竹山县兴竹实业有限责任公司、竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省竹山县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂0323民初374号

原告：竹山县兴竹实业有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇人民路20号。统一社会信用代码：914203230500111541。

法定代表人：吴建国，董事长。

委托诉讼代理人：张世超，该公司职工。

委托诉讼代理人：焦丽丽，该公司职工。

被告：竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社。住所地：湖北省竹山县秦古镇大溪村二组。统一社会信用代码：93420323MA4CW3YR57。

法定代表人：潘世生，经理。

委托诉讼代理人：师贞富，湖北弘亚律师事务所律师。

原告竹山县兴竹实业有限责任公司（以下简称兴竹实业公司）与被告竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社（以下简称裕民生态合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴竹实业公司的委托诉讼代理人张世超、焦丽丽，被告裕民生态合作社委托诉讼代理人师贞富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告兴竹实业公司向本院提出诉讼请求：判令被告裕民生态合作社支付房屋租金91462.05元、违约金14071.08元。事实与理由：被告裕民生态合作社于2020年1月14日与我公司签订《上庸茶城房屋租赁合同书》，约定被告租赁我公司位于竹山县××乡××的房屋及附属物，年租金为70355.43元，若违约支付年租金20%的违约金。因新冠肺炎疫情给予减免后，被告尚欠2020年度租金35177.71元，2021年度租金56284.34元，合计91462.05元；违约金14071.08元。经多次催告被告仍未支付，已构成严重违约，为维护我公司合法权益，现特具状起诉，请求法院判如所请。

被告裕民生态合作社辩称：我社租赁的案涉房屋并非原告所有，原告主体资格不适格，无权向我社主张权利。竹山县农业农村局当初对案涉房屋发布的招商公告中明确承诺首期免收五年租金，现原告向我收取租金没有事实和法律依据。因此，请求法院依法驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：原告兴竹实业公司与被告裕民生态合作社于2020年1月14日签订《上庸茶城房屋租赁合同书》及《上庸茶城房屋租赁补充约定》，主要约定：一、被告承租原告位于竹山县××乡××幢商业1-1号、住宅1-（2-4）-1，钢筋混凝土结构1栋4层，一层是商业面积68.77㎡，二、三、四层住宅面积共计224.69㎡的房屋;二、年度租金为一层每平方米729元，二、三、四层每平方米90元，共计年租金为70355.43元;三、租金给付方式为：被告须在合同签订后3个工作日内将第一年度租金存入原告指定账户；第二年度租金缴纳日期为2021年1月13日;四、违约责任：若有违约行为，守约方有权要求违约方支付年租金20%的违约金等内容。合同签订后，原告已依约向被告交付房屋，被告对承租房屋装修入驻并从事商业经营至今。诉讼过程中，原告根据湖北省国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》要求“疫情期间3个月房租免收，6个月房租减半”的政策精神，减半收取2020年度租金。根据《湖北省国资委关于2021年减免中小微企业和个体工商户房租的通知》和竹山县财政局《关于落实减免中小微企业房屋租金政策的通知》“对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年租金减免不少于20%”的政策精神，对被告2021年租金减免20%，两年共计减免49248.81元。根据以上所有减免政策精神减免后，被告应向原告支付2020年度租金35177.71元，2021年度租金56284.34元，合计91462.05元。

另查明，原告出租给被告的房屋系原告于2020年1月14日从十堰市明天房地产开发有限公司购买；竹山县农村农业局在2019年11月6日的《十堰日报》发布“竹山县上庸茶城部分商铺招商公告”，宣称“为了鼓励省内外涉茶主体入驻竹山县上庸茶城，发挥上庸茶城茶叶产业聚集效益，现有20套商铺对外免费招租，商铺内部自行装修，首期免收五年租金”。

本院认为：原告兴竹实业公司与被告裕民生态合作社于2020年1月14日签订的《上庸茶城房屋租赁合同书》及《上庸茶城房屋租赁补充约定》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按约定行使权利、履行义务。被告未按合同约定履行义务已构成违约，应当承担及时支付房屋租赁费及逾期支付的违约责任。原告依据新冠肺炎疫情相关政策精神，从被告所欠2020年和2021年所欠的房租费中减免49248.81元，是对其民事权益的依法处分，本院予以确认。减免后，被告裕民生态合作社尚应继续履行支付原告至2020年和2021年度的房租费91462.05元。原告与被告约定逾期给付房租费承担总额20%的违约金，约定标准过高，不符合法律规定，且违约金的基本作用和功能是填补损失，兼顾合同的履行情况，原告未提供实际损失依据，本院不予支持。原告出租的案涉房屋系其出资购买，虽未办理所有权证，但不影响出租和获取收益，本院对被告有关原告不是出租房屋所有权人、诉讼主体不适格的辩解不予采纳。关于被告辩称在竹山县××期免收五年租金的问题，因竹山县农村农业局不是涉案房屋租赁合同当事人，被告也未能向法庭提交证据证明上述招商公告所涉及的减免对象具体包括案涉房屋，故本院对被告有关案涉房屋首期免收五年租金的辩解亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条，第五百零九条，第七百零三条，第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：

一、被告竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社于本判决生效后七日内支付原告竹山县兴竹实业有限责任公司2020年度和2021年度的房屋租赁费91462.05元；

二、驳回原告兴竹实业公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2410元，因适用简易程序减半收取1205元，由被告裕民生态合作社负担1000元，原告兴竹实业公司负担205元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判员　　段宗海

二〇二二年五月十六日

书记员　　陈雅伦