卖合同，根据实测面积计算上述12套房屋总价31872143元（其中301室房款为4708535元、304室房款为4798301元，其余10套房屋房款总额为22365307元），此外合同还约定付款方式为在签订合同当日一次性付款。逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人应当在2015年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起90日内办理该商品房权属证书的，则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（买受人违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。2015年12月份，**公司向***、**交付上述12套房屋并由***、**占有使用至今。 一审法院另查明，**公司、***均确认案涉12套房屋应由***、**向**公司缴纳公共维修基金，标准为60元×房屋建筑面积，经计算12套房屋的公共维修基金总额为266404元（110室3320元、111室3253元、209室2924元、210室2847元、301室41291元、302室24850元、303室18811元、304室42078元、401室41291元、402室24850元、403室18811元、404室42078元）。 一审法院还查明，2015年9月11日，如皋市人民法院向**公司发出协助执行通知书，要求**公司限制向绘天公司支付1184万元工程款。2015年11月10日，南通开发区法院向**公司发出协助执行通知书，要求**公司扣留绘天公司尚未支取的工程款627万元。 2016年9月9日，**公司向***、**发出催款通知书，载明绘天公司已经办理了21700001元工程款与购房款的抵销手续，另580万元的购房款手续也已办理完毕，但剩余4500001元的抵销手续一直未能办理。绘天公司因与第三人的债权债务纠纷，自2015年9月份起在我司的工程款已被法院查封，无法支付，不能再履行之前的协议抵销此部分的房款，***、**尚欠301室、304室的商品房房款共计4500001元应于2016年9月15日付清，并承担逾期付款的违约责任。2018年7月18日，**公司委托江苏信阳光律师事务所向***、**发出律师函，载明案涉12份购房合同的总房款3200万元（经测算实际为31872143元），合同约定付款方式为合同签订之日即应付清，但在**公司多次催要的情况下，截至律师函发出之日，***、**仍欠购房款4372142元及公共部位维修基金266404元未付，应于收到律师函之日起三日内支付所有欠款及违约金。 2018年7月23日，***向江苏信阳光律师事务所发出回复函，载明：1.本人与**公司签订12份购房合同的购房款支付方式是基于2015年1月15日**公司确认的债权债务抵销协议书，以**公司应付绘天公司工程款32000002元抵算购房款。根据房款最终结算为31872143元，故本人不欠**公司购房款；2.关于**公司认为确认的债权债务抵销协议书签订生效后，绘天公司因与他人债务纠纷被法院保全查封相关工程款，应由**公司向法院提供相关债权债务抵销协议书等材料，并依法向法院提起保全、执行异议，因为本人购房款抵销协议在先，法院保全在后；3.本人与**公司签订12份购房合同及购房款支付方式约定均合法有效，双方均应诚实信用履行各自义务，虽然交易的12套房屋早已交付本人实际使用，但相关权属证书至今没有办理，本人保留向**公司主张相关权利。 2018年9月5日，**公司（甲方）与江苏信阳光律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，约定甲方委托乙方代理其与***、**商品房买卖合同纠纷一案，应收代理费25万元。后乙方实际收取代理费243800元，并开具了相应的发票。 2018年8月16日，***、**向法院提起诉讼[案号：（2018）苏0691民初1791号]，要求确认与**公司签订的40幢210室商品房买卖合同合法有效，并由**公司协助***、**办理该房屋的不动产权属证书并承担违约金。2018年9月13日，**公司提起本案诉讼。本案审理过程中，**公司协助***、**办理了除南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室房屋以外的10套房屋的不动产权属登记手续。2018年10月25日，***、**向法院提起撤诉申请，法院作出（2018）苏0691民初1791号民事裁定书，裁定准予撤诉。后***、**在本案中提起反诉，要求**公司协助办理40幢301室、304室房屋的不动产权属证书，承担违约金并返还抵销款差额。 一审法院认为，关于本诉部分的争议焦点为：1.《债权债务抵销协议书》的效力及抵销时间；2.***、**主张**公司支付所欠购房款、公共维修基金并承担违约责任能否得到支持。 关于争议焦点1，案涉两份《债权债务抵销协议书》中，涉及芜湖**公司、六建公司、**公司的债权债务抵销协议，**公司认可已经抵销完毕，故对该协议书的效力法院不再叙述。关于**公司与绘天公司签订债权债务抵销协议，双方确认以两份建设工程施工合同中的尚未结清的工程款抵销案涉房屋的购房款，从**公司发给***的催款函内容来看，其中南***新纪元A1地块一期地库及S1商业总承包工程合同项下抵偿金额为21700001元的工程款**公司亦认可抵偿完毕，故对此法院亦不再叙述。关于南***商业项目A3地块二标段总承包工程合同项下抵偿的4500001元工程款，法院认为，首先，抵销协议于2015年1月份签订，当时工程并未竣工验收合格，正处于按月度支付80%进度款时期，而抵偿的4500001元与合同总价5848万元相对比，抵偿的金额在80%的进度款的范围内，故本案所涉的抵销协议不属于在债务履行期届满前达成以房抵债协议的情况；其次，即使抵偿的4500001元不在80%的进度款范围内，相应的以房抵债协议也并不当然无效，因债务履行期未届满，用以抵债的房屋在达成抵债协议时的价值与债务履行期届满时的价值可能存在差异，若该房屋差价过大，则会造成当事人之间利益失衡，违背双方以数额相当的债权债务相互抵销的意思表示初衷，使抵债协议显失公平或损害第三人合法权益。而本案中**公司并未举证证明案涉债务抵销协议存在显失公平或损害第三人合法权益的情况。综上，**公司与绘天公司2015年1月份签订的《债权债务抵销协议书》应属合法有效。 关于债务的抵销时间，根据相关规定，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。本案中，**公司与绘天公司于2015年1月份即签订《债务抵销协议书》，故在签订该协议书时双方互负的债务即抵销完成。此后，在2015年9月起，虽然**公司收到了法院要求限制支付或暂停支付绘天公司工程款的协助执行通知书，但这并不影响在此之前即已经抵销的债务。根据两份抵销协议，***、**在**公司处抵销的工程款总额为32000002元，而案涉12份购房合同的购房款总额仅为31872143元，故***、**的付款义务已经完成。综上，关于**公司主张媛媛、**支付所欠购房款及违约金、律师费的诉请，法院不予支持。至于**公司主张***、**支付南通开发区新纪元商业广场40幢301室、304室的公共维修基金83369元，法院予以确认。 关于反诉部分，如前所述，***、**的付款义务已经完成，且案涉房屋已经交付给***、**使用至今，故**公司应当协助***、**办理相应的权属登记手续。 至于***、**主张的违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，由于出卖人原因导致买受人无法按期办理房屋权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（买受人违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。本案中，案涉房屋至今未能办理产权证，相应的违约金根据合同约定已经达到已付房款的千分之五，经计算两套房屋逾期办证的违约金数额为47534.18元[（4708535元＋4798301元）×5‰]，现***、**要求**公司支付逾期办证违约金26435.92元，系其对自身权利的处分，法院予以支持。 关于***、**主张**公司退还抵销款差额127860元，如前所述，双方互相抵销的债务数额为32000002元，而案涉12套房屋购房款总额仅为31872143元，差额127859元**公司应予返还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、***、**应给付南***新纪元房地产开发有限公司公共维修基金83369元；二、南***新纪元房地产开发有限公司应返还***、**抵销款差额127859元；三、南***新纪元房地产开发有限公司应给付***、**逾期办证违约金26435.92元；以上三项合计，南***新纪元房地产开发有限公司应给付***、**70925.92元，该款应于判决发生法律效力之日起十五日内给付；四、南***新纪元房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内协助***、**办理南通开发区新纪元广场40幢301室、304室房屋的产权登记手续，将上述房屋登记至***、**名下；五、驳回南***新纪元房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回***、**的其他诉讼请求。本诉案件受理费57038元，由**公司负担；反诉案件受理费1693元，由***、**负担93元，**公司负担1600元。 二审中，**公司向本院提供一份执行谈话笔录，拟证明本案的工程款450万元被***申请执行时冻结，不得支付。本院组织当事人质证并审查证据认为，***起诉的民间借贷案件应另行处理，本院在本案中不予审查认定。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，***与绘天公司签订的《债权转让协议书》及绘天公司、六建公司与**公司签订的两份《债权债务抵销协议书》均属合法有效。据转让协议书和抵销协议书的内容，转让协议书中有转让金额明细见抵销协议附件的约定，故转让协议书应在抵销协议书之后签订。即绘天公司在与**公司签订抵销协议后，又将同等金额的债权转让给了***。因债权转让须通知债务人后才对债权人生效，绘天公司未通知**公司债权转让的事实，债权转让对**公司未生效，不影响抵销协议的履行。根据抵销协议的约定“完成买卖合同的签署后，承包合同中**公司的付款义务、绘天公司或指定的第三方在抵偿房屋买卖合同中的付款义务所对应的债权债务消灭，视为相关各方已就该等金额向相对方履行了付款义务”，在2015年12月9日***、**与**公司签订12份房屋买卖合同后，绘天公司、六建公司的工程款债权及**公司的售房款债权相互抵销。抵销的效力不受下列因素影响：1.发票问题。虽然抵销协议中有相互开具工程款发票和房款发票的约定，但开具发票与抵销无关，不因未开具发票导致抵销无效。2.法院保全绘天公司债权的问题。因涉及其他债务纠纷，绘天公司对**公司的债权被法院保全。绘天公司在接到保全裁定和协助执行通知书后，仍与绘天公司指定的***、**签订房屋买卖合同行使抵销权，其行为应由保全法院另行处理，不影响抵销的效力。3.抵销的工程款数额超过房屋价款时的处理。因抵销时双方对工程款总额及欠付工程款的数额尚未最终结算，可能发生抵销的工程款数额不足房屋价款的情况。双方在抵销协议对此情况已作明确约定，如工程款数额32000002元不足以抵销房屋价款，可由购房人或者绘天公司补足。如发生其他情况影响抵销的工程款数额，由绘天公司或第三方返还该金额。本案房屋价款及公共维修基金之和不足32000002元，抵销后是否发生工程款金额不足的问题，因双方尚未最终结算，该问题尚不清楚。即使出现工程款金额不足，涉及返还问题，仍不影响抵销的效力。 ***、**签订房屋买卖合同后，即发生债务抵销，视为房屋价款已全部缴纳。**公司应当将房屋所有权转移给购房人。其以所谓工程款金额不足等要求***、**支付购房款，与抵销协议的约定不符，本院难以支持。工程款债权抵销后剩余的127859元，抵销协议对此如何处理未有约定，本应留待绘天公司与**公司的最终结算。一审法院将其判决支付给***、**，有不妥之处。但因**公司对此未提出上诉，本院不予变更，可待**公司履行后将之作为对绘天公司的已付款处理。***的债权与本案无法律上的利害关系，一审法院未追加***为本案当事人并无不当。 据此，南***新纪元房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费57038元，由南***新纪元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　吕　敏 审判员　　胡　皓 二〇二一年八月二十五日 书记员　　***