芜湖市徽商盛元置业有限公司、**等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省芜湖市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）皖02执异107号

异议人(被执行人)：芜湖市徽商盛元置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。

申请执行人：**，男，1963年12月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。

被执行人：宣城市创元房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市。

被执行人：安徽省徽商集团创元装饰工程有限公司，住所地安徽省。

本院在执行申请执行人**与被执行人宣城市创元房地产开发有限公司（以下简称宣城创元公司）、安徽省徽商集团创元装饰工程有限公司（以下简称徽商创元公司）、芜湖市徽商盛元置业有限公司（以下简称徽商盛元公司）借款合同纠纷一案中，徽商盛元公司不服本院拍卖芜湖市镜湖区XX的执行行为，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

徽商盛元公司称，请求撤销或中止对芜湖市镜湖区XX（房地权证：镜湖字第××号）的拍卖措施。芜湖市中级人民法院依**申请，裁定对案涉债权的抵押担保物即徽商盛元公司所有的芜湖市镜湖区XX进行拍卖，以实现抵押权。此执行措施程序违法，严重损害徽商盛元公司的合法权益。一、程序违法。（一）违法重复评估、重复拍卖。在芜湖市中级人民法院主持下，芜湖金土地房地产不动产评估有限公司于2018年1月19日出具《房地产估价报告》，对案涉房屋进行评估。芜湖市中级人民法院据此分别于2018年7月8日及2018年8月22日对北楼01室进行两次网络拍卖，均已流拍。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，本案中该抵押房产现经过两次拍卖并流拍，双方对以物抵债及其他抵债方式尚达不成一致意见，在依法经变卖程序后，若**不接受以该抵押房产抵债的，人民法院应当解除对抵押房产的查封。芜湖市中级人民法院在短时间内再次启动评估及拍卖程序，不仅于法无据，且实际上损害了徽商盛元公司合法权益。（二）未依法处理执行异议。2019年11月，徽商盛元公司已经就相关问题提出执行异议，申请立即撤销或中止对案涉房产的拍卖措施。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，执行法院应收到执行异议后裁定不予受理或驳回申请，以便徽商盛元公司主张权益。时至今日，徽商盛元公司未收到相关材料。在此情况下，再次拍卖，显然损害了徽商盛元公司的合法权益。二、执行措施实质上损害了徽商盛元公司的合法权益。2018年8月23日，第一次拍卖程序，降价后流拍价为60930822元，而本次拍卖起拍价为63902891元，如果再次降价，将低于第一次流拍价。可以预见，通过不同时间的司法变卖程序，如果后期实现抵债，实质上降低了债务受偿比例，即损害了抵押人的合法权益。

**称，一、芜湖市中级人民法院执行措施程序合法，实体合法，采取措施适当。芜湖市中级人民法院对涉案的房地产进行了评估，并且在2018年进行了网络拍卖，但均已流拍，此后由于经济形势发生了巨大的变化，以及涉案房产周围的情形发生了重要变化，于是芜湖市中级人民法院委托拍卖机构重新进行了评估。因为距离进行拍卖的评估报告已经超过一年的时间，芜湖市中级人民法院本着对徽商盛元公司负责的精神，由评估公司进行重新评估，重新评估的结果合法有效，并没有损害徽商盛元公司的权益，更没有刻意降低房屋价值。芜湖市中级人民法院依据该评估报告依法进行公告和网络拍卖程序，完全符合法律规定，至于徽商盛元公司认为如果在第三次拍卖的保留价没有成交且**不接受该财产抵债的，应当解除措施返还财产，是对最高人民法院规定的断章取义。由于芜湖市中级人民法院对该房产进行了再次评估，在2021年8月28日进行的网上拍卖是属于第一次拍卖。二、无论是最高人民法院有关规定，还是法律规定，均没有禁止再次启动评估和拍卖程序，更没有损害徽商盛元的权益。本案判决表述徽商盛元公司作为担保人以案涉房产承担担保责任，如果主债务人应当承担的债务超过了徽商盛元公司的房产的价值范围，徽商盛元公司不承担补充责任。徽商盛元公司认为芜湖市中级人民法院再次启动评估和拍卖程序损害了他的合法权益，没有事实依据。三、徽商盛元公司没有任何证据和法律依据，不断的提出异议，执行法院没有给予书面答复，但是在执行过程中曾经口头予以答复。**尊重徽商盛元公司的权利，但是徽商盛元公司滥用权利。四、再次降价的幅度目前法院仍然没有作出决定。即使以本次拍卖起拍价来作为本案最终标的，也没有达到保证人应当承担的保证总金额，更不存在侵害徽商盛元公司的合法权益。因为案涉房屋价值远低于应当承担的保证范围。徽商盛元公司对案涉房屋进行不当出租，考虑到徽商盛元公司员工收入的问题，**并没有要求追究徽商盛元公司不当处置租金的行为。但是希望徽商盛元公司不要滥用诉权。

宣城创元公司称，芜湖市中级人民法院未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定履行，存在程序违法，依法应予以纠正。因为未按该条款的措施进行执行，导致了债务的扩大。如果执行该条款，在第二次拍卖后，也就是2018年应完成房产的抵债，或者退还，导致利息的顺延计算。该债务的扩大不仅影响主债务人宣城创元公司的权益，更直接影响抵押人的权益。本案执行法院无视徽商盛元公司提出的异议，程序违法。是否属于滥用诉权，应当经法院审查方能确定。本案中是否实现抵债，直接影响到债权的认定以及利息核算。如果能够早日完成抵债，或者是解封，将大大减少相应的成本。徽商盛元公司所提的执行异议应当予以支持。

本院查明，2016年10月20日，本院作出（2016）皖02民初108号民事判决书，判令：一、宣城创元公司于判决生效之日起十日内归还**借款本金3500万元、利息26万元及自2016年8月1日起至实际给付之日止按照月利率1.6%计算的利息；二、宣城创元公司于判决生效之日起十日内支付**律师代理费用20万元；三、徽商创元公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，其在履行清偿义务后，可以向宣城创元公司追偿；四、**有权就徽商盛元公司提供的抵押物即位于安徽省芜湖市镜湖区XX的房产（房地权证：镜湖字第××号）在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿的权利；五、驳回**的其他诉讼请求。

2017年1月19日，**向本院申请执行，本院以（2017）皖02执25号案件立案受理。2017年6月29日，本院委托芜湖金土地房地产不动产评估有限公司对案涉房产进行评估。2018年1月19日，芜湖金土地房地产不动产评估有限公司出具评估报告，估价结果为案涉房产2017年7月11日的市场价值总价为8433.3318万元。2018年5月9日，本院裁定拍卖徽商盛元公司所有的位于芜湖市XX及土地使用权。2018年6月7日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，以起拍价7168.332万元对案涉房产进行拍卖，竞价结果为流拍。2018年8月6日，本院发布第二次拍卖公告，以起拍价60930822元对案涉房产进行拍卖，竞价结果为流拍。

2018年7月5日，徽商盛元公司向本院发出《关于申请暂缓拍卖芜湖市产的函》，载明安徽省人民政府正在研究徽商创元公司一揽子解决方案，省政府方案七月近期即将出台，申请暂缓拍卖案涉房产。2018年11月13日，本院作出（2017）皖02执25号执行裁定书，载明：本院依法对徽商盛元公司名下的抵押物芜湖市镜湖区XX进行价值评估，并在淘宝网上进行公开拍卖，二次拍卖均因无人竞买而流拍，流拍价60930822元，经征询**意见，**不同意接受该财产抵债。后安徽省人民政府国有资产监督管理委员会向本院来函，为维护国有资产的保值增值，防止国有资产流失，促进徽商创元公司破产的顺利实施，商请本院中止该案的执行程序，本院裁定终结（2017）皖02执25号案件的执行。

2021年5月23日，**向本院申请恢复执行。本院对案涉房产再次委托进行价值评估，评估价为79878614元。2021年7月28日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，以起拍价63902891元对案涉房产进行拍卖，竞价结果为流拍。因徽商盛元公司对本院拍卖案涉房产的执行行为提出异议，本院暂未对案涉房产进行第二次拍卖。

本院认为，本案的争议焦点为是否应撤销或中止拍卖案涉房产的执行行为。根据（2016）皖02民初108号民事判决，**对徽商盛元公司提供的抵押物即案涉房产享有优先受偿的权利。因宣城创元公司、徽商创元公司未按判决书履行义务，本院依法对案涉房产进行评估拍卖以实现**债权并无不当。在本院2018年对案涉房产拍卖期间，徽商盛元公司提交了暂缓拍卖的申请书，本院依据该申请在征求**意见后，充分考虑各方当事人意愿终结案件执行程序。徽商盛元公司如主张继续进行变卖程序后以抵押房产抵债，应当对本院终结案件的执行措施提出执行异议，并要求继续进行执行。其在案件恢复执行后对本院评估拍卖案涉房产提出撤销、中止拍卖的执行异议，事实及法律依据不足。徽商盛元公司所提出关于扩大其利息损失、可能导致降低债务受偿比例等主张，并不能成为证明本院拍卖案涉房产行为违反法律规定的理由。徽商盛元公司主张本院在执行案件中未依法处理其异议请求，与拍卖案涉房产是否违反法律规定并无直接相关关系，不属于执行异议复议审查范围，本案中不予审查。

综上，徽商盛元公司的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回芜湖市徽商盛元置业有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。

审判长　　奚正荣

审判员　　李广磊

审判员　　丁梦宁

二〇二一年十月二十六日

书记员　　刘丹丹

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。