某某、某某与湖南仙厦建筑有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省茶陵县人民法院

民事判决书

（2019）湘0224民初1815号

原告：***，男，汉族，1968年9月28日出生，茶陵县人，住湖南省茶陵县。

原告：**，女，汉族，1969年5月21日出生，茶陵县人，住湖南省茶陵县。

两原告共同委托诉讼代理人：***，男，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：湖南仙厦建筑有限责任公司，住所地湖南省株洲市茶陵县城关镇云阳街颐西嘉园**。

法定代表人：**，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，男，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：**，男，汉族，1985年4月4日出生，住湖南省茶陵县，代理权限为一般代理，系该公司股东。

原告***、**与被告湖南仙厦建筑有限责任公司（以下至判决主文前简称仙厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日、2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告***、**共同委托代理人***、被告仙厦公司代理人**、***参加了第一次庭审，原告***、**共同委托代理人***、被告仙厦公司代理人***参加了第二次庭审。本案现已审理终结。

原告***、**与向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、被告支付房屋租金36000元给两原告。

事实与理由：原告***与***夫妻关系，两人购买了茶陵县云阳街颐西嘉园原业主**、***的房屋。2015年2月该房屋变更登记所有权人为**、***，办理了变更房屋所有权和国有土地使用权证。该房屋建筑面积为676平方米，土地使用面积为160平方米，两厢五层砖混结构。在该房屋转让前的2014年1月1日，原房主**、***将该房屋二楼出租给被告仙厦公司作办公室使用，合同约定租赁期为5年，租金为8000元。该合同于2019年1月1日期满到期，且被告一直借口因原房主欠他借款及房屋加层款，拒绝向原告支付4年半租金。因原告经营需要，于2015年2月12日将该房屋抵押给邮政储蓄银行茶陵县支行贷款225万元。后因经营不善导致严重亏损，银行起诉至法院申请执行拍卖该房屋。被告为达到长期占用该房屋的目的，竟然于2019年6月伪造了一份虚假的房屋租赁合同提交给法院执行局，妄图阻却执行。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告湖南仙厦公司辩称，1、被告与案外人**、***双方协商一致，以扩建加层垫资款项和借款所产生的利息作为应付租金。补签订《房屋租赁合同》系对当初口头协议以文字形式的书面确认。2、原告与案外人**、***、***签订的《房屋买卖协议》损害被告的优先购买权。3、有关租金以垫资款项和借款所产生的利息抵扣，原告没有理由另行要求被告再支付房屋租金。即算转让过户行为有效，亦不能违反“买卖不破租赁”，不能随意解除。

经质证，并结合当事人的陈述，对原、被告提交的证据，本院认证如下：

原告方向法庭提交了案外人**、***出具的证明，拟证明案外人**、***与被告仙厦公司签订了书面租赁合同以及合同内容，因案外人**、***无正当理由未出庭作证，原告方也未提供其他证据予以佐证，被告仙厦公司对该份证据亦不予认可，故对该份证据本院不予采信。

原告方另提交了案外人***与被告仙厦公司签订的房屋租赁合同，拟证明被告与案外人**、***签订了书面合同，因该份合同内容与本案无关，对该份证据，本院不予采信。

被告仙厦公司向法庭提交了2019年6月份其与案外人**、***补签的《房屋租赁合同》，因案外人**、***未出庭作证，且该合同签订时**、***已非案涉房租所有权人，故对该份证据，本院亦不予采信。另，案外人**、***出具的证明中表述租赁期限为5年（2014年1月1日至2019年1月1日），而在其补签的《房屋租赁合同》中表述的租赁期限又为15年（2014年1月1日至2029年1月1日），两份证据中均有**、***签字确认，内容相互矛盾，原、被告均未就租赁期限提供其他证据，双方各执一词，致使租赁期限无法查实。

被告仙厦公司提交了原告***在本院另一执行案件《执行谈话笔录》（2019.4.26），拟证明仙厦公司垫付的费用以案涉房屋第二层租金折抵，至今尚未折抵完毕。两原告共同代理人庭审时辩称原告对抵扣不知情，亦不予认可，原告自2015年上半年开始即已向被告仙厦公司主张租金，其辩解与原告***《执行谈话笔录》中所作表述不一致，而该份笔录系原告***承认的对己方不利的事实，且原告方未提供相反证据予以推翻，对该份证据，本院予以采信。

另，原告方提交了房屋买卖协议复印件、案涉房屋房产证及国土证复印件、法院公告，被告方提交了企业信息，原被告双方对以上证据的真实性均无异议，经审查，本院予以采信。

经审理查明，本院确认事实如下：

2014年1月1日，被告仙厦公司与案外人**、***达成口头房屋租赁协议，约定由被告仙厦公司承租案外人**、***所有的茶陵县城关镇云阳街颐西嘉园二期自建房第二层（即案涉房屋），租金为8000元/年，从案外人***欠被告仙厦公司款项中抵扣。

原告***与案外人**系亲戚关系。2014年10月23日，**、***与***、**签订房屋买卖协议，将案涉房屋转让给***、**，并于2014年12月8日办理房屋产权证变更登记，于2015年2月12日办理国有土地使用权证变更登记。案涉房屋转让及变更登记，**、***与***、**均未告知被告仙厦公司，案涉房屋一直由被告仙厦公司承租使用至今，原告方因存在租金抵扣未向被告收取房租，也未通知其解除租赁。

2019年4月26日，原告***在本院执行局谈话时陈述，“房屋过户给我（原告***）时，仙厦就在使用，大概有5年多时间了。我们一直没有收他们的租金，就是在抵扣楼顶加层隔热的费用”，“（房屋租赁合同）当时是口头说的，整栋楼顶加层当时是仙厦做的，大概花了4万元左右（具体以结算单为准），所以才给他们使用二层，以租金来抵，口头约定是以8000元一年”，***核对无误后，在该份笔录上签字确认。

2019年6月，被告仙厦公司与案外人**、***补签了《房屋租赁合同》。

上述事实有原告***、**向本院提交的房屋买卖协议、房屋产权证书、***的执行谈话笔录以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原被告之间的房屋租赁合同是否成立并生效；2、如果房屋租赁合同成立，原告主张解除房屋租赁合同是否有事实和法律依据；3、原告主张房屋租金36000元是否有事实和法律依据。

关于本案争议焦点一，原、被告之间的房屋租赁合同是否成立并生效。首先，案外人**、***与被告仙厦公司系达成口头租赁协议，自承租之日至案涉房屋办理变更登记之日，租赁时间已超6个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人，未采用书面形式的，视为不定期租赁。”另本案中租赁期限亦无法确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”案外人**、***与被告仙厦公司之间系不定期租赁，双方意思表示真实，对租金数额及支付方式、租赁房屋等约定明确，合法有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”两原告自案外人**、***处购买案涉房屋时，该房屋已由被告仙厦公司承租使用，两原告理应承受原出租方（案外人**、***）的相应权利义务。故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同成立并有效，系不定期租赁。

关于争议焦点二、原告主张解除房屋租赁合同是否有事实和法律依据。如上所述，原、被告之间系不定期租赁；根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告未提交证据证明其于起诉前曾通知被告仙厦公司要求解除租赁合同，但本案立案后，起诉状等相关文书于2019年9月16日已经送达被告仙厦公司，至本案判决之日已有40余天，已经保障了被告仙厦公司必要的搬迁期限，故对原告诉请解除房屋租赁合同，本院予以支持。

关于争议焦点三、原告主张房屋租金36000元是否有事实和法律依据。本案中，原告***与案外人**系亲戚关系，案外人**、***未在案涉房屋出卖之前的合理期限内通知被告仙厦公司，原告***、**明知房屋系被告仙厦公司在承租使用也未告知，两原告与案外人**、***签订房屋买卖协议并办理了房屋变更登记，侵害了被告仙厦公司的优先购买权。原告***于另案执行谈话笔录中陈述“我们一直没有收他们的租金，就是在抵扣楼顶加层隔热的费用”，而在诉状中又主张“被告一直借口因原房主欠他（被告）借款及房屋加层款，拒绝向原告支付4年半租金”，原告方的主张与其谈话笔录内容自相矛盾，而谈话笔录系原告***对己方不利事实的认可，两原告亦未提交证据证明其于起诉前曾向被告仙厦公司主张过房租。本院经审查原、被告双方提交的证据，并结合案件事实，无法确信原告诉请事实的存在具有高度可能性，故对原告的该项请求，不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十四条规定，判决如下：

一、解除原告***、**与被告湖南仙厦建筑有限责任公司之间的房屋租赁合同。

二、驳回原告***、**要求被告湖南仙厦建筑有限责任公司支付房屋租金36000元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计350元，由原告***、**与被告湖南仙厦建筑有限责任公司各负担175元（直接向茶陵县人民法院缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判员曾梅来

二〇一九年十月二十九日

法官助理***

书记员龙程之

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十二条

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：

（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；

（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；

（三）存有疑点的视听资料；

（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；

（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。

第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。