江西华章天泽文化发展有限公司、深圳市康之居装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）赣01民终3357号

上诉人（原审原告）：******文化发展有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路310号出版大厦5楼，统一社会信用代码：91360100079020943U。

法定代表人：阙仰山。

委托诉讼代理人：熊鸣子，江西豫章律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，江西豫章律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：深圳市***装饰工程有限公司，住所地：广东省深圳市福田区莲花街道景田西路70号景蜜村12栋506，统一社会信用代码：91440300724716426B。

法定代表人：谢坚。

委托诉讼代理人：李波，江西巨贤律师事务所律师。

上诉人******文化发展有限公司（以下简称华***公司）与上诉人深圳市***装饰工程有限公司（以下简称***公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华***公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判***公司向华***公司支付拖欠租金的利息236513.46元（按银行同期贷款利率双倍计算，暂计算至2018年7月18日，实际计算至***公司支付全部拖欠租金之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由***公司负担。事实与理由：双方当事人之间的合同明确约定***公司应于上季度最后一个月的25日前交清下季度全部租金，逾期则按银行同期贷款利率双倍计算逾期利息，一审判决以案涉房屋存在消防整改及外墙翻新对房屋使用造成一定影响为由，驳回华***公司要求支付逾期利息的请求，无事实依据。一审判决认为外墙翻新期间留有进出通道，***公司亦举办过大型促销活动，而华***公司非案涉房屋消防整改、外墙翻新责任人，对于消防整改及外墙翻新，华***公司均无过错，且消防整改及外墙翻新既非合同亦非法定免除逾期利息的理由，外墙翻新未影响案涉房屋使用。综上，请求二审法院支持华***公司的上诉请求。

***公司针对华***公司的上诉答辩称：关闭商铺进行消防整改非***公司自愿行为，系根据南昌市公安消防支队下达的《建设工程消防验收意见书》而为。虽华***公司将案涉房屋交付***公司时合格，但消防部门此后进行消防检查证实部分消防项目不符合消防法规定。新消防法的颁布，导致适用新标准进行整改，适用新法整改属不可抗力，***公司有权要求减免消防整改期间的商铺租金。商铺外墙存在严重质量问题，致外墙翻修、整改达4个月余。外墙翻修期间只留有一两个人的进出口，且有安全风险，致客户不愿进去购物，严重影响***公司正常经营，为盘活商场***公司才无奈花费更多人力、物力、财力搞促销活动，但促销活动因建材馆外围环境被挡，效果不佳。华***公司交付商铺内的水管质量不合格，致水管爆裂，给***公司带来较大损失。综上，***公司有权要求减免3个月租金。

***公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判***公司不支付华***公司租金；2、本案一、二审诉讼费用由华***公司负担。事实和理由：***公司关闭店铺进行消防整改非自愿行为。因华***公司提供的租赁物消防不合格，致***公司自2017年3月3日起至2017年7月30日关闭店铺进行消防整改，期间***公司免商户租金3442863.60元，消防整改花费4265510.95元，根据过错原则，华***公司应对上述损失承担赔偿责任，***公司可要求免除消防整改期间的商铺租金。南昌市公安消防支队依据2016年6月17日发布的《建设工程消防验收评定规则》要求进行消防整改，而该《建设工程消防验收评定规则》系新标准，系双方当事人签订租赁合同时无法预见，属不可抗力，***公司依法可要求免除消防整改期间的租金。根据公平原则，***公司消防整改产生的损失，华***公司亦应承担相应责任。因外墙质量问题，2017年10月10日至2018年2月10日，南昌瑞园物业有限公司对案涉租赁物进行外墙维修，给***公司带来严重损失。按常理，外墙维修需业主方及承租方同意，南昌瑞园物业管理有限公司系华***公司全资子公司，南昌瑞园物业管理有限公司却未经***公司同意，直接在***公司商铺外围进行围挡翻修，从该整改行为可知南昌瑞园物业管理有限公司进行外墙翻修系根据华***公司指示，一审判决认定外墙翻新主体系案外人南昌瑞园物业管理有限公司不当。***公司提交的证据显示围挡状态及留有通道系在侧面两处很狭窄的进出口，一审认定留有狭隘通道能让单个人进出即可正常经营，属认定事实错误，未考虑***公司经营性质的实际需要。华***公司存在根本违约情形致商厦无法满足***公司正常商业经营需要，合同目的无法实现，***公司有正当理由拒付外墙翻新期间租金。***公司一审中提交现场照片及证人证言证明承租商铺一楼水管爆裂致多家商户被淹，受损商户拒付租金，给***公司造成实际损失，目前尚在与受损商户协商，实际损失暂未确定，但该事件确造成损失以致不能及时足额向华***公司支付租金。综上，华***公司提供的租赁物存在消防不合格需整改、外墙翻修、水管爆裂等问题，给***公司带来巨大损失，致***公司租赁的商铺8个月无法正常使用、经营，华***公司应对上述损失承担赔偿责任。

华***公司针对***公司的上诉答辩称：案涉房屋交付***公司时已具备消防合格证明文件《建设工程消防验收意见书》(洪公消验字[2010]第11号)，华***公司不存在违约。案涉房屋内部装修工程应通过消防验收系***公司义务，《建设工程消防验收意见书》(洪公消验字[2017]第0086号)系南昌市公安消防支队针对***公司所呈报***建材馆内部装修工程无法通过消防验收而提出的整改意见，***公司据此进行消防整改系***公司为促使***建材馆内部装修工程通过消防验收而为，与华***公司无关。消防整改不属不可抗力，且***公司未在***建材馆投入使用前确保内部装修工程消防验收合格，直至投入使用6年后的2017年4月份才申请消防验收，其迟延行为致其申请时必须适用新颁布的《建设工程消防验收评定规则》，综上，消防整改不能适用不可抗力免责。外墙属物业共用部分，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时，相邻业主、物业使用人应当予以配合。本案中外墙翻修系物业共用部分的维修，其维修义务属物业服务企业，且外墙翻修未妨碍***公司正常经营，***公司以此为由拒付租金无法律依据。***公司所述水管爆裂发生地非华***公司专有部分，造成的损失数额未确定，且与本案不属同一法律关系，***公司应就水管爆裂产生的损失另行起诉。综上，请求驳回***公司的上诉请求。

华***公司向一审法院起诉请求：1、***公司向华***公司支付拖欠租金1875843.53元（暂计至2018年7月18日止，实际计算至***公司支付完毕全部所拖欠租金之日止）；2、***公司向华***公司支付逾期支付租金的利息236513.46元（按银行同期贷款利率双倍计算，暂计至2018年7月18日，实际至***公司支付完毕全部所拖欠租金之日止）；3、本案保全费、诉讼费等实现债权的费用全部由***公司负担。

一审法院认定事实：2010年12月28日，普瑞公司（甲方、出租方）与***南昌分公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》1份，约定：租赁商铺位于南昌市红谷滩新区红谷中大道669号电子大厦商铺1-4层；整体承租建筑面积共计14233.58平方米（不含中信银行承租商铺的面积）；租赁期为十年，自2011年1月20日起至2021年1月20日止；免租期为二年，自2011年1月20日起至2013年1月20日止；租赁期第3年租金（按产权建筑面积计算，含商业公摊，下同）价格为每月每建筑平方米25元，租赁期第4-10年租金价格以第3年租金为基础每年上浮10%，按此计算，租赁期第4-10年每年租金分别为27.50元、30.25元、33.28元、36.61元、40.73元；租金每季度结算一次，先交款后使用，即上季度最后一个月25日前须交清下季度全部租金；如因租赁商铺本身质量问题需要修缮的，乙方书面通知甲方，甲方在得到书面通知后5天内提出维修方案，并在与乙方约定的合理时间内修完，若在此期间内甲方故意拖延或没有能力修复或排除故障，乙方有权自行或请第三方进行维修和修理，因此发生的维修和修理费由甲方承担，甲方在收到乙方的付款通知后七日内补偿给乙方，因乙方对租赁商铺进行装修、装饰所引起的房屋质量问题，甲方不承担任何修复责任；乙方应按本合同规定的方式和期限向甲方支付租金、租赁保证金、物业管理费及其他相关费用，如逾期支付则按银行同期贷款利率双倍计算逾期支付利息，逾期超过一个月时，甲方有权终止本合同；合同还对其他事项进行了约定。2017年8月16日，华***公司（出租人、甲方）、***公司（承租人、丙方）及普瑞公司（原出租人、乙方）签订《协议书》1份，约定：乙方与***南昌分公司于2010年12月28日签订了《租赁合同》，租赁物位于南昌市红谷滩新区红谷中大道669号电子大厦商铺1-4层；乙方基于发展需要于2013年6月申请公司分立，并将租赁物依法分割至甲方所有，乙方于2013年9月3日办理完工商变更登记，甲方于2013年9月27日取得设立登记通知书，并于2016年6月份办理完上述房屋所有权变更手续；***南昌分公司于2016年6月17日向南昌市市场和质量监督管理局申请公司注销并已依法完成注销手续；丙方自愿承受***南昌分公司在原合同中的权利义务，愿意承租租赁物，丙方实际负责人仍为***南昌分公司负责人；丙方知道上述事宜，并自2013年12月24日起按照原合同相关约定自愿向租赁物新实际所有人（甲方）缴纳相关租金等费用；自本协议签订生效之日起，原合同出租人正式变更为甲方，原承租人正式变更为丙方，丙方之前自愿向甲方缴纳的租金等费用合法有效；丙方保证自愿承受原承租人在原合同、本协议及未来相关协议约定的权利与义务；原合同约定的物业管理费等费用继续由丙方向南昌瑞园物业管理有限公司缴纳；协议还对其他事项进行了约定。后***公司按约支付租金至2017年4月20日，自2017年4月21日起的租金未再按约支付，故华***公司诉至法院。一审审理中，华***公司起诉时诉讼请求为：1、***公司立即支付拖欠租金1940650.17元（暂计至2018年3月16日止，实际计算至***公司支付完毕全部拖欠租金之日止）；2、***公司向华***公司支付逾期租金的利息185286.64元（按银行同期贷款利率双倍计算，暂计至2018年3月16日止，实际计算至***公司支付完毕全部所拖欠租金之日止）；3、本案保全费、诉讼费等实现债权的费用由***公司负担。后变更为：1、***公司向华***公司支付拖欠租金1875843.53元（暂计至2018年7月18日止，实际计算至***公司支付完毕全部所拖欠租金之日止）；2、***公司向华***公司支付逾期支付租金的利息236513.46元（按银行同期贷款利率双倍计算，暂计至2018年7月18日，实际至***公司支付完毕全部所拖欠租金之日止）；3、本案保全费、诉讼费等实现债权的费用全部由***公司负担。

又查明：依据《租赁合同》约定，2017年4月21日至2017年7月20日的应付租金为1563274.09元，应付时间为2017年3月25日前，2017年7月21日至2017年10月20日的应付租金为1563274.09元，应付时间为2017年6月25日前，2017年10月21日至2018年1月20日的应付租金为1563274.09元，应付时间为2017年9月25日前，2018年1月21日至2018年4月20日的应付租金为1719558.80元，应付时间为2017年12月25日前，2018年4月21日至2018年7月20日的应付租金1719558.80元，应付时间为2018年3月25日前，以上五个季度的租金共计8128939.87元。***公司分别于2017年7月19日支付219563.89元、2017年8月2日支付454965.02元、2017年8月31日支付888745.18元、2017年9月19日支付60万元、2017年10月20日支付70万元、2018年1月12日支付1305456.81元、2018年2月13日支付30万元、2018年3月24日支付1784365.44元，共计6253096.34元，截至2018年3月25日，***公司共拖欠华***公司租金1875843.53元。

再查明：2017年4月30日，***公司向华***公司递交《申请报告》1份，载明：“南昌白金汇海航酒店2.25重大火灾事故的惨重教训，引起我公司的高度重视，对***建材馆经营场所的消防安全再次进行自查，对查出的不完善之处，自愿全馆关门进行消防整顿、整改……现恳请贵公司能给我们免租3个月租金的支持或延期9个月的时间交租……”。

另查明：案外人南昌瑞园物业管理有限公司因普瑞花园电子大厦外墙翻新工程,临时项目四周道路,占用红谷中大道临街店面前道路及丽景支路道路,占道时间为2017年10月10日至2018年2月10日，占道期间设置围挡,但留有进出的通道。

一审法院认为，普瑞公司与***南昌分公司签订的《租赁合同》、华***公司与***公司及普瑞公司签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，华***公司作为出租人，***公司作为承租人，双方均应按约履行自己的义务。***公司承租华***公司房屋，未按约支付自2017年4月21日起的租金，截至2018年3月25日，***公司共拖欠华***公司租金1875843.53元，属违约。华***公司要求***公司支付拖欠的租金1875843.53元之诉请，于法有据，一审法院予以支持。***公司辩称华***公司口头承诺免除《租赁合同》约定的租金涨幅，涉案房屋水管爆裂造成一楼多家商户被淹，商品被损坏，未提供证据证明，故其辩解，证据不足，一审法院不予采纳。***公司提出华***公司交付的房产消防不合格导致***公司进行消防整改，产生的损失应由华***公司承担的辩解，因华***公司已提交建设工程消防验收意见书证明其交付的房屋消防验收合格，且***公司向华***公司出具的《申请报告》亦载明其系自愿全馆关门进行消防整顿、整改，故其辩解，于法无据，一审法院不予采纳。***公司提出2017年10月10日至2018年2月10日华***公司对涉案房产外墙翻新施工并进行围档，导致***公司无法正常经营，造成的损失应由华***公司承担的辩解，虽提供《关于申请临时占用电子大厦小区四周道路报告的批复》复印件、《公证书》、照片、证人证言等证据，但其提供的证据证明外墙翻新的主体系案外人南昌瑞园物业管理有限公司，占道设置围挡期间亦留有进出通道，且外墙翻修期间***公司仍举办过大型促销活动，故其辩解，证据不足，一审法院亦不予采纳。对华***公司要求***公司支付逾期利息之诉请，因涉案房屋存在消防整改及外墙翻新，对房屋使用造成一定的影响亦属事实，故其诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、深圳市***装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付******文化发展有限公司房屋租金1875843.53元；二、驳回******文化发展有限公司的其他诉讼请求。******文化发展有限公司预交的一审案件受理费23810元，由深圳市***装饰工程有限公司负担。

二审期间，当事人没有提交新证据。庭审中双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以认定。

二审查明，华***公司在2018年9月5日一审庭审中称逾期利息计算方式庭后提交表格，后在提交一审法院的代理词中明确其主张的逾期利息为236513.46元（具体构成详见《深圳***公司欠付租金及逾期利息明细表》），其在《深圳***公司欠付租金及逾期利息明细表》中列出了逾期租金支付及利息金额，并备注逾期利息利率为4.35%X2=8.7%。

本案的争议焦点为：1、***公司应否向华***公司支付拖欠的租金；2、若应支付租金，***公司应否支付该租金的逾期利息。

本院认为：关于***公司应否向华***公司支付拖欠租金的问题。首先，华***公司将案涉房屋交付***公司时，案涉房屋已通过消防验收，而《建设工程消防验收意见书》(洪公消验字[2017]第0086号)系南昌市公安消防支队针对***公司所呈报的***建材馆内部装修工程消防验收而提出的整改意见，且***公司于2017年4月30日向华***公司出具的《申请报告》亦称其自愿全馆关门进行消防整顿、整改，故此，难以认定华***公司对***公司进行消防整改有过错；其次，***公司未提供证据证明华***公司口头承诺免除《租赁合同》约定的租金涨幅，亦未举证证明水管爆裂致商品损坏及损失；再次，南昌瑞园物业管理有限公司对案涉房屋外墙翻新期间留胡进出通道，期间***公司曾举办大型促销活动，且***公司其要求免3个月租金或延期9个月交租的《申请报告》未得到华***公司的肯定回复。因此，***公司无事实及法律依据不交或少交房屋租金，一审判决***公司向华***公司支付拖欠租金1875843.53元，并无不当，应予维持。关于***公司应否支付拖欠租金的逾期利息的问题。案涉房屋在上述租赁期间，确存在消防整改、外墙翻新等情形，华***公司在起诉状中亦称其考虑到***公司实际情况，曾对***公司支付租金一再给予宽限，故对华***公司要求支付本案起诉前拖欠上述租金相应利息的请求不予支持，但华***公司起诉后***公司仍不及时支付拖欠租金，应根据双方合同约定支付相应的利息，即自2018年3月26日起至实际支付之日止，***公司应按华***公司主张的双倍年利率8.7%（4.35%X2=8.7%）支付利息。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初1673号民事判决第二项；

二、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初1673号民事判决第一项为：深圳市***装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付******文化发展有限公司房屋租金1875843.53元，并支付相应利息（以该1875843.53元为基数，自2018年3月26日起至实际付清之日止，按年利率8.7%计算）；

三、驳回******文化发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费23810元（由******文化发展有限公司预交）、二审案件受理费23810元（由******文化发展有限公司预交4848元、深圳市***装饰工程有限公司预交21683元），合计47620元，由******文化发展有限公司负担6195元，深圳市***装饰工程有限公司负担41425元，本院退回******文化发展有限公司2721元。

本判决为终审判决。

审 判 长　曹成云

审 判 员　周中瑞

审 判 员　罗云奇

二〇一九年三月十五日

法官助理　熊　威

书 记 员　应思奇