竹山县兴竹实业有限责任公司与竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省竹山县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鄂0323民初305号 原告：竹山县兴竹实业有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇莲花村国际绿松石城19号楼。统一社会信用代码：914203230500111541。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***、**，竹山县兴竹实业有限责任公司职工。 被告：竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社。住所地：湖北省竹山县秦古镇大溪村二组。统一社会信用代码93420323MA4CW3YR57。 法定代表人：***,理事长。 委托诉讼代理人：***，湖北***师事务所律师。 第三人：竹山县农业农村局。住所地：湖北省竹山县城关镇人民路35号。统一社会信用代码：11420323011446876W。 法定代表人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，农业农村局职工。 委托诉讼代理人：全文，湖北文润律师事务所律师。 原告竹山县兴竹实业有限责任公司（以下简称兴竹公司）与被告竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社（以下简称裕民绿茶合作社）、第三人竹山县农业农村局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月16日作出（2022）鄂0323民初374号民事判决书，被告裕民绿茶合作社不服该判决，提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2022年12月29日作出（2022）鄂03民终3093号民事裁定书：撤销竹山县人民法院（2022）鄂0323民初374号民事判决，发回竹山县人民法院重新审理。本院于2023年2月6日立案后，被告裕民绿茶合作社申请追加竹山县农业农村局为本案第三人。本案依法由审判员***适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴竹公司的委托诉讼代理人***、**，被告裕民绿茶合作社的委托诉讼代理人***，第三人竹山县农业农村局的委托诉讼代理人***、全文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴竹公司向本院提出诉讼请求：判令被告裕民绿茶合作社支付我公司房屋租金91462.05元及违约金14071.08元，合计105533.13元。事实与理由：2020年1月14日,被告裕民绿茶合作社与我公司签订《上庸茶城房屋租赁合同书》约定：裕民绿茶合作社租赁我公司位于竹山县××乡××的房屋及附属物，年租金为70355.43元，被告须在合同签订后3个工作日内将第一年度租金存入原告指定账户；第二年度租金缴纳日期为2021年1月13日。合同第七条“违约责任”明确约定：“双方应严格按本合同约定执行，若有违约行为，守约方有权要求违约方支付年租金20%的违约金”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并根据湖北省国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》“疫情期间3个月房租免收，6个月房租减半”的政策指示，减半收取2020年度租金。另根据《省政府国资委关于2021年减免中小微企业和个体工商户房租的通知》和竹山县财政局《关于落实减免中小微企业房屋租金政策的通知》“对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年月租金减免不少于20%”的政策，对2021年度租金减免20%。经过以上减免后，被告尚应向原告支付2020年度租金35177.71元，2021年度租金56284.34元，合计91462.05元。经原告多次催告，被告仍未支付，已构成严重违约，应向原告支付违约金14071.08元。现依法提起诉讼，请求判如所请。 被告裕民绿茶合作社辩称：1.没有相应证据证明本案原告主体资格适格；2.原告的诉讼请求依据合同法及广告法的规定，没有法律依据。案涉租赁合同性质不明，究竟是民事协议还是行政协议不清。根据合同条款，该合同是享受政策性的合同，其目的是为了实现县政府的行政管理。根据国有资产管理法，国有资产属政府出资，出资人依法有参加重大决策的权利，国资企业应当执行。本案无论是整个房屋入驻还是协议的签订过程，均是在政府行政目的指引下进行的，且被告在签订合同前已经取得房号及钥匙，在签订合同前已交付房屋，本案协议符合行政协议的特征。即便该合同属于民事合同，也系无效民事合同，是虚假意思表示，掩盖了非法目的。原告将国有资产违背县委县政府出资人的决策变为国有资本进行盈利，原告仅有代收代缴权，租赁权归招商组。另外，案涉租赁合同系案外人**在没有书面委托授权情况下越权签订的，而被告并未在30日内予以追认，如果作为民事协议也是无效的。因此，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法院查明事实，如属民事协议，请求驳回原告的诉讼请求；如系行政协议，请求驳回原告的起诉。 第三人竹山县农业农村局述称：1.本案系民事租赁合同引发的纠纷，应属于民事纠纷。原、被告双方在平等自愿情况下签订的租赁合同，并已履行，应属合法有效的合同，双方应按合同约定履行义务；2.竹山县农业农村局作为政府的职能部门，为了发展县茶叶产业，进行招商引资，本身是引导客户与房东签订房屋租赁协议进行茶叶产业发展，并不代表双方签订房屋租赁协议就是行政协议，第三人既不是房屋产权人，也不是合同的相对方，只是一个引导的政府部门，仅作力所能及的服务工作；3.鉴于本案客观情况，双方应自觉履行合同义务，特别是涉及被告权益问题即是否免租，可以根据当时县政府的有关承诺，再找有关部门按程序申请减免房租。 本院经审理认定事实如下：2020年1月14日，原告兴竹公司（甲方）与被告裕民绿茶合作社（乙方）签订《上庸茶城房屋租赁合同书》及《上庸茶城房屋租赁补充约定》，主要约定：一、原告兴竹公司将位于竹山县××乡××幢商业1-1号、住宅1-（2-4）-1，钢筋混凝土结构1栋4层，一层是商业面积68.77㎡，二、三、四层住宅面积共计224.69㎡的房屋及其附属物出租给被告裕民绿茶合作社从事茶叶及与茶叶产业相关的农副土特产经营使用;出租期限为五年，即自2020年1月14日至2025年1月14日。二、租金及支付方式：乙方裕民绿茶合作社承租一层商用房屋年租金按729元／㎡执行，二、三、四层住宅按90元／㎡执行，年租金共计70355.43元。被告裕民绿茶合作社须在合同签订后三个工作日内将第一年度租金存入原告指定的竹山农商行账户×××97；第二年度至第五年度租金缴纳日期为每年1月13日;三、违约责任：若有违约行为，守约方有权要求违约方支付年租金20%的违约金等内容。合同签订后，原告已依约向被告裕民绿茶合作社交付了房屋，被告对承租房屋进行了装修入驻并从事商业经营至今。合同履行过程中，原告兴竹公司根据湖北省国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》要求“疫情期间3个月房租免收，6个月房租减半”的政策精神，减半收取被告2020年度租金，即应收35177.71元。另根据《湖北省国资委关于2021年减免中小微企业和个体工商户房租的通知》和竹山县财政局《关于落实减免中小微企业房屋租金政策的通知》“对承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年租金减免不少于20%”的政策精神，对被告2021年租金减免20%，应收租金56284.44元，共减免49248.81元，被告两年共应支付原告兴竹公司房屋租金91462.05元。 另查明，原告出租给被告的商业用房系原告兴竹公司于2020年1月14日从十堰市明天房地产开发有限公司购买，并办理了鄂（2022）竹山县不动产权第0××5号不动产权证，产权人为兴竹公司。 再查明，2019年11月6日，竹山县农业农村局分别在《十堰日报》、《今日竹山》等媒体发布了“竹山县上庸茶城部分商铺招商公告”，宣称“为了鼓励省内外涉茶经营主体入驻竹山县上庸茶城，发挥上庸茶城茶叶产业聚集效益，现有20套商铺对外免费招租，商铺内部自行装修，首期免收五年租金”。诉讼中，竹山县农业农村局书面证明：2020年1月3日，在上庸茶城售楼部召开了入驻企业商讨会，14家报名企业中有1家放弃入驻，会议讨论了房租奖补按政策，实行房租收支两条线管理，先征后奖。报名拟入驻的企业在报名及后续参会的过程中，均已明确知道入驻兴竹公司购买的上庸茶城商用房在租金方面实行先缴后返政策。 本院认为：原告兴竹公司与被告裕民绿茶合作社于2020年1月14日签订的《上庸茶城房屋租赁合同书》及《上庸茶城房屋租赁补充约定》属民事合同，且均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按约定行使权利、履行义务。被告裕民绿茶合作社未按合同约定履行义务已构成违约，应当承担及时支付房屋租赁费及逾期支付的违约责任。原告依据新冠肺炎疫情防控相关政策精神，减免被告所欠2020年和2021年的房租费49248.81元，是对其民事权益的处分，本院予以确认。减免后，被告裕民绿茶合作社尚应继续履行支付原告2020年和2021年度的房租费91462.05元。原告与被告约定逾期给付房租费承担总额20%的违约金，约定标准较高，因原告未提供造成实际损失的依据，违约金的基本作用和功能是填补损失，兼顾本案合同的履行情况，对违约金部分本院不予支持。原告出租的案涉房屋系其出资购买并已办理不动产权证，用于出租获取收益不违反法律规定，对被告有关原告不是出租房屋所有权人、诉讼主体不适格的辩解，本院不予采纳。关于被告辩称竹山县农业农村局发布的招商公告中明确承诺案涉房屋首期免收五年租金的问题，因竹山县农业农村局既不是涉案房屋租赁合同当事人，也不是涉案房屋的所有权人，其在《十堰日报》等媒体上发布竹山县上庸茶城部分商铺招商公告的时间为2019年11月6日，在入驻上庸茶城签订租赁合同前，竹山县农业农村局组织茶企在上庸茶城售楼部召开了入驻企业商讨会，会上明确告知了被告等茶企入驻上庸茶城房租奖补政策，而被告与原告兴竹公司签订房屋租赁合同的时间是2020年1月14日，在此期间被告裕民绿茶合作社完全有时间向原告或竹山县农业农村局弄清案涉商品房屋到底是否免租等相关优惠政策，并有权选择不入驻茶城拒签租赁合同。即便被告认为竹山县农村农业局发布的招商公告中明确承诺案涉房屋首期免收五年租金的问题，与本案也并非同一法律关系。故本院对被告有关案涉房屋首期免收五年租金的辩解意见，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社于本判决生效后十日内支付原告竹山县兴竹实业有限责任公司2020年度和2021年度的房屋租赁费共计91462.05元； 二、驳回原告竹山县兴竹实业有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费2410元，由被告竹山县秦古镇裕民生态绿茶专业合作社负担2000元，原告竹山县兴竹实业有限责任公司负担410元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年六月十二日 书记员　　柯　涛