某某与北京正弘奥能环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2017）京02民终1357号

上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，1971年12月13日出生。

委托诉讼代理人：***，北京汇鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京市丰台区新村街道法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京***能环保科技有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼22层2210室（园区）。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，北京市万商天勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京市万商天勤律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人北京***能环保科技有限公司（以下简称***能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：同意原判第一、三项，不同意第二、四项，请求依法改判驳回***能公司一审除解除合同以外的全部诉讼请求，并支持我一审全部反诉请求。事实和理由：景××系我的利害关系人，且景××已经被认定为失信被执行人，其证言不可信赖，一审法院不应以其证言作为确认案件的充分理由；景××的行为系个人行为，不代表我，亦不是我指使，***能公司应当通过相应的渠道主张自己的权利；我在接到***能公司的解除通知后已经明确表示拒绝，***能公司擅自搬离北京市丰台区花乡四合庄1516-18地块T4办公商业楼5层北座-603房屋（以下简称涉案房屋），且未能妥善保管房屋，导致涉案房屋被第三人侵占，致使我的损失进一步扩大，***能公司应当承担赔偿责任。

***能公司辩称，景××在一审出具的证词对于其本人而言并没有利益可言，景××对于事实的陈述可以作为认定事实的依据，且一审我公司除提交了景××的证言外，还提交了***的证词，以及景××干扰我公司正常使用涉案房屋的照片进行佐证，且调取报警记录系我公司申请，是否调取并不影响本案事实的认定，**不能以我公司的报警申请是否准许作为其上诉的理由；我公司并未将涉案房屋的钥匙交给景××，就此**并未提供相应的证据证明，故请求驳回**的上诉，维持原判。

***能公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与**之间签署的《北京市房屋租赁合同》；2、***还我公司交纳的租赁押金27428元；3、**向我公司支付违约金65827.2元；4、**向我公司支付装修损失等各项损失16万元。*稷向一审法院反诉请求：***能公司给付我违约金65827.2元，并支付因违约解除合同将房屋交付景××给我造成的房屋租赁费损失274800元（从2015年9月26日起计算至2016年9月25日止）

一审法院认定事实：2015年3月20日***能公司（乙方）与**（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定**将涉案房屋租赁给***能公司使用，租赁期自2015年3月20日始至2020年3月25日止，共计五年。免租期为2015年3月20日至2015年3月25日。租金标准为月租金为27428元，日租金为914元，租金每半年支付一次。乙方应于合同生效5个工作日内向甲方支付第一期租金164568元，并最晚应于每期届满前15日内支付下期租金。乙方应于合同生效当日支付押金27428元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方。合同约定甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达15日的甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲、乙方双方存在上述情形的，均应按年租金的20%向对方支付违约金，甲方还可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

2015年3月24日***能公司向**转账支付了租金164

568元、押金27428元，共计191996元。2015年8月27日***能公司向**发送解除合同通知书，主要内容为因**与前租户就交付的租赁房屋存有租赁合同纠纷，该纠纷严重影响和干扰了***能公司正常的办公环境与秩序，导致***能公司无法正常使用租赁房屋，所以***能公司要求按照合同约定解除合同，其要求**在2015年8月31日中午12点前到租赁房屋内办理交接手续。2015年9月21日***能公司再次向**发送解除合同通知书，内容与8月27日的解除通知基本相同，其再次要求***2015年9月25日下午2点前到租赁房屋内办理交接手续。***按照***能公司解除通知中要求的时间、地点前往办理房屋交接事宜。

**曾与上述房屋的前租户景××进行过房屋租赁合同纠纷诉讼。北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第17946号民事判决书认定**与景××之间的房屋租赁合同于2015年3月18日解除，且景××存在未按约定支付租金的违约行为。一审判决后，景××不服提起上诉。二审法院于2016年8月25日作出驳回上诉，维持原判的二审判决。

本案审理期间，景××出庭作证称其因与**的房屋租赁纠纷问题一直未解决，故其在2015年3月至9月期间，本人及其亲属、员工等几乎天天前往涉案房屋处进行交涉，并多次报警。原告9月份搬走后，其派人在涉案房屋内看守家具。

一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且该协议未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，因案外人景××为解决与**之间的租赁合同纠纷而持续长时间到涉案房屋交涉，严重影响了***能公司的工作环境和秩序，导致其无法正常使用房屋，合同目的无法实现。***能公司据此要求解除与**之间的租赁合同，理由充分，法院予以确认。***能公司于2015年9月25日搬离涉案房屋，法院依法确认***能公司、**之间的租赁合同于当日解除。合同解除后，***按照合同约定退还***能公司押金。鉴于合同的解除并非因为***能公司、**的违约行为所导致，故双方各自要求对方给付违约金的请求，法院均不予支持。***能公司要求**给付装修损失等各项损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。***能公司虽未按合同约定期限交纳租金，但鉴于景××的干扰且***能公司已于2015年8月27日提出解除合同，所以其上述行为可认定为正当的抗辩行为。另**未提交证据证明***能公司将涉案房屋交付景××，故其要求***能公司给付房屋租赁费损失的反诉请求，法院不予支持。综上，一审法院于2016年12月28日判决：一、确认北京***能环保科技有限公司、**之间的《北京市房屋租赁合同》解除；

二、***判决生效之日起七日内给付北京***能环保科技有限公司押金二万七千四百二十八元；三、驳回北京***能环保科技有限公司其他的诉讼请求；四、驳回**全部的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

双方当事人对一审查明的事实无异，本院予以确认。经查，一审审理中，对于***能公司所称的报警事宜，**表示属实，且亦参与过警察几次调查。

本院认为，***能公司与***2015年3月20日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案涉案合同履行过程中，***能公司以案外人景××与**之间的原房屋租赁纠纷严重影响和干扰了其公司的正常办公环境和秩序，导致其无法正常使用涉案房屋为由，向**提出解除合同，根据本案查明的事实，***认可***能公司曾多次就景××影响其正常办公事宜报过警并参与了调查，另结合本案其他证据，可以认定***能公司的解除理由充分，一审法院确认本案涉案房屋租赁合同解除，本院不持异议。鉴于涉案合同解除的主要原因系案外人景××的行为所致，故一审对双方要求对方给付违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。至于**主张的房屋租赁费损失，因其并未提交相应的证据证明***能公司将涉案房屋交付于景××，故一审对其该项诉请未予支持，处理正确。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6821元，由**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员白松

审判员*磊

二〇一七年三月二十二日

书记员***