江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会与江苏福田物业管理有限公司昆山分公司、昆山九星装饰有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终2593号

上诉人（原审原告）：江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会,住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道788号。

负责人：许改超，男，系该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江苏福田物业管理有限公司昆山分公司,住所地江苏省昆山市周市镇春晖路春晖锦苑4幢105室,统一社会信用代码：91320583731160948X。

负责人：连汉才,系该公司总经理。

委托诉讼代理人：谈敏锋，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：昆山九星装饰有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇国际华城花园沿沪大道5号楼1室,统一社会信用代码：913205835911769046。

法定代表人：汤文兴,系该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈雪荣，昆山市花桥法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：江苏福田物业管理有限公司,住所地江苏省苏州工业园区星海国际商务广场1幢1908室,统一社会信用代码：91320594720682249R。

法定代表人：连汉才,系该公司总经理。

委托诉讼代理人：谈敏锋，该公司昆山分员工。

上诉人江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会（以下简称国际华城业委会）因与被上诉人江苏福田物业管理有限公司昆山分公司（以下简称福田昆山分公司）、昆山九星装饰有限公司（以下简称九星公司）、江苏福田物业管理有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初18731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

国际华城业委会上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认为福田昆山分公司与九星公司之间的租赁合同因法院确认有效而驳回国际华城业委会要求返还房屋并恢复原状的诉请适用法律错误。涉案房屋为国际华城业主共有且属于物管用房，福田昆山分公司对该房屋并没有处置权，其对房屋的处分行为效力不能溯及于国际华城业委会。国际华城业委会要求赔偿损失的诉请应当得到支持。

九星公司、福田公司、福田昆山分公司均辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

国际华城业委会向一审法院起诉请求：1、请求判令确认昆山市花桥镇国际华城5-2楼二层，建筑面积411.48平方米的物业用房归全体国际华城业主所有。2、判令福田昆山分公司、九星公司立即返还国际华城业委会上述房屋，并恢复原状。3、判令福田昆山分公司、九星公司赔偿国际华城业委会损失450000元。

一审法院认定事实：2008年9月11日，昆山市华鑫置业有限公司（甲方）与江苏福田物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过（招投标，协议选聘）方式将国际华城（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。物业名称：国际华城，物业类型：综合，坐落位置：昆山市花桥绿地大道788号，总建筑面积：203427平方米；委托管理服务期限：自本合同签订之日起至业主委员会成立之日止。业主委员会成立之后业主委员会与选聘的物业管理公司签订物业服务合同时，本合同终止；甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房107平方米（其中办公用房50平方米，员工宿舍50平方米，其它用房7平方米），全部交由乙方无偿使用。

2014年8月6日，福田公司原有股东李军、徐爱萍将其持有的福田公司的100%的股权转让给君华投资控股有限公司。案外人韩洪伟于2011年7月到福田公司任职。2014年7月1日韩洪伟代表福田昆山分公司与九星公司签订《房屋租赁合同》一份。合同签订时韩洪伟系福田物业公司在国际华城的项目经理，《房屋租赁合同》中福田公司的印章也是其所盖。该租赁合同载明福田昆山分公司、韩洪伟为甲方，九星公司为乙方，合同约定：由甲方将其合法拥有的坐落在国际华城5-1、2楼出租给乙方使用，租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日，年租金（因特殊原因该房屋漏水及其它项目由乙方维修，包含物业费）叁仟元每年，如在合同期内，甲方收回，应赔偿乙方所有装修费用及其它损失费用；付款方式两年一付。2015年3月13日，福田公司向九星公司发出《告知函》一份。《告知函》载明：2014年7月1日至今，贵司擅自占用国际华城花园小区5#-2楼二层物业服务用房用于经营活动。国际华城花园小区业主发现后，向我司多次表达强烈要求，要求贵司限期退出该房屋并将其恢复原状。作为该小区的物业服务企业，我公司接受小区业主委托亦多次与贵司沟通协商处理此事，但贵司一直拒绝搬离。现我司正式通知贵司，请于接函后30日内搬离所占用房并将房屋恢复原状，否则贵司将自行承担由此造成的一切损失及后果。

2016年1月8日，福田公司以九星公司、韩洪伟为被告向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，请求判决确认福田公司与九星公司签订的房屋租赁合同无效，九星公司向原告归还国际华城花园小区5#-2楼二层房屋（面积约为411.48平方米），韩洪伟与九星公司共同赔偿福田公司损失22.5万元（按每年15万元计算）。该案审理中，国际华城业委会尚未成立，福田公司亦放弃要求赔偿损失的诉请。后该案经一审法院查明认定福田公司与九星公司于2014年7月1日签订的房屋租赁合同真实合法有效，遂驳回福田公司全部诉讼请求。福田公司对上述判决不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，认为案涉房屋系物业用房，所有权属属于业主，未经业主大会同意，不可作为经营使用，案涉租赁合同违反行政法规的强制性规定，亦损害业主权益，故应属无效，且案涉租赁合同的年租金标准明显低于市场价，租赁合同中所盖的印章一般为小区公告、居住证明等事项使用，故韩洪伟与九星公司签订的租赁合同严重损害了福田公司及全体业主的利益。后该案经苏州市中级人民法院审理认定：案涉租赁合同（2014年7月1日福田昆山分公司、韩洪伟与九星公司签订）签订时，韩洪伟系福田公司员工，其签订合同的行为系职务行为，应由福田公司承担法律责任，房屋租赁合同上盖具的福田昆山分公司国际华城花园管理服务处的印章，福田公司也未举证否定该印章的真实性，故案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。福田公司未经业主大会同意，将物业用房出租给九星公司经营使用，如侵犯业主权益的，应由福田公司承担相应的责任，小区业委会成立后可依法主张权利。后苏州市中级人民法院据上做出维持原判的判决。九星公司陈述，其已按约按照每年3000元的标准向福田公司昆山分公司支付租金至2016年6月30日，2016年7月1日以后的租金至今未付，未付原因是福田公司昆山分公司不收。福田公司昆山分公司认可九星公司已付租金情况，但认为并未拒收2016年7月1日之后的租金，系九星公司未付。

国际华城业委会成立并于2016年10月30日依法登记备案。国际华城业委会成立后，就案涉国际华城花园小区5#-2楼二层的权属确认、房屋收回、损失赔偿问题与被告未能协商一致，故提起诉讼。

一审另认定：案件审理中，国际华城业委会向一审法院提供昆山市住房和城乡建设局物业管理科于2012年11月6日日出具的《关于确认国际华城花园住宅小区物业用房的函》一份。该函件载明：昆山市华鑫置业有限公司：你公司开发建设的位于的国际华城花园住宅小区项目，目前项目即将竣工交付使用，根据国家《物业管理条例》和市政府相关规定及市土地储备中心的意见，经我科核定，位于小区7#-19一至二层房屋，面积为357.85平方米，5#-2楼二层房屋，面积为411.48平方米，合计物业用房面积769.33平方米，该房屋符合物业服务用房的相关政策法规，可以作为该小区的物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于小区全体业主所有，是业主开展文化娱乐活动和小区管理的用房，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更物业服务用房的用途。

上述事实，有《昆山市前期物业管理委托合同》、《房屋租赁合同》、民事判决书、告知函，当事人一审庭审陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，关于国际华城业委会要求确认昆山市花桥镇国际华城5-2楼二层，建筑面积411.48平方米的物业用房归全体国际华城业主所有的诉讼请求，一审审理中，国际华城业委会明确涉案物业用房为昆山市花桥镇国际华城5#-2楼二层（建筑面积411.48平方米），因该房屋已经昆山市住房和城乡建设局物业管理科确认为国际华城花园小区的物业服务用房，故国际华城业委会要求确认该房屋为小区全体业主所有，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于国际华城业委会要求福田昆山分公司、九星公司立即向国际华城业委会返还上述房屋并恢复原状的主张，一审法院认为，涉案房屋由物业公司即福田昆山分公司出租给九星公司用于经营装修之用，该份租赁合同已经法院确认合法有效，现该合同尚未解除或终止，故国际华城业委会要求返还上述房屋并恢复原状，缺乏依据，依法不予支持。关于国际华城业委会要求福田昆山分公司、九星公司赔偿损失450000元的主张，国际华城业委会明确该损失金额是按照2016年福田公司起诉时自认的每年15万元标准暂估的，具体数额要求对福田昆山分公司与九星公司自2014年7月起就涉案房屋签订租赁合同至今的涉案房屋的租赁市场价格委托评估后予以确认。福田公司及福田昆山分公司对此认为，即使涉案房屋系物业用房，物业用房是否能对外出租，是否能按照市场价确定租赁价格，评估是否具备法律效力均不认可。九星公司明确不同意评估。一审法院认为，涉案房屋系物业用房，根据法律规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由相关行政部门予以处罚，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，故国际华城业委会要求对涉案物业用房的租赁市场单价进行评估缺乏依据。一审法院依法按照先期生效判决确认有效的租赁合同中约定的租金标准确认福田昆山分公司擅自将涉案物业用房出租用于经营的收益，即每年3000元。该收益应依法支付给国际华城业委会。结合已付租金的期限，一审法院依法认定2014年7月1日至2016年6月30日的租金共计6000元，由福田昆山分公司支付给国际华城业委会，2016年7月1日至判决生效之日的租金收益由九星公司直接支付给国际华城业委会，按照每年3000元的标准支付。据此，一审法院依照《物业管理条例》第三十条、第三十七条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山市花桥镇国际华城5#-2楼二层（建筑面积411.48平方米）的物业用房归昆山市花桥镇国际华城全体业主所有。二、江苏福田物业管理有限公司昆山分公司于判决生效之日起十五日内支付江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会租金收益6000元。三、昆山九星装饰有限公司于判决生效之日起十五日内向江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会支付租金（自2016年7月1日计算至判决生效之日，按照每年3000元的标准计算）。四、江苏福田物业管理有限公司对江苏福田物业管理有限公司昆山分公司的上述判决第二项的付款义务不能履行部分承担清偿责任。五、驳回江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会其他诉讼请求。案件受理费8050元，由江苏福田物业管理有限公司昆山分公司、江苏福田物业管理有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，福田昆山分公司与九星公司之间签订的涉案租赁合同已经人民法院生效判决确认合法有效，因该合同尚未解除或终止，一审法院对于国际华城业委会要求返还房屋、恢复原状的诉请未予支持，符合法律规定，本院予以确认。先期生效判决认定的有效租赁合同对租金标准有明确约定，一审法院按照该标准认定涉案物业用房的出租收益，合理有据，本院予以维持。国际华城业委会要求另行委托评估涉案房屋租赁价格，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8050元，由江苏花桥经济开发区国际华城小区第一届业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨恩乾

审判员　　叶　刚

审判员　　杨　兵

二〇一九年五月二十九日

书记员　　闻　艺

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。