某某省富锦建设集团有限公司与万泰昌房地产开发（绥中）有限公司财产保全执行异议裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)辽1421执异144号 异议人（案外人）：**，男，1985年7月11日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××2379。 申请执行人：**省富锦建设集团有限公司。 住所地：长春市高新技术产业开发区卓越东街777号303室。 统一社会信用代码：91220101723154062M。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托代理人：**，系**向和律师事务所律师。 被执行人：万泰昌房地产开发（绥中）有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东**新区佳兆业·东 **（国际旅游新城）15#1**3210室。 统一社会信用代码：91211421076281902T。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人**省富锦建设集团有限公 司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同诉讼财产保全一案过程中，对被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司名下位于辽宁东**新区佳兆业·东**（国际旅游新城）三期9户房屋进行查封。异议人**对本院查封的14号楼1**103号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人**称，立即中止执行，解除对坐落于辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期（01）14号楼1**103室房屋的查封。事实和理由：2021年4月4日异议人与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发建设的坐落于辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期（01）14号楼1**103室房屋，总价款为人民币390428元。在贵院采取查封措施前，异议人已支付全部购房款并实质占有该房屋，因受政府政策及疫情影响等不可归责于异议人的原因暂未办理不动产登记。为维护异议人合法权益，请求贵院立即解除对辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期（01）14号楼1**103室房屋的查封。 申请执行人**省富锦建设集团有限公司未提交书面答辩意见。 被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司未提交书面答辩意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人中国建筑一局(集团)有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同诉讼财产保全一案过程中，依据本院2022年1月5日作出的“查封被申请人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司名下辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期共9户房屋（具体见保全明细）上述保全限额为人民币4278766.45元。”的（2021）辽1421民初6101号之一民事裁定书，于同月7日以（2022）辽1421执保3号案立案执行。于2022年5月23日作出（2022）辽1421执保3号执行裁定书，查封了被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司名下的位于辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期14#1层（11门、10门、8门、7门、6门、5门、4门、3门、2门）共九户房屋进行查封。异议人对被查封的14号楼1**103室提出书面执行异议。 另查明，2021年4月4日，异议人**与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司签订了商品房买卖合同（预售)。该合同共二十九条，对房屋的基本状况、商品房价款、商品房交付条件及交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与登记、前期物业管理及争议解决方式进行约定。涉案房屋位于被执行人开发项目中三期（01）14号楼1**103铺号房屋；预测建筑面积为52.97平方米；该商品房单价为每平方米7369.35元，总价款为390354元。该合同经万泰昌房地产开发（绥中）有限公司**及**签字并已备案。2021年7月23日，万泰昌房地产开发（绥中）有限公司为异议人出具增值税发票，载明金额为390428元。异议人交付案涉房屋的物业费、水电费。 再查明，2023年5月30日绥中县不动产中心出具证明，证实异议人**在绥中县不动产登记系统中没有产权登记信息。 本院确认的上述事实，有（2021）辽1421民初6101号之一民事裁定书、（2022）辽1421执保3号执行裁定书、商品房买卖合同（预售），发票、绥中县不动产登记中心信息证明、收据等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：异议人**对案涉保全财产享有的民事权益能否排除本院因申请执行人**省富锦建设集团有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条系对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；本案异议人**在本院查封前与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司已签订商品房预售合同；支付全部购房款；本案案涉房屋具有居住功能且异议人在案涉绥中地区无其他用于居住房屋，即应视为用于居住，与上述规定相符。另结合最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。综上，异议人**作为案涉商品房的消费者，能够排除申请执行人**省富锦建设集团有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同一案采取的查封措施。 综上，异议人**提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 异议人**提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期（01）14号楼1**103铺号房屋的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年六月五日 书　记　员　　*** 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：‎（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；‎（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；‎（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。‎‎