广东某某建设工程有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0111民初1011号

原告（反诉被告）：广东**建设工程有限公司，住所地东莞市东城街道下桥银门街****，统一社会信用代码914419005863178012。

法定代表人：刘善银，总经理。

委托诉讼代理人：杨军，广东展豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘土清，广东展豪律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1971年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省高要市，

委托诉讼代理人：宋振华，北京市（盈科）律师事务所律师。

广东**建设工程有限公司（以下简称**公司）与***租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。**公司的委托诉讼代理人杨军、刘土清，***的委托诉讼代理人宋振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**公司诉称：我方与***签订了《空地租赁合同》，约定***将位于广州市白云区*街*村*路1015号、靠近*侧的土地使用权出租给我方使用，租赁物面积为4200平方米，租赁期限为五年，自2019年8月1日起至2024年7月30日止。我方按约向***支付了2个月的租金75600元作为租赁保证金，并如期支付了相应的租金，但***却因未按时足额向第三人林均源（土地出租人）支付租金致使其与出租人的租赁合同终止，从而导致双方签订的《空地租赁合同》陷入了履行不能。由于我方前期已投入了大量的投资进行设计，及为承租的土地建设而进行准备工作以符合我方租赁土地的目的，现***的行为已致使我方遭受了重大经济损失。为维护我方合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判令：1、我方有权没收**公司租赁保证金75600元；2、确认双方于2019年7月22日签订的《空地租赁合同》无效；3、***返还我方已支付的保证金75600元；3、***赔偿我方经济损失571186元；4、***向我方支付利息（利息以646786元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自起诉之日起计至实际清偿之日止）；5、本案诉讼费由***承担。

***辩称：案外人林均源违约在先，不具备法定的解除权，**公司亦不享有合同解除权。即使我方违约，**公司也可以代我方支付租金对抗出租人的解约权。**公司提交的证明其损失的相关合同约定地址为*路段废旧码头，与本案租赁合同并非同一地址，其为此支付的相关费用与本案无关，无权要求我方赔偿，故请求驳回**公司的诉讼请求。另，自2019年10月1日起，**公司拒绝向我方支付租金，现特提起反诉，请求判令：1、**公司向我方支付2019年10月1日起至2019年10月15日期间的场地使用费18900元；2、本案受理费等诉讼费用由**公司负担。

针对***的反诉，**公司辩称：根据法院调查结果，双方签订的租赁合同无效，***应当向我方返还保证金。我方在9月底已经没有使用过案涉的土地，故无需向***支付其所主张的使用费。

经审理查明，2019年7月22日，**公司与***签订《空地租赁合同》，约定***将位于广州市白云区*街*村*路1015号、靠近*侧的土地使用权出租给**公司使用，租赁物面积为4200平方米，沿*岸线长120米宽35米，该租赁物用途为建筑渣土临时装卸码头或堆放建材等；租赁期限为五年，自2019年8月1日起至2024年7月30日止；自2019年8月1日至2020年7月30日期间租金为每月37800元，**公司须在签订该合同时向***交纳2019年8月1日至2019年8月31日的租金37800元及交纳相当于两个月租金即人民币75600元作为租赁保证金；租赁关系终止或解除后，**公司在租赁期间所建设的房屋等上盖物（除装卸货物架外）须无偿移交给***。该合同签订后，**公司依约向***支付了租赁保证金75600元、垃圾费4200元以及2019年8月、9月份的租金各37800元。

2019年7月22日，**公司与案外人广州秉正工程检测有限公司（以下简称秉正公司）签订《技术服务合同》，委托秉正公司实施广州市白云区*堤坊*路段废旧码头建筑废弃物水运中转临时装卸点工程施工图设计技术服务工作，双方约定此次技术服务包干总费用为220000元，其中50000元需在合同签订生效7天内支付；100000元需在秉正公司提交施工图设计成果电子档经**公司确认无误后，在召开评审会前支付；剩余70000元需在全部技术服务内容完成，纸质盖章成果提交至**公司验收后支付。2019年8月6日，**公司向秉正公司支付技术服务费60000元。2019年8月16日，**公司就施工设计图组织召开专家评审会。2019年8月27日，**公司向秉正公司支付技术服务费100000元。**公司称剩余70000元是于2020年1月以现金形式支付，并提供了秉正公司开具的金额为70000元的发票用以佐证,但未能提供双方约定的纸质盖章成果等证据证实双方已完成全部技术服务内容。

2019年9月，**公司与案外人广东粤源工程咨询有限公司（以下简称粤源公司）签订《技术咨询合同》，委托粤源公司就广州市白云区**路段建筑废弃物临时装卸点工程防洪评价项目进行专项技术咨询，双方约定技术咨询合同总价为130000元，**公司须在合同签订后5个工作日内支付39000元，须在粤源公司提交防洪评价报告（送审稿）后5个工作日内支付65000元，须在粤源公司提交防洪评价报告（经水行政主管部门确认后的正式稿）后5个工作日内支付26000元。2019年10月29日，**公司向粤源公司支付39000元。2019年10月，粤源公司出具《广州市白云区*堤防*路段建筑废弃物临时装卸点工程防洪评价报告》（送审稿），该报告所涉项目位置与***确认的涉案地块的位置一致。**公司称另于2019年12月以现金形式支付了65000元，剩余26000元尚未支付。

2019年8月，**公司与案外人广州市心海海事技术服务有限公司（以下简称心海公司）签订《广州市白云区*堤防*路段废旧码头建筑废弃物水运中转临时装卸点通航安全咨询报告技术咨询合同》（以下简称《通航安全咨询合同》），委托心海公司开展广州市白云区*堤防*路段废旧码头建筑废弃物水运中转临时装卸点通航安全咨询报告编制及送审工作，该项目咨询经费为120000元。2019年8月，心海公司出具《广州市白云区*堤防*路段建筑废弃物临时装卸点通航安全咨询报告》（备案稿）。2019年11月7日，**公司向心海公司支付服务费60000元。2020年1月16日，**公司另向心海公司支付咨询费60000元。

2019年7月9日，**公司另与案外人广州盛丰物业管理有限公司（以下简称盛丰公司）签订《租用土地合同》，租用盛丰公司五社防洪堤外鱼塘土地一块，租用时间从2019年7月16日至2024年8月31日止，租用面积5932.2平方米，租金自2019年9月1日开始，每平方米6元（不含税），以后每隔三年递增15%；合同签订之日起，**公司须先交纳两个月的租金作押金，预交一个月的租金。**公司表示该地块与涉案地块相邻，租赁用途是作停车场，不清楚该地块是否为建设用地，现已与盛丰公司解除租赁合同，盛丰公司未向其退还押金。

**公司另与案外人湖南省建设工程勘察院签订《建设工程勘察合同》，委托该勘察院就广州市白云区**路段建筑废弃物临时装卸点工程进行勘察，勘察费总价为20000元。2019年7月，湖南省建设工程勘察院出具《广州市白云区*堤防*路段废旧码头建筑废弃物水运中转临时装卸点岩土工程勘察报告》。

2019年9月26日，***通过微信向**公司的法定代表人刘善银发送了林均源催促交纳租金的告知书，刘善银则表示已按约定支付了租金；***提议**公司入股，刘善银则表示不同意，并要求***处理好，不要给**公司造成损失。两人在2019年9月30日，刘善银通过微信向***发送了一份《租赁合同违约告知书》，两人当天的微信聊天记录显示：“刘：吴先生，吴先生，你好，刚林老板发了文件给我，说终止你的合约，如果终止你的合约，我们这个情况怎么处理……千万不要造成我们损失到时很严重的喔，是不是，你方便复一下电话给我，谢谢。吴：这个就算告也要告他，是不是，他恶人先告状，又不肯减租金，又要收租，也没建筑物，我和你签的合同也有注明，你可以咨询下律师，如果是他们造成的，我这边是不需要承担任何的责任，是他那边造成的，对不对。刘：不是啊，吴先生，你看清楚一下，我都有让律师看过这份文件，你千万不要这么说，我是对你，是不是，你和他扯清楚，不要造成我的损失，你老老实实说你是不租他的话，你要提前跟我说喔，是不是，谢谢。”2019年10月14日，刘善银通过微信向***发送了林均源委托广东红棉律师事务所于2019年10月9日发给***的律师函，该函以***逾期交租超过15天为由解除与***的租赁合同并收回租赁场地。刘善银与***当天的微信聊天记录显示：“刘：吴先生吴先生，你好，我们已经准备入场施工了，但他那边说不让我进，你要处理好，所以抓紧时间看一下怎么样，如果合约那你抓紧处理好，如果到时真的走法律程序，你看下怎么样，所以你抓紧时间协调好吧，吴先生。”2019年10月28日，刘善银通过微信向***发出《律师函》，明确因***的出租方解除与***的租赁合同，故**公司与***之间的租赁关系无法继续，要求***对如何赔偿**公司的损失作出处理。

诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案租赁地块的规划用途等情况。该局于2020年3月16日复函本院，称涉案地块在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中心城区用地规划为生态控制用地和水域，涉及市域禁建区、限建区、蓝线。在现行控制性详细规划导则中用地性质为水域和公共绿地。在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为其他土地（含水域、自然保留地）。

庭审中，**公司确认合同签订后，其可以自由进入涉案场地进行前期的测量勘察工作，但称在2019年9月底之后因***未向出租人林均源支付租金，就被林均源所聘请的保安告知不能再从事相关工作，并称上述微信聊天记录可以佐证。***称其在2019年10月15日当天将涉案场地交还给林均源指定的保安。

以上事实，有《空地租赁合同》、《技术服务合同》、《技术咨询合同》、《广州市白云区*堤防*路段建筑废弃物临时装卸点工程防洪评价报告》（送审稿）、《租用土地合同》、《建设工程勘察合同》、《广州市白云区*堤防*路段废旧码头建筑废弃物水运中转临时装卸点岩土工程勘察报告》、转账记录、《律师函》、微信聊天记录、复函及当事人陈述等证据证实。

本院认为，依广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案地块为非建设用地，***将该地块出租给**公司用作建设用途，已违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案的《空地租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，**公司据此要求***返还保证金75600元的诉请本院予以支持。**公司主张自2019年9月底之后因***未向林均源支付租金，其就被林均源所聘请的保安告知不能再从事相关工作，结合上述刘善银与***的上述微信聊天记录内容，本院对**公司的上述主张予以认可，***亦未能提供证据证实自2019年10月1日至2019年10月15日期间涉案地块仍由**公司实际使用，故其要求**公司支付该期间的场地占有使用费的诉请本院不予支持。

**公司主张其经济损失共计571186元，具体包括：1、向秉正公司支付的码头装卸点设计费230000元；2、向粤源公司支付的防洪评价费130000元；3、向心海公司支付的通航安全评估技术咨询费120000元；4、因违约导致盛丰公司不退回押金71186元；5、向湖南省建设工程勘察院支付的码头勘察费20000元。结合上述合同约定的服务内容和费用数额、付款凭证及已实际完成的相应报告，本院对**公司主张的上述通航安全评估技术咨询费120000元、码头勘察费20000元予以认可。关于码头装卸点设计费，本院对**公司已实际支付的160000元予以认可；**公司未能提供双方约定的纸质盖章成果等证据证实双方已完成全部技术服务内容，则剩余费用的付款条件并未具备，**公司亦未提供相应的付款凭证，故本院对**公司主张的该部分费用损失不予认可。关于防洪评价费，粤源公司已完成防洪评价报告（送审稿），结合双方约定的付款条件及付款凭证，本院对**公司主张的已实际支付的104000元予以认可；剩余的第三期费用26000元**公司并未实际支付，其亦未提供证据证实粤源公司现已实际完成双方约定的经水行政主管部门确认后的正式稿，则该部分费用的付款条件亦尚不具备，**公司所称的相应损失并未实际产生，故对**公司主张的该部分损失本院不予认可。关于不退还押金的损失。**公司与长丰公司签订的租赁合同是在涉案合同签订之前签订，所涉地块规划用途及合同效力不明，并不必然造成押金损失，该损失亦非因涉案合同无效所必然导致的损失，故对**公司主张的该项损失本院不予认可。综上，本院确认**公司因涉案合同无效导致的损失为404000元。涉案合同已对所涉地块的用途作出了明确约定，则**公司及***均有义务核查涉案地块是否符合法定的规划用途，现涉案合同因违反土地用途而无效，**公司及***对此均存在一定过错，结合双方过错程度，本院酌定***应向**公司赔偿经济损失202000元。粤源公司出具的《广州市白云区*堤防*路段建筑废弃物临时装卸点工程防洪评价报告》（送审稿）所涉项目位置与***确认的涉案地块的位置一致，***亦未提供充分证据证实**公司主张是上述各项损失所涉地块与涉案租赁地块并非同一地块，故其以此为由不同意赔偿涉案损失的抗辩意见本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认广东**建设工程有限公司与***于2019年7月22日签订《空地租赁合同》无效；

二、自本判决生效之日起三日内，***向广东**建设工程有限公司返还保证金75600元；

三、自本判决生效之日起三日内，***向广东**建设工程有限公司赔偿经济损失202000元；

四、驳回广东**建设工程有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回***的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费5134元，由广东**建设工程有限公司负担2930.5元，***负担2203.5元；财产保全费3754元，由广东**建设工程有限公司负担2142.8元，***负担1611.2元。反诉受理费1081元，均由***负担。***负担的上述本诉受理费、财产保全费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　张旭增

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　冼颖斯