某某、厦门佳铭装修工程有限公司等民事二审民事判决书

湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘06民终3448号 上诉人（原审被告）：***，男，1962年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：厦门佳铭装修工程有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭路988号新希阳中心4层A区401**。 法定代表人：***，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：***，男，1988年7月11日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 上诉人***、厦门佳铭装修工程有限公司（以下简称佳铭公司）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2022）湘0621民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月27日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回***对***的原审诉求。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，与事实严重不符。***与***所签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，***应当按照约定支付订金，并履行购房的义务。在没有任何无效事由的情况下，***主张合同无效完全没有法律依据。***未按约定支付订金在先，毁约在后，无权要求***退还订金，故其诉讼请求应依法驳回，法院不应保护不诚信的恶意毁约之人。一、一审认定的事实有两点与真实情况不符：（1）“******公司与***签订《房屋买卖合同》时，佳铭公司在为岳阳市××房××项目做装修工程”。事实上，系***个人与***签订的《房屋买卖合同》，佳铭公司早在2019年11月工程交验后即撤离岳阳县不在***做工程。（2）“2021年7月9日，在**出面、**军在场时，***向**军、*****，岳阳市万家居房地产开发有限公司欠佳铭公司的装修款，岳阳市万家居房地产开发有限公司同意其开发的***项目的房产***公司出售后抵作佳铭公司的装修款，在佳铭公司买比在岳阳市万家居房地产开发有限公司买便宜。这样，由***作为乙方（买方）与***作为甲方（卖方）在湖南省岳阳县××镇××餐馆就餐时就签订了一份《房屋买卖合同》。”真实情况是：2021年6月中旬，**军通过**多次电话要求***帮忙找万家居内部关系以被欠工程款为由申请抵顶一套***的特价商品房，转让给***向万家居购买。在**军多次催促下***于2021年7月4日专程从厦门到岳阳县，为其申请办理购买特价房之事在岳阳县荣湖大酒店住了二十多天花费了一万多元，经过***多次与万家居协商申请，万家居才同意将***13栋1301**以特惠价（每平米4280元）指定销售给***来抵顶支付***的工程款，之后***与万家居公司签订了《以房抵款协议书》。2021年7月19日***与***签订了协助购房的《房屋买卖合同》。合同签订后***一直未按约定支付订金，在***再三催促下***的父亲**军才通过个人微信先支付给***4万元替***担保。直到2021年7月24日之后***的父亲**军才告知***购房款凑不齐，不想买1301这套房，要求帮他退掉，已交的4万元担保金愿意由***处理（证据2***与**军的微信聊天记录可以证明）。二、一审认定“岳阳市万家居房地产开发有限公司于2022年5月1日已将***13栋1301**签约出售给他人”错误。（1）没有看到***提供的该房屋已被出售的证据；（2）即使万家居于2022年5月出售了该套商品房也不能成为***毁约的理由。系***违约在前，***等了六个多月，未见***履行购房义务，才于2022年3月与万家居解除了《以房抵款协议书》，并因此给***造成了10万余的经济损失。三、一审法院说理不正确，以《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定来判定案涉《房屋买卖合同》无效错误。（1）万家居与***签订了《以房抵款协议书》，约定将***13栋1301**商品房指定销售给***，所得售房款用于抵顶工程款支付给***。（2）《房屋买卖合同》实际非***与***之间的房屋买卖交易，***只是中间人，在帮助***从开发商处购买到特价房的同时帮开发商推销商品房，使得开发商具备支付工程款的能力。合同明确约定：“***按合同约定履行支付定金后，将由***与开发商订立商品房买卖合同并一次性支付开发商购房全款”。不能以纯粹的房屋买卖合同来判定。 佳铭公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回***对佳铭公司的原审诉求。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，与事实严重不符。***诉讼佳铭公司主体对象错误，佳铭公司与***之间不存在买卖合同关系，也未曾收取过***的订金，***诉求佳铭公司退还订金及利息没有事实与法律依据，其诉讼请求应依法驳回。系***个人与***签订的《房屋买卖合同》，而且佳铭公司早在2019年11月工程结束交验后即撤离岳阳县。 ***辩称，***、佳铭公司的上诉请求不成立。（1）签订案涉合同时，载明是已付款，不是定金。（2）***提供的微信聊天记录不完整，合同不能履行的原因在***。***口头商议房屋必须是现房，**军反复沟通，***一直不回复。（3）***方并未认可4万元订金归***处理。 ***向一审法院起诉请求：判令***、佳铭公司与***签订的房屋购买合同无效，由***、佳铭公司立即退还***支付的购房订金40,000元，并按国家一年期贷款市场报价利率支付相关利息。 一审法院认定事实：***系佳铭公司的法定代表人和股东，******公司与***签订《房屋买卖合同》时，佳铭公司在为岳阳市万家居房地产开发有限公司（以下简称万家居公司）开发的***项目做装修工程，***的父亲**军通过其同村的在为佳铭公司做装修工作的**与***相识，因***拟购买房屋，便介绍**军向***购买房屋。2021年7月9日，在**出面、**军在场时，***向**军、*****，万家居公司欠佳铭公司的装修款，万家居公司同意用其开发的***项目的房产***公司出卖后抵作佳铭公司的装修款，在佳铭公司买比在万家居公司买便宜。这样，由***作为乙方（买方）与***作为甲方（卖方）在湖南省岳阳县××镇××餐馆就餐时就签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定：一、甲方将工程款抵顶的坐落于湖南省岳阳县××栋××**（建筑面积132.59平方米）商品房通过开发商转让出售给乙方。本房屋的买卖手续由万家居公司销售部与乙方直接办理。二、双方协商确定：甲方将上述房产转让给乙方的出售总价款在开发商销售部最低优惠销售价的基础上再优惠降价至人民币伍拾柒万零壹佰叁拾柒元整（￥570137元），乙方和开发商签订购房合同后，乙方应按开发商规定的付款时间一次性向开发商支付购房全款。总价为568000元整。三、本合同签订后乙方应在当天支付甲方订金人民币壹拾万元整（待乙方与开发商签订购房合同后抵作购房款），甲方收到乙方订金后即与开发商签订本套商品房抵顶工程款合同，并与销售部办理预留手续。四、本商品房买卖的一切相关税费由乙方负责承担，与甲方无关。五、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。合同上指定支付订金的账户为兴业银行厦门分行的9666××××7919，户名为***。签订该合同时***没有携带佳铭公司公章，该合同首先只有甲方***、乙方***、见证人**的签名，双方吃完饭一起回到***在***项目工作处后加盖了佳铭公司的公章。合同签订当日，***要求将订金支付到佳铭公司的账上，**军嫌麻烦，双方***后，便由**军代***用微信转账的方式分两次当面向***个人支付购房订金共40000元（每次20000元）。后***考虑购买上述合同约定的房产存在风险，决定不购买该房产，要求***、佳铭公司退还其交付的40000元订金，***、佳铭公司没有理睬，***因此诉诸一审法院，请求一审法院判如所请。另查明，上述合同约定的坐落于湖南省岳阳县××栋××**商品房，万家居公司于2022年5月1日已签约出售他人。 一审法院认为，***与***、佳铭公司虽签订了《房屋买卖合同》，因***、佳铭公司没有向一审法院提交合同约定的房屋已登记在其名下或者万家居公司同意用其开发的该房屋***公司出售后抵作佳铭公司装修款的证据，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，因此***、佳铭公司并没有取得出售房屋的所有权，***、佳铭公司对***作了虚假意思表示，依法应当认定《房屋买卖合同》无效，故***要求***、佳铭公司立即返还40,000元订金和支付以40,000元为基数自2021年7月20日始按年利率3.7%计算至偿清之日止利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》上既有***的签名，也加盖了佳铭公司的公章，因此，应当认定***、佳铭公司均参与了上述合同的签订，***、佳铭公司的辩称理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第一百五十七条、第五百条第二项的规定，判决：由******公司在判决生效10日内共同返还***支付的购房订金40,000元和共同支付***以40,000元为基数按年利率3.7%计算自2021年7月20日始至偿清之日止的利息损失，此款汇至岳阳县人民法院非执行款账户。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由******公司共同负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明，经**介绍，经过磋商，***与***于2021年7月19日签订案涉《房屋买卖合同》，佳铭公司加盖了公章。一审法院对合同签订前、签订时的磋商过程及签订***公司在为案涉***项目做装修工程的认定的依据不充分，本院不予确认。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查明，在案涉《房屋买卖合同》签订后的第二天即2021年7月21日，***通过微信询问***的父亲**军，是否与家人商量好，是否确定购买案涉商品房，**军当天回复请***退掉房屋，等确定了再找***帮忙。2021年7月24日，**军再次向***表示不再购买案涉商品房。***自述于2022年3月与万家居公司解除了《以房抵款协议书》。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系由当事人经过磋商后签订，是***、***与佳铭公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。合同有效不以***、佳铭公司对案涉房屋享有所有权为前提，一审法院以***、佳铭公司未提交证据证明对案涉房屋享有所有权，***、佳铭公司作出了虚假意思表示为由判决案涉合同无效不当，本院予以纠正。佳铭公司主张不是案涉《房屋买卖合同》的相对人，但***系佳铭公司的法定代表人，能够代表公司，且佳铭公司在前述合同上加盖了公章，对佳铭公司认为其不是合同相对人的主张本院不予支持。 在案涉合同签订后的第二天、第五天，***的父亲**军两次向***表示不再购买案涉房屋，已经以其行为表明不再履行合同义务，此时没有证据证明***、佳铭公司不能履行合同义务，***的行为构成违约，应当承担违约责任。***主张不退还***通过其父亲**军支付的订金40,000元，该40,000元不是定金，不适用定金罚则，***主张**军同意该40,000元由***处理的依据亦不充分，本院不支持其该主张，***仅负有赔偿***、佳铭公司实际损失的义务。***、佳铭公司未提交证据证明其具体损失，结合当事人**的合同签订的具体背景及经过、***在合同签订后不久即已表明不履行合同义务等情况，本院酌情认定***赔偿损失5,000元。***签订前述《房屋买卖合同》的目的是通过***以优惠价格向开发商购买案涉商品房，现***自述已经与万家居公司解除了《以房抵款协议书》，而案涉商品房也已经出售给他人，***的合同目的不能实现，案涉合同已经无法履行，故***、佳铭公司还需向***退还35,000元（40,000元-5,000元）。因系***违约，本院不支持其要求***、佳铭公司按国家一年期贷款市场报价利率支付相关利息的主张。***主张合同签订后不购买案涉房屋的理由是案涉商品房非原约定的现房，但是未提交证据证明原约定购买的商品房系现房，本院不采纳其意见。 综上所述，***、佳铭公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省岳阳县人民法院（2022）湘0621民初1194号民事判决； 二、由***、厦门佳铭装修工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向***返还35,000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回***的其他诉讼请求。 一审案件受理费800元，减半收取计400元，由***负担62.5元，由***、厦门佳铭装修工程有限公司负担337.5元；二审案件受理费800元，由***负担125元，由***、厦门佳铭装修工程有限公司负担675元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　刘　霁 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年十一月十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　***