内蒙古科建房地产开发有限公司与内蒙古振宇建材有限责任公司、内蒙古联合建工工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院

民事判决书

（2020）内01民终2634号

上诉人（原审被告）：内蒙古科建房地产开发有限公司。

法定代表人：侯跃华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：奇小兴，女，该公司员工，住呼和浩特市。

被上诉人（原审原告）：内蒙***建材有限责任公司。

法定代表人：贾全占，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王山亮，男，汉族，该公司员工，住呼和浩特市。

被上诉人（原审被告）：内蒙古联合建工工程有限责任公司.9公里处。

法定代表人：于殿有，该公司经理。

上诉人内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建房地产公司）因与被上诉人内蒙***建材有限责任公司（以下简称振宇建材公司）、内蒙古联合建工工程有限责任公司（以下简称联合建工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。

科建房地产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由振宇建材公司承担。事实和理由：1、2014年10月21日振宇建材公司与联合建工公司签订了《金石香墅嶺项目(翠海名座住宅小区)预拌混凝土买卖合同》，合同总金额为7182085元，联合建工支付了现金15万元，其中6452215元，联合建工公司与振宇建材公司签订了《房屋抵顶协议书》及科建房地产公司出具的购房款收据，而在抵顶协议中的第三条也明确约定了“在签订本协议后7套房屋所有权为乙方，房屋所产生的所有费用均由乙方承担，乙方不得以任何理由反悔”。故振宇建材公司要求退还房款的请求不应予以支持。2、科建房地产公司并未与振宇公司签订所谓的《商品房买卖合同》，所以也就不存在解除合同，退还购房款4110621元的事情。因为房屋抵顶的是联合建工公司的与振宇建材公司之间的工程款，所以即使要退房款也应该是联合建工而不是科建房地产公司来退还。综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院在查清本案基本事实的基础上应当依法改判或发回重审。

振宇建材公司辩称，2014年10月21日双方签订的抵房协议，虽然抵房协议书是没有直接和科建房地产公司形成了直接的房屋买卖，但是因为有三方协议，形成了事实上的债务转移，因为科建房地产公司在协议中提到的房屋抵押给案外的债权人，也被司法查封，使我们无法实现交房义务，所以无法实现以房抵债的行为，因此，我方认为，我们有权要求对方返还我们的抵房款4110621元。一审法院审理事实清楚，证据明确，请求法院驳回上诉。

联合建工公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

振宇建材公司向一审法院起诉请求：1.判令解除振宇建材公司与科建房地产公司金石香墅嶺东区S2号公寓4-08号、4-09号、4-10号、4-12号、4-14号、4-17号，8号楼2单元1802号房屋的商品房买卖合同；2.判令科建房地产公司返还购房款4110621元，并从2016年1月31日起按中国人民银行三-五年期贷款利率的1.5倍支付资金占用期间的利息894916元(暂计算至2019年131日)，并支付资金占用期间的利息至实际给付之日；3、联合建工公司对上述款项及利息承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：2014年10月21日，振宇建材公司与联合建工公司签订了《金石香墅嶺项目预拌混凝土买卖合同》。合同签订后，振宇建材公司按照合同约定履行了价值7182085元预拌混凝土供货义务，联合建工公司只支付价款15万元。由于联合建工公司拒绝支付剩余价款，振宇建材公司提起诉讼。呼和浩特市中级人民法院于2018年6月19日作出(2018)内01民终1244号民事判决，终审判决确认联合建工公司已支付价款15万元，以房抵债6452215元，尚欠价款579870元的事实。以房抵债的事实为：振宇建材公司与联合建工公司，科建房地产公司三方达成以房屋抵消债务的结算方式。于2015年5月5日以金石香墅嶺8号楼2单元1402、1502、1802号三套住宅抵消债务2655355元；2016年1月26日签订了《抵房协议书》，以S2-408/409/410/412/413/414/417七套公寓抵消债务3796860元。其中8号楼2单元1402、1502号和S2-413号公寓科建房地产公司已经实际履行，剩余S2-408、409、410、412、414、417、8号楼2单元1802号房屋，科建房地产公司于2017年1月12日为振宇建材公司出具了收到定约金的收据，但因S2-408/409/410/412/414/417/8号楼2单元1802号房屋已被科建房地产公司抵押给案外债权人，同时也被司法查封，无法履行交付房屋义务。无法实现以房抵债价款为4110621元。

一审法院认为，振宇建材公司与联合建工公司自愿签订的《金石香墅嶺项目预拌混凝土买卖合同》、《抵顶协议书》，其内容不违反法律规定，合同依法成立，双方均应恪守。振宇建材公司与联合建工公司，科建房地产公司三方达成以房屋抵顶债务协议，科建房地产公司给振宇建材公司出具房号明确的“定约金”收据。对振宇建材公司而言，同意联合建工公司通过抵顶房屋的方式消灭债务也就是同意债务人转移义务。振宇建材公司同意联合建工公司依法转移义务不违反法律规定，转让行为有效。振宇建材公司与科建房地产公司形成了事实上的商品房买卖合同，科建房地产公司向振宇建材公司交付了部分房屋，剩余的房屋科建房地产公司、联合建工公司仍予以认可，但由于该部分房屋被抵押和查封，无法交付振宇建材公司。振宇建材公司以不能实现商品房买卖合同目的，请求解除未能取得的部分商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。故科建房地产公司除应当向振宇建材公司返还购房款外，还应当承担自向振宇建材公司出具“定约金”收据之日起至付清购房款之日止的利息，执行中国人民银行公布的同期同类贷款利率。振宇建材公司要求被告按中国人民银行三-五年期贷款利率的1.5倍支付资金占用期间的利息，没有法律依据，不予支持。联合建工公司依法将义务转让，故不承担民事责任。被告要求振宇建材公司提交《质检合格报告》，系另一法律关系，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、解除内蒙***建材有限责任公司与内蒙古科建房地产开发有限公司金石香墅嶺东区S2号公寓4-08号、4-09号、4-10号、4-12号、4-14号、4-17号，8号楼2单元1802号房屋的商品房买卖合同；二、内蒙古科建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还内蒙***建材有限责任公司购房款4110621元，并以购房款4110621元为本金，向内蒙***建材有限责任公司支付从2017年1月12日起至付清购房款之日止资金占用期间的利息，执行中国人民银行公布的同期同类贷款利率；三、驳回内蒙***建材有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费39785元、保全费5000元，内蒙***建材有限责任公司已预交，由内蒙古科建房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一审判决解除振宇建材公司与科建房地产公司签订的商品房买卖合同并返还购房款及利息是否有事实及法律依据。

本案中，因债务人联合建工公司欠付债权人振宇建材公司供货款，联合建工公司与振宇建材公司达成以房抵债协议，科建房地产公司向振宇建材公司出具了抵房协议书中所约定的抵顶房屋的“定约金”收据，且抵顶的房屋中有三套已实际交付振宇建材公司，科建房地产公司开具收据及向振宇建材公司交付房屋的行为表明其愿意取代原债务人联合建工公司成为合同的新债务人，承担向债权人振宇建材公司履行债务的意思表示，振宇建材公司同意该债务转移给科建房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”。现科建房地产公司认可涉案房屋已被抵押及查封，科建房地产公司无法履行交付房屋的义务，应承担相应的法律后果。故一审判决解除振宇建材公司与科建房地产公司签订的商品房买卖合同并返还购房款及利息并无不当，本院予以支持。

综上所述，内蒙古科建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费39785元，由内蒙古科建房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 窦　双

审判员 戴玉英

审判员 鄂晓红

二〇二〇年十月三十日

法官助理 于文硕

书记员 郝辰炜