冯某与北京某某建设有限责任公司、霸州市某某家居广场有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省霸州市人民法院 民事判决书 （2024）冀1081民初527号 原告：冯某，女，1970年4月30日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人:***，北京冠领律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，北京冠领律师事务所律师。 被告：北京某某建设有限责任公司，住所地：北京市房山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北若石律师事务所律师。 被告：霸州市某某家居广场有限公司，住所地：霸州市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：张某，女，1985年10月28日出生，汉族，住河北省霸州市，系公司员工。 被告：杨某，男，1988年9月12日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 原告冯某与被告北京某某建设有限责任公司（以下简称某甲公司）、霸州市某某家居广场有限公司（以下简称某乙公司）、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某委托诉讼代理人***、***，被告某甲公司委托诉讼代理人***、被告某乙公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告杨某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告某甲公司签订的鑫堡丽锦买卖合同无效；2、被告某甲公司、被告某乙公司退还已付购房款180592元，并赔偿原告资金占用期间利息（第一笔费用以80472元为基数，自2017年11月23日计至实际给付之日，第二笔费用以100120元为基数，自2018年6月23日计至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1倍计算）;3、被告杨某退还中介服务费41246元，并赔偿原告资金占用期间利息（以41246元为基数，自2017年11月23日计至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1倍计算）;4、三被告对原告合法维权支出的律师费30000元及全部诉讼费用共同承担连带责任。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告某甲公司签订《鑫宝丽锦买卖合同》，确认购买鑫堡丽锦（推广名＂博览佳苑＂）小区第10幢2单元21层2102室房屋，总价款250320元，交房日期为2018年5月1日前，分三期付款。合同签订当日，原告当场通过ＰＯＳ机刷卡支付中介服务费41246元（其中包括需商家支付的ＰＯＳ机刷卡手续费246元），该笔资金进入固安县杨正网络技术有限公司账户。经查，该公司属于自然人独资，注册资本50万元人民币，于2017年10月25日未经清算程序注销，被告杨某是法定代表人，唯一股东，出资比例100%，未实缴出资。同日，原告分别通过现金及ＰＯＳ机刷卡形式向被告某甲公司累计支付80472元（包含ＰＯＳ机刷卡手续费152元），其中现金支付20000元，ＰＯＳ机支付25472元、35000元，该两笔费用进入被告某乙公司账户，被告某甲公司出具房款80320元收据一张。2018年6月23日，原告通过ＰＯＳ机刷卡再次支付第二期房款，三笔资金分别是20120元、48000元、32000元，累计100120元（包含ＰＯＳ机刷卡手续费120元），全部进入被告某乙公司账户，被告某甲公司出具补款100000元收据一张。以上两期购房款，被告某甲公司均未出具正式发票。后被告某甲公司未如约按期交房，且不协助办理不动产权属登记等手续。原告了解到被告某甲公司开发销售的楼房资质不全，违反法律强制性规定，不能办理案涉房屋的权属证书，合同根本目的无法实现。现要求被告某甲公司退还相关款项及资金占用期间利息，并承担原告为维护合法权益支出的律师费用。因三被告在上述房屋交易中存在内部关联关系，承担不同角色分工，故应共同对原告的财产损失承担连带责任。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，特诉至贵院。 被告某甲公司辩称：原告诉请没有事实及法律依据，恳请法庭依法予以驳回，原告购买小产权房其本人事先早已自知，某甲公司不存在任何违约行为。 被告某乙公司辩称：请求法院驳回原告有关某乙公司的所有诉讼请求，判令与某乙公司无关，某乙公司主要经营家具销售、家具展览、场地租赁，没有开发资质，更没有从事有关房地产类业务的经营范围，与原告购买的鑫堡丽锦小区没有任何关系，原告所述被告涉案的关键证据为原告购买房屋的5笔ＰＯＳ机（通联支付ＰＯＳ机，商户号为8211460502100ＶＸ）刷卡交易记录（累计金额160592元）显示商户名称为“廊坊霸州市某某家居广场有限公司***”，导致原告误以为上述款项流入被告公司账户，据被告了解，该ＰＯＳ机绑定的账户信息为***，绑定的银行账户也为***个人，因***当时为胜芳国际家具博览城的租户，被告为胜芳国际家具博览城运营收取租金的公司，***在办理ＰＯＳ机时提供了与胜芳国际家具博览城运营公司霸州市某某家居广场有限公司的租赁合同，所以商户名称上显示了被告名称，实际上该ＰＯＳ机办理的相关手续及绑定的银行账户均与被告无关。 被告杨某未答辩。 庭审中，原告向本院提供如下证据： 1、商品房买卖合同，证明2017年11月23日原告与被告签订《鑫堡丽锦买卖合同》，确认鑫堡丽锦（推广名“博览佳苑”）小区第10幢2单元21层2102室房屋为案涉房屋，总价款250320元，交房日期为2018年5月1日前，分三期付款。 2、2017.11.23签署购房合同当日ＰＯＳ机凭条、购房款收据、农业银行交易明细及平安银行信用卡对账单，证明2017年11月23日，原告通过ＰＯＳ机刷卡方式分别支付中介服务费41246元（含ＰＯＳ刷卡手续费246元），该资金流入被告杨某个人独资企业账户；购房款25472元（含ＰＯＳ刷卡手续费152元）、35000元及现金支付20000元，该项资金进入被告某乙公司账户，被告某甲公司向原告出具“10-2-2102房款”80320元收据。 3、2018.6.23当日ＰＯＳ机凭条、购房款收据、平安银行交易明细及平安银行信用卡对账单，证明2018年6月23日，原告再次通过ＰＯＳ机刷卡方式分别支付20120元、48000元、32000元，合计100120元（含ＰＯＳ刷卡手续费120元），资金流入被告某乙公司账户，被告某甲公司向原告出具100000元收据，载明“10-2-2102补款”。 4、微信聊天记录，原告与被告某甲公司工作人员沟通交房及发票事宜，可以证明双方存在真实房屋交易行为，但是被告某甲公司逾期交房，且不能提供正规发票。 5、企查查网页截屏，证明原告在2017.11.23刷卡支付中介服务费的固安县杨正网络技术有限公司已经于2017.10.25未经清算程序注销，被告杨某是该公司法定代表人，实际控制人，唯一股东，100%持股，未显示实缴出资。 6、委托代理协议及发票，证明原告为维护合法权益额外支出律师服务费用30000元。 被告某甲公司的质证意见为：原告所提交的全部证据与其诉讼请求毫无关联性，某甲公司收取原告房款时均为原告出具了盖有公司章的相关凭证，其余恳请法庭依法查明事实。 被告某乙公司的质证意见为：原告所提交的证据2、3中显示了5笔ＰＯＳ机刷卡记录，合计160592元，流入某乙公司账户不认可，该ＰＯＳ机绑定的为***个人账户，与某乙公司无关，请求法庭依法查明事实。 被告某甲公司向本院提供证据：原告与某甲公司签订的买卖合同一份，证明原告与某甲公司双方存在的房屋买卖关系。 原告的质证意见为：合同可以证明原被告双方存在商品房买卖关系，从合同的第一页第一条土地使用年限从2017年12月31日至2087年12月30日土地使用年限70年，被告盛都意在用迷惑性用语诱导原告相信该房屋是大产权房，2017年11月23日原告按照被告要求先后通过现金、ＰＯＳ机刷卡、银行转账等方式向被告某甲公司指定账户分别支付41246元、25472元、35000元、20000元，被告某甲公司向原告出具收据80320元，注明购房款，按照合同约定被告某甲公司应当在2018年5月1日前向原告交付房屋，从证据第26页原告与被告销售人员的聊天记录可以看出直至2019年12月20日被告盛都才通知原告拿钥匙。可见某甲公司逾期交房，违约在先，不能协助原告办理不动产权证在后。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同应当认定为无效，根据合同法第52条第一款第五项，违反法律行政法规的强制性规定，合同无效，房地产开发商在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，某甲公司并未向原告及法庭出示上述证件，违反法律强制性规定，合同根本目的无法实现，应认定买卖合同无效，根据合同法第58条规定，某甲公司应当赔偿原告因此受到的损失及返还购房款及资金占用期间利息，并承担原告为维护合法权益支出的律师服务费用。关于被告某乙公司，原告作为个人无法自行分清款项性质，理清三被告之间的关联关系，但不影响三被告对购房款、服务费、手续费等资金返还承担连带责任。 被告某乙公司的质证意见为：我方与原告及被告某甲公司、杨某之间不存在任何联系，原告所诉的资金流入某乙公司账户的关键证据为ＰＯＳ机刷卡记录，刷卡记录显示的商户名称挂有某乙公司，某乙公司在2017、2018年之间为胜芳国际家具博览城运营收取资金的公司，与ＰＯＳ机实际拥有人***仅为场地租赁合作关系，与原告所诉的案件没有任何关系，因时间较久远，当时租赁合同没有留存，我们联系了ＰＯＳ机客服了解了相关过程，ＰＯＳ机办理时提供的手续均与我公司无关。证据与我们无关，不发表质证意见。 被告杨某未发表质证意见，亦未向本院提交证据。 经审理查明：2017年11月23日，原告冯某与被告某甲公司签订《鑫堡丽锦买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告某甲公司的鑫堡丽锦××号楼××单元××号房，单价2800元，总金额250320元。2017年11月23日原告通过ＰＯＳ机向杨正网络技术有限公司转款支付41246元，2017年11月23日原告通过ＰＯＳ机转款25472元（收款方显示为某乙公司***）、35000元（收款方显示为某乙公司***）及现金支付20000元，合计80472元，被告某甲公司向原告出具10-2-2102房款80320元收据一份。 2018年6月23日原告通过ＰＯＳ机支付20120元、48000元、32000元，合计100120元（收款方显示为某乙公司***），被告某甲公司向原告出具10-2-2102补款100000元收据一份。 后原告了解到被告某甲公司开发销售的楼房资质不全，要求被告退还相关款项，故诉至法院。 固安县杨正网络技术有限公司法定代表人为杨某，股东为杨某（出资比例100%，自然人独资），该公司于2017年10月25日注销，注销原因为决议解散。 上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。房地产开发商在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，被告未向本院提供上述证件，故被告某甲公司开发销售的房地产不符合法律规定，原告与某甲公司签订的买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告2017年11月23日、2018年6月23日的转款180592元，系购房款和ＰＯＳ刷卡手续费152元、120元，被告某甲公司向原告出具了80320元、100000元收据，合同无效后，被告某甲公司应当返还原告购房款180320元和手续费272元。原告要求被告某甲公司支付资金占用期间利息，应以80472元为基数自2017年11月23日，以100120元为基数自2018年6月23日，按照人民银行同期贷款利率4.35%分别计算至实际退还之日。《中华人民共和国公司法》第一百八十条：公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）（四）（五）略。第一百八十三条：公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事会或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。原告按被告的指示向杨正网络技术有限公司转款41246元，合同无效后，杨正网络技术有限公司应当返还原告41246元。杨正网络技术有限公司于2017年10月25日决议解散而注销，公司股东杨某未提供证据证明其已进行清算，故应当对公司注销前的债务承担责任，被告杨某应当返还原告41246元，并支付原告自2017年11月23日至实际退还之日按照人民银行同期贷款年利率4.35%计算的资金占用损失。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。房地产开发公司及接受委托销售的公司，在出售商品房时均应依法进行，被告某甲公司涉及的其他同类案件中，认可由他人代理房屋销售，故对上述41426元应当承担连带责任。原告主张被告某乙公司承担连带责任，因转款记录记载收款方信息为某乙公司***，不能证明系被告某乙公司的收款行为，且款项实际为被告某甲公司收取，已向原告出具收据，故对原告的此主张，本院不予支持。原告主张的律师费，非必要诉讼支出，本院不予支持。被告杨某经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告冯某与被告北京某某建设有限公司于2017年11月23日签订的鑫堡丽锦买卖合同无效； 二、被告北京某某建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯某购房款180592元并支付原告冯某资金占用利息（以80472元为基数自2017年11月23日起，以100120元为基数自2018年6月23日起，按年利率4.35%分别计算至实际退还之日）； 三、被告杨某返还原告冯某41246元并支付原告冯某资金占用利息（自2017年11月23日至实际返还之日以41246元为基数按年利率4.35%计算）； 四、被告北京某某建设有限公司对被告杨某的前款债务承担连带责任； 五、驳回原告冯某的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5077.57元减半收取2538.78元，由原告承担25元，被告北京某某建设有限公司、杨某承担2513.78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年七月十日 书记员***