江苏福田物业管理有限公司与昆山九星装饰有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏05民终7252号

上诉人（原审原告）：江苏福田物业管理有限公司。

委托诉讼代理人：姜振华，江苏丰田律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：昆山九星装饰有限公司。

委托诉讼代理人：陈明阳，江苏益友元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕美娜，江苏益友元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***。

上诉人江苏福田物业管理有限公司（以下简称福田物业公司）因与被上诉人昆山九星装饰有限公司（以下简称九星装饰公司）、***租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人福田物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案房屋租赁合同所涉房屋为物业用房，物业用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业用房不可以作为经营使用。本案房屋租赁合同违反了行政法规的强制性规定，也损害了业主的公共利益，应当认定为无效。二、本案房屋租赁合同约定的年租金明显低于市场价格，严重侵害了业主及上诉人的利益。房屋租赁合同中加盖的管理服务处印章一般为小区公告、居住证明等事项使用。被上诉人一和被上诉人二所签订的合同严重损害了上诉人及广大小区业主的利益。

被上诉人九星装饰公司辩称，双方订立的合同是当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，不存在上诉人主张的合同无效情形，请求二审法院驳回上诉。

被上诉人***辩称，认可一审判决。

原审原告福田物业公司向一审法院起诉请求：一、判令原审原告与原审被告昆山九星装饰有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、原审被告昆山九星装饰有限公司向原审原告归还昆山市花桥镇国际华城花园小区5#-2楼二层（面积411.48平方米）的房屋；三、两原审被告赔偿原审原告损失22.5万元（按每年15万元，暂计算至2015年12月31日）；四、本案诉讼费由原审被告承担。

一审法院认定事实：2008年9月11日，昆山市华鑫置业有限公司（简称甲方）与江苏福田物业管理有限公司（简称乙方）签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过（招投标，协议选聘）方式将国际华城（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关规定、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。合同第一条，本合同所涉及的物业基本情况。物业名称：国际华城，物业类型：综合，坐落位置：昆山市花桥绿地大道788号，总建筑面积：203427平方米；合同第二条，委托管理服务期限：自本合同签订之日起至业主委员会成立之日止。经协商在本项目二期高层住宅51#-57#房交付之日起一年内，由乙方负责筹备召开业主（代表）大会并成立业主委员会。业主委员会成立之后业主委员会与选聘的物业管理公司签订物业服务合同时，本合同终止；合同第八条，甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房107平方米（其中办公用房50平方米，员工宿舍50平方米，其它用房7平方米），全部交由乙方无偿使用；合同第九条，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.7元/月?平方米，别墅：1.2元/月?平方米，商业：1.3元/月?平方米，高层住宅：0.85月?平方米，小高层、高层住宅电梯起始点在地下一层的，一层以上另行收取电梯水泵运行费：0.65元/月?平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。

另查明，2014年7月1日，国际华城物业（简称甲方）与原审被告九星装饰公司（简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将其合法拥有的坐落在国际华城5-1、2楼出租给乙方使用。合同第三条，租赁期限。自2014年7月1日至2020年6月30日；合同第四条，年租金。（因特殊原因该房屋漏水及其它项目由乙方维修，包含物业费）叁仟元/年，如在合同期内，甲方收回，应赔偿乙方所有装修费用及其它损失费用；合同第五条，付款方式：两年一付。该租赁合同由江苏福田物业管理有限公司昆山分公司、***、昆山九星装饰有限公司、汤文兴签字盖章。

还查明，2014年8月6日，原审原告福田物业公司的原有股东李军、徐爱萍将其持有的江苏福田物业管理有限公司的100%的股权转让给君华投资控股有限公司。原审被告***于2011年7月到江苏福田物业管理有限公司任职。原审被告***于2014年7月1日代表江苏福田物业管理有限公司昆山分公司与原审被告九星装饰公司签订《房屋租赁合同》时系福田物业公司在国际华城的项目经理，该《房屋租赁合同》中原审原告公司的印章也是其所盖。

再查明，2015年3月13日，福田物业公司向九星装饰公司发出告知函一份载明，2014年7月1日至今，贵司擅自占用国际华城花园小区5#-2楼二层物业服务用房用于经营活动。国际华城花园小区业主发现后，向我司多次表达强烈要求，要求贵司限期退出该房屋并将其恢复原状。作为该小区的物业服务企业，我公司接受小区业主委托亦多次与贵司沟通协商处理此事，但贵司一直拒绝搬离。现我司正式通知贵司，请于接函后30日内搬离所占用房并将房屋恢复原状，否则贵司将自行承担由此造成的一切损失及后果。

又查明，本案所涉房屋所在的小区“国际华城花园”现尚未成立业主委员会。审理过程中，原审原告放弃要求一审法院判决两原审被告赔偿原审原告损失22.5万元的诉讼请求。

上述事实，有《昆山市前期物业管理委托合同》、《房屋租赁合同》、原审原告公司的股权转让协议书，原审原告向原审被告发送的告知函，双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，原审原告福田物业公司与原审被告九星装饰公司于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。原审原告诉称该《房屋租赁合同》是两原审被告恶意串通所签订，没有事实和法律依据，一审法院对于原审原告的该主张不予以支持。另原审原告诉称所租房屋租金过低甚至租金已经低于所租房屋的物业费，一审法院认为原审原告与原审被告九星装饰公司签订《房屋租赁合同》所租的房屋系国际华城的物业服务用房，物业服务用房的所有权依法属于小区全体业主所有，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更物业服务用房的用途。现原审原告擅自将该房屋出租给原审被告九星装饰公司，系原审原告与小区业主的法律关系，原审原告存在侵权，其应当承担相应的法律责任。原审原告不得据此来否定其与原审被告九星装饰公司签订的《房屋租赁合同》，要求一审法院判决该《房屋租赁合同》无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条之规定，一审法院判决：驳回原审原告江苏福田物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原审原告江苏福田物业管理有限公司负担。

本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，本案房屋租赁合同签订时，***系福田物业公司的员工，***签订合同的行为系职务行为，应由福田物业公司承担法律责任。房屋租赁合同上加盖有福田物业公司昆山分公司国际华城花园管理服务处的印章，福田物业公司未提供证据否定该印章的真实性，故福田物业公司与九星装饰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。福田物业公司未经业主大会同意，将物业用房出租给九星装饰公司经营使用，如侵犯小区业主权益的，应由福田物业公司承担相应的责任，小区业主委员会成立后可依法主张权利，但这并不影响本案房屋租赁合同的法律效力。综上，福田物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人江苏福田物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄文杰

审判员　　郑　雄

审判员　　周　红

二〇一六年十二月二日

书记员　　王文君