余某某与云南某某建设工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

云南省香格里拉市人民法院 民事判决书 （2020）云3401民初685号 原告：余某某，女，1977年1月7日生，傈僳族，住云南省迪庆藏族自治州维西傈僳族自治县。 委托诉讼代理人：***，云南忠信勤明律师事务所律师。一般授权代理。 被告：云南某某建设工程有限公司，住所地：云南省迪庆藏族自治州香格里拉市X号。 法定代表人：陈某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，云南润曦律师事务所律师。特别授权代理。 原告余某某诉被告云南某某建设工程有限公司（以下简称：某某公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案，于2020年7月30日、2020年8月20日两次依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余某某的委托诉讼代理人***，被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告余某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判令某某公司于判决生效后10日内予以办理涉案商品房不动产权证，如某某公司不能办理则按涉案不动产所在片区市场价给予退房并支付通过法院委托评估机构进行评估的装修款；2.请求人民法院依法判令本案案件受理费由某某公司负担。事实和理由：余某某属某某公司开发建设的香吉××××号商品房的买受人，购房款已付。由于某某公司违反《商品房销售合同》第九条以及2018年11月15日《合同协议》《承诺》的约定，余某某至今没有取得该房屋的不动产权证。2019年6月30日后，因某某公司的法定代表人***难以联系，余某某无法继续协商具体解决方案。为此，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以判决。庭审后，余某某明确其第一项诉讼请求变更为仅要求某某公司办理香吉××××号房屋的不动产权证。 被告某某公司辩称，首先，该房最初买受人与某某公司签订的《商品房购销合同》系无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因某某公司并非商品房开发商，且至今没有取得商品房预售许可证明。因此，该商品房最初买受人与某某公司签订的《商品房购房合同》为无效合同。其次，关于某某公司能否为余某某办理不动产权证的问题。如余某某当庭所说，某某公司关于涉案房屋的土地早就办理了土地使用权证，并且抵押在了银行。如果涉案房屋需要办理房产证，首先要更改整块地的土地性质，然后进行分证，在办理这些手续过程中，某某公司也不敢保证相关部门是否会给予办理。如果相关部门不予办理，那即便某某公司解除了该证上的抵押，也无法办理不动产权证。第三，关于《商品房购销合同》为无效合同之后的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在《商品房购销合同》第九条及第十条的约定，单方解除合同和不按合同履行条约的视违约，违约金为最终支付房款总价的10%。因此，余某某与某某公司签订的《商品房购销合同》被确认无效后，余某某应当返还某某公司的房屋，某某公司需要按合同约定承担房款总价10%的违约金。本案中，造成合同无效并非某某公司单方的责任，余某某亦有过错。某某公司不具有商品房的销售资格，这是最初的买受人明知的事实，但其仍然愿意购买某某公司出售的房屋，并且在某某公司长时间无法办理房产证时，并未要求某某公司退房，而是接受现实，甚至将房屋转卖给他人。余某某在明知该房屋没有产权证的情况下，也愿意进行交易，且交易后在合同里的时间内未取得房产证的情况下，仍未向某某公司主张退房。现过了十多年，房价飙升数倍后，才要求某某公司按市场价退房，这明显对某某公司不公平。根据《中华人民共和国合同法》第119条之规定，余某某无限制的放任自己的损失扩大，这种扩大的损失不能要求某某公司承担。况且，余某某十多年居住在该房屋内，对房屋造成的损坏，对于某某公司来说也是一种损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，完全由于出卖人的责任导致合同无效的情况下，出卖人承担的仅是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案，导致合同无效的并非某某公司一方的责任。因此，让某某公司按照市场价退房，违反了上述法律的规定。综上所述，请求人民法院依法驳回余某某的诉讼请求。 原告余某某向本院提交如下证据： 1.身份证复印件，证明余某某的身份信息。 2.公司信息截屏，证明某某公司的信息。 3.《合同协议》《承诺》，证明：（1）余某某已经付清涉案不动产购房款；（2）某某公司承诺余某某结清购房款的前提下于2019年6月30日前办理不动产证，办证可以协商补助适当的费用，如不愿意购买房屋，可以协商退房。 4.《房屋买卖协议》，证明***与余某某于2013年11月21日签订《房屋买卖协议》的事实。 被告某某公司对余某某提交的证据提出如下质证意见：对第1、2、4组证据无异议；对第3组证据的真实性及合法性无异议，对证明目的有异议。 被告某某公司未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院认为余某某提交的证据符合证据的客观性、合法性和关联性，并且证据间能相互印证，故本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：香格里拉县某某建筑建材有限责任公司于2007年10月10日成立，其经营范围为房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、预拌商品混凝土、水利水电工程施工总承包、公路工程施工总承包、建筑装饰装潢工程施工、建材、钢材、铝材、水泥、机电设备零售、工程机械设备租赁。香格里拉县某某建筑建材有限责任公司现更名为云南某某建设工程有限公司。某某公司以商品房名义对外出售该房屋。2013年11月21日，余某某与***签订《房屋买卖协议》。2018年11月15日，某某公司向香吉小区的各位业主出具《承诺》，即：“某某小区各位购房业主，我公司承诺各位业主结清房款的前提下，于2019年6月30日确定之后按合同约定给予办理不动产证，办证时可以协商补助适当的费用。如不愿意购买房屋，可以协商退房。”同日，某某公司与余某某签了《合同协议》，即：“香吉小区一单元5-5-1余某某住户，我公司（云南某某建设工程有限公司，法人：***）承诺余某某业主结清房款的前提下，于2019年6月30日前按合同预定给予办理完毕不动产证，并交给住户，办证时可以按违约金适当补偿住户。如不愿意办理不动产证的，可以协商按该片区市场价退房，装修费用评估后由公司承担。此合同一式两份，甲乙双方各一份。”某某公司至今未取得商品房预售许可证明。 本院认为：根据《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条的规定，从事建筑活动的建筑施工企业必须具备一定的条件，并取得相应等级的资质证书，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。结合本案事实，某某公司在没有取得房地产开发企业营业执照和商品房预售许可证明的情形下，将香吉××××号房屋以商品房名义对外出售，***在没有取得该房屋所有权的情况下，又将该房出售给余某某。现某某公司现认可香吉××××号房屋的业主是余某某，也于2018年11月15日向香吉小区的各位业主出具《承诺》并与余某某签订《合同协议》，但某某公司至今没有取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，某某公司与该房屋最初买受人签订的《商品房购销合同》无效，某某公司出具的《承诺》及与余某某签订的《合同协议》中关于香吉××××号房屋办理不动产权证的内容亦无效，故本院依法不予支持余某某要求某某公司办理香吉××××号房屋不动产权证的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告余某某的全部诉讼请求。 案件受理费人民币100.00元，由原告余某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年十一月十一日 书记员***