广东领尚环球之家企业策划有限公司与广东星艺装饰集团佛山有限公司、某某新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0604民初3891号

原告（反诉被告）：广东领尚环球之家企业策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座一楼C1-1018号，统一社会信用代码91440604MA4UQUG74L。

法定代表人：张颖琳。

委托诉讼代理人：谭远光，广东粤高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯丽萍，广东粤高律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广东星艺装饰集团佛山有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城B座7楼B701号，统一社会信用代码914406045863802497。

法定代表人：李泽鲲。

委托诉讼代理人：聂红霞，女，汉族，1992年12月13日出生，住江西省九江市武宁县，系公司员工。

被告：**新，男，汉族，1962年11月26日出生，住江西省九江市武宁县。

原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司（以下简称领尚公司）与被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司（以下简称星艺公司）、**新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后,依法适用简易程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。领尚公司的委托诉讼代理人谭远光、冯丽萍，星艺公司的法定代表人李泽鲲、委托诉讼代理人聂红霞、**新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

领尚公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.星艺公司向领尚公司支付2018年10月1日至2020年12月31日租金582991.06元及市场服务费582991.06元；2.星艺公司向领尚公司支付迟延支付租金滞纳金521981.86元（暂计至2020年12月31日，以后计至支付完毕之日止）；3.星艺公司向领尚公司支付迟延支付市场服务费违约金869969.76元（暂计至2020年12月31日，以后计至支付完毕之日）；4.领尚公司没收星艺公司租赁保证金60966元；5.星艺公司向领尚公司支付解除合同违约金174897.32元；6.星艺公司应该于2020年12月31日前完成撤场，星艺公司应向领尚公司支付逾期撤场占用费76207元（自2021年1月1日起，应按租金38103.50元/月的两倍向领尚公司支付占用费，暂计算至2021年1月31日，以后计算至实际完成撤场之日止）；7.**新对星艺公司的上述1-6向债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用、财产保全费用、保函费用由星艺公司、**新承担。

事实和理由：领尚公司与星艺公司于2017年2月20日签订《领尚环球之家物业租赁合同》及《领尚环球之家市场服务合同》，约定领尚公司将位于佛山市禅城区的商铺（以下简称案涉商铺）出租给星艺公司使用（租赁期限2017年2月20日至2019年2月19日，共2年），同时约定领尚公司为案涉商铺提供市场服务。根据租赁合同及市场服务合同约定，星艺公司应于租赁合同签订之日起3日内向领尚公司支付租赁保证金60965.60元，并应于每月5日前支付当月租金及市场服务费，后领尚公司与星艺公司于同一日签订《领尚环球之家中国区总部补充协议》，将案涉商铺的租赁期限变更为2017年2月20日至2022年2月19日，并对租金及市场服务费进行了约定。自2018年10月起，星艺公司一直未向领尚公司支付租金及市场服务费。根据《领尚环球之家物业租赁合同》第7.2条约定，星艺公司逾期缴纳施工管理费、租金、水电费的，每逾期一天，按照应交未交金额的千分之三向领尚公司支付滞纳金，超过30天仍不支付的，领尚公司有权解除合同，要求星艺公司另外支付应交未交金额的30%作为违约金，并有权没收租赁保证金，根据市场服务合同第五条第一款的约定，星艺公司迟延支付市场服务费的，每迟延一日应按未缴数额的千分之五向领尚公司支付违约金。领尚公司已于2020年12月18日向星艺公司发送《解除合同通知书》，与星艺公司解除租赁合同及市场服务合同，并要求星艺公司在2020年12月31日前完成撤场。根据租赁合同约定，如星艺公司未按时撤场的，需要按当期租金的两倍向领尚公司支付占用费，且领尚公司有权自行收回商铺。因**新提供其个人账户代星艺公司支付了租赁费，根据就《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定：借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。以及根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。**新应对星艺公司的债务承担连带清偿责任。

星艺公司辩称，一、领尚公司出租的场地可能未取得建设规划许可证，领尚公司与星艺公司签订的租赁合同无效，领尚公司无权根据合同约定要求星艺公司支付相关费用。（一）领尚公司出租的场地属于违法违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此类房屋对外出租所签订的租赁合同应为无效合同。虽然租赁合同第9.4条约定，星艺公司在签订本合同时，已经清楚知悉租赁物业暂未取得产权证，星艺公司不会依此解除租赁合同。但是未取得产权证和未取得建设规划许可证属于两个不同性质，未取得产权证是在合法建筑的前提下，而本案中案涉商铺可能未取得建设规划许可证，属于违法违章建筑。（二）因星艺公司承租的场地系违法违章建筑导致合同无效，且该违法违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，故出租人并不当然享有租金的请求权，也无权根据合同约定要求承租人承担租赁合同的违约责任，而且星艺公司有权要求领尚公司返还已支付的保证金。二、领尚公司未按照租赁合同、市场服务合同约定向领尚公司提供相应的义务，其违反合同约定在先，无权单方解除合同并要求星艺公司支付相关费用和违约金。（一）关于租金582991.06元以及迟延支付租金滞纳金521981.86元。在2017年2月20日，领尚公司与星艺公司签订租赁合同、市场服务合同、补充协议，约定星艺公司向领尚公司承租案涉商铺，领尚公司向星艺公司提供市场服务。双方租赁、服务期限自2017年2月20日至2022年2月19日，共五年。租金在2017年10月20日至2018年2月19日，每月7620.70元；2018年2月20日至2019年2月19日每月9144.84元；2019年2月20日至2020年2月19日每月12193.12元，而2020年2月19日之后以双方协商金额为准。然而2018年6月30日，领尚公司与第一手出租人解除了双方签订的物业租赁合同，领尚公司向第一手出租人返还租赁物业。领尚公司与第一手出租人租赁合同解除后，领尚公司就从租赁物业撤场，并未与星艺公司的租赁合同、市场服务合同约定后续如何履行。领尚公司在双方租赁、服务合同期限内，提前自行撤场，违反了租赁合同的约定，其提前单方终止履行义务，有过错在先，领尚公司没有单方解除合同的法定或者约定条件，无权单方解除合同，要求星艺公司支付租赁滞纳金以及解除合同违约金。在领尚公司与第一手出租人解除租赁合同之前，也是星艺公司与领尚公司正常承租关系期间，领尚公司都有按期向星艺公司送达《缴费通知单》，星艺公司收到《缴费通知单》后，按期足额向领尚公司支付了相应的租金和市场服务费。然而在2018年10月1日之后，因领尚公司提前撤场，从来没有向星艺公司送达过《缴费通知单》，也未履行过催缴义务，更没有对星艺公司进行服务，而是领尚公司与第一手出租人的案件纠纷处理后，时隔一年多直接要求星艺公司搬走，并承担违约责任。领尚公司的行为是不合理的，星艺公司不存在违反合同约定在先的行为。关于租金、滞纳金的计算，领尚公司主张的租金、滞纳金数额计算错误。根据《补充协议》第三条、第五条约定，就2020年2月19日之后的租金以双方协商为准，而领尚公司因提前撤场之后，并未与星艺公司进行协商后续租金事宜，也未征求星艺公司的同意，领尚公司自行主张2020年2月19日之后每月租金为38103.50元无事实和法律依据，应以原约定的租金数额为准。在2018年10月1日后，领尚公司也没有向星艺公司出示任何《缴费通知单》，领尚公司主张星艺公司迟延支付的滞纳金不符合事实和法律依据。（二）关于支付市场服务费582991.06元以及迟延支付市场服务费违约金869969.76元。上述提到，领尚公司与第一手出租人解除租赁合同后已经提前撤场，在合同履行期限内，未向星艺公司提供市场推广服务。根据市场服务合同第四条约定，领尚公司在没有解除市场推广服务合同的前提下提前撤场，终止出租方应提供的义务，其违反合同约定在先。无权要求星艺公司支付市场服务费，以及市场服务费的违约金。星艺公司当初承租领尚公司的案涉商铺时，看中的是领尚公司的品牌影响力和市场推广服务能力，就是因为领尚公司承诺的良好推广服务，星艺公司才承租领尚公司的场地。星艺公司也向领尚公司支付和租金相同价格的市场服务费，可见市场服务费占据了极其重要的地位。然而领尚公司在没有给商户任何补偿的情况下提前退场，没有提供任何市场推广服务，对商户的经营状况造成了严重的影响。关于市场服务费和违约金的计算：在领尚公司提前撤场后，实际上是没有履行市场推广服务的，星艺公司不需要支付领尚公司在2018年10月1日之后的市场服务费。领尚公司市场服务费及违约金计算错误。根据补充协议第四条、第五条约定，就2020年2月19日之后的市场服务费以双方协商为主，而领尚公司因提前撤场之后，并未与星艺公司进行协商，也未征求星艺公司的同意，领尚公司自行主张2020年2月之后的市场服务费38103.50元无事实和法律依据，应以原约定的数额为准。在2018年10月1日之后，领尚公司也没有向星艺公司出示过任何《缴费通知单》，领尚公司主张星艺公司迟延支付的违约金不符合事实和法律依据。（三）关于支付解除合同违约金174897.32元。前述已阐明，星艺公司并非拖欠租金拒绝支付，星艺公司没有违约行为，而是领尚公司违约在先，既提前撤场，没有履行应尽的义务，又未向星艺公司送达《缴费通知单》。双方签订的合同，其违约责任明显不平等，出租方违反合同约定，只支付一个月租金或者三个月的市场服务费作为赔偿。而承租方的违约责任，却需要承担整个租金一倍甚至高于租金的违约责任。本案中，领尚公司已请求支付巨额滞纳金和违约金，不应再重复请求支付解除合同违约金。（四）关于没收租金保证金60966元。领尚公司违反合同约定在先，星艺公司无违约行为，领尚公司无权没收租赁保证金60966元。星艺公司已提起反诉，要求领尚公司返还。（五）关于支付逾期撤场占用费76207元。星艺公司与领尚公司租赁合同服务期限自2017年2月20日至2022年2月19日共五年，星艺公司是在服务期限内，合理占有、使用案涉商铺，领尚公司无权要求星艺公司支付双倍场地占用费。且领尚公司主张每月租金38103.50元，前述已阐明，也没有任何事实和法律依据。本案诉讼费用、财产保全费、保函费应由领尚公司承担。

**新辩称，本人是星艺公司的员工，一直在星艺公司工作，所以用了**新的银行账户付款。当时负责人的银行账户出了问题，找**新借钱并用**新的银行账户支付相应款项，并向领尚公司支付租金、保证金这些款项，**新与本案无关。

星艺公司向本院提出反诉请求：1.领尚公司向星艺公司返还租赁保证金60965.60元；2.领尚公司向星艺公司支付《领尚环球之家物业租赁合同》违约金9144.84元；3.领尚公司向星艺公司支付《领尚环球之家市场服务合同》违约金27434.52元。

事实与理由：星艺公司与领尚公司在2017年2月20日签订了《领尚环球之家物业租赁合同》《领尚环球之家市场服务合同》《领尚环球之家中国区总部补充协议》，约定星艺公司向领尚公司承租案涉商铺，领尚公司向星艺公司提供市场服务。双方租赁、服务期限自2017年2月20日至2022年2月19日，共五年。星艺公司承租后，向领尚公司支付了租金、市场服务费以及租赁保证金60965.60元。在2018年6月30日，领尚公司与第一手出租人佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称家博城公司）就物业租赁合同正式解除。物业租赁合同解除后，领尚公司提前撤场，导致领尚公司没有继续履行与星艺公司的租赁、市场服务合同，给星艺公司造成了巨大的经济损失。领尚公司在租赁、市场服务合同期限内，违反合同约定在先，根据合同约定责任条款，应向星艺公司退还租赁保证金，并承担违约责任。星艺公司承租领尚公司的物业，花费大量资金进行了装饰装修，现因领尚公司提前撤场，更没有向星艺公司提供市场推广服务，对星艺公司经营造成严重影响和经济损失，领尚公司应予以赔偿。根据《中华人民共和国民法典》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起反诉。

领尚公司针对反诉辩称，星艺公司违反物业租赁合同及市场服务合同约定，欠付租金及市场服务费，进而导致合同解除。星艺公司主张领尚公司退还租赁保证金，支付案涉租赁合同及市场服务费违约金没有事实和法律依据。

领尚公司在诉讼中举证如下：

1.《领尚环球之家物业租赁合同》《领尚环球之家市场服务合同》《领尚环球之家中国区总部补充协议》，拟证明领尚公司与星艺公司之间存在合法有效的合同关系，合同约定了租赁物业、租赁期限、租金以及市场服务费标准、租金及市场服务费的支付时间、逾期的责任等。

2.（2019）粤0604民初34904号民事判决书，拟证明星艺公司至今还占有使用案涉商铺，且自2018年10月起未向领尚公司支付过租金及市场服务费的事实。

3.解除合同通知送达图片及视频，拟证明领尚公司已与星艺公司解除合同，星艺公司应在限期内撤场，否则领尚公司有权自行收回商铺，并要求星艺公司支付占有使用费。

4.委托付款书及佛山农村商业银行股份有限公司家博城支行营业部/小额汇兑业务凭证，拟证明**新出借银行账户的事实。

5.广东增值税专用发票及转账凭证，拟证明领尚公司支出保函费用2793元的事实。

6.裁判文书生效证明，拟证明（2019）粤0604民初34904号民事判决书已经生效。

7.图片及视频，拟证明领尚公司已与星艺公司解除合同，星艺公司应在限期内撤场，否则领尚公司有权自行收回商铺，并要求星艺公司支付占有使用费。

8.（2019）粤06民终12434号民事判决书，拟证明领尚公司已经履行相应的市场服务义务。

星艺公司在诉讼中共同举证如下：

1.领尚公司退场后家居博览城现场照片，拟证明领尚公司在租赁合同期限内与家博城公司解除了租赁关系，提前撤场。领尚公司未按合同约定向星艺公司提供物业服务、市场推广服务，违反合同约定在先。

2.2017年8月至2018年9月缴费通知单和发票，拟证明领尚公司提供正常出租、物业服务期间，星艺公司按时按期缴纳了全部的出租、物业、市场服务费用，未出现拖欠支付行为。

3.保证金支付单据银行流水，拟证明星艺公司实际向领尚公司支付了60965.60元保证金，领尚公司应当退还。

4.解除租赁合同协议书，拟证明在2018年6月30日领尚公司实际已经与家博城公司解除租赁合同，领尚公司已经提前撤场。

**新在诉讼中未向本院提交证据。

本院认证：星艺公司对领尚公司提交的证据1-6、8真实性认可，领尚公司提交的证据7虽星艺公司不确认真实性，但在庭审中明确有员工看到领尚公司张贴的通知，故本院确认上述证据真实性并作为本案认定事实的依据。星艺公司提交的证据1有原件核对，本院确认真实性，星艺公司提交的证据2有盖章部分以及证据3-4真实性得到领尚公司认可，本院予以确认并作为本案定案依据。

本院经审理查明：2017年2月20日，领尚公司（甲方、出租人）与星艺公司（乙方、承租人）签订《“领尚环球之家”物业租赁合同》（合同编号：ＬＨ-Ｂ-20170810-01，以下简称《物业租赁合同》），合同约定：第1条租赁物业、租赁面积及经营内容。1.1租赁地址。甲方将位于佛山市禅城区（即案涉商铺）出租予乙方使用。1.2出租物业建筑面积1524.14平方米。双方同意按出租物业的建筑面积作为租赁费用的计算依据。乙方对于本条所述租赁面积没有异议。……第2条租赁期限。2.1租赁期限。自2017年2月20日起至2019年2月19日止，共2年。2.3乙方无论何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用。……第3条施工管理费、租金、租赁保证金、预付租金、水电费及付款方式。3.1乙方按以下标准支付施工管理费、租金：……免租期结束后收取租金。从2017年05月20日起至2019年02月19日止，租金为20元／月／平方米，小计30482.80元／月。3.2租赁保证金、预付租金：乙方需于签订本合同之日起3天内缴纳租赁保证金60965.60元。……3.4付款方式。乙方须于每月5日前支付当月施工管理费、租金，于每月5日前支付上月水电费用。……第4条甲方责任4.1甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。4.2甲方统一进行广告宣传和市场促销，提高市场形象和知名度。……第5条乙方责任。5.9乙方租赁的场地若需要通过转租、转让、转借等任何形式供他人使用，需要取得甲方的书面同意，否则，甲方视同乙方违约并有权解除合同。……第7条违约责任。7.1甲方违约。因甲方违反合同约定而导致提前终止合同的，甲方全额无息退还乙方租赁保证金，并按1个月租赁费用的标准向乙方承担违约责任。7.2乙方违约。乙方逾期缴纳施工管理费、租金、水电费的，每逾期一天，按照应交未交金额的3‰向甲方支付滞纳金，超过30天仍不支付，甲方有权解除本合同，并要求乙方另外支付应交未交金额的30%作为违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.4合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品，乙方拒绝撤场的，将按当期租金的2倍标准向甲方支付租赁物业占用费用。甲方可自行收回商铺，对租赁场所内的物品进行处理，并不承担赔偿责任。……第9条。特别约定9.3乙方在签订本合同时，已经清楚知悉，租赁物业为甲方从佛山（国际）家居博览城有限公司处承租所得，乙方承诺不会与佛山（国际）家居博览城有限公司另行签订租赁合同，亦不会依此解除本合同，否则，视同乙方违约，乙方须按本合同约定向甲方承担违约责任。9.4乙方在签订本合同时，已经清楚知悉，租赁物业暂未取得产权证，乙方不会以此解除租赁合同，否则，视同乙方违约，乙方须按本合同约定向甲方承担违约责任。……

同日，领尚公司（甲方）与星艺公司（乙方）签订《“领尚环球之家”市场服务合同》（合同编号：ＬＨ-Ｂ-20170810-01，以下简称《市场服务合同》），合同约定：为提升领尚环球之家的品牌形象，增加知名度，为商户创造更大的市场价值，现双方在公平自愿的基础上经友好协商，就场地市场服务订立本合同，明确双方在领尚环球之家市场服务中的权利义务，以共同遵照履行：第一条合同关系。甲方作为“领尚环球之家”中国区总部的市场服务方，全面负责“领尚环球之家”中国区总部的市场服务事宜。第二条合同期限。甲方提供市场服务期限从2017年02月20日起至2019年02月19日止。第三条市场服务费。1.该商铺位于佛山市禅城区的计费面积按以下方式确认：建筑面积1524.14平方米，双方同意以该商铺（场地）的建筑面积作为本合同项下市场服务费的计算依据。2.每月应缴市场服务费：市场服务费从免租期结束后开始缴纳，即从2017年05月20日至2019年02月19日，20元／月／平方米，小计每月市场服务费30482.80元。3.乙方需于每月5日前向甲方一次性全额支付当月市场服务费，如本合同的首月及（或）末月非整月，则当月市场服务费按天数比例支付……第四条市场服务内容。2.领尚环球之家的所有市场服务活动由甲方统一安排，活动的策划、组织、人员选聘，活动方案的敲定，活动公司的选定，都由甲方负责。3.领尚环球之家市场服务活动产生的物料费用，由甲方与推广公司另行协商，相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。4.甲方将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。5.甲方将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。甲方有权根据商场当年经营状况决定举办主题活动的日期和次数。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。6.甲方将不定期根据市场需要组织海外客户到国内考察参观。7.甲方在开展市场服务时，如果乙方以冠名方式参加，须另行向甲方支付费用，具体事宜双方另行签订合同。8.甲方开展市场服务时，无需征得乙方同意，乙方须配合甲方开展相关市场服务活动。第五条违约责任。1.乙方迟延支付市场服务费的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用。2.本合同期限内，乙方同意按《物业租赁合同》及《物业服务合同》（如有签订前述合同）履行相应义务。乙方在《物业租赁合同》或《物业服务合同》（如有签订前述合同）的违约均构成本合同项下的违约，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。3.双方同意，因甲方过错，导致乙方损失的，甲方赔偿额以过错事由发生之日起前三个月乙方缴纳的市场服务费为上限。4.乙方已经清楚明确，乙方的经营、营利状况受多种因素制约，甲方的市场服务并不必然对乙方的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，乙方均不会依此拒交、延交服务费用或者要求甲方承担乙方的经营、投资损失。……

同日，领尚公司（甲方、出租人）与星艺公司（乙方、承租人）签订《“领尚环球之家”中国区总部补充协议》（协议编号：LH-B-20170810-01，以下简称《补充协议》），约定：甲、乙双方根据双方签订的《物业租赁合同》《市场服务合同》基础上，双方达成如下补充条款：1.原《物业租赁合同》双方约定租赁期限变更为从2017年2月20日至2022年2月19日共五年。……3.甲方同意给予乙方一定的租金优惠。从2017年10月20日至2018年2月19日收取租金5元/平方米，小计7620.70元/月；从2018年2月20日至2019年2月19日收取租金6元/平方米，小计9144.84元/月。从2019年2月20日至2020年2月19日收取租金8元/平方米，小计12193.12元/月。4.甲方同意给予乙方一定的市场服务推广服务优惠。从2017年10月20日至2018年2月19日收取市场服务费5元/平方米，小计7620.70元/月；从2018年2月20日至2019年02月19日收取市场服务费6元/平方米，小计9144.84元/月。从2019年02月20日至2020年2月19日收取市场服务费8元/平方米，小计12193.12元/月。5.合同期限第二年底或第三年初双方需对第四、第五年的租金及市场服务费协商确定金额，甲方承诺第四年上述租金、市场服务费上限为25元/月/平方米，第五年上述租金、市场服务费上限为30元/月/平方米，具体金额以双方协商为准。……

2018年7月3日，案外人家博城公司（出租方、甲方）与领尚公司（承租方、乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：就双方于2017年7月7日签署的关于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城B座物业一至九层的物业租赁合同及其附属补充协议的解除事宜，达成如下条款，供双方共同执行：1.双方的租赁合同及其补充协议在2018年6月30日起正式解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。2.合同解除前，乙方尚有部分租赁费用未支付，扣除已支付的费用，乙方尚需支付甲方租赁费用共计27836870元。3.双方签订本协议后，乙方在20日内支付1200万元，余下15836870元在30个工作日内支付完毕，乙方支付该部分费用后，双方不再存在未结清的租赁费用。4.至2017年12月31日前中信银行的租金收益归甲方所有，甲方委托乙方代收。2018年1月1日至合同解除前中信银行的租金收益999267.84元从本合同签署之日起由乙方享有。甲方需配合乙方办理收款的手续。5.乙方在承租期间已支付1000万元的租赁保证金以及6100万元的租赁预付款，由B座物业新的承租方佛山市领尚玛莎家居建材有限公司享受及继承该部分权益，甲方同意并予以承认。6.乙方在承租期间向甲方支付的预付租金1800万元视为甲方向乙方的借款，该借款甲方承诺于2023年7月1日前向乙方偿还，逾期未偿还的，应自还款期限届满之日按照年利率8%支付逾期利息，乙方有权向甲方追偿。……10.现行第7层的租户（星艺装饰与云搭搭）由乙方继续履行至合同期满，甲方不予干涉。……

2020年12月25日，领尚公司于星艺公司门口张贴《解除合同通知书》，上载：……《物业租赁合同》《市场服务合同》《补充协议》统称原合同。至本通知书发出之日，你方尚欠原合同2018年10月份至2020年12月份租金及市场服务费未支付，根据原合同约定，你方逾期支付租金超过30天或逾期支付市场服务费超过15日的，我方有权解除原合同，现我方向你方发出如下通知：1.原合同于2020年12月25日解除；2.没收你方租赁保证金60966元；3.请你方于2020年12月31日前支付拖欠的租金及市场服务费1165982.12元，解除合同违约金174897.32元，迟延支付租金滞纳金521981.86元，迟延支付市场服务费违约金869969.76元，以上共2732831.06元。……5.交清上述费用后，请你方于2020年12月31日前完成撤场工作，并结清水电费。你方逾期未完成撤场工作的，我方有权自行收回商铺并处理商铺内物品，并按照原合同约定向你方收取占用费。届时对你方造成的损失由你方自行承担，我方不承担任何责任。……

另查明一，星艺公司（委托方）与**新（受托方）、领尚公司（收款方）签订四份《委托付款书》，约定星艺公司需向领尚公司支付租金和施工管理费金额10570.65元、租金和施工管理费金额15241.40元、租赁押金金额60966元、租金和施工管理费金额10570.65元。现委托**新代为支付上述款项，金额以实际到账为准。2017年9月21日，星艺公司向领尚公司转账支付60966元租赁保证金。

另查明二，领尚公司收取**新转账明细如下：

序号

转账日期

转账金额（元）

附言

2017.12.12

15241.40

代星艺装饰缴费

2018.1.26

15241.40

代星艺装饰转租赁费

2018.2.1

16221.20

代星艺装饰支付2月份租金

2018.3.17

18289.68

代星艺装饰支付3月份房租

2018.5.21

18289.68

星艺装饰701-704五月份租金

2018.6.4

18289.68

代星艺装饰缴纳5月份租金

2018.6.4

18289.68

代星艺装饰缴纳6月份租金

2018.7.30

18289.68

无

2018.8.29

18289.68

代星艺装饰缴纳8月份租金

2018.9.5

18289.68

代星艺装饰缴纳9月份租金

另查明三，庭审中，领尚公司确认，其与家博城公司签订的《解除租赁合同协议书》约定家博城B栋第七层物业不在解除范围内，故签订解除协议后仍由领尚公司实际经营并继续承租案涉商铺所在的家博城B栋第七层物业，并由领尚公司与次承租人星艺公司履行完毕物业租赁协议为止；2020年12月31日之后，是家博城公司实际运营案涉商铺所在项目，但是领尚公司与家博城公司并未办理书面交接手续。星艺公司确认至今未搬离案涉商铺；并确认在2018年10月1日后未向领尚公司支付租金和市场服务费；且确认公司员工在2020年12月25日看到领尚公司张贴的解除合同通知。

另查明四，本院于2019年11月11日立案受理家博城公司诉领尚公司合同纠纷一案，并作出（2019）粤0604民初34904号民事判决书，该案中查明事实：佛山国际家居博览城项目的建设单位系家博城公司，于2011年8月24日取得建设工程规划许可证。

另查明五，已生效的（2019）粤06民终12434号民事判决书载明：2018年9月25日至10月7日，领尚公司在“领尚环球之家”商场举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动；2018年12月30日至2019年1月1日，领尚公司在“领尚环球之家”商场举办元旦促销活动。

另查明六，星艺公司股东为：李泽鲲、张华麟。

本院认为，本案系合同纠纷。星艺公司主张因案涉商铺所在项目未取得建设工程规划许可证，故《物业租赁合同》应为无效。本院已生效的（2019）粤0604民初34904号民事判决书已确认案涉商铺所在项目于2011年8月24日取得建设工程规划许可证，星艺公司的主张没有依据。领尚公司、星艺公司双方签订的《物业租赁合同》《市场服务合同》《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约全面善意地履行各自承担的义务。

关于领尚公司主张星艺公司支付2018年10月1日至2020年12月31日租金并支付合同约定违约金、逾期付款违约金，且主张没收租赁保证金的诉请。星艺公司反诉称，领尚公司与家博城公司解除合同提前撤场构成违约，应向星艺公司返还租赁保证金并承担违约责任。家博城与领尚公司签订的《解除租赁合同协议书》已明确约定案涉商铺所在物业第七层租户（星艺装饰与云搭搭）由领尚公司继续履行至合同期满，家博城公司不予干涉。故星艺公司主张领尚公司提前撤场无事实和法律依据，本院不予采信。领尚公司与家博城公司解除租赁合同并未影响其履行案涉《物业租赁合同》项下义务，故星艺公司主张领尚公司退还保证金并承担违约责任，本院不予支持。庭审中，星艺公司确认自2018年10月1日起未向领尚公司支付租金。结合《物业租赁合同》约定，星艺公司欠付租金超过30日，领尚公司有权解除《物业租赁合同》，故本院确认案涉《物业租赁合同》于领尚公司张贴在星艺公司门前的解除合同通知记载的合同解除日（即2020年12月25日）解除。合同解除前，星艺公司应依约向领尚公司支付租金。依据《补充协议》约定，2018年2月20日至2019年2月19日星艺公司应以9144.84元/月的标准计付租金；2019年2月20日至2020年2月19日期间应以12193.12元/月计付租金。2020年2月20日至2020年12月25日期间，因《补充协议》约定的优惠期满，故应按《物业租赁合同》约定的30482.80元/月的标准计付租金。经核算，自2018年10月1日至2020年12月25日期间期间租金总额为499830.13元（9144.84元/月×4月+9144.84元/月×19天÷28天+12193.12元/月×12月+30482.80元/月×10月+30482.80元/月×6天÷31天）。领尚公司诉请超过部分，本院不予支持。根据《物业租赁合同》约定，承租方在合同期内逾期支付相应费用超过30日，出租方有权没收租赁保证金。据前查明，星艺公司已向领尚公司支付租赁保证金60966元。故，领尚公司主张没收星艺公司向其缴纳的租赁保证金60966元于约有据，本院予以支持。至于逾期付款违约金、合同约定违约金，因上述违约金与没收租赁保证金的责任承担前提在本案中均指向星艺公司欠付租金的违约行为，故上述违约责任实已部分重合，本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，对领尚公司就星艺公司违反《物业租赁合同》约定主张的逾期付款违约金、合同约定违约金的诉请不予支持。

关于领尚公司诉请星艺公司返还案涉商铺并支付占有使用费。根据《物业租赁合同》第7.4条约定，承租人应在合同解除后的5日内将案涉商铺交还出租人，否则，应按当期租金的两倍标准向出租人支付占有使用费。据此，领尚公司主张星艺公司返还案涉商铺有理，本院予以支持。《物业租赁合同》于2020年12月25日解除，领尚公司应给予星艺公司5日搬迁期，逾期未交还，星艺公司应从2020年12月31日起向领尚公司支付占有使用费。至于占有使用费的计算标准，双方关于超出一倍租金外的占有使用费标准部分的约定系具有对违约行为的惩罚性质，在本院已支持领尚公司就星艺公司违约没收全部租赁保证金的情况下，本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，酌定星艺公司应按照《物业租赁合同》约定的租金标准（即30482.80元/月），自2020年12月31日起至实际返还之日止向领尚公司支付占有使用费。

关于领尚公司主张星艺公司支付2018年10月1日至2020年12月31日市场服务费并支付市场服务费违约金的诉请。星艺公司反诉称，领尚公司提前撤场，未向星艺公司提供市场推广服务，对星艺公司的经营造成严重影响，应承担违约责任。本案中，星艺公司基于《物业租赁合同》项下权利义务承租案涉商铺并委托星艺公司提供市场服务，案涉《物业租赁合同》解除后，《市场服务合同》亦应于2020年12月25日一并解除。如前述，星艺公司拖欠2018年10月1日至2020年12月25日市场服务费。对于该笔费用，本院认为，《市场服务合同》第四条约定：领尚公司将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在星艺公司缴纳的市场服务费用中。并约定领尚公司将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。根据现有证据，本院认定领尚公司于2018年9月25日至10月7日举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动、于2018年12月30日至2019年1月1日举办元旦促销活动。此外，无其他有效证据证明领尚公司全面履行了案涉《市场服务合同》约定的合同义务。故本院认定领尚公司提供的市场服务存在重大瑕疵，其就《市场服务合同》构成对星艺公司的严重违约。但同时也应注意到，领尚公司既是案涉商铺所在商场的运营管理单位，又是案涉《市场服务合同》的市场服务方，其运营管理和履行市场服务义务相互融合，且其提供市场服务的内容及范围难以逐一列举、界定，其效果也难以量化评价，领尚公司、星艺公司对此也明了清楚，并在《市场服务合同》中强调：领尚公司提供的市场服务并不必然对星艺公司的经营、营利状况产生正面影响，因此，无论任何情况下，星艺公司均不会依此拒交、延交服务费或者要求领尚公司承担星艺公司的经营、投资损失。因此，星艺公司关于领尚公司未能提供市场服务并要求领尚公司支付违约金的主张理据不足，本院不予采纳。同时，因领尚公司提供市场服务存在重大瑕疵，依据公平原则，本院酌定星艺公司按每月市场服务费标准的60%向领尚公司支付市场服务费。经核算，2018年10月1日至2020年12月25日期间，星艺公司应支付的市场服务费总额为299898.08元[（9144.84元/月×4月+9144.84元/月×19天÷28天+12193.12元/月×12月+30482.80元/月×10月+30482.80元/月×6天÷31天）×60%]。领尚公司诉请超过部分，本院不予支持。至于领尚公司主张星艺公司支付市场服务费违约金，本院认为，就案涉《市场服务合同》，领尚公司、星艺公司均存在违约，互有过错，故本院对领尚公司、星艺公司诉请的违约金不予支持。

关于**新的责任承担。星艺公司并非一人有限公司且至今仍存续经营，**新自认为星艺公司员工，委托付款仅是对公司的借款行为。领尚公司未能证明**新存在滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，故领尚公司主张**新对星艺公司的债务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。领尚公司支出的保函费非解决本案纠纷产生的必要费用，领尚公司与星艺公司亦未对纠纷解决的费用承担作出特别约定，故领尚公司主张星艺公司承担保函费无依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司支付佛山市禅城区2018年10月1日至2020年12月25日的租金499830.13元；

二、确认被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司缴纳的租赁保证金60966元归广东领尚环球之家企业策划有限公司所有；

三、被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司支付佛山市禅城区2018年10月1日至2020年12月25日的市场服务费299898.08元；

四、被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司返还佛山市禅城区；

五、被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司应按30482.80元／月标准，自2020年12月31日起至实际返还佛山市禅城区之日止向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司支付占有使用费；

六、驳回原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）广东星艺装饰集团佛山有限公司的其他反诉请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序，受理费减半收14880元,反诉费1200元，财产保全费5000元，由原告广东领尚环球之家企业策划有限公司负担14353元，被告广东星艺装饰集团佛山有限公司负担6727元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　梁　菡

二〇二一年五月二十四日

书记员　张颂恩