朝阳瑞德实业有限公司
***、朝阳银行股份有限公司营州支行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）辽13民终1336号
上诉人（原审被告）：***，女，1993年8月14日出生，蒙古族，个体，住建平县。
委托诉讼代理人：王成伟，辽宁超维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温德云，女，1969年12月21日出生，蒙古族，个体，住建平县。
被上诉人（原审原告）：朝阳银行股份有限公司营州支行，住所地朝阳市双塔区友谊大街二段28-1号，统一社会信用代码9121130012319137XL。
负责人：刘国靖，行长。
委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹文革，男，1966年10月10日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。
被上诉人（原审被告）：朝阳瑞德实业有限公司，住所地朝阳市开发区龙泉大街二段55C号，组织机构代码590905845。
法定代表人：袁丽，经理。
被上诉人（原审被告）：袁丽，女，1961年1月19日出生，汉族，退休人员，住朝阳市双塔区。
被上诉人（原审被告）：姜代坤，男，1958年10月3日出生，汉族，退休人员，住朝阳市双塔区。
被上诉人（原审被告）：石善清，男，1963年4月24日出生，汉族，户籍地朝阳市。
被上诉人（原审被告）：建平盛和房地产开发有限公司，组织机构代码055692980，住所地建平县兴工路20号。
法定代表人吴国华，经理。
上诉人***因与被上诉人朝阳银行股份有限公司营州支行（以下简称朝阳银行）、朝阳瑞德实业有限公司（以下简称瑞德公司）、建平盛和房地产开发有限公司、袁丽、姜代坤、石善清申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托代理人王成伟、温德云、被上诉人朝阳银行的委托诉讼代理人王文旭、曹文革、瑞德公司的法定代表人袁丽到庭参加诉讼。被上诉人姜代坤、石善清、盛和公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
***上诉请求：一、撤销一审法院判决，依法改判不予对位于建平县红山街道办事处黎明社区盛和国际1楼商网（户号010129）的评估拍卖。事实和理由：2013年11月2日上诉人母亲温德云与被上诉人盛和公司签订购房协议，并于次日支付50%购房款，2014年5月22日温德云结清剩余全部房款。后温德云向盛和公司申请将案涉房屋变更为上诉人，2016年11月30日上诉人与盛和公司签订了商品房买卖合同。2015年6月23日盛和公司为瑞德公司在朝阳银行提供担保并办理抵押手续。后由于瑞德公司未能偿还朝阳银行贷款，朝阳银行向一审法院起诉，经一审法院判决后2019年3月1日朝阳银行申请立案执行，双塔区法院作出裁定。
上诉人认为，购房合同时间应是2013年11月2日，被上诉人盛和公司办理涉案房屋抵押登记时间是2015年6月29日，显然上诉人签订购房合同的时间是在盛和公司办理房屋抵押登记之前。上诉人已经交付了全部房款并已经实际占有使用涉案房屋，温德云与盛和公司签订合同时及交付房款时涉案房屋并没有办理抵押登记手续，一审法院认为房屋买受人未能尽到审查义务导致不能办理过户登记存在过错是完全错误的。温德云为上诉人购买房屋的目的是为了商住两用，由于上诉人正在学习阶段而暂时出租房屋。所以案涉房屋应当适用执行异议二十八、二十九条规定。现上诉人完全满足该规定的条件。
被上诉人朝阳银行辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。
被上诉人瑞德公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。
被上诉人袁丽辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。
被上诉人姜代坤未出庭答辩。
被上诉人石善清未出庭答辩。
被上诉人盛和公司未出庭答辩。
朝阳银行向一审法院起诉请求：1、请求判令准予对位于建平县红山街道办事处黎明社区盛和国际1楼商网户号为010129进行评估、拍卖；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2018年11月9日，本院作出（2018）辽1302民初2344号民事判决，判决：一、瑞德公司于本判决生效后十日内偿还朝阳银行营州支行借款本金380万元，并按借款合同约定的利率计付利息，利随本清；二、朝阳银行营州支行对盛和公司的抵押财产房屋21户（含案涉争议房屋）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；三、被告袁丽、姜代坤、石善清对上述借款本息承担连带责任。因上述判决未能履行、原告申请强制执行。2019年6月20日，本院作出（2019）辽1302执772号执行裁定，评估拍卖被执行人盛和公司抵押的上述21户房屋。被告***以诉争房屋（房号010129）归其所有为由向本院提出书面异议。2020年4月27日，本院作出（2020）辽1302执异34号执行裁定：中止对位于建平县红山街道办事处黎明社区盛和国际楼商网（户号010129）的评估、拍卖。原告不服，向本院提起申请人执行异议之诉。
2014年5月22日，被告***之母温德云（乙方）与被告盛和公司（甲方）签订“商品房定购协议”载明：乙方购买B区18号房屋，建筑面积暂定53.4平方米，用途为商业，总房款442,081元，甲方应在2015年6月30日前将该商品房交付乙方使用。2015年6月29日，原告对盛和公司抵押的上述21户房屋（含案涉房屋）办理了抵押登记。2016年11月30日，温德云申请将其定购的上述房屋更名为***。同年12月5日，盛和公司与***签订商品房买卖合同并办理了预售登记。该合同约定的交房时间为2017年12月31日。现该房屋已交清全部房款并已交付***，但未办理过户登记。
一审法院认为，本案争议的焦点是案外人即本案被告***对案涉标的（争议房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院查明的事实表明，争议的房屋系温德云在2014年5月22日从被告盛和公司定购的非住宅房屋。后经温德云同意，被告***于2016年12月5日与被告盛和公司签订了商品房买卖合同，购买了该房屋，由此可以认定，被告***并非消费者购房人。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定而不是第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案应当查明的是该条第四项情形即非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉争议房屋因存在抵押而不能办理过户登记。对此，本院认为房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未能尽到审查义务导致不能办理过户登记，应认定为对不能办理过户登记的事项存在过错。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据此规定，在申请执行人对非消费者购房人所购房屋享有抵押权等优先权时，无论抵押权设定在房屋出售之前还是出售之后均应优先适用该条的规定，认定房屋买受人的物权期待权不能优先于申请执行人的抵押权。本案中，原告对争议房屋享有的优先权已经生效法院判决所确认，且***系非消费者购房人，其基于买卖合同而产生的物权期待权不能排除强制执行。综上，被告***对执行标的即本案争议的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉请，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：一、准予对位于建平县红山街道办事处黎明社区盛和国际1楼商网（户号010129）进行评估、拍卖；二、本院（2020）辽1302执异34号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费12,078元，公告费400元，合计12,478元由被告***负担。
二审期间，当事人没有提供新的证据，一审法院认定事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案中，2013年11月2日案外人温德云与被上诉人盛和公司签订了商品房购房协议，交付了50%房款，并于2014年11月22日交清全部房款，案外人温德云与被上诉人盛和公司建立了买卖合同关系，被上诉人盛和公司向案外人温德云交付涉案房屋。2016年12月5日，案外人温德云将涉案房屋赠与自己的女儿即本案的上诉人***，并请求被上诉人盛和公司与上诉人***签订买卖合同，该买卖合同的性质并非上诉人***重新就涉案房屋与被上诉人盛和公司设立买卖合同关系，而是上诉人***接受赠与的行为，即上诉人***取得涉案房屋的法律事实系基于赠与而非买卖。故上诉人***作为受赠人对涉案房屋的民事权益继受于赠与人温德云。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人温德云于人民法院查封涉案房屋之前与被上诉人盛和公司签订了合法有效的买卖合同，并交付了全部价款，占有了涉案房屋，因被上诉人盛和公司的原因未办理房屋登记手续。故案外人温德云符合该规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案的上诉人***基于赠与关系取得涉案房屋，亦当继受享有赠与人温德云对涉案房屋享有的足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，上诉人***的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款规定，判决如下：
一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1546号民事判决；
二、驳回朝阳银行股份有限公司营州支行的诉讼请求。
一审案件受理费12,078元，公告费400元，合计12,478元由被上诉人朝阳银行股份有限公司营州支行负担；二审案件受理费12,078元，公告费400元由被上诉人朝阳银行股份有限公司营州支行、朝阳瑞德实业有限公司、袁丽、姜代坤、石善清、建平盛和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文沅
审 判 员 郭敬明
审 判 员 孙树立
二〇二一年六月十五日
书 记 员 张 吉
法官助理 （代）
