上海某某实业有限公司与上某某建筑装饰工程有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0112民初46218号 原告：上海**实业有限公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海市福隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市福隆律师事务所律师。 被告：上***建筑装饰工程有限公司。 法定代表人：**。 被告：**。 被告：***。 原告上海**实业有限公司（以下简称**公司）与被告上***建筑装饰工程有限公司（以下简称雨柏公司）、**、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月7日立案受理，依法适用简易程序于2023年2月3日、3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告雨柏公司、**、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告雨柏公司支付原告自2019年10月1日起至2022年3月31日止的房屋租金及物业管理费1,205,033元（人民币，下同；已扣除押金与违约金的差额7,296元、水电费支付后的差额3,889元）；2.判令被告**、***承担被告雨柏公司的连带还款责任；3.本案诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2019年4月8日，原告与被告雨柏公司签订租赁合同，约定原告将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号“智慧**创业园”一楼的XX-XX室及XX-XX室房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告作为办公用房使用。租期三年，自2019年4月1日至2022年3月1日。租金每日每平方米2.70元，月租金37,449元。租金第一、二年不变，自2021年4月1日起递增6%，即月租金39,668元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告雨柏公司使用，但被告雨柏公司自2019年10月开始欠付租金。在原告不断催讨下，被告雨柏公司不断保证支付欠款，被告**、***也承诺为被告雨柏公司承担连带责任，但直至租赁合同到期，被告均未能支付拖欠租金，被告雨柏公司支付的租赁保证金由原告没收冲抵违约金，故原告起诉至法院。 被告雨柏公司于2023年2月3日庭审中答辩称：因疫情及封门原因，对被告经营有一定的影响。希望自封门之日至2022年3月31日期间的租金可以酌情进行减免。在承租期间，被告雨柏公司、**曾支付过部分款项。关于押金，根据合同约定，原告以押金抵扣违约金是合理的，但从情理角度，希望原告考虑双方合作时间，给予一定的折让。 被告**于2023年2月3日庭审中答辩称：对连带责任予以认可。 被告***于2023年2月3日庭审中答辩称：希望原告适当给予一定减免。其签署过还款计划书，对此予以认可。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月8日，原告**公司（出租方、甲方）与被告雨柏公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号的智慧**创业园的一楼XX-XX室及XX-XX室租赁于乙方使用，总建筑面积为456平方米。房屋租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.70元；月租金为37,449元。该房屋租金第一、二年内不变（即2019年4月1日至2021年3月31日），累计续签租期每隔两年按6%的租金递增比例进行递增，即第三年（2021年4月1日至2022年3月31日）的日租金为2.86元，月租金为39,668元，以此类推，直至租赁期满。签订本合同当日，乙方应向甲方支付保证金。保证金相当于租赁期第一年两个月租金及两个月的物业管理费，共计82,194元。物业管理费每月每平方米建筑面积8元，物业管理费合计每月3,648元。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自违约的，甲方可选择要求乙方继续履行合同或要求乙方支付相当于两个月租金的违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方还就其他权利、义务进行了约定。 2021年8月23日，被告**、***向原告出具《租金支付承诺书》，载明：尊敬的钱总：由于市场经营环境变化、疫情等诸多原因，导致由本人**和***承租的办公室租金一直未能及时支付；给钱总带来了诸多麻烦，在此深表歉意。感谢钱总一直以来对我们工作的支持和帮助。为了不让此情况再持续恶化，我们两人经过认真商讨，特向钱总作如下承诺：1、从2021年9月起，每月分2次支付租金，即每月的10日左右支付租金的一半，剩余一般（一半）租金在30日左右结清。2、以往所欠的租金，我们力争在春节前支付尽量多的予以偿清。众所周知，现在的市场环境已是相当的恶劣，中小企业和私民营企业生存已是很大问题，我们已经尽最大的努力去消化对我们的不利影响，在此真诚希望能得到钱总的再次支持。 2021年9月3日，被告雨柏公司以及被告**、***作为连带付款责任担保人向原告出具《还款计划书》，载明：我公司与贵公司自2019年4月8日签订《租赁合同》，我公司承租贵公司位于上海市闵行区XX路XX号XX号（现为XX弄XX号）“智慧**创业园”XX-XX室及XX-XX室房屋做办公使用。由于疫情及自身经营原因，自2019年10月起开始不能按约支付租金，截止2021年8月31日共累计欠付租金1,015,986元。该欠付款项我公司决定分三期进行偿付：第一期于2021年12月31日前支付50万元；第二期于2022年6月30日前支付20万元；第三期于2022年12月31日前付清余款。另自2021年9月起的应付租金，我公司保证能按合同约定及时支付。上述拖欠租金及2021年9月起应付租金，如有任何一笔不能按本承诺书约定支付的，贵公司可采取一切方式向我公司及本还款计划担保人主张权利。 2021年9月29日，原告（出租方、甲方）与被告雨柏公司（承租方、乙方）签订《租赁合同之补充协议书》，约定：甲乙双方于2019年4月8日签订《房屋租赁合同》（合同编号：RD-2019-001），乙方承租甲方涉案房屋（总建筑面积456平方米）。现乙方由于自身经营状况不佳，向甲方提出缩小租赁面积退租XX室之请求，甲乙双方就此事经友好协商后，达成如下协议：一、甲方经慎重考虑后同意乙方的请求，自2021年10月1日起甲方将收回XX室，乙方应在2021年9月30日或之前将租赁物及其附属设施完好的归还甲方。二、乙方负责***慧**创业园XX室截止至2021年9月30日为止的包括房租、物业费及通讯费等在内的所有乙方应付费用。三、乙方退租之后，甲方将对103室重新对外进行招租，乙方对此并无异议。四、自2021年10月1日起，乙方的租赁面积由原先的456平方米调整为380平方米，每月房租由原先的39,668元调整为33,056元，每月物业费由原先的3,648元调整为3,040元。乙方的租赁保证金82,194元按原合同不变。五、本协议一式两份，双方各执一份，经签字、**后生效。 2021年11月18日，原告在涉案房屋上张贴封条。 2023年2月3日庭审期间，原告解释张贴封条理由：因被告此前有多个诉讼进入执行阶段，许多债权人找到涉案房屋，要搬走相关物品。被告雨柏公司在2021年下半年基本没有正常经营，其张贴封条是为了防止其他债权人进入涉案房屋搬离物品。当时被告**、***可通过园区大门进入办公室，不存在影响被告办公的情况。被告**述称确实有很多债权人去要账，但是没有严重到要搬东西的地步。被告***述称原告保安不让其进入涉案房屋，只有**可以进出。 2023年3月13日，原告陈述其认可租赁合同终止后被告转账支付过3万元，上述款项用于抵扣被告雨柏公司欠付的水电费和东侧门卫室租金，差额部分3,889元可用于抵扣欠付房租。 另查明，原告出租的涉案房屋系承租自案外人上海XX公司。 以上事实，由原告提交的《租赁合同》《租金支付承诺书》《还款计划书》《租赁合同之补充协议书》、与案外人的租赁合同、房租电费表格，三被告提交的封门照片等证据以及各方当事人庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。 本院认为，原告与被告雨柏公司之间的《租赁合同》《租赁合同之补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据被告雨柏公司及其法定代表人**、被告***出具的《租金支付承诺书》《还款计划书》，其自2019年10月开始欠付租金，理应按照自己承诺进行偿还。现原告主张欠付的租金、物业管理费具有相应的事实支撑，本院予以支持。对于具体金额，本院考虑到原告于庭审中自认在2021年11月18日开始对涉案房屋进行封门的情况，结合租赁保证金已由原告没收冲抵违约金、被告***认可被告**可进出涉案房屋等事实以及租金、物业管理费的实际约定，对于2021年11月18日至2022年3月31日期间的租金及物业管理费酌情扣除5万元，因此被告雨柏公司仍需支付原告1,155,033元。 被告**对于连带责任予以认可，被告***确认作为连带保证人签署《租金支付承诺书》《还款计划书》，上述承诺书明确，本院对于原告主张由被告**、***对被告雨柏公司的付款义务承担连带责任之诉请予以支持。 被告雨柏公司、**、***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告上***建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海**实业有限公司租金、物业管理费1,155,033元； 二、被告**、***对被告上***建筑装饰工程有限公司1,155,033元的付款义务承担连带保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7,822.65元，由原告上海**实业有限公司负担324.58元，由被告上***建筑装饰工程有限公司、**、***负担7,498.07元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　张　辰 二〇二三年三月十六日 书记员　*** 附：相关法律条文