广州市黄埔区房屋管理所与广州市黄埔区市政建设有限公司（原广州市黄埔区市政建设总公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤0112民初4588号

原告：广州市黄埔区房屋管理所，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东333号5楼。

法定代表人：白友文，该所所长。

委托诉讼代理人：章琼，该所工作人员。

委托诉讼代理人：林延琼，广东金领律师事务所律师。

被告：广州市黄埔区市政建设有限公司（原广州市黄埔区市政建设总公司），住所地广东省广州市黄埔区港前路701号。

法定代表人：欧少伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李春晖，广东舜华律师事务所律师。

原告广州市黄埔区房屋管理所诉被告广州市黄埔区市政建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人章琼、林延琼，被告的委托诉讼代理人李春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：位于广州市黄埔区××、××房(下简称“涉案物业”)是广州市房地产管理局所有的房产,一直以来由广州市黄埔区房地产租赁管理所代为管理。2007年3月30日，广州市黄埔区房地产租赁管理所就涉案物业与广州市黄埔区市政建设总公司(后名称变更为“广州市黄埔区市政建设有限公司”，即被告)签订《广州市房屋租赁合同》，由被告承租涉案物业，租赁期限自2007年4月1日至2009年3月30日，月租金额234.7元。第七条第三款约定：“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。”上述租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用涉案物业，并按前述租金标准向广州市黄埔区房地产租赁管理所支付租金。2015年后，根据黄埔区划调整和机构改革的安排，涉案物业的代管职责由原告承担。2017年5月31日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，决定解除与被告就涉案物业的租赁合同，并要求被告于收到通知之日起15天内到原告处办理解除手续，结清涉案物业的水电费等相关费用，清空涉案物业内的家私及物品并交回涉案物业。被告已于2017年6月1日收到上述《解除租赁合同通知书》，理应于2017年6月15日前到原告处办理有关解除合同手续。但被告至今未办理相关手续，且仍占用涉案房屋，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告于2007年3月30日就位于黄埔区××、××房签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2.被告立即腾空黄埔区××、××房并交还原告；3.被告按每月864元（72㎡×12元/㎡）的标准（参照《2016年广州市房屋租金参考价》）向原告清缴自2017年6月16日至实际交还上述涉案物业之日止的房屋占用费；4.被告承担本案的诉讼费。

被告辩称：被告有权继续使用涉案房屋并按照广州市民用公房住宅租金计算标准支付租金且使用。被告不同意解除合同，理由是2007年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》未生效，该合同签订时原告并不是房管单位，房管单位应该是黄埔区房管局。

经审理查明：2007年3月30日，黄埔区房地产租赁管理所（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》。第二条约定：甲方同意将坐落在黄埔区××、××房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建设（或使用）面积72平方米。第三条约定：双方协定的租赁期限为2007年4月1日至2009年3月30日，租金每月为234.7元，租金按月结算，由乙方每月10日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条约定乙方的权利和义务：3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。第八条其他约定：租金按政策规定调整。第十三条约定：本合同自双方签字之日起生效。该租赁合同落款处甲方签署人为委托代理人何海涛。合同签订后，双方还办理了房屋租赁登记备案手续。庭审中，被告对该租赁合同真实性予以确认，其抗辩称在签订合同时甲方处为空白，其以为甲方为广州市黄埔区房管局，按照该合同第十三条写明合同自双方签订合同之日起生效，由于双方均为法人，应从盖章之日起生效，但甲方并未盖章，现没有证据证明何海涛为符合合同法规定的黄埔区房地产租赁管理所的委托代理人，该份合同不是双方真实的意思表示，该合同未生效。同时，双方确认该《广州市房屋租赁合同》实际履行，合同到期后没有续签租赁合同，被告一直使用涉案房屋至今，且被告已按照234.7元/月的标准缴纳租金至2017年12月。原告庭审中明确第一项诉讼请求为要求解除双方上述不定期租赁关系。

2017年5月31日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，主要内容为：一、原告决定解除与被告涉案物业的租赁合同；二、要求被告于收到本通知之日起15天内到原告处办理解除手续，结清涉案物业的水电费等相关费用，清空涉案物业内的家私及物品并交回涉案物业。被告确认于2017年6月1日收到《解除租赁合同通知书》的邮件，并于2017年6月上旬看到原告在涉案物业张贴的《解除租赁合同通知书》。

被告拟证实其有权继续使用涉案房屋提交了广州市黄埔区房地产管理局（甲方、使用权转让单位）与广州市黄埔区市政建设公司（乙方、使用权受让单位）于1988年7月28日签订的《房屋使用权转让合约》，并主张该合约具有买卖性质，只是当时为了规避公房不能买卖的限制才通过转让使用权和每月交纳租金的方式来履行该合约实质为买卖的内容。该《房屋使用权转让合约》约定：乙方为解决住房困难，向甲方提出购买使用权，甲方同意将市房管局在鱼珠新园五栋北座一门三、四、五楼303、403、503室一房一厅（三套），三门五、六、七楼501、601、602、701室二房一厅（四套）共七个单元，建筑面积420.2平方米的房屋使用权折价转让给乙方所有，由乙方使用。一、房屋使用权转让折价按每平方米建筑面积200元合计房价款84040元。三、付款方式：于八八年七月三十日前，由乙方一次过付清。五、从八八年八月一日起，按使用面积，按新公房住宅租金计收月租金。六、每月租金应由乙方单位于每月中旬一次过划款给甲方单位，甲方统一开租单一张交乙方。被告提交了《房屋使用权转让合约》的原件可供核对，但原告称其在档案馆未查找到该份合约，故对该份证据的真实性无法确认。原告还主张《房屋使用权转让合约》即使是真实的，后面也已以租赁合同取代了该合约。被告还提交了转账支票存根证实其已于1988年7月29日向黄埔区房管局支付了购房款84040元。原告主张该对价不是其收取，其不确认关联性，该《房屋使用权转让合约》与涉案房屋无关，不是同一房产地址。

被告拟佐证《房屋使用权转让合约》具有买卖性质还提交了以下证据：1.案外人林俊黔申请购买广州市黄埔区鱼珠新街81号5楼501房的《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》及广州市黄埔区房地产管理局与案外人林俊黔于2000年7月19日就广州市黄埔区鱼珠新街81号5楼501房签订的《广州市公有住房买卖协议书》；2.案外人伍杰威、卢伟群、陈思潮、林俊黔、曾俊平购买广州市黄埔区鱼珠直街67号503房、鱼珠直街67号504房、鱼珠直街69号303房、鱼珠直街81号501房、鱼珠直街81号701房的《出售公有住房缴款明细表》；3.案外人伍杰威、曾俊平、刘建钧与广州市黄埔区市政建设总公司签订的《劳动合同》。被告主张上述案外人均为被告职工，《房屋使用权转让合约》中的501、601、602、701、503房已通过房改过户至被告职工名下。原告主张上述证据与本案无关。

被告为证实其支付了涉案房屋1988年至2010年的租金还提交了1988、1989年的租金收据2张，上面记载“新围五栋1门303、403、503，3门的501、601、602、701的租金”；1991年租金收据1张，上面记载“新围五栋的租金”；2005年至2006年的租金发票3张，上面载明“鱼珠新街67-81号的租金”；2007年至2010年的发票6张，上面载明“鱼珠新街67号303、403房的租金”。原告对2005年以来的租金发票予以确认，主张上述租金发票上的房屋地址、租金金额与原告提交的租赁合同一致，证明双方在履行租赁合同。原告对其余收据不予确认，主张上述收据上的房屋与涉案房屋不是同一房屋，无法确认其真实性。

原告主张其根据目前查询到的历史缴纳租金的资料确认涉案房屋已于2005年交付涉案房屋给被告使用，在此之前由谁租赁使用涉案房屋其不清楚。被告主张涉案房屋已于1988年7月交付给其使用，但未办理书面的交接手续。

本院为进一步查明案件事实，向广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）发出调查函调查涉案房屋的具体情况，广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）于2018年2月13日复函本院，载明：一、关于涉案房屋的权属及接管情况：1.1999年11月1日，广州市国土房管局向原黄埔区国土房管局下发99年房字第××号《接管通知书》，由原黄埔区国土房管局接管广州市黄埔区鱼珠新街67号303和403房。该两套房屋为公产，性质为直管公房。2.广州市黄埔区房地产租赁管理所为原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局下属事业单位[因机构改革及职能调整该单位主管单位由广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局变更为广州市黄埔区住房和建设局，现又变更为广州开发区建设局（广州市黄埔区住房和建设局）]，负责区内直管公房具体业务。1999年11月至2013年4月，鱼珠新街67号303和403房由广州市黄埔区房地产租赁管理所负责管理、收取租金，租金汇缴至原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局账户（随机构改革变更）后按规定上缴市、区财政。3.2013年5月开始，区内直管公房具体业务转由广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局的另一下属事业单位广州市黄埔区房屋安全鉴定所负责。鱼珠新街67号303和403房相应地自2013年5月开始由广州市黄埔区房屋安全鉴定所负责管理、收取租金，租金汇缴至原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局账户（随机构改革变更）后按规定上缴市、区财政。2017年1月，广州市黄埔区房屋安全鉴定所更名为广州市黄埔区房屋管理所。4.根据黄埔区机构改革及职能调整的安排，2016年1月开始，原黄埔区国土房管局的有关住房保障等职能划入广州市黄埔区住房和建设局（以下简称“黄埔区住建局”）；2017年9月后，原黄埔区住建局的有关住房保障等职能又划入广州开发区建设局。广州市黄埔区房屋管理所相应地先后转为黄埔区住建局及广州开发区建设局（广州市黄埔区住房和建设局）的下属事业单位，一直负责包括鱼珠新街67号303和403房在内的区内直管公房具体业务，收取租金至今。二、该局经查找、翻阅历史档案，未发现存有涉案《房屋使用权转让合约》，故该局无法确认该合约的真实性。

被告为证实《房屋使用权转让合约》的真实性以及涉案房屋的历史门牌变更情况，向本院申请了调查令分别向广州市房地产交易登记中心、广州市公安局黄埔分局鱼珠派出所调查。本院依法给被告开具了调查令，但经查询，广州市房地产交易登记中心并无《房屋使用权转让合约》存档，涉案房屋由于尚未办理产权登记没有分户图无法查明其历史门牌变更情况。

另查明：被告广州市黄埔区市政建设有限公司的历史名称为广州市黄埔区市政建设公司、广州市黄埔区市政建设总公司。

以上事实有《房屋使用权转让合约》《广州市房屋租赁合同》《解除租赁合同通知书》、接管通知书、EMS快递单、妥投证明、复函、营业执照、企业法人申请变更登记事项、收据、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。

本院认为：本案争议焦点为双方之间法律关系的认定。被告提交了《房屋使用权转让合约》的原件以供核实，本院对该份合约的真实性予以确认。由于被告并未提交证据证明《房屋使用权转让合约》涉及的房屋与涉案房屋是同一房屋，故应由被告承担举证不能的法律后果。即使涉案房屋与《房屋使用权转让合约》中约定的房屋一致，但该合约中约定的是房屋使用权的转让而非房屋所有权的转让，且该合约中还约定“从1988年8月1日起按照使用面积计收月租金”，如若该合约约定的是房屋买卖即所有权的转让，在一次性支付完转让的对价后，不应再按月支付租金。双方于2007年3月30日签订《广州市房屋租赁合同》，双方确认一直履行该房屋租赁合同至2017年，被告向原告支付涉案房屋的租金直至2017年12月。综合双方上述实际履行情况，本院认为即使《房屋使用权转让合约》涉及的房屋与涉案房屋一致，《房屋使用权转让合约》约定的房屋使用权的转让也应为长期租赁合同关系。因此，本院对被告对《房屋使用权转让合约》实为房屋买卖的抗辩不予采信。关于被告主张《广州市房屋租赁合同》未生效及不是双方真实意思表示的抗辩意见，本院认为，根据广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）的复函，黄埔区房地产租赁管理所在签订《广州市房屋租赁合同》时是承担黄埔区内直管公房具体业务的事业单位，其有权代表原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局签订《广州市房屋租赁合同》。原告作为现接管黄埔区内直管公房具体业务的事业单位，对《广州市房屋租赁合同》予以追认，且该租赁合同签订后，双方已实际履行多年，故《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。

关于租赁关系的解除。《广州市房屋租赁合同》到期后，双方并未就涉案房屋续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，双方形成了不定期房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。原告于2017年5月31日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，被告确认于2017年6月1日收到该邮件，本院确认双方之间的不定期租赁关系于2017年6月1日解除。双方的不定期租赁关系解除后，被告理应将涉案房屋交还给原告，原告要求被告立即腾空涉案房屋交还原告，符合法律规定，本院予以支持。

关于房屋占用费的问题。被告在不定期租赁关系解除后继续占用涉案房屋，理应向原告支付占用期间的房屋占用费。原告主张房屋占用费参照《2016年广州市房屋租金参考价》计算，本院认为，双方对《房屋使用权转让合约》的性质发生争议是导致被告不同意解除双方租赁关系的根本原因，被告在原告起诉前也并未拖欠原告的租金及房屋占用费，故被告并无恶意的违约行为，因此，本院参照合同的约定按照234.7元/月的标准计算房屋占用费。由于被告已支付了2018年1月1日前的房屋占用费，故被告仍需向原告支付2018年1月1日至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告广州市黄埔区房屋管理所与被告广州市黄埔区市政建设有限公司就广州市黄埔区鱼珠新街67号303、403房形成的不定期租赁关系于2017年6月1日解除；

二、被告广州市黄埔区市政建设有限公司于本判决生效之日起十日内腾空广州市黄埔区鱼珠新街67号303、403房交还给原告广州市黄埔区房屋管理所；

三、被告广州市黄埔区市政建设有限公司于本判决生效之日起十日内按234.7元/月的标准向原告广州市黄埔区房屋管理所支付自2018年1月1日起至实际交还广州市黄埔区鱼珠新街67号303、403房之日止的房屋占用费；

四、驳回原告广州市黄埔区房屋管理所的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，全部由被告广州市黄埔区市政建设有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　李小伟

人民陪审员　　柯嫦婷

人民陪审员　　陈丽娟

二〇一八年四月二十七日

书　记　员　　黄曼玲

陈婷玉