某某、某某等执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂11民终1108号 上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1969年5月29日出生，住湖北省鄂州市鄂城区，公民身份号码42070019********。 委托诉讼代理人：***，系***之夫，公民身份号码42110219********，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，黄冈市黄州区长江法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1978年5月12日出生，住团风县，公民身份号码42112119********。 委托诉讼代理人：**，湖北问衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人(原审被告)：国宇建设集团有限公司，住所地：团风县马***虎山街24号，统一社会信用代码：91421121557019606H。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，湖北问衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原审第三人：黄冈**房地产开发有限公司，住所地：黄冈市黄州区建新社区****73号（***私宅），统一社会信用代码：914211007881622230。 委托诉讼代理人：***，系公司职工，代理权限为特别授权代理。 上诉人***因与被上诉人***、国宇建设集团有限公司(以下简称国宇公司)及原审第三人黄冈**房地产开发有限公司(以下简称**公司)执行异议之诉一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、依法撤销一审判决，判决不得强制执行上诉人购买的位于黄州区××道××号××大厦××号房屋，并解除对上述房屋的查封；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、上诉人***在与第三人签订《商品房买卖合同》后，于2015年11月10日向第三人支付了全部的购房款50万元，原审法院否认上诉人支付全部购房款与事实不符。上诉人支付购房款50万元的相关证据形成一个完整的证据链，已达到高度盖然性的证明标准，而被上诉人未提供任何证据予以反驳。原审认为上诉人并未提供其他证据予以佐证，违背了法定的证据规则，显然加重了上诉人的举证责任。2、原审认定涉案房屋至今无人装修入住与事实不符。在上诉人付清房款后，第三人与上诉人于2015年11月12日办理涉案房屋的交割手续，第三人将房屋钥匙、门禁、门禁卡以及房屋实际交付给上诉人并与物业公司签订了《前期物业服务协议》并于当日缴纳了物业费用1366元。上诉人提交的交房清单、前期物业服务协议、物业费收据等能证明第三人已将房屋实际交付上诉人占有使用，上诉人已对该房屋予以事实上的管理和支配，以达到对外公示的程度，依法应认定上诉人已合法占有涉案房屋。原审无视上述证据，且未对涉案房屋进行勘查，继而判断房屋至今无人装修入住属主观臆断。3、涉案房屋未办理过户登记，上诉人没有过错。该房屋未过户登记的原因是第三人的商品房预售许可证已过有效期，造成购房合同无法备案，加之其房地产开发资质证书超过有效期又未办理延期，且其售楼部长期无人值守等一系列第三人不作为的原因，非因上诉人自身的原因。二、原审适用法律错误。本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，需要判断案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此应依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判断案外人对执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要符合该规定的四个要件就应予以保护。原审法院适用该规定第二十五条属适用法律错误。 被上诉人***、国宇公司辩称：1、本案的房产至今仍登记在**公司的名下，黄州区法院的查封没有错误。2、上诉人没有提供任何购房款的银行凭证，没有实际向**公司付款，根据最高院关于办理执行异议和复议案件的若干规定，上诉人无权排除执行，原审判决并无不当。 第三人**公司述称，同意上诉人的意见。 ***向一审法院起诉请求：1、依法判决不得强制执行***购买的位于黄州区××道××号××大厦××号房屋，并解除对上述房屋的查封；2、依法判决确认***于2015年11月9日与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效。3、本案诉讼费用由***、国宇公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月9日***与**公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，***购买**公司位于黄州区××道××号××大厦××幢××**××号房屋，建筑面积134．72平方米，总价款为500000元；付款方式为一次性付款。2012年5月9日***向**房地产公司账户（账号为5794********）转账支付借款70万元。2015年11月10日***向**借款20万元，并委托**将该20万元转账支付给**公司法定代表人***。**公司向***出具两份缴款单，分别载明：“缴款单位：***；子目或细目：购房款此款是我公司差欠***借款转为该购房款；摘要：**大厦2204室；合计金额：叁拾万”；“缴款单位：***；子目或细目：购房款该款已打入法人***账户；摘要：**大厦2204室；合计金额：贰拾万”。 ***、国宇公司与**公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出的（2019）鄂1102民初55号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人**公司未履行生效法律文书确定的义务，******、国宇公司向一审法院申请执行。一审法院于2018年9月5日作出（2018）鄂1102财保96号民事裁定书，查封**公司所有的位于黄州区××道××号××大厦××共计10套。***主张的位于黄州区××道××号××大厦××号房屋在上述查封范围内。***对该裁定不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年8月24日作出（2020）鄂1102执异42号执行裁定书，裁定驳回异议人***的异议请求。***对该裁定不服，提起执行异议之诉。 位于黄州区××道××号××大厦××号房屋至今无人装修入住。 一审法院认为，本案的焦点问题是案外人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，***要排除执行需同时满足支付全部或部分房款，实际占有该房屋，且对房屋的未办理过户登记手续无过错。对***是否已支付争议房屋价款的问题，除了两笔转款凭证及**公司出具给***的缴款单外，***并未提供其他证据予以佐证。***主张购房款50万元中30万元为**公司欠款相抵，以房抵债的目的是消灭金钱债权，故即便***与**公司之间存在合法有效的抵债协议，该协议也只能产生相应的债权，***作为抵债受让人根据抵债协议享有的对抵债标的物的交付请求权，也并不优先于本案申请执行人依据生效判决对**公司享有的债权。***另外主张的20万元购房款并未汇入公司账户，**公司虽认可***已缴纳全部购房款，但未按要求提交房款进入公司账户的证明。对***是否实际占有、使用争议房屋的问题，***也仅举示了其与**公司签订的《商品房买卖合同》及交房清单，案涉房屋未装修使用。其提供的证据不足以证明其对房屋已经享有事实上的管理及支配权。***与**公司于2015年签订《商品房买卖合同》，长达三年未到相关房管部门办理过户手续，现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证实***对未办理过户手续无过错。异议人***对案涉房产享有的权益不能排除执行，其请求解除对案涉房屋的查封，无法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其***。因案涉房产登记在**公司名下，故一审法院查封并无不当。***主张确认2015年11月9日其与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效属另一法律关系，不是本案执行异议之诉调整的范围，该项诉讼请求在本案中不予支持。遂判决：驳回***的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人***向本院提交了以下证据： 证据一、2014年1月13日，***之夫***对本案讼争的房屋在电力部门开户信息表、***预交电费、水费、天然气的发票，拟证明：涉案房屋已经交付给上诉人，水电及天然气已经开户。 证据二、照片十张，拟证明：涉案房屋已经装修入住。 证据三、2015年11月26日的送货单一张，拟证明：当时房屋装修的事实。 经庭审质证，第三人**公司对上诉人提交的证据均无异议。被上诉人对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，电力开户信息表开户人***本身就是**公司的股东，该开户表不能证明***实际占有该房屋，水电费发票开具时间都是发生在2021年，在被上诉人申请查封房屋之后，不能证实***在查封之前占有该房屋。对证据二的三性和证明目的均有异议，该组照片不能证实***在被上诉人申请查封房屋之前已对房屋装修入住。对证据三的三性和证明目的均有异议，该送货单所指向的货物没有送往***的房屋装修，与本案没有关联性，仅凭一张送货单无法证实***在2015年进行了装修。 对上述有异议的证据，本院认为，***提供的以其丈夫***的名义对涉案房屋在电力部门开户信息表能证明***与**公司之间在2014年即达成以本案诉争的房屋抵债的口头约定。***提供的水费、天然气费的发票及装修的照片只能证明涉案房屋装修使用系发生在一审法院查封之后。***提供的送货单不能证明系用于其房屋装修的事实，本院不予认定。 为了核实**公司是否存在2015年以后因该公司资质过期不能对所签订《商品房买卖合同》在房产部门办理备案登记的事实，本院依职权到黄冈市房地产交易和产权管理中心进行了调查，该中心向本院作出《关于**公司商品房网签备案业务情况的复函》，内容为：经查询，**公司因未按要求进行资质延续，我单位商品房网签备案系统自动关闭该公司网络备案系统端口，该公司商品房网签备案在我单位办理最后一笔业务时间为2015年9月10日。 经质证，各方当事人均上述复函的内容均无异议。 本院经审查查明，原审查明的事实属实。 根据一审庭审中双方提供的证据及本院调查情况，本院另查明，2014年1月13日，***之夫***在国网电力湖北省电力黄冈供电公司为本案讼争的房屋开设了帐户，客户编号为34507291，用户编号：6679483566。2015年11月12日，***与**公司办理涉案房屋的交房手续，***领取了该房屋的钥匙7把、门禁1套、门禁卡3张。2015年11月13日，***与黄冈飞君物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》并于当日缴纳了2015年12月1日至2016年12月30日止的物业费用1366元。2015年9月10日以后，因**公司的资质未按要求在房产登记管理部门进行延续，房产登记管理部门的商品房网签备案系统自动关闭该公司网络备案系统端口。该房屋现已装修入住。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的同时，应首先适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。由于本案涉及的是**公司差欠国宇公司建设工程款的金钱债权而查封登记在**公司名下房屋的执行案件，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，案外人提出的执行异议必须同时符合上述四个条件，才能阻却另案的强制执行。***与**公司签订《商品房买卖合同》系在一审法院查封该房屋之前，且**公司具有房地产开发资质，被上诉人没有提供证据证明该房屋买卖合同无效或系在一审法院查封该房屋后签订，特别是***之夫***于2014年即为该房屋在电力部门开设了用电帐户，能证明其与**公司在签订《商品房买卖合同》之前即已形成以涉案房屋抵其债务的合意，双方此后签订的《商品房买卖合同》不是以恶意串通转移执行标的物为目的的虚假合同，因此，在现有的证据下，应认定双方在一审法院查封之前已签订的书面买卖合同合法有效。***已在2015年11月12日即已与**公司办理了房屋交接手续，领取了房屋的钥匙及门禁卡，且与物业公司签订了物业服务协议，在没有相反的证据推翻上述事实的情况下，应当认定***在人民法院查封之前已合法占有该不动产。对于涉案房屋购房款的支付，已查明***之夫***已于2012年向**公司帐户转帐支付借款70万元、2015年***又向**借款20万元并由**将该款转账支付给**公司法定代表人***，**公司亦认可***已缴纳全部购房款，且所缴纳的房款与该房屋当时的销售价格基本相符，不存在故意抬高或降低，因此，应认定***已支付全部价款。至于涉案房屋未办理过户登记的原因，经调查，确系**公司的资质过期的原因造成，并不是买受人自身的原因。***提出的执行异议同时符合上述四个条件，能够排除另案对该房屋的强制执行。***的诉讼请求中还要求解除对涉案房屋的查封，由于该行为是一审法院的执行行为，不属本案的处理范围，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初2095号民事判决； 二、***与**公司2015年11月9日签订《商品房买卖合同》合法有效； 三、排除对上诉人***购买的位于黄州区××道××号××大厦××号房屋的强制执行。 四、驳回***的其他诉讼请求。 一审、二审案件受理费分别为80元，均由***、国宇建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　林　俊 审判员　　*** 二〇二一年七月八日 书记员　　***