中山市冠中投资有限公司、中山市今泰体育用品有限公司等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终2358号

上诉人（原审原告）：中山市冠中投资有限公司,住所地广东省中山市。

法定代表人：李缨，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘雅琪，广东励而德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁梓婷，广东励而德律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：中山市今泰体育用品有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：梁卫文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广东大自然园林绿化有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：彭晓雯，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林晓巧，广东凯行律师事务所实习律师。

上诉人中山市冠中投资有限公司（以下简称冠中公司）因与上诉人中山市今泰体育用品有限公司（以下简称今泰公司）、被上诉人广东大自然园林绿化有限公司（以下简称大自然园林绿化公司）物权保护纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

冠中公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.今泰公司、大自然园林绿化公司支付自2012年9月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费（计算标准为从2012年9月1日－2014年8月31日每月按租金9780元计算；2014年9月1日－2016年8月31日每月按租金10280元计算；2016年9月1日－2018年8月31日每月按租金10780元计算；2018年9月1日－2018年11月31日每月按租金11280元计算。合计774000元）；3.今泰公司、大自然园林绿化公司支付占用费的利息（从2012年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至占用费实际清偿之日止）；4.今泰公司、大自然园林绿化公司对上述请求承担连带清偿责任。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，诉讼时效的起算时间应当从冠中公司起诉之日起计算。（一）冠中公司起诉前对今泰公司是否为侵权人并不清楚，其已经尽到了积极主张的义务。冠中公司此前对具体的侵权人并不知情，否则也不会一开始起诉时仅起诉租户，冠中公司在确定侵权人后已经于2018年12月6日提出了追加今泰公司的申请。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第三款的规定，权利人提起诉讼或者申请仲裁可发生中断诉讼时效的效力。上述规定中并无要求权利人必须向具有履行义务的义务人主张方可中断时效，因此冠中公司积极张贴公告并提起诉讼已经尽到了积极主张的义务，应当发生诉讼时效中断的效力，因此诉讼时效起算时间应当从2017年3月20日起计算。（二）大自然园林绿化公司、今泰公司属于共同侵权且状态一直持续到2018年的行为，冠中公司对其中一人的起诉应当构成对其他人的诉讼时效中断。冠中公司自2010年起取得涉案不动产的合法使用权。大自然园林绿化公司、今泰公司自2014年起就侵占了涉案的不动产，其侵占涉案不动产是处于连续侵权状态，应当承担连带责任。虽然一审法院认定大自然园林绿化公司属于善意占有，但根据法律规定善意占有也构成对冠中公司的侵权。所以冠中公司基于大自然园林绿化公司、今泰公司上述连续侵权行为而享有的损失赔偿请求权具有整体性和同一性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020修正）》第十五条的规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力，冠中公司对大自然园林绿化公司提出诉讼时，今泰公司作为连带债务人其诉讼时效已经发生中断的效力，因此诉讼时效起算时间应当自冠中公司起诉之日起计算。二、一审法院事实认定错误，中山市工业企业资产经营有限公司（以下简称工业公司）与今泰公司之间的纠纷与本案无关，冠中公司应获得利息支持。最高人民法院的生效判决中认定今泰公司一直占有使用涉案不动产获得收益，为平衡双方利益而调整计算损失赔偿依据。但该判决是针对工业公司以及今泰公司的，与冠中公司无关，冠中公司的损失应当在本案中主张。依据一审法院的判决，2016年6月4日前的占用费冠中公司已不获支持，冠中公司仅获得了自2016年6月4日至2018年11月30日间的占用费。但今泰公司却直接获得了自2005年起至2016年6月3日的占用费，以及工业公司12193493.11元的损失赔偿及自2005年7月2日起计算的利息。今泰公司所得的利益大于冠中公司，不符合公平原则，因此冠中公司认为一审法院对冠中公司主张利息的诉求不予支持没有事实与法律依据。

围绕冠中公司的上诉，今泰公司辩称：一、抛开冠中公司要求今泰公司支付占有使用费的诉求理据是否充分这一前提，一审法院关于该债权请求权诉讼时效的认定是正确的。在冠中公司诉请支付占有使用费的期间内，今泰公司对涉案房产为有权占有、合法占有，且依据另案生效判决，今泰公司有权占有并取得收益，冠中公司要求支付占有使用费及利息的诉求是没有法律及事实依据的。现针对冠中公司的上诉事由，暂且抛开该诉求理据是否充分这一前提，今泰公司认为，一审法院关于该债权请求权诉讼时效的认定是正确的。1.在冠中公司于2019年6月4日申请追加今泰公司为共同被告前，其明知今泰公司占有使用涉案不动产的事实，却从未主张过相关产权人权利，其诉求2016年6月4日前的占有使用费已超过诉讼时效。今泰公司与工业公司于2003年7月签订《资产转让合同书》，合同签订后，即完成交付，后冠中公司于2005年1月竞拍得涉案房地产，今泰公司与工业公司签订合同、交付在先，冠中公司拍买成交后并未接收占有案涉厂房土地，对于今泰公司占有使用涉案房地产并取得收益的行为，冠中公司一直是知情并同意的，自2005年1月至2015年12月期间，冠中公司均予以盖章确认承认今泰公司有权占有人身份，在此之前，其从未向今泰公司主张过相关产权人权利。冠中公司在上诉状中称“对今泰公司是否为侵权人并不清楚，其已尽到积极主张的义务”，该说法根本不成立。2.今泰公司并未构成共同侵权，冠中公司对大自然园林绿化公司提起诉讼，对冠中公司向今泰公司主张的债权请求权而言，不会发生诉讼时效中断的效力。冠中公司对大自然园林绿化公司提起诉讼在先，后申请追加今泰公司为共同被告，各诉讼主体间分属为不同的法律关系。一审法院已认定今泰公司与大自然园林绿化公司均为善意占有，其中大自然园林绿化公司不构成侵权，不应承担侵权责任。冠中公司对以上两主体提起诉讼，对冠中公司向今泰公司主张的债权请求权而言，不会发生诉讼时效中断的效力。冠中公司认为今泰公司与大自然园林绿化公司构成共同侵权，对其中一人的起诉构成对其他人的诉讼时效中断，是没有事实及法律依据的。二、另案最高人民法院的生效判决对本案事实认定及判决结果有着重大影响，今泰公司合法权益应得到法律保障。今泰公司与工业公司、中山兴中集团有限公司（以下简称兴中集团）、冠中公司合同纠纷一案，冠中公司是共同被告之一，其称该案为今泰公司与工业公司之间的纠纷，与本案无关，毫无道理可言。相反，最高人民法院的生效判决对本案事实认定及判决结果有着重大影响，本案应在最高人民法院生效判决认定的事实及所作判项的基础上，依法作出判决。最高人民法院的生效判决中认定今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，以今泰公司代偿债务金额作为计算损失赔偿的依据。结合本案，足见：（1）今泰公司在代偿债务后，至最高院该份判决生效前，占有使用涉案房地产并获得收益的行为，最高人民法院非但未予以否定，反而作为计算损失赔偿的依据之一，即说明该院认为今泰公司在此期间内对涉案不动产占有使用属于有权占有，出租属有权处分，今泰公司不构成侵权。本案一审法院认定涉案不动产在变更登记至冠中公司名下后，今泰公司的占有使用为无权占有，构成物权侵权，是错误的。（2）最高人民法院既然以今泰公司获得的收益与代偿债务金额一并作为计算损失赔偿的依据，即说明今泰公司在此期间内所获收益应系合法的，受法律保障的。现冠中公司诉请获取此期间内的租金（占有使用费），如法院予以支持，今泰公司所获收益归零，势必会造成利益的失衡，那么最高人民法院作出的计算损失赔偿的依据将不复存在，生效判决即得不到有效执行，今泰公司本应得到保护的合法利益将再次遭受严重损害。一审法院判决今泰公司向冠中公司支付占有使用费明显与最高人民法院生效判决相悖，是错误的。（3）因客观原因所致，涉案不动产不能过户至今泰公司名下，今泰公司丧失涉案不动产所有权，不得以接受损失赔偿。如应获损失赔偿亦遭落空，今泰公司权益将无法得到保障。一审法院既已认定今泰公司系善意占有人，就不应判决今泰公司支付占有使用费。关于冠中公司主张的支付利息问题。今泰公司认为，判决支付占有使用费，即已有违公平原则，造成利益失衡，支付利息的诉求自然更不应得到支持。冠中公司因支付利息诉求未得到支持，认为今泰公司所得的利益大于冠中公司。事实上，今泰公司并未获得利益，之前所收取的租金收益实质上系应获损失赔偿的一部分，已经由最高人民法院生效判决认定，应予保障。

围绕冠中公司的上诉，大自然园林绿化公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

今泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回冠中公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、今泰公司对涉案资产为有权占有、合法占有。一审法院认定今泰公司为无权占有，进而认定今泰公司需支付占用费，属事实认定错误。今泰公司对涉案资产的占有事实是基于与工业公司签订的《资产转让合同书》的约定，以及基于工业公司的交付行为，该合同及交付行为合法有效，今泰公司依合同约定占有使用涉案资产具有合法性、正当性，冠中公司也明知该事实情况。根据民法的基本理论，有权占有包括依合同约定取得，今泰公司对涉案资产属于有权占有、合法占有。另根据民法基本理论，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，该四项权利是可分离，涉案不动产经拍卖交易登记在冠中公司名下后，实际上所有权与占有权、使用权、收益权处于分离状态，经交易登记并不当然转移合法、正当的占有权、使用权、收益权，本案占有权、使用权、收益权是在最高院判决生效后才转移给冠中公司。一审法院认定冠中公司自产权登记之日即对涉案不动产享有排他的权利，实际上是否定了今泰公司有权占有、合法占有的事实，属于事实认定错误。二、依据另案生效判决，今泰公司有权占有使用涉案不动产并获得收益，一审法院认定今泰公司构成物权侵权，明显与该生效判决认定的事实相悖，实属错误。今泰公司与工业公司、兴中集团、冠中公司合同纠纷一案，经最高人民法院再审，作出（2020）最高法民再115号民事判决，认定今泰公司已经实际履行了《资产转让合同书》约定的义务，因涉案资产已经登记至冠中公司名下，故未能支持今泰公司过户诉求。但对于今泰公司要求工业公司赔偿损失的诉求，该院予以支持。该院在判决书中认为今泰公司一直占有使用涉案不动产并获得收益，为平衡双方利益，以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据，故该生效判决实际已确认：（1）今泰公司在代偿债务，履行了《资产转让合同书》约定的义务后，即有权占有使用涉案不动产并获得收益，在该判决生效前，涉案不动产占有使用收益均应归今泰公司所有，否则将造成利益失衡，计算今泰公司损失赔偿也就失去了相应的依据；（2）在该判决生效前，今泰公司占有涉案不动产，并予以出租，收取租金，是合法有效的法律行为，系有权处分。由此可见，今泰公司在代偿债务后，至最高人民法院该份判决生效前，整个期间内对涉案不动产占有使用均属于有权占有，出租属于有权处分。一审法院在该生效判决的基础上，却错误地以涉案不动产登记至冠中公司名下之日，割裂了今泰公司有权占有的期限，一审法院认为涉案不动产未变更登记至冠中公司名下前，今泰公司占有涉案不动产为合法占有，变更登记之后，为无权占有，今泰公司将涉案不动产出租给大自然园林绿化公司用于经营属于无权处分，对冠中公司构成物权侵权。该认定与最高人民法院生效判决既已认定的事实明显相悖，实属错误。从冠中公司的诉求来看，2014年10月1日至2018年11月30日，今泰公司对涉案不动产的占有属于有权占有，出租为有权处分，冠中公司要求今泰公司支付该期间内的占有使用费，缺乏法律及事实依据，应予驳回。三、本案应当追加工业公司为第三人，工业公司未参与诉讼，本案事实不清。今泰公司对涉案资产的占有事实是基于与工业公司签订的《资产转让合同书》的约定，以及基于工业公司的交付行为。而冠中公司向今泰公司主张涉案不动产的占有使用费是基于司法拍卖取得所有权，两者产生冲突的主要原因是涉案资产进行了两次处分，工业公司作为涉案资产承接人主导了该两次处分行为，那么工业公司在两次处分涉案资产时是否合法有效，在第二次涉案资产处分时工业公司是否充分披露既存占有事实、该既存占有事实在拍卖交易过程中是否纳入交易邀约之中以及工业公司关于涉案资产与冠中公司是否还有其它约定，一审法院未详细调查事实即判定今泰公司为无权占有、非法占有，属事实不清。

围绕今泰公司的上诉，冠中公司辩称：一、冠中公司是通过司法拍卖程序合法取得涉案物业的所有权，自产权变更登记之日起对涉案不动产享有所有权。今泰公司未经冠中公司同意将涉案不动产出租给第三方已经构成侵权。一审法院已经对今泰公司该部分的上诉理由进行查明及论证，且该部分事实查明清楚，适用法律正确。二、今泰公司主张涉案不动产归其所有的诉讼从中山市中级人民法院一审至最高院再审，从未获得胜诉。今泰公司主张有另案生效判决认定其为有权占有没有事实及法律依据。若无权处分人非法占有他人的不动产，且提出诉讼时可获得诉讼期间的不动产收益，违背公平与正义。三、本案为占有排除妨碍纠纷，涉案当事人为不动产的所有权人及无权占有人，工业公司与本案没有关联，也与涉案不动产没有关系，因此今泰公司称需要追加工业公司作为本案当事人的主张，没有事实及法律依据。今泰公司所涉的债权纠纷，应由今泰公司另行处理。

围绕今泰公司的上诉，大自然园林绿化公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

冠中公司于2017年3月30日向一审法院起诉请求：1.确认中山市南区办公楼三层物业属于冠中公司所有；2.大自然园林绿化公司立即迁出并返还中山市南区办公楼三层物业；3.大自然园林绿化公司、今泰公司支付自占用之日起至迁出物业之日止的房屋占用费（暂计至2017年2月28日为233600元）及利息（从占用之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际搬出物业之日止，暂计至2017年2月28日为92352元）。一审诉讼中，冠中公司变更其诉讼请求为：1.大自然园林绿化公司、今泰公司向冠中公司连带支付中山市南区城南二路34号之一办公楼南侧1-3层及空地自2012年9月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费774000元（计算标准为2012年9月1日至2014年8月31日每月按租金9780元计算；2014年9月1日至2016年8月31日每月按租金10280元计算；2016年9月1日至2018年8月31日每月按租金10780元计算；2018年9月1日至2018年11月30日每月按租金11280元计算）；2.大自然园林绿化公司、今泰公司向冠中公司连带支付中山市南区城南二路34号之一办公楼三层中间部分250平方米加30平方米办公室自2014年6月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费188940元（计算标准为2014年6月1日至2016年5月31日每月按租金3320元计算；2016年6月1日至2018年5月31日每月按租金3585元计算；2018年6月1日至2018年11月30日每月按租金3870元计算）；3.大自然园林绿化公司、今泰公司连带支付占用费的利息（诉讼请求第1项的占用费利息从2012年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该占用费实际清偿之日止；诉讼请求第2项的占用费利息从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该占用费实际清偿之日止，均以每月应付占用费为基数，暂计至2018年11月30日利息为144118.99元）。

一审法院认定事实如下：2004年12月，中山市中级人民法院委托中山市正业拍卖有限公司对中山威力集团公司（以下简称为威力集团公司）名下资产进行拍卖。2005年1月4日，冠中公司通过拍卖方式竞得了中山市南区竹溪村工业厂房及土地。2005年1月5日，中山市中级人民法院作出（2004）中中法执受字第11-3号民事裁定，裁定将威力集团公司名下位于“中山市南区竹溪村工业厂房及土地，已办证房产的、房地产权证号为粤房地证字第Ｃ××号及未办证房产约25000平方米、国有土地使用证号为中府国用（2002）字第2××号”等财产以成交价32952000元拍卖给冠中公司。

2010年4月30日，上述不动产产权登记至冠中公司名下，冠中公司取得房地产权属证书【土地使用权证号：中府国用（2010）第2××号，房产权证号：粤房地权证中府字第0**】，登记的土地及房屋坐落地址为中山市南区城南二路34号之一。

2017年，今泰公司因与冠中公司、工业公司、兴中集团等合同纠纷诉至中山市中级人民法院，请求将登记在冠中公司名下的中山市南区涉案三层办公楼、六层工业楼及附属25亩土地之物权确认今泰公司为实际权属人，并协助其办理更名过户手续；若合同履行不能则由冠中公司、工业公司、兴中集团共同赔偿经济损失。中山市中级人民法院经审理查明以下事实：2003年7月20日，威力集团公司（甲方）与工业公司（乙方）、今泰公司（丙方）签订《资产转让合同书》，合同约定：原甲方已转制企业——今泰公司厂区与甲方位于南区威力工业园南部的六层工业楼存在产权不清的因素，该工业楼部分建筑基础占用丙方的土地资源，并与丙方主体厂房连成一片，而与甲方南区工业园存在可分割性；甲、乙、丙三方一致同意将甲方所属资产即位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属三层办公楼，及其附属用地面积约25亩（具体按国土局实际测量为准），建筑面积分别为20283.94平方米和2673.93平方米，总建筑面积为22960.87平方米，转让予丙方，楼宇及土地使用权价值合计为12600436.45元；付款方式为丙方以承担偿还甲方欠中信嘉华银行借款本金折8004866.61元及其产生的利息和逾期利息共4188626.50元，合计12193493.11元的债务，赎买该楼宇及土地使用权的产权；本合同签署后，丙方先期履行偿还承担的中信嘉华银行借款本息12193493.11元的债务，同时拥有该楼宇100%权益，即合法取得原威力集团公司所属资产的位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属办公楼，及所占面积25亩的土地使用权，并可进行经营及产权的处置；丙方以中信嘉华银行出具的已清偿债务单据，作为已付款凭据；因该楼宇甲方已抵押予中国银行，因此丙方偿还承担之债务后，还需待乙方协调威力资产的抵押权人——中行的关系，进行分割资产债务或偿还债务或从债权人抵押物中置换该楼宇资产出来，才能办理产权过户手续，但期限不应超过2005年7月1日（即威力股权重组过渡期）。合同签订后，今泰公司一直占有使用涉案厂房和土地至今。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民初28号民事判决，驳回今泰公司的诉讼请求。

今泰公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。今泰公司对该判决不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理于2020年7月20日作出（2020）最高法民再115号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并认为：今泰公司已履行了《资产转让合同书》约定的代偿义务，工业公司、兴中集团至今未按《资产转让合同书》约定履行过户义务，构成违约；由于冠中公司经法院司法拍卖程序合法取得涉案资产并已办理过户登记，今泰公司要求将该资产过户至其名下，与法律规定不符，故该院不予支持，但工业公司应向今泰公司赔偿损失；考虑到今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，该院以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据。据此判决：一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤民终1393号民事判决；二、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号民事判决；三、工业公司向今泰公司赔偿损失12193493.11元及利息（自2005年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回今泰公司的其他诉讼请求。

另查，中山市大自然园艺有限公司成立于2007年7月12日，于2013年7月23日变更企业名称为广东大自然园林绿化有限公司，即本案被告，2016年4月21日经工商部门核准登记，其经营场所地址变更为中山市南区南侧办公楼三层。大自然园林绿化公司办理变更登记时，曾向工商部门提交中山市南区城南社区居民委员会出具的产权证明，内容为：位于中山市**办公楼**的房产，产权人是今泰公司，面积200平方米，共三层，不属于住宅。2012年8月20日，今泰公司（甲方、出租方）与大自然园林绿化公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁续约合同》，约定：甲方将位于中山市南区***公楼南侧1-3层物业出租给乙方作公司办公用途，将现有空地租赁给乙方作种植树木和仓库安置相关物资；租赁期为2012年9月1日至2020年8月31日。2013年12月11日，双方签订《补充协议》，明确租金标准为：2012年9月1日至2014年8月31日每月租金9780元；2014年9月1日至2016年8月31日每月租金10280元；2016年9月1日至2018年8月31日每月租金10780元；2018年9月1日至2020年8月31日每月租金11280元，乙方于每月20日前向甲方支付当月租金；同时附件平面图显示一层租赁范围为132平方米、二层租赁范围为242平方米、三层租赁范围为338平方米。

2014年6月7日，今泰公司（甲方、出租方）与大自然园林绿化公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市南区约30平方米的物业出租给乙方作经营办公用途，建筑面积合共约280平方米；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2014年6月1日至2020年8月31日，租金标准为2014年6月1日至2016年5月30日每月租金3320元；2016年6月1日至2018年5月30日每月租金3585元；2018年6月1日至2020年8月31日每月租金3870元；乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。

2016年5月16日，今泰公司（甲方、出租方）与广东大自然园林研究设计有限公司【乙方、承租方，以下简称为大自然园林设计公司，即（2017）粤2071民初5526号案被告】签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市南区****约300平方米的物业出租给乙方作公司办公用途；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2016年5月16日至2020年8月31日，租金标准为2016年5月16日至2018年5月15日每月租金4000元；2018年5月16日至2020年8月31日每月租金4320元，乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。

2017年1月13日，冠中公司通过刊登报纸、在涉案物业大门口贴公告、向租户送达通告的方式通知涉案物业的租户搬离物业或与冠中公司签订租赁合同。2017年3月30日，冠中公司对租户向一审法院提起系列诉讼。2018年12月1日，冠中公司正式接管位于中山市南区***的物业。2018年12月6日，冠中公司向一审法院提交追加被告申请书，申请追加今泰公司为本案共同被告参加诉讼，但未明确要求今泰公司如何承担责任。2019年6月4日，冠中公司就本系列案向一审法院提交变更诉讼请求申请书，明确主张今泰公司支付涉案物业的占用费及利息。

在本案的诉讼过程中，一审法院于2020年11月17日组织各方当事人到现场进行勘查，情况如下：位于中山市**的工业楼以及附属土地，其与中山市南区城南二路34号之二的不动产相邻，该两处不动产共用工业区的大门出入口，冠中公司自称为中山市**城南二路**之二的产权人；涉案物业位于中山市南区，经冠中公司、大自然园林绿化公司、今泰公司等共同指认，确认了大自然园林绿化公司所使用的租赁物为该办公楼一层，二层的一部分（另一部分为案外人中山泰腾投资有限公司使用），三层的一部分（另一部分为大自然园林设计公司使用）。大自然园林绿化公司表示：大自然园林绿化公司、大自然园林设计公司与广东大自然花木经营有限公司【以下简称为大自然花木经营公司，即（2017）粤2071民初5519号案被告】有一定的关联关系，三家公司的经营范围都是与花木园林景观、园林设计有关，最初是大自然园林绿化公司租用办公楼南侧1-3层及空地的位置；2016年大自然园林设计公司成立，虽然登记的经营场所在办公楼二层，但二层只有一个办公室，不足以经营使用，故其实际上使用的是三楼办公东面半层；同时，大自然花木经营公司的经营场所变更登记至办公楼首层，用于展示种植的苗木。今泰公司表示：《房屋租赁续约合同》及补充协议所涉租赁物，与今泰公司和大自然园林绿化公司于2014年6月7日签订的《租赁合同》、以及今泰公司和大自然园林设计公司于2016年5月16日签订的《租赁合同》所涉租赁物均没有重复，上述合同是当事人实际履行的合同，大自然园林绿化公司、大自然园林设计公司已按《租赁合同》的约定向其结清了2018年11月30日前的租金；另外，5519号案中冠中公司所提交的备案于工商部门的《租赁合同》所涉南侧办公楼首层160平方米物业与《房屋租赁续约合同》（一层租赁面积132平方米）以及2014年6月7日签订的《租赁合同》（一层租赁面积30平方米）所涉物业是重复的，5519号案中的合同仅用于办理备案登记，并没有实际履行。大自然园林绿化公司确认今泰公司以上陈述。冠中公司表示其接管涉案物业后与大自然园林绿化公司签订了租赁合同，租赁期限自2018年12月1日至2025年8月31日。另外，各当事人均表示不申请对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定。

一审法院认为，冠中公司明确其请求权基础为物权侵权请求权，故本案确定为物权保护纠纷。冠中公司通过法院司法拍卖程序取得涉案不动产并已办理过户登记，且（2020）最高法民再115号民事判决亦已确认冠中公司合法取得涉案不动产，对今泰公司主张将该不动产过户至其名下的诉求予以驳回，故一审法院认定冠中公司为涉案房地产的所有权人，其依法对该房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。综合各方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为：一、大自然园林绿化公司、今泰公司是否构成物权侵权；二、冠中公司主张的占有使用费是否超过诉讼时效；三、冠中公司诉请的占有使用费及其利息应如何认定。对此，一审法院分析如下。

关于焦点一。根据（2020）最高法民再115号民事判决查明及认定的事实可知，今泰公司与威力集团公司、工业公司之间签订的《资产转让合同书》合法有效，今泰公司已履行了约定的代偿义务，工业公司、威力集团公司应将涉案不动产过户至今泰公司名下，但由于涉案不动产已办理过户登记至冠中公司名下，故未支持今泰公司要求将涉案不动产过户至其名下的主张。因此，在涉案不动产变更登记至冠中公司名下即2010年4月30日前，今泰公司基于《资产转让合同书》占有涉案房地产为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，冠中公司自产权登记之日起即对涉案不动产享有排他的权利，今泰公司此后占有使用涉案不动产为无权占有。今泰公司将涉案不动产出租给大自然园林绿化公司属于无权处分，已侵害了冠中公司的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定，现冠中公司作为权利人，要求涉案不动产的占有人返还基于出租该不动产而获取的孳息即租金，亦即其在本案中主张的占有使用费，其主张理据充分，一审法院予以支持。关于责任主体的问题，大自然园林绿化公司基于合理信赖今泰公司对涉案不动产享有处分权，并已按租赁合同约定将租赁期内的全部租金支付给今泰公司，其主观上并无过错，故冠中公司主张大自然园林绿化公司向其支付占有使用费的诉求，一审法院不予支持，应由今泰公司直接向冠中公司承担支付占有使用费的责任。

关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”冠中公司自涉案不动产权属登记至其名下之日起，其便应当知道今泰公司对该不动产的占有将使冠中公司权利受损，其于2017年1月13日向涉案不动产各租户主张权利，至2019年6月4日向一审法院提交变更诉讼请求申请书才明确主张今泰公司支付涉案不动产的占有使用费及利息。根据上述法律规定，冠中公司要求今泰公司支付2016年6月4日前的占有使用费的主张已超过诉讼时效，一审法院对此不予支持。因冠中公司于2018年12月1日正式接管涉案不动产，故今泰公司应向冠中公司支付2016年6月4日至2018年11月30日期间的占有使用费。

关于焦点三。首先，关于占有使用费数额的认定问题。鉴于冠中公司、今泰公司在庭审中均明确表示不申请对占有使用费进行评估鉴定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，冠中公司主张按照今泰公司与大自然园林绿化公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算占有使用费，于法无悖，一审法院予以支持。因今泰公司及大自然园林绿化公司均确认涉案《房屋租赁续约合同》、补充协议以及2014年6月7日《租赁合同》项下租赁物并无重复，故今泰公司应支付：1.办公楼南侧1-3层物业及空地2016年6月4日至2018年11月30日期间占有使用费322372元（10280元÷30天×27天＋10280元×2个月＋10780元×24个月＋11280元×3个月）；2.办公楼三层中间部分约250平方米及一层两个办公室约30平方米的物业2016年6月4日至2018年11月30日期间占有使用费108901.50元（3585元÷30天×27天＋3585元×23个月＋3870元×6个月）；以上合计为431273.50元。其次，关于占有使用费的利息应否支持的问题。由于今泰公司已履行《资产转让合同书》所约定的代偿义务，且涉案不动产已于2003年实际交付给今泰公司占有使用，今泰公司由此误信自己具有占有的权源，故其对涉案不动产的占有在主观上并不存在恶意，一审法院认定其为善意占有人。根据公平原则并出于平衡双方利益考虑，一审法院对冠中公司主张今泰公司支付利息的诉讼请求不予支持。

综上所述，冠中公司诉求合法部分，一审法院予以支持；大自然园林绿化公司、今泰公司抗辩合理之处，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、今泰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向冠中公司支付2016年6月4日至2018年11月30日期间的占有使用费431273.50元；二、驳回冠中公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14764元（冠中公司已预交），由冠中公司负担9012元，今泰公司负担5752元并于一审判决发生法律效力之日起七日内直接向冠中公司返还。

二审期间，今泰公司向本院提交经营场地的说明，拟证明冠中公司对涉案场地具体侵权人是知情默认的。冠中公司质证认为，该证据与本案无关，涉案经营场地是今泰公司进行出租，不能证明冠中公司对具体侵权人知情。大自然园林绿化公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

一审法院查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案为物权保护纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：冠中公司诉求大自然园林绿化公司、今泰公司连带向其支付自2012年9月1日至2018年11月30日期间房屋占用费的主张能否成立。对此，本院具体分析如下：

首先，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，这是我国物权法对有权占有的法律规定。本案中，威力集团公司与工业公司、今泰公司于2003年7月20日签订的《资产转让合同书》合法有效。该合同书约定，今泰公司以承担偿还威力集团公司欠中信嘉华银行借款合计人民币12193493.11元的债务，受让案涉不动产，且约定过户手续最迟不应超过2005年7月1日。该合同签订后，工业公司将案涉不动产交付今泰公司占有使用直至2018年11月30日。今泰公司亦已履行了《资产转让合同书》约定的代偿义务。最高人民法院于2020年7月20日作出的（2020）最高法民再115号生效民事判决亦对上述事实作出查明认定，各方当事人于本案中亦均表示对生效判决查明认定的上述事实均无异议。故本院认为，今泰公司是基于其与威力集团公司、工业公司签订的《资产转让合同书》及其已履行了该《资产转让合同书》约定的付款义务才占有使用案涉不动产，其对案涉不动产的占有具有合法权源。在没有新的物权人主张权利以打破其占有状态的情况下，今泰公司对案涉不动产的持续占有属于有权占有，而其于有权占有使用期间，基于出租案涉不动产而获取的租金，属于其合法收益。

其次，案涉争议不动产位于中山市南区***之一，一审法院经现场勘查，发现产权人同为冠中公司的城南**之二，由冠中公司实际占有使用，与案涉争议的34号之一的不动产同一大门进出。大自然园林绿化公司自2012年9月1日以来一直在承租案涉物业占有使用，冠中公司完全可以通过调查询问大自然园林绿化公司及其他承租人的方式，获知向大自然园林绿化公司出租案涉物业的出租人是今泰公司。但冠中公司自2005年1月4日通过拍卖程序取得案涉不动产并于2010年4月30日办理产权变更登记至其名下，直至2017年1月13日才通过报纸刊登、在涉案物业大门口贴公告、向租户送达通告的方式等途径主张权利，且于2018年12月6日才向法院申请追加今泰公司为本案被告。但在此之前，本案没有任何证据显示冠中公司曾向今泰公司及各承租人主张权利。故本院认为，冠中公司在明知案涉争议不动产一直由他人占有使用的情况下却在长达十多年的时间内未曾提出异议的行为可视为冠中公司亦认可今泰公司及各承租人对案涉不动产为有权占有、合法占有。即在今泰公司于冠中公司取得物权前已经处于有权占有状态的情况下，冠中公司一直未对案涉不动产主张权利以打破今泰公司有权占有的状态以及排除今泰公司占有的权利，今泰公司一直认为其具有占有的权源。

再次，工业公司在向今泰公司转让案涉房地产时，虽然没有将产权变更登记至今泰公司名下，但其已将对案涉房地产的占有、使用、收益权能让渡给今泰公司。直至（2020）最高法民再115号生效民事判决认定因案涉不动产已登记至冠中公司名下，今泰公司要求工业公司办理过户的请求在法律上、事实上已不能履行，故对今泰公司要求办理过户的诉求不予支持，至此今泰公司与威力集团公司、工业公司签订的《资产转让合同书》客观上已被解除，今泰公司才失去了对案涉房地产的占有、使用、收益权能。而事实上今泰公司对案涉房地产占有、使用、收益至2018年11月30日，冠中公司已于2018年12月1日收回案涉房地产。上述生效判决认定工业公司的行为构成违约，判决工业公司向今泰公司承担损失赔偿责任。而在确定工业公司的具体赔偿数额时，该生效民事判决以今泰公司一直占有使用案涉房地产并获得收益作为平衡双方利益的考量因素，并最终确定以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据。即该生效民事判决亦肯定了今泰公司在有权占有期间对案涉不动产使用而获取的利益属于其合法收益，无需向他人返还。

综合上述分析，本院认为，今泰公司于2018年11月30日前对案涉不动产的占有、使用、收益均为有权、合法，应受法律保护。冠中公司主张今泰公司占用其名下涉案不动产，构成侵权，故以物权侵权作为请求权基础，要求今泰公司支付自2012年9月1日至2018年11月30日期间的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，今泰公司于其有权占有期间，将案涉不动产出租给大自然园林绿化公司使用。大自然园林绿化公司基于与今泰公司签订的租赁合同而占有使用案涉不动产，大自然园林绿化公司亦已向今泰公司足额支付租金，本案并无证据显示大自然园林绿化公司在承租过程中存在过错，故大自然园林绿化公司亦为合法占有人。冠中公司主张大自然园林绿化公司对案涉不动产的占有使用属于物权侵权，并诉请其支付自2012年9月1日至2018年11月30日期间的房屋占用费，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

至于今泰公司上诉主张本案应追回工业公司作为第三人的问题。本院认为，本案是冠中公司以物权侵权作为请求权基础而提起的诉讼，其主张大自然园林绿化公司、今泰公司占有案涉房地产构成共同侵权，要求大自然园林绿化公司、今泰公司承担连带赔偿责任。今泰公司与工业公司之间的权利义务关系而涉及的相关事实，不仅各方当事人均无争议，且有（2020）最高法民再115号生效民事判决查明认定的事实予以佐证，故是否追加工业公司作为本案第三人，并不影响本案相关事实的查明以及认定，故一审不予追加工业公司作为本案第三人，并无不当。

至于本案的诉讼时效起算时间的问题。因本院前述已认定今泰公司、大自然园林绿化公司于2018年11月30日前对案涉房地产的占有使用属于有权、合法，今泰公司已收取的租金属于其合法收益，无需向冠中公司返还，并据此不予支持冠中公司主张今泰公司、大自然园林绿化公司连带向其支付自2012年9月1日至2018年11月30日期间房屋占用费及利息的诉求，故本院对冠中公司主张的房屋占用费的诉讼时效起算时间不作审查。

另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。

综上所述，上诉人冠中公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人今泰公司的上诉理据充分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5525号民事判决；

二、驳回中山市冠中投资有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费14764元，由中山市冠中投资有限公司负担。二审案件受理费14210元（中山市冠中投资有限公司已预交6441元，中山市今泰体育用品有限公司已预交7769元），由中山市冠中投资有限公司负担。中山市冠中投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市今泰体育用品有限公司7769元。

本判决为终审判决。

审判长　　葛贻环

审判员　　张群立

审判员　　吴碧英

二〇二一年九月十日

书记员　　何思雯