青海乐苑苗木绿化有限公司
海东市乐都区民政局、中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司等执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
青海省西宁市中级人民法院
民事判决书
（2020）青01民初530号
原告：海东市乐都区民政局，统一社会信用代码116321230150257293，住所地：青海省海东市乐都区碾伯镇古城大街50号。
法定代表人：张朝春，该局局长。
委托诉讼代理人：徐登来，青海登来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵建年，该局干部。
被告：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，统一社会信用代码91620000719038763M，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路225号。
法定代表人：朱立新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张萍、褚凡，北京大成（西宁）律师事务所律师。
被告：青海乐苑苗木绿化有限公司，统一社会信用代码916301057105789660，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路68号1号楼68-16室。
法定代表人：龚行加，该公司董事长。
被告：青海四维信用融资担保有限公司，统一社会信用代码916331007104625259，住所地：青海生物科技产业园管委会大楼2楼西侧。
法定代表人：刘学宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘志刚，该公司员工。
被告：龚行加，公民身份号码XXX，男，藏族，1966年5月12日出生，住青海省海东市乐都区。
被告：青海行家建筑集团有限公司，统一社会信用代码91630000227582367L，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路68号1号楼68-16室。
法定代表人：龚业么才让，该公司总经理。
被告：龚更藏，公民身份号码XXX，男，藏族，1992年4月15日出生，住青海省西宁市城西区。
被告：龚业么才让，公民身份号码XXX，男，藏族，1991年5月12日出生，住青海省格尔木市。
第三人：拉本姐，公民身份号码：XXX，女，藏族，1966年2月8日出生，住青海省格尔木市。
委托诉讼代理人：龚业么才让，系拉本姐之子。
原告海东市乐都区民政局与被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用融资担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海东市乐都区民政局的委托诉讼代理人徐登来、赵建年，被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司的委托诉讼代理人张萍，被告青海四维信用融资担保有限公司的委托诉讼代理人刘志刚，被告青海行家建筑集团有限公司法定代表人及第三人拉本姐的委托诉讼代理人龚业么才让到庭参加诉讼，被告青海乐苑苗木绿化有限公司、龚行加、龚更藏经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告海东市乐都区民政局向本院提出诉讼请求：请求撤销西宁市中级人民法院2019年11月9日作出的（2019）青01执604号执行裁定，判令原告购买的乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）房屋归原告所有。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、请求撤销西宁市中级人民法院2019年11月9日作出的（2019）青01执604号执行裁定，判令不得对原告购买的乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）的房屋查封、冻结或拍卖；
2、请求判令乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）房屋归原告所有。事实与理由：2017年6月27日，原告海东市乐都区民政局和被告龚行加签订《二手房屋买卖合同》，被告龚行加将自己所有的位于乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）房屋以980480元的价款出卖给原告。原告将此房用于社区老年日间照料中心。按《二手房屋买卖合同》第三条第二款约定原告应向被告龚行加支付950480元房款，余款30000元待该房屋手续过户后付清。被告龚行加将此不动产于2017年7月交付原告占有、使用至今。《二手房屋买卖合同》第二条第四款约定被告于2018年8月15日该房屋解押后协助乙方办理房屋、土地权过户手续。2019年2月，房屋解押后，乐都区人民法院将《国有土地使用证》、《房屋所有权证》交付原告。原告和被告龚行加之间的房屋买卖行为符合《合同法》规定的房屋买卖的形式要件和实质要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，及第二十九条规定：“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，据此，原告依照上述法律规定向人民法院提出案外人执行异议之诉，请求人民法院裁定撤销西宁市中级人民法院2019年11月9日作出的（2019）青01执604号执行载定，排除对原告购买的乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）房屋的查封（或冻结、拍卖等）和执行。西宁市中级人民法院审理后作出（2020）青01执异226号裁定书，裁定案外人海东市乐都区民政局对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人海东市乐都区民政局的异议请求不能成立，应予驳回。故，原告依照法律规定向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司辩称，西宁市中级人民法院查封乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室符合法律程序，应当依法驳回案外人海东市乐都区民政局的起诉。具体理由如下，第一，海东市乐都区民政局与第三人龚行加签订的房屋买卖合同时，明知龚行加以案涉房屋为乐都区三江村镇银行设立抵押，且拉本姐为案涉房屋的共有人，海东市乐都区民政局作为房屋买受人在签订合同时，对案涉房屋存在抵押登记及共有人的情况未尽审慎注意义务，存在过失；第二，海东市乐都区民政局购房并非用于居住，而是用于经营性的老年人日间照料中心，而执行异议相关的法律规定买受人应是自然人，且房屋应用于实际居住；第三，海东市乐都区民政局未积极向房屋登记机构递交过户登记材料，怠于行使登记权利；第四，海东市乐都区民政局亦未交付剩余房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定异议成立的情形，故西宁市中级人民法院的查封、冻结措施符合法律程序，应当驳回案外人海东市乐都区民政局的起诉。
被告青海四维信用融资担保有限公司辩称，应当依法驳回案外人海东市乐都区民政局的起诉。
被告青海行家建筑集团有限公司、龚业么才让辩称，拉本姐作为涉案房屋的共有人，龚行加在其不知情的情况下将房屋出卖，拉本姐未在合同上签字，亦不同意出卖涉案房屋。
第三人拉本姐的述称意见与被告青海行家建筑集团有限公司、龚业么才让的答辩意见一致。
被告青海乐苑苗木绿化有限公司、龚行加、龚更藏未当庭答辩，亦未提交书面答辩状。
原告海东市乐都区民政局围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：
证据1、西宁市中级人民法院（2020）青01执异226号及（2020）青01执异604号裁定书，拟证明西宁市中级人民法院裁定海东市乐都区民政局对执行标的不享有足以排除强制执行的权益；
证据2、《二手房屋买卖合同》，拟证明2017年6月27日，原告和被告龚行加签订房屋买卖合同，龚行加将乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室，总建筑面积245.12平米的房屋，以980480元价款出卖给了原告；原告分两次支付房款，合同签订后一周内支付950480元，房屋所有权过户手续办理完毕后，支付余款30000元；
证据3、银行转帐凭证、现金支出凭单，记账凭证3份，拟证明原告于2017年7月3日已向被告龚行加支付购房款950480元；
证据4、配备物品清单，拟证明原告购买房屋后，于2017年成立了城东社区老年日间照料中心，并配备物资，委托公司运营，原告已占有和使用案涉房屋；
证据5、海东市新都花园物业管理服务有限公司出具的收据10份，拟证明原告于2017年起向该物业服务公司缴纳水、电费、天燃气费，至今占有和使用房屋的事实；
证据6、房产证和土地使用证，拟证明被告龚行家将案涉的房屋及土地使用权证已转移给原告；
证据7、结清证明，拟证明青海乐苑苗木绿化有限公司乐都分公司于2019年2月21日结清全部青海乐都三江村镇银行股份有限公司向其发放的贷款；
证据8、客户收付款入账通知，拟证明第一次庭审结束后，海东市乐都区民政局已将剩余房款交付给案涉执行法院西宁市中级人民法院。
被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司质证认为，对证据1的真实性、合法性认可，西宁市中级人民法院裁定驳回案外人海东市乐都区民政局的诉讼请求符合法律规定；对证据2的真实性无异议，但对合法性及证明方向不予认可，该房屋存在抵押给乐都区三江村镇银行的情形，《中华人民共和国民法典》实施以前处置抵押财产，必须要经过抵押权人的同意，本案中，原告和被告龚行加签订房屋买卖合同未经抵押权人同意；房屋的产权凭证载明了房屋共有人，龚行家单独与原告签订合同处置房产属无权处分；对证据3不持异议；对证据4的真实性、关联性、合法性不予认可，物品清单是海东市乐都区民政局单方制作的；证据5无原件，对真实性、关联性、合法性不予认可，第一份收据是出具给龚行加的水费收据，日期是2019年7月1日，第二份收据是同日出具给海东市乐都区民政的70元水费收据，两份收据的内容一致，缴费人却不一致，且其他收据中出现了其他缴费主体，无法证明与本案的关联性；对证据6的真实性、合法性予以认可，证明方向不认可，海东市乐都区民政局与龚行家签订房屋买卖合同没有经过抵押权人和共有人的同意，属于无权处分；对证据7的真实性、关联性、合法性均不认可，不能确定结清证明载明的不动产证号与本案相关的房权证号一致，且中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司申请法院查封案涉不动产时，该不动产不存在抵押情形；对证据8的真实性、关联性、合法性均认可。
被告青海行家建筑集团有限公司、龚业么才让及第三人拉本姐共同质证认为，对证据1、7、8的真实性、关联性、合法性均认可；对证据2，拉本姐不知情；对证据3、4、5、6不知情，不发表质证意见。
被告青海四维信用融资担保有限公司的质证意见与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司一致。
被告青海乐苑苗木绿化有限公司、龚行加、龚更藏未质证。
被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、青海四维信用融资担保有限公司、青海乐苑苗木绿化有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让未提交证据。
根据原告的举证、被告的质证，本院认定事实如下：
中国建设银行股份有限公司西宁城东支行诉青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让借款合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初300号民事判决，判令：一、青海乐苑苗木绿化有限公司于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司西宁城东支行借款本金51000000元，支付截止2018年4月21日逾期借款利息及罚息3225480.82元、复利9612.99元，并支付自2018年4月22日起至该借款全部还清之日止的罚息和复利（罚息以51000000元为基数，按中国人民银行基准利率上浮10％为年利率计算、复利以135850元为基数，按中国人民银行基准利率上浮10％再上浮50％为年利率计算）；二、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让对上述款项承担连带保证责任。承担保证责任后有权向青海乐苑苗木绿化有限公司进行追偿。案件受理费313394元，由青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让负担310260.06元，中国建设银行股份有限公司西宁城东支行负担3133.94元。
2018年9月13日，中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司签订《债权转让协议》，该协议约定中国建设银行股份有限公司西宁城东支行将本案中全部债权转让给中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。2018年10月26日，中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司在青海日报发布了债权转让暨债务催收联合公告。判决书生效后，因青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用融资担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让未按期履行生效法律文书确定的义务，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月9日作出（2019）青01执604号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，本院于2020年3月18日向海东市不动产登记服务中心发出（2019）青01执604号《协助执行通知书》，对被执行人龚行加名下位于海东市乐都区新都花园郁金香苑5号楼3单元101室（面积122.56平方米；39-03-9400）、102室（面积122.56平方米；39-03-9406）不动产予以查封，查封、冻结期限三年。2020年6月19日，海东市乐都区自然资源局向本院出具不动产登记信息查询结果，该结果载明“不动产权利人拉本姐、龚行加、坐落海东市乐都区碾伯镇引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼3单元101室、102室，房屋面积分别为122.56平方米，用途住宅，不动产单元号分别为630202100161GB00002F00050029／630202100161GB00002F00050030，不动产权证号分别为青房权证乐都字第XXXX号、青房权证乐都字第XXXX号，登记时间为2016年1月25日，查封信息：查封单位西宁市中级人民法院、查封文号市法执字（2019）青01执604号、查封类型：预查封，查封日期2020年3月18日、查封起止日期：2020年3月18日起至2023年3月17日止，抵押信息：抵押权人青海乐都三江村镇银行股份有限公司、抵押人拉本姐，龚行加、不动产权证明号分别为：青（2018）乐都区不动产证明第0000058号、青（2018）乐都区不动产证明第0000064号，抵押方式均为：一般抵押、债权数额：34.4142元，债权履行起止时间2016年7月20日到2018年1月18日，登记时间2018-01-02”。2020年8月6日，本院告知上述查封财产的有关实际占有人海东市乐都区民政局，案外人海东市乐都区民政局于2020年8月22日向本院提出执行异议。
另查明，2017年6月13日，买方（乙方）海东市乐都区民政局与卖方（甲方）龚行加签订《二手房屋买卖合同》一份，合同中约定，甲方所售房屋坐落乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室，房屋建筑面积分别为122.56平方米，共计245.12平方米；房屋所有权证证号为：乐都字第XXXX号、乐都字第XXXX号；该房屋性质为私用住宅房；付款方式：经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为人民币980480元，单价为4000元／平方米，乙方分两次向甲方支付房款，合同签订后一周内，乙方向甲方支付房款950480元；该房屋所有权过户手续办理完毕后，乙方向甲方支付房款余款，即30000元。合同签订后，海东市乐都区民政局于2017年7月3日向龚行加支付房款950480元。海东市乐都区民政局提供了2017年12月至今的交纳天然气、物业费等票据，并出具了青海乐都三江村镇银行股份有限公司向不动产登记中心出具的结清证明，该证明载明“兹有我行贷款客户青海乐苑苗木绿化有限公司乐都分公司于2019年2月21日贷款已经全部结清，青（2018）乐都区不动产证明第0000058号、青（2018）乐都区不动产证明第0000064号予以办理注销手续”。青海乐都三江村镇银行股份有限公司已将涉案房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》交付案外人海东市乐都区民政局。涉案房屋至今未办理抵押注销手续。
再查明，庭审中，经本院释明，海东市乐都区民政局于2021年6月21日向案涉执行法院西宁市中级人民法院支付剩余购房款30000元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年3月18日向海东市不动产登记服务中心发出（2019）青01执604号《协助执行通知书》，对被执行人龚行加名下案涉的不动产予以查封，在此之前，海东市乐都区民政局与龚行加于2017年6月13日就青海省海东市乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元101、102室不动产签订《二手房屋买卖合同》，且海东市乐都区民政局合法占有并将案涉房屋用于经营日间养老院；青海省乐都区民政局己按合同约定支付了购买房款950480元，并于2021年6月21日向案涉执行法院支付剩余购房款30000元，其已全额支付购房款，且并非海东市乐都区民政局自身原因未办理过户登记，故，案外人海东市乐都区民政局的异议理由符合上述法律规定的情形。另外，案涉房屋的共有人拉本姐自2017年6月13日《二手房买卖合同》签订至今，在应当知道房屋被海东市乐都区民政局占有并已支付合理价款的情形下未提出异议。同时，本案中，被告龚行加与第三人拉本姐系夫妻关系，原告海东市乐都区民政局有理由相信龚行家出售房屋的行为系夫妻共同意思表示，且房屋的转让价格未明显低于市场价格，并已被海东市乐都区民政局实际占有使用，故拉本姐的陈述意见不予采信。综上，海东市乐都区民政局对执行标的享有足以排除强制执行的权益，海东市乐都区民政局的异议请求成立，应予支持。原告海东市乐都区民政局请求撤销（2019）青01执604号执行裁定，判令不得对乐都区引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼三单元101、102室（245.12平米）的房屋查封、冻结或拍卖的诉讼请求实为主张其对案涉房屋享有所有权，不得在（2019）青01执604号一案中进行执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第十六条第三款之规定，判决如下：
一、确认海东市乐都区民政局对位于海东市乐都区新都花园郁金香苑5号楼3单元101室（面积122.56平方米、不动产权证号青房权证乐都字第XXXX号）、102室（面积122.56平方米、不动产权证号青房权证乐都字第XXXX号）的不动产享有所有权；
二、（2019）青01执604号一案中，不得执行海东市乐都区民政局所有的位于海东市乐都区新都花园郁金香苑5号楼3单元101室（面积122.56平方米、不动产权证号青房权证乐都字第XXXX号）、102室（面积122.56平方米、不动产权证号青房权证乐都字第XXXX号）的不动产。
本案案件受理费13604.8元，由被告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用融资担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长 徐婷
审判员 马春梅
人民陪审员 王秀芬
二○二一年十月十九日
法官助理 王文茜
书记员 马建霞
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
