8907苏州汇邦环保科技有限公司与江苏辉达塑模股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省张家港市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0582民初8907号

原告（反诉被告）：苏州汇邦环保科技有限公司，住所地张家港乐余镇乐丰路。

法定代表人：顾兵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王薇，江苏国瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱榆麟，江苏国瑞律师事务所律师。

被告（反诉原告）：江苏辉达塑模股份有限公司，住所地张家港乐余镇乐丰路。

法定代表人：王晓凤，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王治昊，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨丽岑，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。

原告苏州汇邦环保科技有限公司（以下简称汇邦公司）与被告江苏辉达塑模股份有限公司（以下简称辉达公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月10日立案后,依法适用简易程序，于2019年8月5日、8月27日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案依法转为普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。本案审理中，被告辉达公司提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告汇邦公司委托诉讼代理人王薇、被告辉达公司的委托诉讼代理人王治昊到庭参加三次庭审，原告汇邦公司的法定代表人顾兵、被告辉达公司的法定代表人王晓凤、委托诉讼代理人杨丽岑到庭参加第一、二次庭审。本案现已审理终结。

汇邦公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告于2018年5月25日签订的《厂房及设备租赁合同》；2、判令被告立即返还侵占原告的机器设备、模具、原辅材料、成品、购进辅机及相关设备等位于乐余镇乐丰路2号租赁注塑车间内外属于原告的所有资产（详见清单），不能返还的，赔偿相应损失；3、判令被告承担自2019年5月1日起至实际恢复生产期间原告公司人员费用、房租、运费损失130848.33元（暂计算至2019年5月31日）；4、判令被告承担自2019年5月12日起至实际清偿之日期间因被告扣押成品导致原告对客户南京恒大产生的按7507元每天计算的违约金，暂计算至2019年6月30日为367843元；5、判令被告承担自2019年5月10日起至实际清偿之日期间因被告扣押成品导致原告对客户上海亚绘产生的按6450元每天计算的违约金，暂计算至2019年6月30日为328950元；6、判令被告承担自2019年5月1日起至实际恢复生产期间按每天12620元计算的停产损失，暂计算至2019年6月30日为757200元；7、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原被告签订《厂房及设备租赁合同》，约定：租赁期限三年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止，甲方租赁给乙方的设备租金按提成方式结算，注塑车间租金每年22万元整。租赁期内，甲方如非时政动迁而要求收回房屋，需支付乙方18万元搬迁费用。2019年5月1日，被告将租赁给原告的车间封锁，5月8日，被告对租赁车间停电，导致原告无法生产经营。原被告之间经派出所、司法所等机关调解未果。原告认为被告采用锁门、停电、扣押原告设备及生产成品等方式阻止原告生产经营，构成侵权且根本违约，应当立即停止侵权行为并承担违约责任。为此，原告提起本案诉讼。

辉达公司辩称，首先根据原被告双方签订的厂房及设备租赁合同约定原告应当在当年的4月30日前付清下一年度的租金，而2019年4月30日前，原告非但没有按约支付租金，反而于2019年4月29日向被告发送了书面通知一份，通知被告终止合同。因此我方认为原告已经违反合同约定，于2019年4月29日向被告提出了解除合同，因此不存在原告所说的继续履行租赁合同的说法。针对第二项诉讼请求，原告在被告处的归原告所有的设备、模具及原材料等，经被告多次以电话或书面方式催促，原告一直拒绝将相应的原材料及设备拉走而继续侵占被告的室内场地及相应室外场地，我方将在反诉中要求原告承担侵占厂房的相应场地占用费。针对第三项诉讼请求，因原告已经于2019年4月29日提出终止合同，因此不存在所谓恢复生产期间的人员房租及运费损失。针对原告提出的第四、第五项诉讼请求，我方认为上述原告提供的合同存在伪造的情形，也无法证明原告存在相应损失。综上所述，原告本案诉讼请求并不成立，请求法院驳回原告诉请。

辉达公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1、判令解除双方于2018年5月25日签订的《厂房及设备租赁合同》；2、判令汇邦公司支付因提前解除租赁合同的违约金180000元；3、判令汇邦公司支付自2019年6月1日起至实际搬离之日的场地占用费，暂计算至2019年7月30日的室内场地占用费68600元，及自2018年6月1日起至实际搬离之日的室外场地占用费，暂计算至2019年7月30日为20220元；4、判令汇邦公司支付因未按合同约定优先替辉达公司生产产品而导致辉达公司同新西兰VIDAWHELDLTD.公司解除《销货合同》导致的利润损失329986.18元；5、反诉案件受理费、保全费由汇邦公司负担。

汇邦公司针对辉达公司反诉辩称，1、不同意解除合同。2、辉达公司未提前解除租赁合同，不存在提前解除这一说法，更不存在违约金。相反汇邦公司按约支付了2019年6月1日到2020年5月31日租金22万元，表示汇邦公司要求继续租赁案涉房屋，辉达公司自2019年5月1日起封锁汇邦公司租赁的厂房并采用停电停水的手段导致汇邦公司至今无法正常生产经营，汇邦公司在案涉租赁房屋内进行大投资4，辉达公司的违约行为导致汇邦公司巨大经济损失，汇邦公司要求辉达公司赔偿损失并继续履行。即使辉达公司要求解除也应赔偿汇邦公司18万搬迁费并赔偿汇邦公司的损失。3、不存在辉达公司主张的场地占用费，厂房租金标准应参照合同约定22万每年，该费应包含厂房及周边区域的正常合理使用费用，这笔费用汇邦公司已于2019年5月28日支付给辉达公司，而汇邦公司自2019年5月1日起没有使用到案涉的租赁物。辉达公司应赔偿汇邦公司已支付的租金损失。4、因辉达公司的封锁厂房、停电停水等违约手段，导致汇邦公司自2015年5月1日起无法正常生产经营更无法替辉达公司加工产品，因此辉达公司主张的第四项请求中所谓的损失系由其自己的违约行为导致，应由其自行承担，而且汇邦公司从辉达公司举证的证据中也未看出实际损失。综上请求法庭驳回辉达公司的反诉请求。

双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审查认定如下事实：2018年5月25日，辉达公司（出租方，甲方）、汇邦公司（承租方、乙方）签订《厂房及设备租赁合同》一份，约定：甲方将现有注塑车间设备租赁给乙方使用，并租赁车间相应厂房给乙方使用，就甲方将合法拥有的厂房及注塑设备租赁给乙方使用达成协议。一、租赁期限三年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止（如乙方投资了电力报装，其他辅助设备等固定资产，价值各超过每10万元，合同顺延一年，不超过六年合同期限，即2024年5月31日）。合同终止后，同等条件下乙方优先，厂房租赁价格以当时的市场评估价为准房租按市场价格（注低于市场价格的5%-10%）订价。二、租赁项目及价格，1、甲方租赁给乙方的全部设备，目前运转情况良好，没有其他质量问题，租金按照乙方产量提成，提成办法如下：1200/1250吨设备，乙方生产的每个产品，交付甲方1元/模；800吨设备交付甲方0.6元/模，360吨设备交付甲方0.3元/模，180吨设备0.2元/模。每个月费用总提成在下个月的31号之前结清。乙方每日统计好的产品数量以电子版形式发送给甲方，甲方确认后回复乙方，以双方当日确认为准。2、甲方租赁给乙方的注塑车间面积为1470平方，车间租金为150元/平米，共计22万元整人民币。3、乙方租赁车间一楼办公室一间，价格为每月500元，如乙方再需租用甲方办公室包括二楼按150元/平方另外收取，若乙方整体租用三层车间办公室，按照20%优惠。4、付款方式年付，合同签订后第一年，乙方需在5月31日之前付清全部租金。之后每年的租金需在当年的4月30日之前付清。合同终止时，若乙方不再续租，需提前两个月书面通知甲方，便于甲方寻找下一个租户，否则造成的甲方损失由乙方承担。5、合同签订后，乙方需按时交纳租金，如有逾期，按总金额的1%/日缴纳滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权单方中止协议，由此产生的甲乙双方的全部经济损失由乙方支付。6、因设备提成及厂房租赁所产生的一切税金由乙方支付。三、其他约定，1、租赁期间，因乙方生产和生活需要所发生的水、电、环保设备、垃圾废物处理等费用由乙方承担，乙方每月月底及时支付甲方水电费，如因未及时支付水电费而发生的损失由乙方全部承担。2、租赁期间，甲方的所有产品交由乙方生产加工，乙方收取甲方产品的加工费，按照双方约定的价格计算。……4、本着甲乙双方共同发展、合作共赢、紧密合作、加工为辅的原则，一切现场堆放、生产计划均以甲方优先。四、厂房使用要求和设备及模具维修责任，……3、乙方另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应有甲方报请有关部门批准后，方可进行，未获批准的施工建筑，如遇政府强拆，损失由乙方负责，合同到期，乙方增置的固定设施设备归甲方。4、租赁期间，若甲方现有电力不足，需由乙方负责电力报装及增容费用。……五、租赁期间其他有关约定，……4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上需提前报请甲方同意，并不得破坏原房结构，不得对房屋安全造成隐患，装修费用由乙方自负，租赁期满或乙方中途单方面停止租赁时，甲方不作补偿，乙方前期投入的装修，包括水电线路设施无偿留给甲方所有，租赁期间，乙方增置的机械设备，归乙方所有，合同期满后，乙方自行处置。……6、租赁期间，甲方如非时政动迁而要求收回房屋，需支付乙方18万元搬迁费用，乙方若因自身原因提前终止协议，需支付甲方损失费18万元。

2019年4月30日，汇邦公司给辉达公司发了一份《通知》，内容为：我司由于生意一般，蓄水模块虽有增长也无法满足生产需求，包括贵司的墙板注塑件也面临订单情况。4月18日，贵司提出终止合同，我司也愿意接受，近期双方共同寻找合作伙伴，暂时也未能取得成功，5月份我们将办理交接手续，包括后续生产合作、人员事宜及客户交接（如有需要）。咱们的生产合作也将延续，已开发的渠道客户也会交给贵司。对于我司未有能力创造共同的价值、效益深表歉意，也请贵司谅解。关于上述通知中提到的4月18日辉达公司提出终止合同一事，汇邦公司陈述：4月17日，辉达公司的财务给其电话称4月18日辉达公司法定代表人要和其商量厂房租赁的事情，辉达公司要收回厂房并提出人员如何移交，还要上涨房租从150元涨到250元，因为这个事情一直在沟通，其一直未同意涨价并要求按照合同履行，后续的2019年房租，其就支付并注明汇款的内容。辉达公司则陈述，4月18日，其向汇邦公司催交房租，汇邦公司法定代表人过来称工厂比较困难，让其进行生产，终止合同，其没有答应，汇邦公司法定代表人再三劝说，其答复第二天和车间主管商议一下，后车间主管说因为土建忙不过来，不同意终止合同，其即刻电话告知汇邦公司法定代表人让他不要再考虑这条路了。到4月29日汇邦公司法定代表人的连襟龚建惠也就是汇邦公司派过来的生产负责人，给其车间主任发了微信，即上面的《通知》。

2019年5月28日，汇邦公司向辉达公司汇款220000元，用途注明是2019年6月1日至2020年5月31日厂房租金。辉达公司不认可该款系支付的租金，认为是拉货保证金。

2019年5月初起，汇邦公司与辉达公司因租赁事宜发生纠纷，期间案外人即汇邦公司的客户因无法拿回模具、产品等事宜，向法院提起诉讼，汇邦公司、辉达公司在期间多次报警处理。

2019年6月3日起，汇邦公司陆续从租赁厂房内拿走产品。2019年6月15日，辉达公司向汇邦公司发出《催拉货通知》，内容为：贵司从本月初开始从我司往外拉货，当时你们承诺的是三天拉走全部货物，结果是每天拉走一车，把辉达公司当成你们的仓库，最近三天一车货也没拉，截至目前为止，在这半个月时间里多数货物还堆放在我司车间，1470平方米的场地依然被贵司使用。按照乐余今年车间市场租金价格280元/平米，请你们核算一下占地成本，如果想降低成本，请尽快将货物全部清空。鉴于每次拉货需要我司员工配合，我们没有时间和精力陪你们消耗时间，现郑重通知你们，下周一一天时间内，从早上八点到晚上五点之间，我司派员工监督你们清空全部车间货物，过期不候。如贵司未按约定时间前来取货，后续时间拉货需以我方空余时间为准，因此所造成的任何损失我方概不负责。

2019年8月6日，汇邦公司工作人员汤春冬出具说明一份，主要内容是：截止到2019年8月6日晚上，汇邦公司已将原材料及模块全部运出辉达公司工厂，模具除外。同日，汇邦公司工作人员龚建惠出具说明：经汇邦公司确认，辉达厂区内货物齐全没有遗失。2019年8月8日，汇邦公司向辉达公司发出《重要通知》一份，主要内容是：我方向贵司承租车间，但贵司现采取封门、锁门、停电等手段强占我公司租赁厂区，现生产急需水模块模具一套，特此通知贵司：1、请贵司对蓄水模块模具一套计4付同意我司进入厂区取走，请贵司配合放行，准备取走时间在2019年8月9日，请贵司提供开门、开锁、送电配合。2、该套模具不能取出使用，将会造成我司28000元/天的经济损失及其他违约行为。3、本次取出模具与贵我双方现在的租赁合同纠纷诉讼事宜无关。

因双方就租赁事宜发生争议，引起本案纠纷。

2019年5月18日，辉达公司王伟在张家港市公安局兆丰派出所做了询问笔录，主要反映汇邦公司租了其公司厂房，但还结欠其加工费等费用，合作不下去了，汇邦公司的顾兵找人来捣乱。2019年5月21日，汇邦公司顾兵在张家港市公安局兆丰派出所做了询问笔录，主要内容是陈述其和辉达公司之间的租赁纠纷及辉达公司不让其客户提货。2019年6月18日，汇邦公司陈俊在张家港市公安局兆丰派出所做了询问笔录，主要内容是反映当天提货被辉达公司拦住，不允许提货。2019年6月19日，辉达公司王晓凤在张家港市公安局兆丰派出所做了询问笔录，主要内容是陈述了与汇邦公司之间的纠纷及拉货情况。2019年8月9日，汇邦公司顾兵在张家港市公安局兆丰派出所做了询问笔录，主要内容是陈述了与辉达公司之间的纠纷及辉达公司不让拉走模具的情况。

汇邦公司主张其第一项诉讼请求中要求返还的设备、模具系其提供的《汇邦公司投入注塑车间设备及辅机明细》、《汇邦公司车间生产使用模具明细》载明的物品，具体包括：模温机1台、管道改造1套、冷却水控制柜1套、办公桌、长椅1项、储气罐1套、冷水机、搅拌机、粉碎机各1台、工作台及凳子1项、烘干机1台、上料机1台、水泵1台、冷却水塔1台、润滑油、修理行车1项（指行车修理过程中加装的遥控器、电动机）、吸料机1个、中塑公司大型破碎机1台、抽油机1台、打包机1台、恒压供水1套、煤气罐1只、蓄水模块主体、蓄水模块侧板、蓄水模块顶盖、蓄水模块连接件各1付。辉达公司认为上述物品中，模温机被张家港市市场监督管理局查封，是模具的一部分，管道改造、冷却水控制柜属于固定设施，冷却水塔是因汇邦公司在承租后将辉达公司原有的水塔丢掉之后购买的新的，应该属于辉达公司。润滑油是汇邦公司购买后归还的，之前问辉达公司借的润滑油已经用完了。行车是辉达公司的，汇邦公司是修理行车，汇邦公司在使用过程中发生的修理费应当由汇邦公司承担。恒压供水和管道改造、冷却水控制柜是同一套设备，属于增加的固定设施，应该属于辉达公司。4套模具被张家港市市场监督管理局查封。其余设备、物品均已被汇邦公司拿走。

本院于2019年12月3日向张家港市市场监督管理局乐余分局就案涉四套模具是否被查封进行了调查，张家港市市场监督管理局乐余分局确认因汇邦公司涉嫌侵犯注册商标于2019年8月13日查封了在辉达公司厂房内汇邦公司的四套模具，目前四套模具仍处于查封状态，相关案件尚在处理中。

本院认为，原告汇邦公司与被告辉达公司之间的租赁关系合法有效。原告汇邦公司要求继续履行租赁合同，被告辉达公司反诉主张合同已经解除，对此，本院确认原告汇邦公司与被告辉达公司之间的《厂房及设备租赁合同》已于2019年4月30日解除，理由如下：首先，原告汇邦公司于2019年4月30日向被告辉达公司发出《通知》，明确终止合同履行，并表示将于5月份办理交接手续。虽然双方对《通知》中表述的究竟是哪一方先提出终止合同履行存在争议，但双方均未提供证据证明各自的主张，故本院认为合同解除应当依据该份书面《通知》予以确定。被告辉达公司收到《通知》后，并未对合同解除提出异议，且在本案中提出反诉要求解除案涉《厂房及设备租赁合同》，可以进一步确认被告辉达公司对合同解除的事实予以认可。其次，原告汇邦公司在发出《通知》后，于2019年5月起陆续从租赁厂房搬离设备、原材料等，可以确认原告汇邦公司于2019年4月30日向被告辉达公司发出的《通知》是要求解除案涉《厂房及设备租赁合同》。最后，原告汇邦公司提出解除合同，案涉《厂房及设备租赁合同》自解除通知到达被告辉达公司之日起解除，原告汇邦公司于2019年5月28日支付22万元租金的行为不能阻却案涉《厂房及设备租赁合同》解除的效力。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告汇邦公司要求被告辉达公司返还设备、模具，2019年8月6日，汇邦公司出具情况说明明确截止到2019年8月6日晚上，汇邦公司已将原材料及模块全部运出辉达公司工厂，模具除外，故本院确认目前尚在辉达公司工厂内属于汇邦公司的物品系四套模具（含模温机1台），因上述四套模具被张家港市市场监督管理局查封，故在本案中无法判决返还，原告汇邦公司可根据张家港市市场监督管理局对相关案件的处理情况另行主张权利。原告汇邦公司主张的自2019年5月1日起至实际恢复生产期间原告公司人员费用、房租、运费损失130848.33元（暂计算至2019年5月31日）、自2019年5月1日起至实际恢复生产期间按每天12620元计算的停产损失（暂计算至2019年6月30日为757200元），因案涉《厂房及设备租赁合同》已于2019年4月30日解除，原告汇邦公司主张该项损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告汇邦公司主张被告辉达公司赔偿自2019年5月12日起至实际清偿之日期间因被告辉达公司扣押成品导致原告汇邦公司对客户南京恒大产生的按7507元每天计算的违约金（暂计算至2019年6月30日为367843元）、自2019年5月10日起至实际清偿之日期间因被告辉达公司扣押成品导致原告汇邦公司对客户上海亚绘产生的按6450元每天计算的违约金（暂计算至2019年6月30日为328950元），但未能提供证据证实上述损失实际发生，原告汇邦公司的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告汇邦公司于2019年5月28日支付给被告辉达公司的租金22万元，因合同已于2019年4月30日解除，被告辉达公司应当予以返还。

反诉原告辉达公司要求反诉被告汇邦公司赔偿因提前解除租赁合同的违约金18万元，被告汇邦公司认为并不存在其提前解除合同的事实，不应支付违约金，根据汇邦公司于2019年4月30日向辉达公司发出的《通知》内容，可以认定合同解除主要原因是汇邦公司自身经营状况造成的，故汇邦公司应当赔偿辉达公司因租赁合同提前解除造成的违约损失，合同约定的违约金18万元过高，反诉原告辉达公司也未能提供证据证明其实际损失，本院综合考虑合同解除后在汇邦公司要求搬离放在租赁厂房中的物品过程中辉达公司未能予以配合存在一定过错、汇邦公司在2019年5月因辉达公司不予配合未能实际使用租赁房屋等情形，判令汇邦公司赔偿辉达公司因提前解除合同造成的违约损失2万元。反诉原告辉达公司主张汇邦公司支付自2019年6月1日起至实际搬离之日的场地占用费（暂计算至2019年7月30日的室内场地占用费68600元）、自2018年6月1日起至实际搬离之日的室外场地占用费（暂计算至2019年7月30日为20220元），汇邦公司在合同解除后未能及时从租赁厂房搬离物品，辉达公司在汇邦公司搬离物品过程中设置了一些障碍，辉达公司对此存在一定过错，故辉达公司无权主张上述实际占用损失，且辉达公司主张的室外场地占用费亦无证据证明，对辉达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告辉达公司要求汇邦公司支付因未按合同约定优先替辉达公司生产产品而导致辉达公司同新西兰VIDAWHELDLTD.公司解除《销货合同》导致的利润损失329986.18元，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定的规定，判决如下：

一、确认原告苏州汇邦环保科技有限公司与被告江苏辉达塑模股份有限公司于2018年5月25日签订的《厂房及设备租赁合同》自2019年4月30日起解除

二、被告江苏辉达塑模股份有限公司于本判决生效后10日内返还原告苏州汇邦环保科技有限公司租金22万元。

三、反诉被告苏州汇邦环保科技有限公司于本判决生效后10日内赔偿反诉原告江苏辉达塑模股份有限公司违约金2万元。

上述第二项、第三项给付义务相抵后，被告江苏辉达塑模股份有限公司应于本判决生效后10日内返还原告苏州汇邦环保科技有限公司租金20万元。

四、驳回原告苏州汇邦环保科技有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告江苏辉达塑模股份有限公司的其他诉讼请求。

本诉案件受理费18894元，由苏州汇邦环保科技有限公司负担16481元，由江苏辉达塑模股份有限公司负担2413元。反诉案件受理费4894元，由苏州汇邦环保科技有限公司负担1798元，由江苏辉达塑模股份有限公司负担3096元

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。

审　判　长　　吴　丹

人民陪审员　　陈玉红

人民陪审员　　王　凯

二〇一九年十二月四日

书　记　员　　朱晓瑜