湖南优美科技发展有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省吉首市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘3101民初467号

原告：湖南优美科技发展有限公司，住所地：湖南省怀化市经开区（湖南省怀化广告创意产业园B8栋3层）。

法定代表人：石喜艳，董事长。

委托诉讼代理人：张明凯，男，1995年3月6日出生，汉族，法务部经理，住怀化市经开区。

委托诉讼代理人：王康，男，1994年2月23日出生，汉族，法务专员，住怀化市鹤城区。

被告：彭嫣，女，1986年7月13日出生，土家族，个体户，住吉首市。

委托诉讼代理人：孙志勇，广东舜华律师事务所律师。

原告湖南优美科技发展有限公司与被告彭嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南优美科技发展有限公司的委托诉讼代理人张明凯、王康，被告彭嫣和委托诉讼代理人孙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告湖南优美科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告与原告解除房屋租赁合同，互不承担责任。2.判决被告向原告退还租房押金人民币4，000元。3.判决被告向原告支付2019年9月、10月、11月、12月房租共计6，000元；4.判决被告承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：原告与被告于2019年6月11日签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于吉首市的房屋出租给原告用于员工居住，租期为2019年6月11日至2020年6月11日。房屋押金为人民币4000元，租金为每月人民币1500元，原告一次性支付半年租金及房屋押金，共计13000元。上述合同签订后，原告安排员工邓某居住该房，2019年8月9日邓某从原告公司离职后，原告再未安排员工入住。直至2019年11月4日，原告安排入住新员工发现该租赁房屋门打不开，联系被告后，被告称其母亲在2019年8月份已经搬回该租赁房屋居住，并更换了门锁，一直居住到现在。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。

被告彭嫣辩称：一、同意解除房屋租赁合同，原告对出租房屋电器的损坏，被告另案起诉。二、原告的员工邓某2019年8月12日离职后，被告无法联系邓某，也无法联系原告的其他工作人员，被告才委托其母亲去涉案房屋查看，发现空调无法使用、洗手间堵住，故其母亲在涉案房屋处理维修，为了私财不受损害，才更换门锁。之后，邓某主动联系被告，并要求被告将涉案已更换的门锁钥匙邮寄给原告，被告及其母亲在此之后再未到涉案房屋内。被告已按合同约定把涉案房屋交付原告，故不同意退还原告租金和押金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案证据和事实综合认定如下：

对当事人没有异议的事实，本院予以确认：2019年6月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于吉首市的房屋出租给原告作住宅使用，租期为2019年6月11日至2020年6月11日，租赁保证金为人民币4000元，租金为每月人民币1500元，每半年支付一次租金。合同签订后，原告已支付半年租金及房屋押金共计13000元。

对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于被告是否提前收回租赁物的事实。原告主张被告的母亲在2019年8月搬回出租屋，提前收回了出租房屋，提交了电话录音加以证明。被告对电话录音的真实性没有异议，但认为达不到原告的证明目的。被告抗辩其母只是为了维修房屋暂时居住，后把钥匙邮寄给了原告，提交了快递揽件详情加以证明。原告对快递揽件详情的真实性没有异议，但认为邮寄的物品不明。本院认为，经审核原告提交的通话录音（记录），双方重点是协商原告的员工搬离后如何赔偿损坏物品的损失，原告没有提交其他证据加以佐证（即被告母亲在出租房屋居住的照片或视频等）。依据原告在《起诉状》中的陈述，被告在交付了租赁物后，原告在2019年11月4日安排新员工入住时发现房屋房门打不开。在此期间，原告如何使用租赁物（即居住、闲置等）由原告自行行使。被告提交的快递揽件详情证实邮寄的物品为“钥匙”，于2019年8月28日由原告的员工“杨蔡林”签收。故原告对部分事实的主张证据不充分，本院确认原告实际使用租赁物的期间为2019年6月11日至2019年11月4日。

关于原告的员工是否损毁了租赁物的附属设施的事实。被告主张原告的员工搬离房屋时，房屋空调不能使用、洗手间堵塞，提交了证人邓某的证言加以证明。原告认为证人和被告均没有向公司进行报备，具体损失情况不明。本院认为，被告在本案中并未向原告主张赔偿损失，故对该部分事实不予确认。

本院认为，本案争议的焦点是被告是否提前收回了租赁物。一、原告没有充分的证据证明被告提前收回了租赁物，应当承担举证不能的不利后果，故对原告的第三项诉请，本院不予支持。二、在租赁合同期限届满之前，原、被告均同意解除租赁合同，双方继续履行合同实际也不可能，故对原告的第一项和第二项诉请，本院予以支持。三、被告抗辩原告的员工对租赁物的附属物造成了损失，但并未提交经济损失具体情况的证据，也没有向原告主张权利，在本案中就此不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告湖南优美科技发展有限公司和被告彭嫣于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告彭嫣退还原告湖南优美科技发展有限公司房屋租赁保证金人民币4，000元，限在本判决生效之日起七日内履行完毕。

三、驳回原告湖南优美科技发展有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南优美科技发展有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。

审　判　员　　麻　阳

二〇二〇年五月十三日

代理书记员　　龚利春

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。