中山市冠中投资有限公司、广东大自然园林绿化有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤2071民初5525号

原告：中山市冠中投资有限公司,住所地广东省中山市石岐区悦来南路5号，统一社会信用代码91442000733096986Y。

法定代表人：李缨，执行董事。

委托诉讼代理人：刘雅琪，广东励而德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈**淼，广东励而德律师事务所实习律师。

被告：广东大自然园林绿化有限公司，住所地广东省中山市南区××路××号××工业区××楼××层，统一社会信用代码91442000664952426Ｑ。

法定代表人：彭晓雯，经理。

委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所律师。

被告:中山市今泰体育用品有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路120-128号，统一社会信用代码9144200019809307XK。

法定代表人：梁卫文，总经理。

委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。

原告中山市冠中投资有限公司（以下简称为冠中公司）诉被告广东大自然园林绿化有限公司（以下简称为大自然园林绿化公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依原告冠中公司的申请追加中山市今泰体育用品有限公司（以下简称为今泰公司）作为共同被告参加诉讼。本案在审理过程中，因须以中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号案件的审理结果为依据，故本院于2017年5月4日作出（2017）粤2071民初5525号之一民事裁定，中止本案的审理。后被告今泰公司不服（2017）粤20民初28号民事判决提起上诉，广东省高级人民法院经审理后于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决。此后，本院根据原告冠中公司的申请，恢复本案诉讼。期间，被告今泰公司因不服（2018）粤民终1393号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年9月11日作出（2019）最高法民申3276号民事裁定，对该案予以提审，并中止原判决的执行。基于此，本院作出（2017）粤2071民初5525号之三民事裁定，再次中止本案诉讼。2020年7月20日，最高人民法院对前案作出（2020）最高法民再115号终审判决，此后本案恢复诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠中公司委托诉讼代理人刘雅琪、陈**淼，被告大自然园林绿化公司委托诉讼代理人黄俊鹄、陈泳欣，被告今泰公司委托诉讼代理人苏慧、蓝冰钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冠中公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市南区××路××号之一威力工业区南侧办公楼三层物业属于原告冠中公司所有；2.被告大自然园林绿化公司立即迁出并返还中山市南区××路××号之一威力工业区南侧办公楼三层物业；3.被告大自然园林绿化公司、今泰公司支付自占用之日起至迁出物业之日止的房屋占用费（暂计至2017年2月28日为233600元）及利息（从占用之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际搬出物业之日止，暂计至2017年2月28日为92352元）。诉讼中，原告冠中公司变更其诉讼请求为：1.被告大自然园林绿化公司、今泰公司向原告冠中公司连带支付中山市南区××路××号之一办公楼南侧1-3层及空地自2012年9月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费774000元（计算标准为2012年9月1日至2014年8月31日每月按租金9780元计算；2014年9月1日至2016年8月31日每月按租金10280元计算；2016年9月1日至2018年8月31日每月按租金10780元计算；2018年9月1日至2018年11月30日每月按租金11280元计算）；2.被告大自然园林绿化公司、今泰公司向原告冠中公司连带支付中山市南区××路××号之一办公楼三层中间部分250平方米加30平方米办公室自2014年6月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费188940元（计算标准为2014年6月1日至2016年5月31日每月按租金3320元计算；2016年6月1日至2018年5月31日每月按租金3585元计算；2018年6月1日至2018年11月30日每月按租金3870元计算）；3.被告大自然园林绿化公司、今泰公司连带支付占用费的利息（诉讼请求第1项的占用费利息从2012年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该占用费实际清偿之日止；诉讼请求第2项的占用费利息从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该占用费实际清偿之日止，均以每月应付占用费为基数，暂计至2018年11月30日利息为144118.99元）。事实和理由：原告冠中公司是中山市南区××路××号之一物业产权人，于2005年1月4日通过司法拍卖程序取得物业所有权。被告大自然园林绿化公司以从被告今泰公司处承租得来为由，自2005年1月1日起侵占中山市南区××路××号之一威力工业区南侧办公楼三层物业用于经营。原告冠中公司多次与被告大自然园林绿化公司交涉，但其拒绝搬离，也不支付占用费。被告今泰公司是涉案物业的出租方，长期占有、出租、收取涉案物业租金，与被告大自然园林绿化公司构成共同侵占。

被告大自然园林绿化公司辩称，1.原告冠中公司的起诉已超过2年诉讼时效，其在2017年3月20日起诉，故无权主张2015年3月21日之前的房屋占用费。2.原告冠中公司主张的占用费无事实和法律依据。被告大自然园林绿化公司成立于2007年7月12日，不可能“自2005年1月1日起侵占”涉案物业。原告冠中公司的起诉是基于物权的基础，不应参考被告大自然园林绿化公司与被告今泰公司之间的租赁合同，应当进行评估。3.被告大自然园林绿化公司系善意占用使用人，不应重复向原告冠中公司支付房屋占用费。被告今泰公司将涉案物业出租给被告大自然园林绿化公司使用，双方签订有租赁合同，其后被告大自然园林绿化公司经过合法手续办理完成工商变更登记，变更住所为中山市南区××路××号××工业区××楼××层，即涉案物业。被告大自然园林绿化公司对于涉案物业是否登记在原告冠中公司名下并不知情，相反，经中山市市场监督管理局审核通过，其才得以变更经营注册地址。被告大自然园林绿化公司基于诚实信用和善意原则，一直以来都有向被告今泰公司如期交付租金等相关费用，因此其使用涉案物业是合理、合法的。4.涉案房产及土地被使用，原告冠中公司有不可推卸的责任，其管理者有渎职嫌疑；相反，被告大自然园林绿化公司不存在过错。原告冠中公司有意隐瞒案件的背景情况，故意遗漏了第三人中山市工业企业资产经营有限公司（以下简称为工业公司），没有完整披露涉案土地出售的详细交易情况。经查，工业公司和中山兴中集团有限公司（以下简称为兴中集团）是国有独资企业，原告冠中公司是由兴中集团独资控股的有限责任公司。工业公司与原告冠中公司利用国有公司之间的关联关系转移资产，恶意串通，将涉案房地产先出售给被告今泰公司，又将涉案房地产登记到原告冠中公司名下，上述情况是上级机关管理不到位导致。原告冠中公司作为物权人，其应该积极行使诉讼权利，但其明知涉案厂房一直被占用使用，但没有作出提醒和行使权利，任由被告大自然园林绿化公司将多年的租金都支付给被告今泰公司，再提起诉讼要求被告大自然园林绿化公司重新再次支付一笔占用费，导致被告大自然园林绿化公司损失。原告冠中公司怠于行使权利而扩大的损失应由其自行承担责任。5.原告冠中公司的起诉属于滥用公权力，显失公平。如果原告冠中公司在本案中胜诉，2005年至2017年期间其的不作为致使国有资产被占用，国有利益受损，其领导应当承担不作为的法律责任；如果原告冠中公司败诉，证明其提起了不必要的扰民诉讼，滥用公权力，应当承担滥用职权的责任。根据（2020）最高法民再115号民事判决，工业公司应当向被告今泰公司赔偿12193493.11元及利息，但工业公司被吊销，等于没有执行能力。现原告冠中公司却要求被告今泰公司及众多租户承担占有使用费，虽然是不同的主体，但同为国有企业，如果工业公司有足够的清偿能力，被告今泰公司完全可以用上述的赔偿款抵扣相应的占有费用，无须让租户承担多年的巨额的占有使用费。综上，请求法院驳回原告冠中公司的全部诉讼请求。

被告今泰公司辩称，1.其与原告冠中公司以及工业公司、兴中集团合同纠纷一案，经最高人民法院（2020）最高法民再115号民事判决认定，被告今泰公司已经实际履行了《资产转让合同书》约定的义务，因涉案资产已经登记至原告冠中公司名下，故未能支持被告今泰公司过户的诉求；但对于被告今泰公司要求工业公司赔偿损失的诉求，该院予以支持。判决书中认为被告今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，以被告今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据，即该生效判决实际已确认：⑴被告今泰公司履行了《资产转让合同书》约定的义务并代偿债务后，即有权占有使用涉案房地产并获得收益，在该判决生效前，涉案房地产占有使用收益均应归被告今泰公司所有，否则将造成利益失衡，计算被告今泰公司损失赔偿也就失去了相应的依据；⑵在该判决生效前，被告今泰公司占有涉案房地产，并予以出租，收取租金，是合法有效的法律行为，系有权处分。故原告冠中公司要求被告今泰公司、大自然园林绿化公司排除妨害，连带支付赁期间的房屋占有费及利息，缺乏依据，应依法予以驳回。2.如前所述，（2020）最高法民再115号民事判决生效前，被告今泰公司有权占有使用涉案房地产并获得收益，原告冠中公司无权收取租金。但在上述案件审理期间，原告冠中公司在2018年12月已实际占有涉案物业，非法与部分租户签订合同并收取租金。就原告冠中公司已违法收取的租金以及租户未予支付的租金，被告今泰公司保留追讨的权利。3.原告冠中公司取得涉案房地产产权是依据生效判决，而非以办证登记为准。在生效判决作出前，应认定原告冠中公司为涉案房地产的代持人，被告今泰公司才是真实的权利人。4.被告今泰公司与工业公司于2003年7月签订《资产转让合同书》，合同签订之后即完成交付。原告冠中公司于2005年1月竞拍得涉案房地产，但并未接收涉案厂房土地。事实上，对于被告今泰公司占有使用涉案房地产并取得收益的行为，原告冠中公司一直是知情并同意的。自2005年1月至2015年12月期间，原告冠中公司均以盖章确认的方式，承认被告今泰公司有权占有人身份，从未向被告今泰公司主张相关产权人的权利。5.工业公司将涉案物业转让交付给被告今泰公司，后又转让给原告冠中公司，两份转让合同均合法有效。工业公司未按约定为被告今泰公司办理过户，又未将物业交付给原告冠中公司，均构成违约。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，原告冠中公司应向工业公司主张交付土地，因未能交付土地期间的损失，应向工业公司主张。6.原告冠中公司自2005年1月至2015年12月止，在长达十年期间从未对被告今泰公司或租户主张过任何权利，其诉求已过诉讼时效，应予驳回。

本院经审理认定事实如下：2004年12月，中山市中级人民法院委托中山市正业拍卖有限公司对中山威力集团公司（以下简称为威力集团公司）名下资产进行拍卖。2005年1月4日，冠中公司通过拍卖方式竞得了中山市南区竹溪村工业厂房及土地。2005年1月5日，中山市中级人民法院作出（2004）中中法执受字第11-3号民事裁定，裁定将威力集团公司名下位于“中山市南区竹溪村工业厂房及土地，已办证房产的、房地产权证号为粤房地证字第Ｃ××3号及未办证房产约25000平方米、国有土地使用证号为中府国用（2002）字第2××0号”等财产以成交价32952000元拍卖给冠中公司。

2010年4月30日，上述不动产产权登记至冠中公司名下，冠中公司取得房地产权属证书【土地使用权证号：中府国用（2010）第2××4号，房产权证号：粤房地权证中府字第0×**号】，登记的土地及房屋坐落地址为中山市南区××路××号之一。

2017年，今泰公司因与冠中公司、工业公司、兴中集团等合同纠纷诉至中山市中级人民法院，请求将登记在冠中公司名下的中山市南区××路××号之一涉案三层办公楼、六层工业楼及附属25亩土地之物权确认今泰公司为实际权属人，并协助其办理更名过户手续；若合同履行不能则由冠中公司、工业公司、兴中集团共同赔偿经济损失。中山市中级人民法院经审理查明以下事实：2003年7月20日，威力集团公司（甲方）与工业公司（乙方）、今泰公司（丙方）签订《资产转让合同书》，合同约定：原甲方已转制企业——今泰公司厂区与甲方位于南区威力工业园南部的六层工业楼存在产权不清的因素，该工业楼部分建筑基础占用丙方的土地资源，并与丙方主体厂房连成一片，而与甲方南区工业园存在可分割性；甲、乙、丙三方一致同意将甲方所属资产即位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属三层办公楼，及其附属用地面积约25亩（具体按国土局实际测量为准），建筑面积分别为20283.94平方米和2673.93平方米，总建筑面积为22960.87平方米，转让予丙方，楼宇及土地使用权价值合计为12600436.45元；付款方式为丙方以承担偿还甲方欠中信嘉华银行借款本金折8004866.61元及其产生的利息和逾期利息共4188626.50元，合计12193493.11元的债务，赎买该楼宇及土地使用权的产权；本合同签署后，丙方先期履行偿还承担的中信嘉华银行借款本息12193493.11元的债务，同时拥有该楼宇100%权益，即合法取得原威力集团公司所属资产的位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属办公楼，及所占面积25亩的土地使用权，并可进行经营及产权的处置；丙方以中信嘉华银行出具的已清偿债务单据，作为已付款凭据；因该楼宇甲方已抵押予中国银行，因此丙方偿还承担之债务后，还需待乙方协调威力资产的抵押权人——中行的关系，进行分割资产债务或偿还债务或从债权人抵押物中置换该楼宇资产出来，才能办理产权过户手续，但期限不应超过2005年7月1日（即威力股权重组过渡期）。合同签订后，今泰公司一直占有使用涉案厂房和土地至今。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民初28号民事判决，驳回今泰公司的诉讼请求。

今泰公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。今泰公司对该判决不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理于2020年7月20日作出（2020）最高法民再115号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并认为：今泰公司已履行了《资产转让合同书》约定的代偿义务，工业公司、兴中集团至今未按《资产转让合同书》约定履行过户义务，构成违约；由于冠中公司经法院司法拍卖程序合法取得涉案资产并已办理过户登记，今泰公司要求将该资产过户至其名下，与法律规定不符，故该院不予支持，但工业公司应向今泰公司赔偿损失；考虑到今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，该院以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据。据此判决：一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤民终1393号民事判决；二、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号民事判决；三、工业公司向今泰公司赔偿损失12193493.11元及利息（自2005年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回今泰公司的其他诉讼请求。

另查，中山市大自然园艺有限公司成立于2007年7月12日，于2013年7月23日变更企业名称为广东大自然园林绿化有限公司，即本案被告，2016年4月21日经工商部门核准登记，其经营场所地址变更为中山市南区××路××号××工业区××楼××层。大自然园林绿化公司办理变更登记时，曾向工商部门提交中山市南区城南社区居民委员会出具的产权证明，内容为：位于中山市南区××路××号××工业区××楼××层的房产，产权人是今泰公司，面积200平方米，共三层，不属于住宅。2012年8月20日，今泰公司（甲方、出租方）与大自然园林绿化公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁续约合同》，约定：甲方将位于中山市南区××路××号办公楼南侧1-3层物业出租给乙方作公司办公用途，将现有空地租赁给乙方作种植树木和仓库安置相关物资；租赁期为2012年9月1日至2020年8月31日。2013年12月11日，双方签订《补充协议》，明确租金标准为：2012年9月1日至2014年8月31日每月租金9780元；2014年9月1日至2016年8月31日每月租金10280元；2016年9月1日至2018年8月31日每月租金10780元；2018年9月1日至2020年8月31日每月租金11280元，乙方于每月20日前向甲方支付当月租金；同时附件平面图显示一层租赁范围为132平方米、二层租赁范围为242平方米、三层租赁范围为338平方米。

2014年6月7日，今泰公司（甲方、出租方）与大自然园林绿化公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市南区××路××号××楼××层××层××室约30平方米的物业出租给乙方作经营办公用途，建筑面积合共约280平方米；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2014年6月1日至2020年8月31日，租金标准为2014年6月1日至2016年5月30日每月租金3320元；2016年6月1日至2018年5月30日每月租金3585元；2018年6月1日至2020年8月31日每月租金3870元；乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。

2016年5月16日，今泰公司（甲方、出租方）与广东大自然园林研究设计有限公司【乙方、承租方，以下简称为大自然园林设计公司，即（2017）粤2071民初5526号案被告】签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市南区××路××号××楼××楼××层约300平方米的物业出租给乙方作公司办公用途；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2016年5月16日至2020年8月31日，租金标准为2016年5月16日至2018年5月15日每月租金4000元；2018年5月16日至2020年8月31日每月租金4320元，乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。

2017年1月13日，冠中公司通过刊登报纸、在涉案物业大门口贴公告、向租户送达通告的方式通知涉案物业的租户搬离物业或与冠中公司签订租赁合同。2017年3月30日，冠中公司对租户向本院提起系列诉讼。2018年12月1日，冠中公司正式接管位于中山市南区××路××号之一的物业。2018年12月6日，冠中公司向本院提交追加被告申请书，申请追加今泰公司为本案共同被告参加诉讼，但未明确要求今泰公司如何承担责任。2019年6月4日，冠中公司就本系列案向本院提交变更诉讼请求申请书，明确主张今泰公司支付涉案物业的占用费及利息。

在本案的诉讼过程中，本院于2020年11月17日组织各方当事人到现场进行勘查，情况如下：位于中山市南区××路××号××幢××层××楼××幢××层的工业楼以及附属土地，其与中山市南区××路××号之二的不动产相邻，该两处不动产共用工业区的大门出入口，冠中公司自称为中山市南区××路××号之二的产权人；涉案物业位于中山市南区××路××号××幢××层××楼，经冠中公司、大自然园林绿化公司、今泰公司等共同指认，确认了大自然园林绿化公司所使用的租赁物为该办公楼一层，二层的一部分（另一部分为案外人中山泰腾投资有限公司使用），三层的一部分（另一部分为大自然园林设计公司使用）。大自然园林绿化公司表示：大自然园林绿化公司、大自然园林设计公司与广东大自然花木经营有限公司【以下简称为大自然花木经营公司，即（2017）粤2071民初5519号案被告】有一定的关联关系，三家公司的经营范围都是与花木园林景观、园林设计有关，最初是大自然园林绿化公司租用办公楼南侧1-3层及空地的位置；2016年大自然园林设计公司成立，虽然登记的经营场所在办公楼二层，但二层只有一个办公室，不足以经营使用，故其实际上使用的是三楼办公东面半层；同时，大自然花木经营公司的经营场所变更登记至办公楼首层，用于展示种植的苗木。今泰公司表示：《房屋租赁续约合同》及补充协议所涉租赁物，与今泰公司和大自然园林绿化公司于2014年6月7日签订的《租赁合同》、以及今泰公司和大自然园林设计公司于2016年5月16日签订的《租赁合同》所涉租赁物均没有重复，上述合同是当事人实际履行的合同，大自然园林绿化公司、大自然园林设计公司已按《租赁合同》的约定向其结清了2018年11月30日前的租金；另外，5519号案中冠中公司所提交的备案于工商部门的《租赁合同》所涉南侧办公楼首层160平方米物业与《房屋租赁续约合同》（一层租赁面积132平方米）以及2014年6月7日签订的《租赁合同》（一层租赁面积30平方米）所涉物业是重复的，5519号案中的合同仅用于办理备案登记，并没有实际履行。大自然园林绿化公司确认今泰公司以上陈述。冠中公司表示其接管涉案物业后与大自然园林绿化公司签订了租赁合同，租赁期限自2018年12月1日至2025年8月31日。另外，各当事人均表示不申请对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定。

本院认为，冠中公司明确其请求权基础为物权侵权请求权，故本案确定为物权保护纠纷。冠中公司通过法院司法拍卖程序取得涉案不动产并已办理过户登记，且（2020）最高法民再115号民事判决亦已确认冠中公司合法取得涉案不动产，对今泰公司主张将该不动产过户至其名下的诉求予以驳回，故本院认定冠中公司为涉案房地产的所有权人，其依法对该房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、大自然园林绿化公司、今泰公司是否构成物权侵权；二、冠中公司主张的占有使用费是否超过诉讼时效；三、冠中公司诉请的占有使用费及其利息应如何认定。对此，本院分析如下。

关于焦点一。根据（2020）最高法民再115号民事判决查明及认定的事实可知，今泰公司与威力集团、工业公司之间签订的《资产转让合同书》合法有效，今泰公司已履行了约定的代偿义务，工业公司、威力集团应将涉案不动产过户至今泰公司名下，但由于涉案不动产已办理过户登记至冠中公司名下，故未支持今泰公司要求将涉案不动产过户至其名下的主张。因此，在涉案不动产变更登记至冠中公司名下即2010年4月30日前，今泰公司基于《资产转让合同书》占有涉案房地产为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，冠中公司自产权登记之日起即对涉案不动产享有排他的权利，今泰公司此后占有使用涉案不动产为无权占有。今泰公司将涉案不动产出租给大自然园林绿化公司属于无权处分，已侵害了冠中公司的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定，现冠中公司作为权利人，要求涉案不动产的占有人返还基于出租该不动产而获取的孳息即租金，亦即其在本案中主张的占有使用费，其主张理据充分，本院予以支持。关于责任主体的问题，大自然园林绿化公司基于合理信赖今泰公司对涉案不动产享有处分权，并已按租赁合同约定将租赁期内的全部租金支付给今泰公司，其主观上并无过错，故冠中公司主张大自然园林绿化公司向其支付占有使用费的诉求，本院不予支持，应由今泰公司直接向冠中公司承担支付占有使用费的责任。

关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”冠中公司自涉案不动产权属登记至其名下之日起，其便应当知道今泰公司对该不动产的占有将使冠中公司权利受损，其于2017年1月13日向涉案不动产各租户主张权利，至2019年6月4日向本院提交变更诉讼请求申请书才明确主张今泰公司支付涉案不动产的占有使用费及利息。根据上述法律规定，冠中公司要求今泰公司支付2016年6月4日前的占有使用费的主张已超过诉讼时效，本院对此不予支持。因冠中公司于2018年12月1日正式接管涉案不动产，故今泰公司应向冠中公司支付2016年6月4日至2018年11月30日期间的占有使用费。

关于焦点三。首先，关于占有使用费数额的认定问题。鉴于冠中公司、今泰公司在庭审中均明确表示不申请对占有使用费进行评估鉴定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，冠中公司主张按照今泰公司与大自然园林绿化公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算占有使用费，于法无悖，本院予以支持。因今泰公司及大自然园林绿化公司均确认涉案《房屋租赁续约合同》、补充协议以及2014年6月7日《租赁合同》项下租赁物并无重复，故今泰公司应支付：1.办公楼南侧1-3层物业及空地2016年6月4日至2018年11月30日期间占有使用费322372元（10280元÷30天×27天＋10280元×2个月＋10780元×24个月＋11280元×3个月）；2.办公楼三层中间部分约250平方米及一层两个办公室约30平方米的物业2016年6月4日至2018年11月30日期间占有使用费108901.50元（3585元÷30天×27天＋3585元×23个月＋3870元×6个月）；以上合计为431273.50元。其次，关于占有使用费的利息应否支持的问题。由于今泰公司已履行《资产转让合同书》所约定的代偿义务，且涉案不动产已于2003年实际交付给今泰公司占有使用，今泰公司由此误信自己具有占有的权源，故其对涉案不动产的占有在主观上并不存在恶意，本院认定其为善意占有人。根据公平原则并出于平衡双方利益考虑，本院对冠中公司主张今泰公司支付利息的诉讼请求不予支持。

综上所述，冠中公司诉求合法部分，本院予以支持；大自然园林绿化公司、今泰公司抗辩合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：

一、被告中山市今泰体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市冠中投资有限公司支付2016年6月4日至2018年11月30日期间的占有使用费431273.50元；

二、驳回原告中山市冠中投资有限公司其他的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14764元（原告中山市冠中投资有限公司已预交），由原告中山市冠中投资有限公司负担9012元，被告中山市今泰体育用品有限公司负担5752元并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告中山市冠中投资有限公司返还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判长　　吴浩明

审判员　　饶　琨

审判员　　李静敏

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　　李泳瑜

书记员　　冼日飞